The Square

The Square — зрелое mixed-use сообщество в Al Mamzar от Omniyat

TL;DR: The Square by Omniyat — это полностью завершённый mixed-use master community в Al Mamzar, Deira. Проект включает 7 жилых зданий на 524 квартиры, 180-ключевой Mövenpick Hotel, офисную башню площадью 14,836 кв. м и 5,402 кв. м ритейла, организованные вокруг центрального ландшафтного парка площадью 6,000 кв. м. На вторичном рынке студии стартуют примерно от AED 395,000, а доходность аренды оценивается примерно в диапазоне 4.4%–7%.

Introduction

The Square — знаковый проект для Omniyat и важный пример раннего дубайского mixed-use urbanism. Это был первый девелоперский проект компании, ещё до того, как Omniyat стала ассоциироваться в первую очередь с ultra-luxury waterfront assets. Именно поэтому The Square интересен не только как объект недвижимости, но и как часть истории девелопера: это проект, с которого началась его траектория.

Расположенный в Al Mamzar, в более зрелой и давно сложившейся части Deira, The Square задуман как self-contained precinct, где жильё, гостиница, офисы и ритейл работают в одной экосистеме. Такой формат особенно ценен для семей и долгосрочных арендаторов, потому что он уменьшает зависимость от поездок по городу ради базовых повседневных нужд.

Location & Connectivity

Al Mamzar расположен на северо-востоке Дубая, у побережья Персидского залива, рядом с границей Шарджи. Это создаёт важное преимущество: район одновременно связан и с Дубаем, и с Шарджей, а значит, получает более широкий пул арендаторов и пользователей, чем многие внутренние жилые кластеры.

The Square находится примерно в 1.4 км от Al Mamzar Beach Park — одного из крупнейших прибрежных парков Дубая. Для жителей это не просто приятный бонус, а реальный lifestyle anchor, особенно с учётом масштабной программы развития Al Mamzar Beach стоимостью AED 755 млн, которая включает плавучий пешеходный мост, новые дорожки, веломаршруты и расширенную прибрежную инфраструктуру.

До Dubai International Airport отсюда всего около 6.8 км, что делает проект особенно удобным для людей, работающих в аэропортовом и коммерческом коридоре Deira. Ближайшие станции метро Green Line — Al Qiyadah и Abu Hail — усиливают связность с остальной частью города. До Downtown Dubai и Dubai Mall можно доехать примерно за 20–23 минуты, а до границы Шарджи — примерно за 15 минут.

Architecture & Design

Пространственная организация The Square строится вокруг центрального парка площадью 6,000 кв. м. Это ключевой элемент мастер-плана: вокруг него выстроены семь жилых зданий — Dalia, Al Neem, Sendyan, Tala, Al Zan, Ayka и Afnan. Такая схема делает проект более человечным по масштабу, чем типичные high-rise communities, и помогает создать ощущение neighbourhood living, а не просто набора башен.

Жилые корпуса поднимаются всего на шесть этажей, что сохраняет низкоэтажный характер среды, улучшает естественное освещение и снижает давление плотности. Архитектурно проект уходит от стеклянного глобализированного языка и использует мотивы Ближнего Востока, мавританские и марокканские отсылки: арки, тёплые терракотовые оттенки, геометрические узоры и более “тёплую” пластику фасадов.

Квартиры предлагают generous floor areas по дубайским меркам: студии около 530–652 sq ft, one-bedroom примерно 900–984 sq ft, two-bedroom около 1,400–1,553 sq ft, а three-bedroom достигают 1,776–1,804 sq ft. Внутри — плитка, оборудованные кухни, встроенные шкафы, балконы и практичные семейные планировки. Дополнительно в мастер-план встроены офисная башня Al Raihan и протяжённая торговая галерея по первому этажу.

Amenities & Lifestyle

The Square создаёт довольно полную lifestyle-инфраструктуру без необходимости покидать территорию. Центральный парк формирует ядро сообщества: взрослый и детский бассейны, озеленение, прогулочные зоны и места для отдыха. Для семей это особенно важно, потому что outdoor amenity здесь не декоративная, а реально пригодная для ежедневного использования.

Внутренние удобства включают фитнес-зал, сауну, паровую комнату, джакузи и пространства для неформальных встреч. На открытом воздухе доступны детские игровые зоны, jogging tracks и BBQ lounges. Сообщество обслуживается круглосуточной охраной и CCTV, а valet parking усиливает сервисный уровень.

Отдельного внимания заслуживает гостиничный компонент Mövenpick Hotel Apartments. Это 180-ключевой пятизвёздочный aparthotel на 7 этажей, управляемый Accor/Mövenpick, со своим рестораном, rooftop pool, фитнесом и meeting rooms. Для общей ценности проекта это важно, потому что гостиничная составляющая поднимает статус среды и усиливает mixed-use характер сообщества.

Unit Types & Payment Plans

The Square — полностью готовый и давно функционирующий проект, поэтому все сделки происходят на вторичном рынке продажи и аренды. Текущие ориентиры по ценам выглядят так: студии — примерно AED 395,000–508,714; one-bedroom — примерно AED 591,362–750,000; two-bedroom — около AED 2,210,877 по подтверждённой транзакции конца 2024 года; three-bedroom встречаются реже и часто продаются по запросу.

По аренде рынок показывает примерно AED 45,000–50,000 для студий, AED 60,000–75,000 для one-bedroom и AED 85,000–100,000 для two-bedroom units. Furnished или serviced formats могут уходить в диапазон AED 60,000–90,000 в зависимости от размера и оснащения.

Проект работает на freehold title и доступен для покупателей любых национальностей. Исторически первая фаза в 2006 году продавалась по 35-летней leasehold-модели, но последующие регуляторные изменения привели к переходу в freehold, и сегодня рынок описывает The Square как свободную собственность.

Developer Profile

Omniyat была основана в 2005 году Махди Амджадом и сегодня считается одним из самых престижных девелоперов ОАЭ. Но The Square особенно интересен тем, что это самый первый проект компании — не очередной luxury tower, а базовый proof of concept, на котором строилась дальнейшая репутация бренда.

С тех пор девелопер прошёл путь от mixed-use community в Deira до портфеля стоимостью свыше USD 10 млрд, включающего такие проекты, как The Opus, One at Palm Jumeirah, ANWA и The Lana Residences. В 2025 году Omniyat сообщала о продажах порядка USD 5.4 млрд и запуске шести новых проектов на AED 20.8 млрд. На этом фоне The Square можно рассматривать как ранний, но важный кирпич в истории компании.

Investment Potential

Инвестиционная логика The Square строится на сочетании зрелости локации, доступного порога входа и функциональной mixed-use природы проекта. Доходность в диапазоне примерно 4.4%–7% делает его интересным прежде всего как income-oriented asset. Особенно сильны здесь студии и one-bedroom units, которые имеют более доступную цену входа и стабильный спрос со стороны арендаторов, работающих в Deira, у аэропорта или в приграничном дубайско-шарджинском коридоре.

Есть и несколько структурных факторов в пользу долгосрочного тезиса. Во-первых, близость к Dubai International Airport создаёт устойчивый спрос и для жилья, и для гостиничной части. Во-вторых, проект развития Al Mamzar Beach заметно усиливает качество жизни района. В-третьих, расположение у границы Шарджи расширяет tenant pool, а более низкие цены по сравнению с Business Bay, Dubai Marina или Downtown делают входной билет значительно комфортнее.

На фоне продолжающегося обновления исторической части Deira и крупных инфраструктурных инициатив в восточной части города, The Square остаётся одним из тех проектов, где зрелость, понятность продукта и невысокий входной чек работают вместе. Для покупателя, которому нужен established, income-generating community asset, а не спекулятивный off-plan narrative, The Square выглядит очень рациональным выбором.