Новые правила визы за недвижимость в Дубае 2026: изменения DLD

Новые правила визы за недвижимость в Дубае 2026: изменения DLD

Ключевые выводы

• DLD отменил порог 750 000 AED для визы резидента, значительно расширив круг претендентов.
• Категории зависят от стоимости: стандартная резиденция, Golden Visa от 2 млн AED и промежуточный уровень.
• Подача оцифрована через Dubai REST, обработка сократилась с недель до дней.
• Ошибки включают неподходящий тип объекта, неполные документы и путаницу между собственностью и правом на визу.
• AiGents Realty помогает найти подходящий объект и пройти подачу.

Виза резидента через недвижимость была одним из главных стимулов инвестиций Дубая и теперь стала намного доступнее. Dubai Land Department (DLD) отменил прежний минимум 750 000 AED, который ограничивал претендентов объектами среднего и высокого ценового сегмента. Теперь гораздо больше инвесторов могут получить резидентство ОАЭ через владение недвижимостью.

В сочетании с цифровой подачей и новыми промежуточными уровнями это делает 2026 год наиболее благоприятным для property-linked residency. Но правила нюансированы: неправильный объект оставит дом без визы.

Что изменилось: отмена 750 000 AED

Главное изменение — отменён минимум 750 000 AED для стандартной визы. Раньше подходили только объекты от 750 000 AED, поэтому значительная часть рынка, включая JVC, International City и Dubai South, была исключена.

Почему это важно

Около 35% жилых сделок 2025 года пришлись на объекты дешевле 750 000 AED. Их владельцы могли иметь дом, но не основание для резидентства и нуждались в отдельной рабочей или инвестиционной визе.

Теперь:

• Больше объектов дают право на спонсирование.
• Ниже вход — фактически подходит любой квалифицируемый freehold.
• Гибче портфель — можно владеть несколькими небольшими объектами.
• Соответствие росту населения — Дубаю нужны жители, а не только владельцы.

Что не изменилось

• Только freehold; leasehold и non-freehold зоны исключены.
• Объект должен быть готовым; строящийся не подходит до передачи.
• Совместная собственность признаётся, но доля каждого должна соответствовать порогу.
• Виза привязана к владению; продажа отменяет её.

Категории и пороги

Стандартная виза резидента

Это базовый вариант для удалённого работника, пенсионера или пассивного инвестора без необходимости работать в Дубае.

Промежуточная виза (1–2 млн AED)

Уровень введён в 2025 году и даёт более длительный срок, домашнего работника и некоторые бизнес-возможности.

Golden Visa (2 млн AED+)

Golden Visa остаётся премиальным вариантом. Порог не изменился, но преимущества расширяются; отсутствие возрастного ограничения для детей удобно семьям со взрослыми иждивенцами.

Суммирование нескольких объектов

Можно суммировать объекты для порога. Три объекта по 500 000 AED дают 1,5 млн и промежуточную категорию; два объекта по 1 млн дают 2 млн и Golden Visa.

Правило удобно портфельному инвестору, предпочитающему диверсификацию одному дорогому объекту.

Golden Visa и стандартная резиденция

Если вы планируете работать в Дубае, полные рабочие права Golden Visa устраняют отдельный permit и могут оправдать более высокую инвестицию.

Процесс подачи

Шаг 1: подтвердить объект

До покупки проверьте:

• freehold-зону по списку DLD;
• готовность и передачу;
• зарегистрированный title deed;
• собственность заявителя, а не аренду.

Шаг 2: купить объект

Проведите сделку стандартно, зарегистрируйте title deed, добейтесь нужной стоимости и оформите соглашение, зарегистрированное DLD.

Шаг 3: документы

Теперь принимается цифровая загрузка:

• паспорт действителен 6+ месяцев;
• title deed (оригинал/копия DLD);
• оценка DLD-approved valuer для Golden Visa;
• зарегистрированный договор продажи;
• фото;
• медицинская справка;
• страховка ОАЭ;
• банковская выписка за 3 месяца;
• NOC от работодателя при необходимости.

Шаг 4: Dubai REST

1. Войдите через UAE Pass.
2. Выберите Property Residency Visa.
3. Загрузите документы.
4. Оплатите сбор.
5. Получите reference number.

Шаг 5: медосмотр

Пройдите анализ крови и рентген в одобренном центре; стоимость около 700–1 000 AED.

Шаг 6: получить визу

• Стандартная: 5–7 рабочих дней.
• Промежуточная: 3–5.
• Golden: 2–3.

Виза цифровая и связана с UAE Pass; наклейка в паспорте больше не нужна.

Шаг 7: Emirates ID

После визы подайте на Emirates ID через ICP — отдельный обязательный процесс.

Чек-лист документов

• Паспорт с запасом 6+ месяцев.
• Title deed, зарегистрированный DLD.
• Оценка для Golden Visa.
• Зарегистрированный договор продажи.
• Цифровые фото.
• Медицинская справка.
• Страховка ОАЭ.
• Выписка за 3 месяца.
• UAE Pass.
• NOC работодателя при работе в ОАЭ.
• Свидетельство о браке.
• Свидетельства о рождении детей.
• Договор домашнего работника для промежуточной/Golden Visa.

Ошибки

1. Покупка в non-freehold

Дейра, Bur Dubai и некоторые промышленные зоны leasehold или ограничены. Цена не спасает от отсутствия права на визу.

Как избежать: проверить freehold в DLD; AiGents Realty фильтрует такие объекты.

2. Строящийся объект до передачи

Виза невозможна до передачи и регистрации title deed; ожидание может составить 2–4 года. Нужна срочная резиденция — выбирайте готовый объект.

3. Непонимание совместной собственности

Два владельца по 50% объекта за 2 млн получают долю по 1 млн: промежуточный уровень, не Golden Visa.

Как избежать: рассчитать личную долю; для Golden Visa доля каждого должна быть 2 млн AED.

4. Отсутствие страховки

Страховка ОАЭ обязательна; перерыв может отменить визу.

Как избежать: купить зарегистрированную полис и поддерживать непрерывно.

5. Ограничения права на работу

Стандартная виза не даёт право работать. Нужен отдельный work permit, Golden Visa или компания с permit.

6. Продажа без перехода

Продажа отменяет property visa. Сначала оформите рабочую, инвестиционную или другую property-linked визу.

7. Лимит отсутствия

Стандартная и промежуточная категории требуют въезда раз в 6 месяцев; Golden Visa допускает 12+ месяцев отсутствия.

Как AiGents Realty помогает

Фильтр права: freehold, готовность и порог автоматически проверяются.

Подбор категории: объект сопоставляется со стандартной, промежуточной или Golden Visa.

Суммирование портфеля: ИИ ищет комбинации небольших объектов до более высокой категории.

Документы: формируется чек-лист и маршрут Dubai REST.

Мониторинг: изменения правил DLD отслеживаются в течение владения.

FAQ

Какова минимальная стоимость в 2026 году?

Для стандартной визы минимума больше нет: любой готовый freehold даёт двухлетнюю резиденцию.

Можно ли получить Golden Visa с объектом дешевле 2 млн?

Нет, но можно сложить несколько freehold-объектов; общий минимум — 2 млн AED.

Подходят ли строящиеся объекты?

Нет, только готовые с зарегистрированным title deed. Строящийся подходит после передачи.

Можно ли спонсировать семью?

Да: стандартная — супруг и дети до 18; промежуточная — также один работник; Golden — дети любого возраста и работники.

Можно ли работать по property visa?

Полные права есть только у Golden Visa. Остальным нужен отдельный permit или компания.

Что будет при продаже?

Виза отменяется, поэтому до продажи нужно перейти на другой тип.

Сколько занимает процесс?

5–7 дней стандартная, 3–5 промежуточная, 2–3 Golden; подача через Dubai REST.

Нужна ли оценка?

Для Golden Visa — да. Для стандартной и промежуточной обычно достаточно стоимости title deed, но DLD может запросить оценку.

Может ли каждый совладелец получить визу?

Да, если личная доля каждого соответствует порогу. Две доли по 1 млн в объекте 2 млн дают промежуточный уровень.

Какие районы freehold?

Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour и большинство новых сообществ. Deira и Bur Dubai обычно leasehold. Проверяйте DLD.

---

Проверьте право на визу в AiGents Realty: мы сопоставим объект с резидентством и проведём через процесс. Фильтры учитывают freehold, готовность и порог.

Ресурсы AiGentsRealty

• Гиды покупателя Дубая
• Основы инвестирования
• Спросите Sophia

Источники

• Dubai Land Department
• Данные недвижимости Dubai REST
• Сервисы правительства ОАЭ

Чек-лист процесса и рисков

Для юридических, арендных, ипотечных, визовых и транзакционных вопросов проверяйте актуальное правило у органа или квалифицированного консультанта. Процедуры меняются, а национальность, финансирование, тип объекта, статус договора и структура владения влияют на путь. Храните письменные документы, подтверждайте сборы до передачи и не полагайтесь на устные обещания.

Сравнивайте официальный requirement, текст договора и практический timeline. Если они расходятся, остановитесь и уточните до депозита или подписи. Дисциплина процесса защищает покупателей, продавцов, арендодателей и арендаторов от споров.