Сделки с недвижимостью в Дубае во II квартале 2026 года: off-plan против secondary

Двигатель сделок Дубая работает по двум рельсам

Данные Dubai Land Department до второго квартала 2026 года показывают, что рынок продаж эмирата по-прежнему активен, но почти всё движение происходит по одной стороне реестра. Сделки Дубая во втором квартале снова доминируются строящимися объектами, тогда как готовый вторичный рынок удерживает баланс стоимости, а не объёма. Для покупателя, брокера, кредитора или инвестора, который пытается понять разделение off-plan и secondary в Дубае, эта асимметрия — главный сюжет квартала.

Живая лента DLD, которую агрегируют трекеры вроде DXBinteract и обобщают крупные брокеры, продолжает показывать структурно двухскоростной рынок. Сделки строящихся объектов, то есть новые запуски застройщиков с планами рассрочки, формируют сырые показатели объёма DLD, а вторичные продажи готовых домов задают ценовой ориентир и несут самые большие индивидуальные чеки. Разрыв расширился в 2025 году и сохраняется во втором квартале 2026 года.

Материал разбирает, что показывают данные Q2 2026, почему off-plan и secondary ведут себя по-разному, как под ними расположены слои квартир против вилл и наличных против ипотеки, и что это означает для покупателя или инвестора в Дубае сейчас.

Что фактически показывает объём сделок Q2 2026

DLD зарегистрировал более 226 000 сделок с недвижимостью за весь 2024 год — рекордный год — и динамика продолжилась в 2025-м и первой половине 2026-го. После сильного первого квартала период апрель–июнь 2026 года выглядит ещё одним активным кварталом: сделки строящихся объектов составляют примерно шесть из десяти жилых сделок по количеству, тогда как готовые дома занимают меньшую, но более дорогую долю.

В картине Q2 выделяются три вещи:

• Объём ведут строящиеся объекты. Сделки off-plan составляют большинство зарегистрированных операций, продолжая модель волны запусков 2023–2024 годов.
• Стоимость более сбалансирована. Готовые виллы и prime-квартиры стоят намного дороже за единицу, поэтому доля secondary в общей стоимости выше её доли в количестве.
• Концентрация на запусках. Несколько мастер-сообществ крупных застройщиков — Dubai Hills, Dubai South, JVC, MBR City, Damac Hills и новые прибрежные и creek-front планы — дают непропорционально большую часть объёма off-plan.

Сводки сделок Property Finder, Bayut и Knight Frank за период указывают на ту же форму: высокообъёмный запусковой сегмент строящихся объектов поверх более тонкого, но премиально оценённого рынка готовых домов.

Строящиеся объекты: двигатель объёма

Строящиеся объекты два десятилетия остаются фирменным продуктом Дубая, и в Q2 2026 по-прежнему несут основной объём сделок. Покупатели продолжают подписывать reservation forms вместо передачи готовых квартир по нескольким причинам:

• Инженерия планов оплаты. Застройщики предлагают планы после передачи, ежемесячные схемы 1% и отмену сборов DLD, резко снижая денежный барьер по сравнению с готовым объектом.
• Рост капитала на бумаге. Покупатели, видевшие, как запуски 2022–2024 годов дали 20–40% роста к передаче, готовы размещать капитал на ранней стадии, хотя цены запуска выросли.
• Темп запусков. Emaar, Sobha, Nakheel, Damac, Aldar, Ellington и новые мастер-застройщики быстро выпускают фазы, сохраняя видимый pipeline off-plan.
• Связь с Golden Visa. Объекты off-plan стоимостью от 2 млн дирхамов всё ещё учитываются в пороге Golden Visa, удерживая инвестиционный спрос на новом фонде.

Компромисс — риск концентрации. Покупатель off-plan принимает кредитный риск застройщика и риск срока передачи. При большом числе запусков за один пул покупателей разрыв между лучшими мастер-застройщиками и слабыми периферийными проектами растёт. Объём Q2 льстит сегменту, но разброс результатов под средним становится шире.

Вторичный и готовый рынок: якорь стоимости

Если off-plan выигрывает по количеству, ready и secondary выигрывают по стоимости сделки — именно здесь происходит настоящее открытие цены. Готовые дома продаются по подтверждённым ценам между добровольными покупателями и продавцами, с ипотекой, оценками и регулируемой RERA передачей, формируя реальные ориентиры города.

Во втором квартале вторичный рынок делится так:

• Готовые виллы и таунхаусы остаются самым узким сегментом. Запасы в Palm Jumeirah, Dubai Hills, Arabian Ranches, таунхаусах JVC и виллах MBR City дефицитны относительно спроса, поэтому хорошо оценённые объекты быстро продаются и сохраняют стоимость.
• Готовые квартиры более сбалансированы. За пределами prime-полосы Downtown и Marina предложение в нескольких сообществах догнало спрос, поэтому рост цен выравнивается, хотя количество сделок остаётся здоровым.
• Опора на конечного пользователя. В отличие от off-plan, где доминируют инвесторы и флипперы, secondary во многом движим конечными пользователями с ипотекой и датой переезда — более стабильной, но чувствительной к ставкам базой.

Поскольку вторичные сделки требуют полной оплаты или выдачи ипотеки при передаче, им нужен реальный доступный капитал. Поэтому объём secondary структурно ниже off-plan, но средний чек значительно выше. Нельзя читать рынок Дубая без разделения этих половин и делать правильные выводы о цене.

Слой квартир и вилл

Разделение off-plan/secondary накладывается на ещё более важный слой — тип недвижимости. Записи DLD постоянно показывают, что квартиры доминируют по количеству, а виллы и таунхаусы значительно превосходят свою долю по стоимости.

В Q2 2026:

• Квартиры в JVC, Business Bay, Dubai Marina, JLT, Dubai South и Silicon Oasis дают основную массу запусков off-plan и регистрацию единиц. Это доступная точка входа и продукт арендной доходности.
• Виллы и таунхаусы в Dubai Hills, MBR City, Damac Hills, Tilal Al Ghaf, Arabian Ranches и новых мастер-планах составляют меньшую долю количества, но имеют самые высокие индивидуальные цены и самый дефицитный ready-инвентарь.

Именно поэтому часто неверно читают заголовочные цифры «средняя цена за квадратный фут». Квартальный объём запусков квартир JVC даст совсем другой средний показатель, чем квартал с передачей готовых вилл, даже если фундаментально ничего не изменилось. Разделение off-plan/secondary нужно читать вместе с разделением квартир и вилл.

Наличные против ипотеки: что говорит платёжный микс

Данные DLD разделяют сделки на наличные и ипотечные, и эта срезка тоже рассказывает историю квартала:

• Off-plan в основном финансируется наличными или рассрочкой. Покупатели используют сбережения и региональный капитал и лишь немного обращаются к банкам; план застройщика заменяет обычную ипотеку.
• Secondary на prime-конце ипотечен. Готовые дома, особенно виллы и prime-квартиры, зависят от банковского финансирования ОАЭ, поэтому это сегмент, сильнее всего подверженный ставке Центрального банка и лимитам LTV.
• На самом верху главенствуют наличные. Самые дорогие виллы и пентхаусы часто передаются за наличные, в том числе покупателям Golden Visa и трансграничному капиталу.

Поэтому изменение ставок в ОАЭ или готовности банков кредитовать ударит по secondary первым и сильнее. Объём off-plan чувствительнее к настроениям покупателей, доверию к застройщику и цене запуска, чем к стоимости долга.

Что разделение означает для покупателей и инвесторов

Для любого участника сделки в этом квартале разделение off-plan/secondary не сноска, а основа решения:

• Покупка ради доходности и низкого входа: off-plan, особенно в хорошо расположенных мастер-сообществах с надёжными застройщиками, всё ещё требует меньше наличных и даёт понятный путь к бумажному капиталу до передачи. Проверка истории застройщика, статуса эскроу и реалистичной даты передачи обязательна.
• Покупка для немедленного использования или аренды: secondary — единственный маршрут. Он даёт реальную цену, оценку и владение сейчас, но требует большего первоначального платежа или ипотеки.
• Сохранение капитала: готовые виллы в зрелых сообществах с дефицитом предложения остаются сегментом, где дефицит наиболее реален, а снижение цены ограничено; вход дорогой, доходность умеренная.
• Правильное чтение заголовков: когда отчёты Q2 2026 говорят о «рекордных сделках», проверьте, растёт ли объём off-plan, чувствительный к запускам и настроениям, или стоимость secondary, зависящая от конечных пользователей и ставок. Это разные сигналы.

Итог Q2 2026

Рынок сделок Дубая во втором квартале — не один рынок с одним движением. Рядом работают два рынка: двигатель off-plan, создающий заголовки объёма благодаря запускам застройщиков и спросу на планы оплаты, и secondary, задающий настоящий ценовой ориентир и несущий самые большие индивидуальные стоимости. Разделение off-plan и secondary вместе со слоями квартир и вилл, наличных и ипотеки превращает числа DLD в инструмент, которым может пользоваться покупатель или инвестор.

Покупателю следует сопоставить сегмент с целью: off-plan для входа, роста на бумаге и гибкости оплаты; secondary для владения, проверенной цены и дохода с первого дня. Инвестору важнее разброс результатов внутри сегментов — между сильными и слабыми застройщиками, prime и периферией, дефицитными и массовыми типами объектов — чем общее направление рынка. Объём Q2 2026 силён, но именно скрытое под ним разделение решит, кто заработает на следующей фазе цикла Дубая.