الدليل القانوني لـ
شراء العقارات على الخارطة
فهم قانون العقارات في الإمارات ولوائح RERA وحماية المشترين للاستثمارات العقارية على الخارطة في دبي
إخلاء مسؤولية هام
هذا الدليل لأغراض إعلامية فقط ولا يشكل استشارة قانونية. قد تتغير القوانين واللوائح. للمسائل القانونية المحددة، يرجى استشارة محامٍ عقاري مؤهل في الإمارات. المعلومات دقيقة اعتباراً من 2025.
حماية حساب الضمان من RERA
ما هو حساب الضمان؟
حساب الضمان هو حساب بنكي منظم يتم إيداع جميع مدفوعات المشترين للعقارات على الخارطة فيه أثناء البناء. تم إنشاؤه بموجب قانون الإمارات رقم 8 لعام 2007 وتم تعزيزه بالقانون رقم 13 لعام 2017، ويضمن هذا النظام حماية أموالك واستخدامها فقط للمشروع الإنشائي المعني.
كيف يعمل
- 1تقوم بالدفع مباشرة إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع في بنك معتمد من DLD (وليس للمطور)
- 2لا يمكن الإفراج عن الأموال إلا عند التحقق من مراحل البناء بواسطة مدققين مستقلين
- 3لا يمكن استخدام الأموال إلا للنفقات الأساسية للمشروع: مدفوعات الأرض والبناء والتكاليف المعتمدة
- 4تراقب RERA جميع الحسابات ويمكنها تجميد السحوبات إذا تم اكتشاف مخالفات
البنوك المعتمدة لحسابات الضمان
تحقق قبل الشراء
قبل توقيع أي اتفاقية، تحقق من أن المشروع مسجل لدى DLD ولديه حساب ضمان معتمد. يمكنك التحقق من ذلك عبر بوابة DLD الإلكترونية أو تطبيق Dubai REST.
حماية الأموال
يتم الاحتفاظ بمدفوعاتك في حساب ضمان آمن ولا يمكن للمطور الوصول إليها مباشرة
إفراج مرحلي عن الأموال
لا يتم الإفراج عن الأموال للمطورين إلا عند التحقق من مراحل البناء بشكل مستقل
حماية الاسترداد
في حالة إلغاء المشروع، يمكن استرداد الأموال غير المفرج عنها في حساب الضمان للمشترين وفقاً لإجراءات RERA
الرقابة التنظيمية
تراقب RERA جميع حسابات الضمان ويمكنها تجميد السحوبات أو فرض عقوبات على عدم الامتثال
اتفاقية البيع والشراء (SPA)
ما هي اتفاقية SPA؟
اتفاقية البيع والشراء هي العقد الملزم قانونياً بينك وبين المطور لشراء عقار على الخارطة. يجب تسجيل جميع اتفاقيات SPA لدى DLD عبر منصة Oqood، ويجب دفع رسوم DLD بنسبة 4% خلال 60 يوماً من التوقيع.
قبل التوقيع
راجع دائماً اتفاقية SPA مع محامٍ عقاري مؤهل. تأكد من أن المطور مسجل لدى RERA وأن المشروع لديه حساب ضمان معتمد.
المكونات الرئيسية لاتفاقية SPA
وصف العقار
- رقم الوحدة والطابق والمبنى
- مساحة العقار والمواصفات
- تخصيصات مواقف السيارات والتخزين
- المناطق المشتركة والمرافق
شروط الدفع
- تفصيل إجمالي سعر الشراء
- جدول الدفع المرتبط بالمراحل
- طرق الدفع المقبولة
- غرامات التأخير في الدفع
الإنجاز والتسليم
- تاريخ الإنجاز المتوقع
- فترة السماح للتأخيرات (عادة 12 شهراً)
- إجراءات التسليم
- فترة ضمان العيوب
شروط الإلغاء
- حقوق إلغاء المشتري
- سيناريوهات تخلف المطور
- إجراءات الاسترداد
- التعويض عن التأخيرات
حقوق الإلغاء والتأخير
بموجب القانون رقم 19 لعام 2017، تم تحديد حقوق المشتري بوضوح في حالة تأخير المشروع أو إلغائه:
إذا كان المشروع مكتمل بنسبة أقل من 80%
- • يمكن للمطور الاحتفاظ بحد أقصى 25-30% من المبلغ المدفوع
- • يجب استرداد الأموال المتبقية
- • عادة فترة سماح 12 شهراً للتأخيرات
إذا كان المشروع مكتمل بنسبة أكثر من 80%
- • يمكن للمطور الاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة العقد
- • أو إلزام المشتري بإتمام الشراء
- • تطبق شروط التعويض عند التأخيرات الممتدة
عملية التسجيل في DLD
دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هي الجهة الرسمية لتسجيل العقارات في دبي. يجب تسجيل جميع المعاملات العقارية لدى DLD للاعتراف بها قانونياً.
4%
رسوم تسجيل DLD (من قيمة العقار)
2-4 ساعات
وقت المعالجة (عند جاهزية المستندات)
AED 580
رسوم سند الملكية (الإجمالي التقريبي)
خطوات التسجيل
توقيع اتفاقية SPA مع المطور
بعد اختيار عقارك، قم بتوقيع اتفاقية البيع والشراء مع المطور
المستندات المطلوبة:
تسجيل Oqood
يقوم المطور بتسجيل البيع على نظام Oqood خلال 60 يوماً. ستحصل على شهادة Oqood كإثبات للملكية أثناء فترة البناء
المستندات المطلوبة:
فترة البناء
قم بالدفع وفقاً للجدول الزمني. تابع التقدم عبر تطبيق Dubai REST أو تحديثات المطور
المستندات المطلوبة:
التسليم وسند الملكية
عند الاكتمال، استلم سند الملكية الخاص بك. يتحول Oqood تلقائياً إلى سند ملكية رسمي
المستندات المطلوبة:
Oqood وسند الملكية
شهادة Oqood
Oqood هي شهادة التسجيل الأولية للعقارات على الخارطة. تعمل كإثبات لملكيتك خلال فترة البناء.
- تصدر بعد توقيع اتفاقية SPA ودفع رسوم DLD
- مسجلة في نظام DLD
- يمكن استخدامها لإعادة بيع الوحدات على الخارطة
- تتحول تلقائياً إلى سند ملكية عند الاكتمال
سند الملكية
سند الملكية هو الوثيقة الرسمية التي تثبت الملكية الكاملة لعقار مكتمل. يصدر من DLD بعد تسليم المشروع.
- يصدر بعد الدفع الكامل والتسليم
- يحتوي على تفاصيل العقار ومعلومات المالك ورقم القطعة
- مطلوب لتسجيل الرهن العقاري
- مخزن على سجل DLD القائم على البلوكتشين (2024+)
رسوم سند الملكية (2025)
AED 250
رسوم سند الملكية
AED 250
رسوم الخريطة (وحدة/فيلا)
0.25%
تسجيل الرهن العقاري
AED 290
رسوم إدارية
التزامات المطور
تفرض RERA التزامات صارمة على المطورين لحماية مصالح المشترين. فهم هذه الالتزامات يساعدك على معرفة ما يمكن توقعه والتحقق من الامتثال.
متطلبات ما قبل البيع
أثناء البناء
عند التسليم
ماذا يحدث إذا لم يمتثل المطورون؟
تمتلك RERA صلاحيات إنفاذ قوية لحماية المشترين:
- • غرامات وعقوبات على المخالفات التنظيمية
- • تجميد حسابات الضمان لحماية أموال المشترين
- • تعليق أو إلغاء الرخصة للمخالفات الجسيمة
- • إعادة تعيين المشروع لإدارة جديدة إذا لزم الأمر
- • استرداد إلزامي للمشترين في حالة إلغاء المشروع
الموارد الرسمية
تحقق دائماً من المعلومات عبر المصادر الحكومية الرسمية. إليك الموارد الرئيسية لشؤون العقارات في الإمارات:
دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
الجهة الرسمية لتسجيل العقارات
dubailand.gov.ae
RERA (مؤسسة التنظيم العقاري)
الجهة المنظمة للقطاع العقاري
www.rera.gov.ae
تطبيق Dubai REST
تطبيق الهاتف المحمول للخدمات العقارية
dubailand.gov.ae/en/eservices/dubai-rest/
نظام Oqood
بوابة تسجيل العقارات على الخارطة
dubailand.gov.ae/en/eservices/oqood/
هل أنت مستعد للاستثمار
الآن بعد فهمك للإطار القانوني، استكشف فرص العقارات على الخارطة بثقة
إخلاء المسؤولية القانونية
المعلومات المقدمة في هذه الصفحة هي لأغراض إعلامية عامة فقط ولا ينبغي تفسيرها على أنها استشارة قانونية. بينما نسعى للحفاظ على دقة المعلومات وتحديثها، قد تتغير القوانين واللوائح في قطاع العقارات في الإمارات. نوصي باستشارة محامٍ عقاري مؤهل في الإمارات قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية عقارية. AiGentsRealty غير مسؤولة عن أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على المعلومات المقدمة هنا.