Юридический гид по
покупке на этапе строительства
Понимание законодательства ОАЭ в сфере недвижимости, регуляций RERA и защиты покупателей при инвестициях в недвижимость на этапе строительства в Дубае
Важное предупреждение
Этот гид носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законы и нормативные акты могут изменяться. По конкретным юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированному юристу по недвижимости ОАЭ. Информация актуальна на 2025 год.
Защита эскроу-счета RERA
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это регулируемый банковский счет, на который вносятся все платежи покупателей за недвижимость на этапе строительства. Создан в соответствии с Законом ОАЭ № 8 от 2007 года и усилен Законом № 13 от 2017 года, эта система гарантирует защиту ваших средств и их использование только для целевого строительного проекта.
Как это работает
- 1Вы вносите платежи напрямую на эскроу-счет проекта в банке, одобренном DLD (не застройщику)
- 2Средства могут быть выделены только при подтверждении этапов строительства независимыми аудиторами
- 3Деньги могут использоваться только для основных расходов проекта: оплата земли, строительство и утвержденные затраты
- 4RERA контролирует все счета и может заморозить снятия при обнаружении нарушений
Одобренные эскроу-банки
Проверьте перед покупкой
Перед подписанием любого соглашения убедитесь, что проект зарегистрирован в DLD и имеет одобренный эскроу-счет. Это можно проверить через онлайн-портал DLD или приложение Dubai REST.
Защита средств
Ваши платежи хранятся на защищенном эскроу-счете и недоступны застройщику напрямую
Поэтапное выделение средств
Средства выделяются застройщикам только при независимом подтверждении этапов строительства
Защита возврата
В случае отмены проекта невыделенные средства на эскроу-счете могут быть возвращены покупателям в соответствии с процедурами RERA
Регуляторный надзор
RERA контролирует все эскроу-счета и может заморозить снятия или наложить штрафы за несоблюдение требований
Договор купли-продажи (SPA)
Что такое SPA?
Договор купли-продажи — это юридически обязывающий контракт между вами и застройщиком на покупку недвижимости на этапе строительства. Все SPA должны быть зарегистрированы в DLD через платформу Oqood, а сбор DLD в размере 4% должен быть оплачен в течение 60 дней после подписания.
Перед подписанием
Всегда проверяйте SPA с квалифицированным юристом по недвижимости. Убедитесь, что застройщик зарегистрирован в RERA и проект имеет одобренный эскроу-счет.
Основные компоненты SPA
Описание недвижимости
- Номер квартиры, этаж и здание
- Площадь и характеристики недвижимости
- Парковочные места и кладовые
- Общие зоны и удобства
Условия оплаты
- Детализация общей стоимости покупки
- График платежей, привязанный к этапам строительства
- Принимаемые способы оплаты
- Штрафы за просрочку платежа
Завершение и передача
- Ожидаемая дата завершения
- Льготный период при задержках (обычно 12 месяцев)
- Процедуры передачи
- Гарантийный период на дефекты
Условия расторжения
- Права покупателя на расторжение
- Сценарии невыполнения обязательств застройщиком
- Процедуры возврата средств
- Компенсация за задержки
Права на расторжение и компенсацию при задержке
Согласно Закону № 19 от 2017 года, права покупателя в случае задержки или отмены проекта четко определены:
Если проект готов менее чем на 80%
- • Застройщик может удержать максимум 25-30% от уплаченной суммы
- • Остальные средства должны быть возвращены
- • Обычно 12-месячный льготный период при задержках
Если проект готов более чем на 80%
- • Застройщик может удержать до 40% от стоимости контракта
- • Или потребовать от покупателя завершить покупку
- • Применяются условия компенсации при длительных задержках
Процесс регистрации в DLD
Земельный департамент Дубая (DLD) — официальный орган по регистрации недвижимости в Дубае. Все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в DLD для юридического признания.
4%
Регистрационный сбор DLD (от стоимости недвижимости)
2-4 часа
Время обработки (при готовности документов)
AED 580
Сборы за свидетельство (приблизительно)
Этапы регистрации
Подписание SPA с застройщиком
После выбора недвижимости подпишите договор купли-продажи с застройщиком
Необходимые документы:
Регистрация Oqood
Застройщик регистрирует сделку в системе Oqood в течение 60 дней. Вы получаете сертификат Oqood как подтверждение права собственности на период строительства
Необходимые документы:
Период строительства
Вносите платежи согласно графику. Отслеживайте прогресс через приложение Dubai REST или обновления от застройщика
Необходимые документы:
Передача и свидетельство о праве собственности
По завершении получите свидетельство о праве собственности. Oqood автоматически преобразуется в официальное свидетельство
Необходимые документы:
Oqood и свидетельство о праве собственности
Сертификат Oqood
Oqood — это первоначальный регистрационный сертификат для недвижимости на этапе строительства. Он служит подтверждением вашего права собственности на период строительства.
- Выдается после подписания SPA и оплаты сбора DLD
- Зарегистрирован в системе DLD
- Может использоваться для перепродажи объектов на этапе строительства
- Автоматически преобразуется в свидетельство о праве собственности по завершении
Свидетельство о праве собственности
Свидетельство о праве собственности — официальный документ, подтверждающий полное право собственности на завершенный объект. Выдается DLD после передачи проекта.
- Выдается после полной оплаты и передачи
- Содержит данные о недвижимости, сведения о владельце и номер участка
- Необходимо для регистрации ипотеки
- Хранится в реестре DLD на блокчейне (2024+)
Сборы за свидетельство о праве собственности (2025)
AED 250
Сбор за свидетельство
AED 250
Сбор за план (квартира/вилла)
0.25%
Регистрация ипотеки
AED 290
Административный сбор
Обязательства застройщика
RERA налагает строгие обязательства на застройщиков для защиты интересов покупателей. Понимание этих обязательств помогает знать, чего ожидать, и проверять соответствие.
Требования до начала продаж
Во время строительства
При передаче
Что происходит, если застройщики не соблюдают требования?
RERA обладает сильными полномочиями по обеспечению защиты покупателей:
- • Штрафы и санкции за нарушения регуляторных требований
- • Заморозка эскроу-счетов для защиты средств покупателей
- • Приостановка или отзыв лицензии за серьезные нарушения
- • Передача проекта новому управляющему при необходимости
- • Обязательный возврат средств покупателям при отмене проекта
Официальные ресурсы
Всегда проверяйте информацию через официальные государственные источники. Вот ключевые ресурсы по вопросам недвижимости в ОАЭ:
Земельный департамент Дубая (DLD)
Официальный орган регистрации недвижимости
dubailand.gov.ae
RERA (Агентство по регулированию недвижимости)
Регулятор сектора недвижимости
www.rera.gov.ae
Приложение Dubai REST
Мобильное приложение для услуг в сфере недвижимости
dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
Система Oqood
Портал регистрации недвижимости на этапе строительства
dubailand.gov.ae/en/eservices/oqood/
Готовы инвестировать
Теперь, когда вы понимаете правовую базу, исследуйте возможности недвижимости на этапе строительства с уверенностью
Юридическая оговорка
Информация на этой странице предоставлена исключительно в информационных целях и не является юридической консультацией. Хотя мы стремимся поддерживать точность и актуальность информации, законы и нормативные акты в секторе недвижимости ОАЭ могут изменяться. Мы рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости ОАЭ перед принятием любых инвестиционных решений. AiGentsRealty не несет ответственности за любые действия, предпринятые на основании предоставленной здесь информации.