Инвестиции в апарт-отели в Дубае: проанализируйте операционную модель, прежде чем оценивать потенциальную доходность.

Основные выводы

• Апартаменты в отеле Дубая могут находиться в рамках лицензированного гостиничного проекта, находящегося в совместной собственности, но эта юридическая классификация не определяет права отдельного владельца на пользование, порядок распределения доходов, размер сборов, срок действия контракта с оператором или условия прекращения сотрудничества. Портал законодательства Дубая — Закон № 6 от 2019 года об установлении правил владения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности в эмирате Дубай. – Подтвердите наличие у заведения необходимых лицензий и его классификацию отдельно от любых маркетинговых материалов, в которых упоминается оператор или бренд. Правила, действующие для отелей в Дубае, распространяются также на апартаменты класса люкс, повышенной комфортности и стандартные номера. Портал законодательства Дубая — Декрет № 17 от 2013 года о лицензировании и классификации гостиничных предприятий в эмирате Дубай. – Рассматривайте плату за обслуживание, взимаемую с совместно принадлежащего имущества, одобренного RERA, как единый набор данных, а не как полную модель операционных расходов отеля. Земельный департамент Дубая – Индекс платы за обслуживание. – Проверка правоустанавливающих документов или статуса собственности полезна для подтверждения личности и подлинности, но она не позволяет проверить наличие соглашения с оператором, график использования объекта владельцем, формулу распределения или решение кредитора. Земельный департамент Дубая – проверка правоустанавливающих документов.
• Используйте данные о сделках, зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая, только в качестве подтверждения факта совершения сделки. Они не являются доказательством доходности гостиничного бизнеса, цены предложения, текущей доступности или прибыли владельца. Земельный департамент Дубая – данные о рынке недвижимости.

Начните с операционной модели, а не со сценария получения прибыли.

Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду в Дубае следует рассматривать как совокупность взаимосвязанных, но отдельных элементов. Физический объект является лишь одной из составляющих. Отдельно следует рассматривать договорные обязательства владельца, операционный статус объекта, правила пользования для гостей, услуги, поддерживающие проект, и данные о последующей перепродаже.

Это различие имеет значение, поскольку хорошо продуманный сценарий получения прибыли может скрыть вопросы, которые должны рассматриваться отдельно. Прежде чем оценивать любые прогнозируемые результаты, необходимо определить, что именно приобретает покупатель, каким соглашением регулируется деятельность объекта, кто обладает соответствующими полномочиями в рамках этого соглашения, что подразумевается под правом на личное пользование, и какие вычеты или сборы должны быть указаны в каких документах.

Закон Дубая № 6 от 2019 года определяет «гостиничный проект» как объект недвижимости, находящийся в совместной собственности и имеющий лицензию на ведение деятельности в качестве гостиничного предприятия, выданную компетентным органом; это определение прямо включает в себя апартаменты для сдачи в аренду. Тот же закон отдельно определяет «компанию по управлению гостиничными проектами» как организацию, признанную RERA и специализирующуюся на управлении гостиничными проектами и их общими зонами. Это является основанием для разделения юридического аспекта владения от функции управления, а не для предположения о том, что само обозначение «апартаменты для сдачи в аренду» содержит ответы на все вопросы, касающиеся прав владельца. Портал законодательства Дубая — Закон № 6 от 2019 года об установлении правил владения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности в эмирате Дубай.

Этот Правовой справочник по вопросам приобретения недвижимости в Дубае. это может быть полезно при составлении документов, но не является доказательством конкретных условий контракта для данного объекта. Основными документами, определяющими условия для выбранного объекта и проекта, остаются документы, на которые следует ориентироваться.

Определите четыре ключевых аспекта перед сравнением предложений

Практический анализ может позволить выделить один объект недвижимости (например, апартаменты в отеле) и рассмотреть четыре ключевых аспекта.

1. Владелец и право собственности

Этот канал предназначен для предоставления информации об объекте недвижимости, передаваемом в собственность, и о документах, подтверждающих право собственности. Зафиксируйте идентификаторы объекта и здания, тип недвижимости, сведения о документах, подтверждающих право собственности, документы о сделке купли-продажи и любые описания, относящиеся к конкретному проекту, которые определяют, что именно продается. Сервис Земельного департамента Дубая (DLD) «Запрос о статусе недвижимости» принимает информацию об объекте, здании, земельном участке, идентификаторе Makani, муниципалитете и документах, подтверждающих право собственности, предоставляя возможность проверить идентификационные данные и статус объекта недвижимости. Земельный департамент Дубая – запрос информации о статусе объекта недвижимости.

Сервис Земельного департамента Дубая (DLD) «Проверка подлинности правоустанавливающих документов» использует номер, год и тип объекта недвижимости, указанные в документе, при этом имя владельца указывается по желанию. Это проверка подлинности документа, а не замена для проверки договора купли-продажи или документации по управлению отелем. Земельный департамент Дубая – проверка правоустанавливающих документов.

2. Информация об операторе и владельце объекта

В рамках этого пункта необходимо выяснить, кто является оператором или управляющим гостиничным объектом, на основании каких полномочий и в соответствии с каким действующим соглашением. Логотип, рекламные материалы или краткое описание брошюры не следует рассматривать в качестве доказательства действующего договора с владельцем. Необходимо получить полный текст соглашения, все его поправки и документы, подтверждающие полномочия и сферу деятельности соответствующей стороны.

В соответствии с Указом Дубая № (17) от 2013 года гостиничный объект не имеет права осуществлять деятельность, если у него нет лицензии и соответствующей классификации, выданной компетентным органом в сфере туризма. В статье 7 перечислены апартаменты, классифицированные как люкс, делюкс и стандарт. Эти правила позволяют проверить статус объекта и оператора; они не предусматривают выплаты владельцу и не гарантируют, что определенная торговая марка продолжит свою деятельность. Портал законодательства Дубая — Декрет № 17 от 2013 года о лицензировании и классификации гостиничных предприятий в эмирате Дубай.

3. Каналы использования объекта гостями и владельцем

Личное использование регулируется условиями договора. Уточните положения, касающиеся разрешенных дней использования, сроков уведомления о бронировании, дат, когда использование запрещено, связанных с этим расходов, порядка учета при распределении использования, возможности передачи прав и последствий несоблюдения условий. Устное объяснение не заменяет действующие письменные условия договора.

Тщательный анализ документации может превратить эти положения в своего рода календарь, не связанный с денежными расчетами: дни использования владельцем, периоды, когда использование невозможно, сроки предоставления отчетности и даты, связанные с определенными событиями. Этот анализ не позволяет прогнозировать доходность. Он лишь показывает, когда действуют определенные права, ограничения и обязательства по предоставлению отчетности.

Для более широкого понимания выбора между различными подходами к использованию объекта недвижимости см. Руководство по стратегии аренды недвижимости в Дубае. это только контекстная навигация. Она не может устанавливать правила договора об аренде апартаментов, используемых в качестве гостиничных номеров.

4. Канал для подтверждения информации о предоставляемых услугах и их стоимости

Этот канал разделяет утвержденные платежи за совместно принадлежащую собственность от любых вычетов, которые могут быть произведены в соответствии с договором с оператором или управляющей компанией. Объединение этих платежей без подтверждающих документов может скрыть тот факт, что они подкреплены разными документами и могут быть определены по-разному.

Процедура Земельного департамента Дубая (DLD) для утверждения информации о предоставляемых услугах и их стоимости требует предоставления подробного годового бюджета, договоров на обслуживание, техническое обслуживание, управление и страхование, специфицированных счетов за коммунальные услуги, тендерных предложений поставщиков услуг и отчета о внешней финансовой проверке, проведенной аккредитованной RERA организацией. Эти требования делают файл с информацией о платежах, специфичных для данного проекта, важным документом для проведения всесторонней проверки. Они не раскрывают каждую коммерческую скидку или механизм распределения, которые могут быть указаны в отдельном договоре с оператором гостиницы. Земельный департамент Дубая — утверждение заявки на установление размера платы за услуги и платы за использование.

Основные вопросы, которые должен задать владелец/управляющий отеля-апартаментов в Дубае

Наиболее полезные вопросы, касающиеся инвестиций в отели-апартаменты в Дубае, связаны с документацией. Их следует задавать до того, как покупатель начнет оценивать потенциальную прибыль, сравнивать заявленные показатели или предполагать, что два объекта с похожими характеристиками имеют сопоставимые экономические показатели.

В чем конкретно заключается договорная основа для определения доходов владельца?

Запросите подписанное действующее соглашение и все его поправки. Уточните, указана ли в нем схема распределения прибыли между собственниками на основе валовой выручки, чистой выручки, общего фонда, формулы или иного установленного показателя. Затем определите определения, исключения, сроки, положения, права на проведение аудита и порядок разрешения споров, содержащиеся в фактических документах.

Не предполагайте, что какая-либо одна структура является стандартной для всех апарт-отелей в Дубае. В соответствии с законодательством, определение «гостиничного проекта» не содержит информации об индивидуальной формуле распределения прибыли между собственниками, размере сборов или порядке использования. Портал законодательства Дубая — Закон № 6 от 2019 года об установлении правил владения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности в эмирате Дубай.

Инструмент для вычислений, например, такой как... Калькулятор доходности инвестиций в недвижимость Дубая. можно организовать внесение данных после того, как они будут подтверждены. Невозможно предоставить недостающие условия соглашения или подтвердить прогнозируемый результат.

Какие вычеты относятся к договору с оператором, а какие являются утвержденными платежами за обслуживание?

Запросите график, в котором указан каждый заявленный вычет, его определение, сроки и документ, подтверждающий его. Сопоставьте этот график с утвержденной сметой проекта, а не рассматривайте все расходы как одну общую статью.

Индекс платы за обслуживание предназначен для поиска утвержденных RERA тарифов на услуги по проекту, назначению и году. Используйте точное название проекта, его назначение и соответствующий год бюджета; не используйте общую сумму для гостинично-апартаментных комплексов и не представляйте индекс как полную структуру операционных расходов. Земельный департамент Дубая – Индекс платы за обслуживание.

Этот Руководство по расходам на покупку недвижимости в Дубае. может помочь в организации вопросов, связанных с затратами на приобретение. Он не подтверждает какие-либо конкретные суммы платы за обслуживание или вычетов, применимые к проекту.

Сохраняет ли действие соглашение с оператором в случае продажи или смены оператора?

Запросите положения, касающиеся срока действия соглашения, его продления, расторжения, передачи прав и обязанностей, обязательств преемника и любых условий, связанных с передачей. Также получите информацию о текущем операторе или управляющем, его полномочиях, определениях платы и вычетов, правах на отчетность и аудит, обязательствах по ремонту или созданию резервного фонда и положениях о разрешении споров.

Эти вопросы должны быть решены на основе полного текста соглашения и его изменений, а не путем экстраполяции из маркетинговых материалов проекта. Юридическая интерпретация пакета документов должна быть передана квалифицированному юристу в сфере недвижимости и гостиничного бизнеса в ОАЭ.

Как использование объекта владельцем влияет на остальную часть модели?

Рассматривайте условия использования объекта владельцем как операционные, а не как описание образа жизни. В запрошенном календаре должны быть указаны сроки уведомления о бронировании, даты, когда использование объекта невозможно, ограничения по использованию (если они указаны), сборы (если они указаны), порядок учета при расчете распределения и возможность передачи прав. Если документы не содержат ответа на вопрос, запросите письменный ответ у ответственного лица и приложите его к папке с документами.

Такой же подход применяется и к операциям, связанным с использованием объекта гостями. Лицензирование и классификация заведения должны быть подтверждены отдельно от прав владельца на использование объекта. Наличие лицензии у гостиничного заведения само по себе не отвечает на вопросы, касающиеся индивидуального договора владельца. Портал законодательства Дубая — Декрет № 17 от 2013 года о лицензировании и классификации гостиничных предприятий в эмирате Дубай.

Будет ли кредитор рассматривать именно этот объект и предложенную структуру сделки?

Рассматривайте вопросы финансирования с учетом специфики кредитора и конкретного объекта. Запросите у кредитора актуальное письменное подтверждение о возможности финансирования именно этого объекта и предложенной структуры сделки. Не полагайтесь на общие заявления о том, что апартаменты в гостиницах подлежат или не подлежат финансированию, и не предполагайте, что проверка правоустанавливающих документов определяет соответствие требованиям кредитора. Руководство по финансированию сделок с недвижимостью в Дубае. является отправной точкой для вопросов, связанных с финансами, но не является подтверждением одобрения, условий или соответствия требованиям для аренды апартаментов в отеле.

Создайте папку с документами, содержащую пять разделов

Систематизированная папка с документами позволяет легче отслеживать, какие факты подтверждены, а какие остаются лишь предположениями. Храните следующие разделы отдельно.

Раздел, содержащий информацию о названии

Включите сведения из правоустанавливающих документов на недвижимость, документы о продаже и идентификаторы объекта. Используйте функции «Запрос информации о статусе объекта» и «Проверка правоустанавливающих документов» для решения соответствующих задач: установление идентификационных данных/статуса объекта и проверка подлинности правоустанавливающих документов. Ни одна из этих функций не позволяет проверить наличие соглашения с оператором, права управления, правила бронирования, формулу распределения, статус лицензии отеля, состояние здания, финансовые результаты или готовность к перепродаже. Земельный департамент Дубая – запрос информации о статусе объекта недвижимости. Земельный департамент Дубая – проверка правоустанавливающих документов.

Папка с договором оператора

Храните полный текст действующего договора, все поправки к нему, данные о сторонах, подтверждение полномочий, срок действия, условия продления и расторжения, положения о передаче прав и обязанностей, определения комиссий, права на предоставление отчетов, права на проведение аудита, обязательства по ремонту или созданию резерва и положения о разрешении споров в одном месте. В этой папке необходимо проверить или не учитывать предлагаемый расчет доходности.

Папка с условиями использования

Храните положения, касающиеся личного использования, правила бронирования, ограничения по срокам, порядок начисления платы, положения о возможности передачи прав и письменные разъяснения. Календарный вид будет полезен, поскольку он позволяет отделить периоды использования от недоступных дат, сроков предоставления отчетности и событий, связанных с затратами, не подразумевая при этом финансовый результат.

Папка с финансовой информацией

Храните письменное подтверждение от кредитора, информацию об объекте и сделке, предоставленную кредитору, а также любые условия, указанные в письменной форме. Это позволит избежать путаницы между общим обсуждением финансирования и принятием решения о фактической покупке.

Папка с документами, подтверждающими выход из сделки

Используйте данные о сделках Земельного департамента Дубая (DLD) для выявления соответствующих завершенных сделок по продаже определенного объекта недвижимости за указанный период. База данных о недвижимости DLD предлагает фильтры, включая диапазон дат, тип сделки, тип регистрации, площадь, тип объекта недвижимости и подтип объекта; записи могут содержать дату и сумму сделки. Это может подтвердить факты, связанные с соответствующей сделкой, но не отражает операционные показатели отеля, текущую доступность, использование владельцем или обещанную доходность. Земельный департамент Дубая – данные о рынке недвижимости.

Этот Инструмент для анализа данных о сделках в Дубае. и Методология сбора данных AiGentsRealty. они представляют собой полезные инструменты для анализа данных о сделках. Храните записи о завершенных сделках отдельно от цен предложений, указанных на портале, текущих операций и прогнозируемой прибыли.

Последовательность действий для предотвращения преждевременного моделирования доходности

Во-первых, определите конкретный объект и проверьте доступную информацию о правоустанавливающих документах и статусе объекта с помощью соответствующих сервисов Земельного департамента Дубая (DLD). Во-вторых, получите подтверждение наличия лицензии и классификации гостиничного заведения. В-третьих, соберите полный текст договора с оператором или управляющей компанией и все поправки к нему, а не только краткое изложение. В-четвертых, получите подтверждение размера платы за обслуживание по конкретному проекту и проверьте точный проект, назначение и год в Индексе платы за обслуживание.

В-пятых, сопоставьте данные о сроках использования объекта владельцем и сроки предоставления отчетности из договора. В-шестых, запросите письменные отзывы кредитора по конкретному объекту, если финансирование имеет значение. В-седьмых, используйте сопоставленные данные о сделках из Земельного департамента Дубая только для анализа данных о завершенных продажах. Справочник девелоперских компаний Дубая. может помочь в организации исследований по проекту, но не может подтвердить действующие условия или обязательства в рамках конкретного договора об аренде апартаментов, используемых как гостиница.

Только после того, как все необходимые документы будут подготовлены, покупатель должен решить, подтверждают ли они возможность применения модели возврата средств. Отсутствующие определения, неподписанные сводки, неясные условия или недоступные поправки нельзя использовать для заполнения пробелов на основе рыночных предположений; это недостатки, которые необходимо устранить в ходе проверки.

Часто задаваемые вопросы

Достаточно ли иметь свидетельство о праве собственности на апартаменты, используемые как гостиница в Дубае, чтобы понять суть инвестиций?

Нет. Сервис Земельного департамента Дубая (DLD) «Проверка подлинности свидетельства о праве собственности» проверяет подлинность свидетельства по номеру, году и типу объекта недвижимости, а сервис «Запрос информации о статусе объекта недвижимости» позволяет осуществлять поиск по идентификационным данным и статусу объекта. Ни один из этих сервисов не проверяет отдельные условия договора с оператором, условия использования владельцем, формулу распределения прибыли, правила бронирования или соответствие требованиям кредитора. Земельный департамент Дубая — проверка правоустанавливающих документов. Земельный департамент Дубая – запрос информации о статусе объекта недвижимости.

Является ли наличие лицензии у отеля подтверждением определенной рентабельности для владельца или установлением условий сотрудничества с брендом?

Нет. Постановление Дубая № 17 от 2013 года требует, чтобы гостиничные заведения имели лицензию и были классифицированы, при этом в эту классификацию входят также апартаменты класса люкс, повышенного комфорта и стандарт. В документе не устанавливаются условия выплат владельцу, сроки действия соглашения с оператором или будущие отношения с брендом для отдельного объекта. Портал законодательства Дубая — Декрет № 17 от 2013 года о лицензировании и классификации гостиничных предприятий в эмирате Дубай.

О каких аспектах платы за обслуживание апартаментов в отеле следует спросить?

Запросите годовой бюджет по конкретному проекту и подтверждающие документы, а затем используйте индекс платы за обслуживание Земельного департамента Дубая (DLD) для данного проекта, типа объекта и года. Отдельно учитывайте утвержденные платежи за обслуживание объектов в долевой собственности и не включайте их в какие-либо вычеты или механизмы распределения, описанные в договоре с оператором. Земельный департамент Дубая — утверждение заявки на установление размера платы за услуги и платы за использование. Земельный департамент Дубая – Индекс платы за обслуживание.

Какие условия использования жилья владельцем должны быть зафиксированы в письменной форме?

Запросите положения, определяющие разрешенные дни использования, сроки уведомления о бронировании, даты, когда использование запрещено, сборы, порядок учета при расчете распределения расходов, возможность передачи прав и последствия несоблюдения условий. Не предполагайте, что личное использование разрешено, запрещено или имеет единые условия для всех апартаментов в отелях Дубая без соответствующих документов по проекту.

Могут ли данные о сделках, предоставленные Земельным департаментом Дубая (DLD), подтвердить текущий доход или перспективы перепродажи апартаментов в отеле?

Нет. Соответствующая запись в базе данных DLD может подтвердить факты о завершенных сделках, включая дату и сумму сделки, если они указаны. Однако она не подтверждает операционные показатели отеля, текущую цену предложения, текущий спрос со стороны покупателей, условия использования жилья владельцем или прогнозируемую доходность. Земельный департамент Дубая – данные о рынке недвижимости.

Как следует оценивать финансирование при покупке апартаментов в отеле?

Обратитесь к кредитору с просьбой предоставить актуальную письменную информацию, касающуюся конкретного объекта и структуры сделки. Вопросы финансирования должны рассматриваться индивидуально для каждого кредитора и объекта; проверка правоустанавливающих документов и общее описание объекта не определяют условия финансирования.

Заключение

Анализ потенциальной доходности от инвестиций в апартаменты в отеле в Дубае должен дополнять, а не заменять анализ операционной модели. В отдельных документах необходимо проверить правовой статус актива, статус объекта недвижимости, соглашение с оператором, график использования владельцем, подтверждение наличия залогов, ответ кредитора и документы о завершенной сделке. Это основанная на фактических данных структура комплексной проверки, а не юридическое заключение, предложение о финансировании или инвестиционная рекомендация.