Над-Аль-Шеба: гид по квартирам, виллам, ценам и продажам

Над-Аль-Шеба: смешанный район, в котором преобладают квартиры off-plan. Из 2,830 продаж, которые Dubai Land Department зарегистрировал за последние 12 месяцев, 2,044 были off-plan и 786 готовыми; 1,884 были квартирами, 385 виллами или таунхаусами и 513 землёй. На нашем сайте есть страницы 39 зданий и жилых комплексов: 12 готовых и 27 off-plan или строящихся. Район подойдёт тем, кто хочет сравнить квартиры, виллы и участки в одном месте и готов покупать по планам.

Ключевые факты

• На нашем сайте есть страницы 39 зданий и комплексов в районе Над-Аль-Шеба: 12 готовых и 27 off-plan или строящихся.
• За последние 12 месяцев Dubai Land Department зарегистрировал 2,830 продаж: 2,044 off-plan и 786 готовых.
• Медиана составила 2,240.46 AED за кв. фут, медианная цена продажи 3,200,000 AED.
• Продажи: 1,884 квартир, 385 вилл и таунхаусов и 513 участков; студии (916) стали крупнейшей группой по числу спален.
• В октябре 2026 года студии выставлялись по типичным ценам предложения от 1,250,000 AED до 1,326,000 AED.
• У Meraas больше всего проектов здесь на нашем сайте (6), за ним Binghatti (4) и MAG (3).

12 зданий готовы, 27 ещё предстоит сдать

Из 39 зданий и комплексов на нашем сайте в районе Над-Аль-Шеба 12 готовы, а 27 относятся к off-plan или строятся. Это значит, что в некоторых зданиях можно осмотреть готовую квартиру, а большинство новых запусков покупается по планам.

Два из готовых зданий: Gemini Splendor и Millennium Estates. Запрашивайте в каждом одни и те же документы и одни и те же сведения о сервисных сборах, и вы быстро увидите, чем готовое здание отличается от строящегося.

Сначала квартиры, но есть и виллы, таунхаусы и земля

Из 2,830 продаж 1,884 были квартирами, 385 виллами или таунхаусами и 513 землёй. Земля здесь заметная часть рынка: продаж земли (513) больше, чем продаж вилл и таунхаусов. Среди проектов off-plan здесь Keturah Reserve Villa Plots.

По числу спален крупнейшей группой стали студии с 916 продажами, за ними объекты в одну спальню (574), в три спальни (406) и в две спальни (323). Продаж с четырьмя спальнями 27. Продаж с тремя спальнями здесь больше, чем с двумя, поэтому при сравнении проверяйте тип каждого объявления: квартира, таунхаус или вилла.

2,830 продаж за 12 месяцев, из них 2,044 off-plan

Dubai Land Department зарегистрировал 2,830 продаж в районе Над-Аль-Шеба за последние 12 месяцев: 2,044 off-plan и 786 готовых. Медианная цена продажи составила 3,200,000 AED, а медиана 2,240.46 AED за кв. фут. Последняя продажа была 2026-07-06. Вы можете посмотреть зарегистрированные сделки на нашем сайте, а на странице методологии объясняется, как считаются эти цифры.

Медиана по району складывает в одну кучу студии, участки, таунхаусы и виллы. Она показывает, где проходила середина зарегистрированных продаж, а не сколько стоит конкретное жильё, и в районе с таким разнообразием середина может описывать совсем немного реальных объектов. Попросите зарегистрированные продажи того же здания и того же типа жилья, с датами.

Цены предложения в октябре 2026 года: резкий скачок после двух спален

В октябре 2026 года студии выставлялись по типичным ценам предложения от 1,250,000 AED до 1,326,000 AED, медиана 1,269,000 AED по 117 объявлениям. Объекты в одну спальню выставлялись по типичным ценам предложения от 1,550,000 AED до 2,162,000 AED, медиана 1,900,000 AED по 464 объявлениям. Объекты в две спальни выставлялись по типичным ценам предложения от 2,250,000 AED до 3,192,000 AED, медиана 2,675,000 AED по 436 объявлениям. Объекты в три спальни выставлялись по типичным ценам предложения от 5,021,000 AED до 6,250,000 AED, медиана 5,600,000 AED по 257 объявлениям. Объекты в четыре спальни выставлялись по типичным ценам предложения от 11,000,000 AED до 13,032,000 AED, медиана 12,200,000 AED по 169 объявлениям.

Это цены предложения, а не цены продажи. Они показывают, что просили продавцы за последние 90 дней, а итоговая цена может отличаться. Посмотрите, как сдвигается типичный диапазон от двух спален (до 3,192,000 AED) к трём спальням (от 5,021,000 AED). Такой скачок может означать, что сравниваются разные виды жилья, поэтому спросите у каждого продавца, что это за жильё, какова площадь участка или внутренняя площадь и готово ли оно.

Двенадцать зданий в районе Над-Аль-Шеба для сравнения

Начните со стадии. Готовые здания можно осмотреть как есть. Остальные покупаются по планам и сроку сдачи.

Готовые:

• Gemini Splendor, готов, застройщик Gemini Group
• Millennium Estates, готов, застройщик G&Co

Строящиеся и off-plan:

• Nad Al Sheba Gardens Villas, строится, застройщик Meraas
• Nad Al Sheba Gardens 3, строится, застройщик Meraas
• Maybach Six, off-plan, застройщик Binghatti
• Mercedes-Benz Places | Binghatti City, off-plan, застройщик Binghatti
• Keturah Reserve, строится, застройщик MAG
• Keturah Reserve Villa Plots, off-plan, застройщик MAG
• The Highbury, строится, застройщик Ellington Properties
• Skyscape Aura, off-plan, застройщик Sobha Realty
• Saddlewood Park, off-plan, застройщик MAK Developers
• Celia Gardens, off-plan, застройщик Abou Eid Real Estate

Meraas и Binghatti лидируют по числу проектов

В скобках указано, сколько проектов застройщика здесь имеют страницы на нашем сайте: Meraas (6), Binghatti (4), MAG (3), Ellington Properties (2), Meydan Group (2), Abou Eid Real Estate (1), Al Nakhlat Al Thalath (1).

У Meraas 6 проектов, у Binghatti 4. У MAG 3, а у Ellington Properties и Meydan Group по 2. Дальше район распределён между многими застройщиками с одним проектом, поэтому посмотрите другие работы застройщика, прежде чем полагаться на один буклет.

Как выбрать между зданиями района Над-Аль-Шеба

Сначала определите тип жилья: квартира, таунхаус, вилла или участок. Их покупают и считают по-разному, а медиана по району смешивает всё.

Затем решите, готовое или off-plan. Готовая квартира позволяет проверить отделку и здание. Off-plan просит полагаться на поэтажный план и датированный график платежей.

Сравнивайте текущие расходы на одинаковых условиях. Для готового здания запросите бюджет сервисных сборов, утверждённый ассоциацией собственников, и что он покрывает. Для off-plan спросите, какой сервисный сбор ожидает застройщик и когда он начнётся. Узнайте, сколько парковочных мест входит в жильё.

Наконец, проверьте вид или участок из самого объекта, а не из офиса продаж, и приезжайте в разное время суток. Для участка запросите номер, размер и положение на генеральном плане.

Чек-лист покупки в районе Над-Аль-Шеба

Большинство продаж здесь off-plan, поэтому сначала идёт этот путь, а потом готовое жильё.

1. Уточните конкретный объект: номер, этаж или участок, внутреннюю площадь, площадь участка, если она есть, и поэтажный план.
2. При покупке off-plan прочитайте договор купли-продажи и запишите каждый платёж, срок оплаты и условие, которое его запускает.
3. Убедитесь, что платежи идут на escrow-счёт проекта и что в квитанциях указаны данные застройщика.
4. Проверьте, что сделка зарегистрирована в Oqood, системе Dubai Land Department для договоров off-plan, и сохраните сертификат.
5. Если вы покупаете перепродажу off-plan, спросите, сколько выплачено застройщику и нужно ли его одобрение на передачу.
6. Запишите заявленный срок сдачи и условия договора на случай задержки.
7. При покупке готового жилья попросите показать title deed и убедитесь, что имя продавца совпадает с именем владельца в документе.
8. Запросите бюджет сервисных сборов и что он покрывает, а также узнайте, как распределяются парковочные места.
9. Осматривайте до приёмки: при сдаче письменно перечислите все дефекты (snagging), а при перепродаже проверьте кондиционер, окна, напор воды и кухню. Если вы арендуете, зарегистрируйте договор в Ejari.
10. Храните все документы и сообщения в одной папке и сравнивайте два-три здания по одному списку.

Следующий шаг

Все здания выше и другие есть на странице Над-Аль-Шеба. Хотите получить актуальные цены предложения или список зданий в районе Над-Аль-Шеба? Напишите нам в WhatsApp, и мы их пришлём, или спросите Sophia на aigentsrealty.com.

Частые вопросы

Сколько продаж зарегистрировал Dubai Land Department в районе Над-Аль-Шеба за последние 12 месяцев?

Dubai Land Department зарегистрировал 2,830 продаж в районе Над-Аль-Шеба за последние 12 месяцев, из них 2,044 off-plan и 786 готовых. Последняя продажа была 2026-07-06.

Какова медианная цена за квадратный фут в районе Над-Аль-Шеба?

Медиана за последние 12 месяцев составила 2,240.46 AED за кв. фут, а медианная цена продажи 3,200,000 AED. Это данные по всему району, а не по одному зданию.

В районе Над-Аль-Шеба в основном квартиры или виллы?

В основном квартиры: 1,884 зарегистрированных продаж были квартирами, а виллами и таунхаусами 385 и землёй 513.

В районе Над-Аль-Шеба в основном готовое жильё или off-plan?

В основном off-plan: 2,044 зарегистрированных продаж были off-plan и 786 готовыми, а 27 из 39 зданий на нашем сайте относятся к off-plan или строятся.

У каких застройщиков больше всего проектов в районе Над-Аль-Шеба?

На нашем сайте у Meraas 6 проектов в районе Над-Аль-Шеба, у Binghatti 4, у MAG 3. У Ellington Properties и Meydan Group по 2.

По каким ценам выставлялись студии в районе Над-Аль-Шеба в октябре 2026 года?

В октябре 2026 года студии выставлялись по типичным ценам предложения от 1,250,000 AED до 1,326,000 AED, медиана 1,269,000 AED. Это цены предложения, а не цены продажи.

По каким ценам выставлялись объекты в две спальни в районе Над-Аль-Шеба в октябре 2026 года?

В октябре 2026 года объекты в две спальни выставлялись по типичным ценам предложения от 2,250,000 AED до 3,192,000 AED, медиана 2,675,000 AED. Это цены предложения, а не цены продажи.