Юридический гид по покупке на этапе строительства
6 мин чтения · Проверил(а): Исследовательская группа AiGentsRealtyНа этой странице
Понимание законодательства ОАЭ в сфере недвижимости, регуляций RERA и защиты покупателей при инвестициях в недвижимость на этапе строительства в Дубае
Защита эскроу-счета RERA
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это регулируемый банковский счет, на который вносятся все платежи покупателей за недвижимость на этапе строительства. Создан в соответствии с Законом ОАЭ № 8 от 2007 года и усилен Законом № 13 от 2017 года, эта система гарантирует защиту ваших средств и их использование только для целевого строительного проекта.
- Вы вносите платежи напрямую на эскроу-счет проекта в банке, одобренном DLD (не застройщику)
- Средства могут быть выделены только при подтверждении этапов строительства независимыми аудиторами
- Деньги могут использоваться только для основных расходов проекта: оплата земли, строительство и утвержденные затраты
- RERA контролирует все счета и может заморозить снятия при обнаружении нарушений
Одобренные эскроу-банки
Проверьте перед покупкой
Перед подписанием любого соглашения убедитесь, что проект зарегистрирован в DLD и имеет одобренный эскроу-счет. Это можно проверить через онлайн-портал DLD или приложение Dubai REST.
Право · шаги переоформления и документы
MOU (форма F)
Подписывают покупатель и продавец; здесь же согласуется задаток.
NOC от застройщика
Подтверждает оплату обслуживания и возможность переоформления.
Переоформление в регистрационном центре
Обе стороны подписывают; DLD выдаёт новое свидетельство.
Договор купли-продажи (SPA)
Что такое SPA?
Договор купли-продажи — это юридически обязывающий контракт между вами и застройщиком на покупку недвижимости на этапе строительства. Все SPA должны быть зарегистрированы в DLD через платформу Oqood, а сбор DLD в размере 4% должен быть оплачен в течение 60 дней после подписания.
Основные компоненты SPA
- Номер квартиры, этаж и здание
- Площадь и характеристики недвижимости
- Парковочные места и кладовые
- Общие зоны и удобства
- Детализация общей стоимости покупки
- График платежей, привязанный к этапам строительства
- Принимаемые способы оплаты
- Штрафы за просрочку платежа
- Ожидаемая дата завершения
- Льготный период при задержках (обычно 12 месяцев)
- Процедуры передачи
- Гарантийный период на дефекты
- Права покупателя на расторжение
- Сценарии невыполнения обязательств застройщиком
- Процедуры возврата средств
- Компенсация за задержки
Права на расторжение и компенсацию при задержке
Согласно Закону № 19 от 2017 года, права покупателя в случае задержки или отмены проекта четко определены:
- Застройщик может удержать максимум 25-30% от уплаченной суммы
- Остальные средства должны быть возвращены
- Обычно 12-месячный льготный период при задержках
- Застройщик может удержать до 40% от стоимости контракта
- Или потребовать от покупателя завершить покупку
- Применяются условия компенсации при длительных задержках
Процесс регистрации в DLD
Земельный департамент Дубая (DLD) — официальный орган по регистрации недвижимости в Дубае. Все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в DLD для юридического признания.
Этапы регистрации
Подписание SPA с застройщиком
После выбора недвижимости подпишите договор купли-продажи с застройщиком
Необходимые документы:Копия паспортаEmirates ID (для резидентов)Форма бронированияКвитанция о первоначальном платежеРегистрация Oqood
Застройщик регистрирует сделку в системе Oqood в течение 60 дней. Вы получаете сертификат Oqood как подтверждение права собственности на период строительства
Необходимые документы:Подписанный SPAКвитанции об оплатеОплата сбора DLD (4%)Период строительства
Вносите платежи согласно графику. Отслеживайте прогресс через приложение Dubai REST или обновления от застройщика
Необходимые документы:Квитанции об оплатеОтчеты о ходе строительстваПередача и свидетельство о праве собственности
По завершении получите свидетельство о праве собственности. Oqood автоматически преобразуется в официальное свидетельство
Необходимые документы:Подтверждение финального платежаNOC от застройщикаСертификат завершенияОригинал SPA
Oqood и свидетельство о праве собственности
Oqood — это первоначальный регистрационный сертификат для недвижимости на этапе строительства. Он служит подтверждением вашего права собственности на период строительства.
- Выдается после подписания SPA и оплаты сбора DLD
- Зарегистрирован в системе DLD
- Может использоваться для перепродажи объектов на этапе строительства
- Автоматически преобразуется в свидетельство о праве собственности по завершении
Свидетельство о праве собственности — официальный документ, подтверждающий полное право собственности на завершенный объект. Выдается DLD после передачи проекта.
- Выдается после полной оплаты и передачи
- Содержит данные о недвижимости, сведения о владельце и номер участка
- Необходимо для регистрации ипотеки
- Хранится в реестре DLD на блокчейне (2024+)
Обязательства застройщика
RERA налагает строгие обязательства на застройщиков для защиты интересов покупателей. Понимание этих обязательств помогает знать, чего ожидать, и проверять соответствие.
- Завершить 20% строительства ИЛИ внести 20% на эскроу ИЛИ предоставить банковскую гарантию
- Зарегистрировать проект в RERA и получить одобрение
- Открыть специальный эскроу-счет в банке, одобренном DLD
- Предоставить четкий график и спецификации проекта
- Предоставлять ежеквартальные отчеты о ходе работ, подтвержденные консультантами, одобренными DLD
- Использовать средства эскроу только на утвержденные расходы проекта
- Соблюдать стандарты качества строительства
- Предоставлять регулярные обновления покупателям
- Передать недвижимость в соответствии со спецификациями SPA
- Получить сертификат завершения от властей
- Обеспечить гарантию на дефекты (обычно 1 год)
- Содействовать процессу передачи свидетельства о праве собственности
- Штрафы и санкции за нарушения регуляторных требований
- Заморозка эскроу-счетов для защиты средств покупателей
- Приостановка или отзыв лицензии за серьезные нарушения
- Передача проекта новому управляющему при необходимости
- Обязательный возврат средств покупателям при отмене проекта
Официальные ресурсы
Всегда проверяйте информацию через официальные государственные источники. Вот ключевые ресурсы по вопросам недвижимости в ОАЭ:
Информация на этой странице предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Хотя мы стремимся поддерживать точность и актуальность информации, законы и нормативные акты в секторе недвижимости ОАЭ могут изменяться. Мы рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости ОАЭ перед принятием любых инвестиционных решений. AiGentsRealty не несет ответственности за любые действия, предпринятые на основании предоставленной здесь информации.
Готовы инвестировать
Теперь, когда вы понимаете правовую базу, исследуйте возможности недвижимости на этапе строительства с уверенностью