الدليل القانوني لـ شراء العقارات على الخارطة
قراءة ٥ دقائق · راجعه مكتب أبحاث AiGentsRealtyفي هذه الصفحة
فهم قانون العقارات في الإمارات ولوائح RERA وحماية المشترين للاستثمارات العقارية على الخارطة في دبي
حماية حساب الضمان من RERA
ما هو حساب الضمان؟
حساب الضمان هو حساب بنكي منظم يتم إيداع جميع مدفوعات المشترين للعقارات على الخارطة فيه أثناء البناء. تم إنشاؤه بموجب قانون الإمارات رقم ٨ لعام ٢٠٠٧ وتم تعزيزه بالقانون رقم ١٣ لعام ٢٠١٧، ويضمن هذا النظام حماية أموالك واستخدامها فقط للمشروع الإنشائي المعني.
- تقوم بالدفع مباشرة إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع في بنك معتمد من DLD (وليس للمطور)
- لا يمكن الإفراج عن الأموال إلا عند التحقق من مراحل البناء بواسطة مدققين مستقلين
- لا يمكن استخدام الأموال إلا للنفقات الأساسية للمشروع: مدفوعات الأرض والبناء والتكاليف المعتمدة
- تراقب RERA جميع الحسابات ويمكنها تجميد السحوبات إذا تم اكتشاف مخالفات
البنوك المعتمدة لحسابات الضمان
تحقق قبل الشراء
قبل توقيع أي اتفاقية، تحقق من أن المشروع مسجل لدى DLD ولديه حساب ضمان معتمد. يمكنك التحقق من ذلك عبر بوابة DLD الإلكترونية أو تطبيق Dubai REST.
قانوني · خطوات نقل الملكية والمستندات
مذكرة التفاهم (النموذج F)
يوقّعها المشتري والبائع ويُتفق فيها على العربون.
شهادة عدم ممانعة من المطوّر
تؤكد سداد رسوم الخدمات وإمكانية نقل الوحدة.
نقل الملكية لدى مكتب أمين التسجيل
يوقّع الطرفان وتصدر دائرة الأراضي سند الملكية الجديد.
اتفاقية البيع والشراء (SPA)
ما هي اتفاقية SPA؟
اتفاقية البيع والشراء هي العقد الملزم قانونياً بينك وبين المطور لشراء عقار على الخارطة. يجب تسجيل جميع اتفاقيات SPA لدى DLD عبر منصة Oqood، ويجب دفع رسوم DLD بنسبة ٤٪ خلال ٦٠ يوماً من التوقيع.
المكونات الرئيسية لاتفاقية SPA
- رقم الوحدة والطابق والمبنى
- مساحة العقار والمواصفات
- تخصيصات مواقف السيارات والتخزين
- المناطق المشتركة والمرافق
- تفصيل إجمالي سعر الشراء
- جدول الدفع المرتبط بالمراحل
- طرق الدفع المقبولة
- غرامات التأخير في الدفع
- تاريخ الإنجاز المتوقع
- فترة السماح للتأخيرات (عادة ١٢ شهراً)
- إجراءات التسليم
- فترة ضمان العيوب
- حقوق إلغاء المشتري
- سيناريوهات تخلف المطور
- إجراءات الاسترداد
- التعويض عن التأخيرات
حقوق الإلغاء والتأخير
بموجب القانون رقم ١٩ لعام ٢٠١٧، تم تحديد حقوق المشتري بوضوح في حالة تأخير المشروع أو إلغائه:
- يمكن للمطور الاحتفاظ بحد أقصى ٢٥-٣٠٪ من المبلغ المدفوع
- يجب استرداد الأموال المتبقية
- عادة فترة سماح ١٢ شهراً للتأخيرات
- يمكن للمطور الاحتفاظ بما يصل إلى ٤٠٪ من قيمة العقد
- أو إلزام المشتري بإتمام الشراء
- تطبق شروط التعويض عند التأخيرات الممتدة
عملية التسجيل في DLD
دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هي الجهة الرسمية لتسجيل العقارات في دبي. يجب تسجيل جميع المعاملات العقارية لدى DLD للاعتراف بها قانونياً.
خطوات التسجيل
توقيع اتفاقية SPA مع المطور
بعد اختيار عقارك، قم بتوقيع اتفاقية البيع والشراء مع المطور
المستندات المطلوبة:نسخة جواز السفرالهوية الإماراتية (إذا كنت مقيماً)نموذج الحجزإيصال الدفعة الأولىتسجيل Oqood
يقوم المطور بتسجيل البيع على نظام Oqood خلال ٦٠ يوماً. ستحصل على شهادة Oqood كإثبات للملكية أثناء فترة البناء
المستندات المطلوبة:اتفاقية SPA الموقعةإيصالات الدفعدفع رسوم DLD (٤٪)فترة البناء
قم بالدفع وفقاً للجدول الزمني. تابع التقدم عبر تطبيق Dubai REST أو تحديثات المطور
المستندات المطلوبة:إيصالات الدفعتقارير تقدم البناءالتسليم وسند الملكية
عند الاكتمال، استلم سند الملكية الخاص بك. يتحول Oqood تلقائياً إلى سند ملكية رسمي
المستندات المطلوبة:تأكيد الدفعة النهائيةشهادة عدم ممانعة من المطورشهادة الإنجازاتفاقية SPA الأصلية
Oqood وسند الملكية
Oqood هي شهادة التسجيل الأولية للعقارات على الخارطة. تعمل كإثبات لملكيتك خلال فترة البناء.
- تصدر بعد توقيع اتفاقية SPA ودفع رسوم DLD
- مسجلة في نظام DLD
- يمكن استخدامها لإعادة بيع الوحدات على الخارطة
- تتحول تلقائياً إلى سند ملكية عند الاكتمال
سند الملكية هو الوثيقة الرسمية التي تثبت الملكية الكاملة لعقار مكتمل. يصدر من DLD بعد تسليم المشروع.
- يصدر بعد الدفع الكامل والتسليم
- يحتوي على تفاصيل العقار ومعلومات المالك ورقم القطعة
- مطلوب لتسجيل الرهن العقاري
- مخزن على سجل DLD القائم على البلوكتشين (٢٠٢٤+)
التزامات المطور
تفرض RERA التزامات صارمة على المطورين لحماية مصالح المشترين. فهم هذه الالتزامات يساعدك على معرفة ما يمكن توقعه والتحقق من الامتثال.
- إكمال ٢٠٪ من البناء أو إيداع ٢٠٪ في حساب الضمان أو تقديم ضمان بنكي
- تسجيل المشروع لدى RERA والحصول على الموافقة
- فتح حساب ضمان مخصص لدى بنك معتمد من DLD
- تقديم جدول زمني ومواصفات واضحة للمشروع
- تقديم تقارير تقدم ربع سنوية معتمدة من استشاريين معتمدين من DLD
- استخدام أموال الضمان فقط للنفقات المعتمدة للمشروع
- الحفاظ على معايير جودة البناء
- تقديم تحديثات منتظمة للمشترين
- تسليم العقار وفقاً لمواصفات اتفاقية SPA
- الحصول على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة
- توفير تغطية ضمان العيوب (عادة سنة واحدة)
- تسهيل عملية نقل سند الملكية
- غرامات وعقوبات على المخالفات التنظيمية
- تجميد حسابات الضمان لحماية أموال المشترين
- تعليق أو إلغاء الرخصة للمخالفات الجسيمة
- إعادة تعيين المشروع لإدارة جديدة إذا لزم الأمر
- استرداد إلزامي للمشترين في حالة إلغاء المشروع
الموارد الرسمية
تحقق دائماً من المعلومات عبر المصادر الحكومية الرسمية. إليك الموارد الرئيسية لشؤون العقارات في الإمارات:
المعلومات المقدمة في هذه الصفحة هي لأغراض إعلامية عامة فقط ولا ينبغي تفسيرها على أنها استشارة قانونية. بينما نسعى للحفاظ على دقة المعلومات وتحديثها، قد تتغير القوانين واللوائح في قطاع العقارات في الإمارات. نوصي باستشارة محامٍ عقاري مؤهل في الإمارات قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية عقارية. AiGentsRealty غير مسؤولة عن أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على المعلومات المقدمة هنا.
هل أنت مستعد للاستثمار
الآن بعد فهمك للإطار القانوني، استكشف فرص العقارات على الخارطة بثقة