Al Sufouh Area Guide 2026: Dubai's Hidden Coastal Gem
Al Sufouh is one of Dubai's best-kept secrets — a narrow coastal strip wedged between the iconic Palm Jumeirah and the bustling Dubai Marina, offering residents beachfront living at prices that significantly undercut its more famous neighbors.
النقاط الرئيسية
- Location & Connectivity Al Sufouh stretches along the coast between Dubai Marina and the Palm Jumeirah, running parallel to Sheikh Zayed Road (E11).
- The Al Sufouh tram connects directly to the Dubai Marina and JBR tram loops.
- Property Types & Price Ranges Al Sufouh's property inventory is dominated by apartments, with a limited selection of villas on the inland side.
دليل منطقة السفوح 2026: جوهرة ساحل دبي المخفية
تُعدّ السفوح أحد أفضل أسرار دبي المحفوظة — شريط ساحلي ضيق يحتضنه من جانب نخلة جميرا الأيقوني ومن جانب آخر مرسى دبي النابض بالحياة، يوفّر لسكّانه سكنًا على شاطئ البحر بأسعار تقلّ بشكل ملحوظ عن أسعار جيرانه الأكثر شهرة. وبفضل الوصول المباشر إلى الخليج العربي، وإطلالات الغروب غير المعاقة، والقرب من مراكز الإعلام والمعرفة في دبي، أصبحت السفوح بصمت واحدة من أكثر العناوين طلبًا في المدينة.
يغطّي هذا الدليل كل ما تحتاج معرفته عن الاستثمار في السفوح في عام 2026: أسعار العقارات، وعوائد الإيجار، ومشاريع خارج الخطة، ومرافق نمط الحياة، وتقييم صادق لنقاط قوة المنطقة وقيودها.
الموقع والاتصال
يمتد شريط السفوح على طول الساحل بين مرسى دبي ونخلة جميرا، موازيًا لطريق الشيخ زايد (E11). يوفّر موقعه المركزي:
- 5 دقائق إلى ممشى مرسى دبي
- 5 دقائق إلى نخلة جميرا (عبر نفق السفوح)
- 15 دقيقة إلى داون تاون دبي ومركز دبي المالي العالمي
- 10 دقائق إلى مدينتَي دبي للإنترنت والإعلام
- 25 دقيقة إلى مطار دبي الدولي
تخدم المنطقة محطة ترام السفوح ومحطة إيكويتي للخط الأحمر لمترو دبي، وكلاهما على مسافة قريبة من معظم المباني السكنية. يرتبط ترام السفوح مباشرة بحلقتَي ترام مرسى دبي والجبيز.
أنواع العقارات ونطاقات الأسعار
تغلب الشقق على المخزون العقاري في السفوح، مع خيار محدود من الفلل في الجانب الداخلي.
الشقق
| النوع | المساحة (قدم مربع) | نطاق السعر (AED) | الإيجار السنوي (AED) |
|---|---|---|---|
| استوديو | 450–600 | 700,000–1.0M | 55,000–75,000 |
| غرفة نوم واحدة | 700–1,000 | 1.0M–1.6M | 80,000–110,000 |
| غرفتا نوم | 1,100–1,600 | 1.5M–2.8M | 120,000–170,000 |
| ثلاث غرف نوم | 1,600–2,200 | 2.5M–4.5M | 180,000–260,000 |
| بنتهاوس | 2,500–4,000 | 5.0M–12.0M | 350,000–600,000 |
الفلل
| النوع | المساحة (قدم مربع) | نطاق السعر (AED) | الإيجار السنوي (AED) |
|---|---|---|---|
| فيلا 4 غرف نوم | 3,500–5,000 | 5.0M–8.0M | 300,000–420,000 |
| فيلا 5 غرف نوم | 5,000–7,000 | 7.0M–12.0M | 420,000–600,000 |
تحظى الشقق المطلة على البحر بعلاوة تتراوح بين 25–40% فوق الشقق المطلة على الجانب الداخلي. يُعدّ فارق السعر هذا العامل الأهم في تقييمات العقارات في السفوح.
المجمعات الرئيسية
السفوح 1 (المنطقة الساحلية)
يضم الشريط الساحلي أبراج شقق فاخرة مع وصول مباشر إلى البحر. تشمل المباني الرئيسية:
- The Crescent — شقق فاخرة مع وصول خاص إلى الشاطئ
- Al Sufouh Towers — شقق متوسطة المستوى تحظى بشعبية لدى العاملين في قطاع الإعلام
- Sufouh Gardens — مجمع عائلي بمرافق واسعة
هذا هو الجزء الأكثر رغبة والأغلى في السفوح، حيث توفّر جميع الوحدات تقريبًا إطلالات على الخليج.
السفوح 2 (المنطقة الداخلية)
يقع بين طريق الشيخ زايد والشريط الساحلي، ويوفّر السفوح 2 خيارات أكثر اقتصادية مع الحفاظ على القرب من الشاطئ. تشمل المنطقة:
- أبراج متعددة الاستخدامات على طول طريق الشيخ زايد
- مجمعات فلل بحدائق خاصة
- عدة مشاريع شقق فندقية
منطقة دبي للمعرفة
يحاذي الطرف الشمالي للسفوح كلًا من دبي للمعرفة ودبي الأكاديمية. يتميز هذا القطاع الفرعي بتطويرات أحدث تستهدف المحترفين الشباب والأكاديميين، مع استوديوهات وشقق غرفة نوم واحدة بأسعار تنافسية.
نمط الحياة والمرافق
الوصول إلى الشاطئ
أكبر أصل تمتلكه السفوح هو سواحلها. يستمتع السكان بـ:
- شاطئ السفوح (Black Palace Beach) — شاطئ عام هادئ ومجاني بإطلالات خلابة على نخلة جميرا
- النوادي الشاطئية الخاصة — توفّر عدة أبراج وصولًا حصريًا للسكان إلى الشاطئ
- امتداد Kite Beach — يمتد شريط Kite Beach الشهير جنوبًا نحو السفوح
التسوق والمطاعم
- ابن بطوطة مول — 10 دقائق جنوبًا على طريق الشيخ زايد
- دبي مارينا مول — 5 دقائق شمالًا
- ذا ووك في JBR — 7 دقائق للمطاعم على الواجهة البحرية
- مطاعم السفوح — تجمع متنامٍ من المقاهي والمطاعم المستقلة على طول الطريق الساحلي
التعليم
- مدرسة ريجنت الدولية (منهج بريطاني، تصنيف جيد جدًا)
- كلية دبي (منهج بريطاني، تصنيف متميز — من أفضل المدارس الثانوية في دبي)
- الجامعة الأمريكية في دبي (AUD) — حرم جامعي مجاور
- جامعة وولونغونغ دبي — 5 دقائق
الرعاية الصحية
- المستشفى السعودي الألماني — 8 دقائق
- ميديكلينيك سيتي هوسبتال — 10 دقائق
- عيادة أستر في السفوح — رعاية أولية محلية
مراكز الأعمال
يتمتع السفوح بموقع فريد للمحترفين العاملين في:
- مدينة دبي للإعلام — 5 دقائق
- مدينة دبي للإنترنت — 5 دقائق
- دبي للمعرفة — مجاور
- مركز دبي المالي العالمي — 15 دقيقة
التحليل الاستثماري
عوائد الإيجار
| نوع العقار | العائد الإجمالي | العائد الصافي (بعد رسوم الخدمة) |
|---|---|---|
| استوديو | 7.0–8.0% | 5.5–6.5% |
| شقة غرفة نوم واحدة | 6.5–7.5% | 5.0–6.0% |
| شقة غرفتا نوم | 6.0–7.0% | 4.5–5.5% |
| شقة ثلاث غرف نوم | 5.5–6.5% | 4.0–5.0% |
| فيلا | 4.5–5.5% | 3.5–4.5% |
تُعدّ رسوم الخدمة في السفوح أعلى بشكل ملحوظ من المناطق الداخلية (AED 18–28/قدم مربع مقابل AED 12–18 في JVC أو مردف)، ويرجع ذلك أساسًا إلى تكاليف صيانة الشاطئ والمسابح. يجب أخذ ذلك في الحسبان عند حساب العائد الصافي.
اتجاهات الأسعار
- متوسط السعر لكل قدم مربع في 2023 (شقة مطلة على البحر): AED 1,650
- متوسط 2024: AED 1,850 (+12.1%)
- متوسط 2025: AED 2,050 (+10.8%)
- متوسط الربع الأول 2026: AED 2,180 (+6.3% سنويًا)
استفادت السفوح من "تأثير هالة نخلة جميرا" — إذ يلجأ المشترون الذين تجاوزت قدرتهم المالية أسعار النخلة بشكل متزايد إلى السفوح كبديل ساحلي أكثر اقتصادية.
إمكانات الإيجار قصير الأمد
تُعدّ السفوح واحدة من أقوى أسواق الإيجار قصير الأمد في دبي بفضل موقعها على الشاطئ وقربها من أماكن السهر في المرسى. المؤشرات الرئيسية:
- متوسط السعر اليومي (ADR): AED 600–1,200 (يختلف حسب الموسع والإطلالة)
- نسبة الإشغال: 75–85% سنويًا
- علاوة موسم الذروة: 40–60% فوق أسعار المواسم المنخفضة
يمكن للعقارات الحاصلة على تراخيص المنازل العطلية من DTCM (دبي للسياحة) تحقيق عوائد أعلى بنسبة 20–30% مقارنة بالإيجارات طويلة الأمد.
فرص المشاريع خارج الخطة
السفوح كوف (مشروع متوقع)
مشروع سكني ساحلي مقترح في الطرف الجنوبي للسفوح، من المتوقع أن يتضمن:
- شقق فاخرة مع شاطئ خاص
- وحدات سكنية تحمل علامات تجارية
- ساحة تجارية ومطاعم ومقاهٍ
- الحالة: بانتظار الموافقة على المخطط العام
- الإطلاق المتوقع: الربع الثالث 2026
تحديث الأبراج
تخضع عدة أبراج قائمة في السفوح 2 لأعمال تجديد الواجهات والمرافق، مما قد يتيح فرصًا للزيادة في القيمة للمستثمرين الراغبين في شراء وحدات قبل التجديد بأسعار مخفضة.
المزايا والعيوب
المزايا
- سكن على الشاطئ بأسعار مجاورة للمرسى — أرخص بنسبة 15–25% من العقارات المماثلة في المرسى أو النخلة
- موقع مركزي — سهولة الوصول إلى المرسى والنخلة ومدينة الإعلام وداون تاون
- سوق إيجار قصير الأمد قوي — إشغال مرتفع وأسعار يومية ممتازة
- روابط نقل ممتازة — الترام والمترو على مسافة قريبة
- عنوان مرموق — سمعة متزايدة كحي ساحلي فاخر
- القرب من أفضل المدارس — كلية دبي من أفضل المدارس في الإمارات
العيوب
- رسوم خدمة مرتفعة — تكاليف صيانة العقارات الشاطئية باهظة
- معروض فلل محدود — الشقق تكاد تكون الحل الوحيد
- ازدحام مروري — قد يشهد طريق السفوح اختناقات في ساعات الذروة
- نشاط البناء — التطوير المستمر يُحدث ضوضاء وغبارًا في بعض المناطق
- مرافق تجارية مستقلة محدودة — معظم التسوق يتطلب قيادة لمسافة قصيرة
مَن يجب أن يستثمر في السفوح؟
السفوح مثالية لـ:
- الباحثين عن نمط حياة شاطئي — وصول مباشر إلى الساحل دون أسعار نخلة جميرا
- مستثمري الإيجار قصير الأمد — طلب سياحي قوي وأسعار ليلية ممتازة
- المحترفين في الإعلام والتقنية — تنقل مشيًا إلى مدينة الإعلام/مدينة الإنترنت
- الأسر التي لديها مراهقون — الوصول إلى كلية دبي وغيرها من أفضل المدارس
- المستثمرين الساعين لزيادة رأس المال — يستمر "تأثير هالة النخلة" في دفع نمو الأسعار
السفوح أقل ملاءمة لـ:
- المشترين الباحثين عن فلل كبيرة مع حدائق خاصة
- المستثمرين ذوي الميزانيات المحدودة (تبدأ أسعار الاستوديو من حوالي AED 700K)
- مَن يفضّلون الحياة الهادئة في الضواحي على حيوية المدينة
الأسئلة الشائعة
هل السفوح منطقة ملكية حرة؟
نعم. السفوح منطقة ملكية حرة معينة. يمكن لمواطني دول غير مجلس التعاون الخليجي شراء عقارات بحقوق ملكية كاملة في جميع التطويرات الرئيسية.
كيف تقارن السفوح بمرسى دبي؟
توفّر السفوح سكنًا ساحليًا مشابهًا بأسعار أقل بنسبة 15–25% من مرسى دبي. وهي أكثر هدوءًا وأقل كثافة عمرانية، مع وصول أفضل إلى الشاطئ، لكن لديها مطاعم وحانات وخيارات تجارية أقل على مسافة المشي.
هل يمكنني الحصول على ترخيص منزل العطلة في السفوح؟
نعم. العديد من المباني في السفوح معتمدة لتراخيص المنازل العطلية من DTCM، مما يجعل الإيجار قصير الأمد قانونيًا وميسّرًا. تحقق مع إدارة المبنى قبل الشراء، إذ تقيّد بعض الأبراج الإيجارات قصيرة الأمد.
هل يتأثر السفوح ببناء نخلة جميرا؟
أعمال البناء في النخلة اكتملت في معظمها. يقتصر النشاط الحالي على نخلة جبل علي (جزيرة منفصلة)، مما لا يؤثر على السفوح. قد تُسبب بعض مشاريع تحسين الطرق على طول طريق السفوح اضطرابات مؤقتة.
ما هو أفضل مبنى في السفوح للاستثمار؟
من حيث العائد الإيجاري، توفّر أبراج المستوى المتوسط في السفوح 2 أفضل قيمة. ومن حيث زيادة رأس المال، أظهرت وحدات الإطلالة البحرية في أبراج السفوح 1 الساحلية أقوى نمو في الأسعار. تحلّ The Crescent وSufouh Gardens بانتظام في المرتبة الأولى في استطلاعات رضا السكان.
البيانات مستمدة من سجلات معاملات دائرة الأراضي والعقارات، ومؤشر إيجارات الهيئة التنظيمية لشركات الوساطة العقارية، وإعلانات المطورين حتى أبريل 2026. الأسعار والعوائد استرشادية وتخضع لظروف السوق. تحقق دائمًا من الأسعار الحالية لدى وسيط عقاري مرخّص من الهيئة التنظيمية.