الأسئلة
الشائعة

العقار على الخارطة هو عقار يتم شراؤه قبل اكتمال البناء أو حتى قبل بدايته. يتم الشراء بناءً على المخططات الهندسية ورسومات المطور. يتيح لك ذلك تأمين العقارات بأسعار أقل والاستفادة من ارتفاع رأس المال خلال فترة البناء.

نعم! يمكن للمواطنين الأجانب شراء عقارات التملك الحر في مناطق محددة في دبي، تشمل أشهر المواقع مثل دبي مارينا وداون تاون دبي ونخلة جميرا وJVC وبزنس باي وغيرها. لا توجد قيود على الجنسية، ولا تحتاج أن تكون مقيمًا في الإمارات لشراء عقار.

لشراء العقارات على الخارطة، تحتاج عادةً إلى: نسخة من جواز السفر ساري المفعول، وإثبات عنوان من بلدك، والأموال اللازمة للدفعة الأولى. إذا كنت مقيمًا في الإمارات، ستحتاج أيضًا إلى الهوية الإماراتية. يتولى المطور معظم الأعمال الورقية بما في ذلك التسجيل لدى دائرة الأراضي.

يستغرق الحجز الأولي وتوقيع اتفاقية البيع عادةً من ١-٢ أسبوع. بعد ذلك، ستدفع وفقًا لجدول خطة الدفع (المرتبط عادةً بمراحل البناء) على مدى ٢-٤ سنوات حتى التسليم. يصبح العقار ملكك رسميًا عند استلام سند الملكية بعد الدفعة الأخيرة والتسليم.

أولاً، تختار الوحدة وتدفع رسم الحجز (عادةً ٥-١٠٪ من سعر العقار). خلال ٣٠ يومًا، ستوقع اتفاقية البيع والشراء (SPA) وتدفع الدفعة المقدمة. ثم يقوم المطور بتسجيل عملية الشراء لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

يقدم مطورو دبي خطط دفع مرنة، عادةً بهيكل: 60/40 (60٪ خلال البناء، 40٪ عند التسليم)، أو 70/30، أو 80/20، أو حتى خطط ما بعد التسليم حيث تستمر في الدفع بعد استلام المفاتيح. يقدم بعض المطورين خطط 1٪ شهريًا أو فترات دفع ممتدة من 5-7 سنوات.

تتيح لك خطط ما بعد التسليم الاستمرار في الدفع بعد استلام عقارك. على سبيل المثال، خطة 60/40 بعد التسليم تعني دفع 60٪ خلال البناء و 40٪ على مدى 2-3 سنوات بعد التسليم. هذا شائع لدى المستثمرين الذين يرغبون في تأجير العقار لتغطية المدفوعات المتبقية.

نعم، تقدم عدة بنوك إماراتية قروضًا عقارية للعقارات على الخارطة، عادةً عندما يصل البناء إلى 50٪. يمكنك تمويل ما يصل إلى 50٪ من قيمة العقار على الخارطة (مقارنة بـ 75-80٪ للعقارات الجاهزة). يتعاون بعض المطورين أيضًا مع البنوك لتقديم تمويل معتمد مسبقًا.

قد يؤدي التأخر في الدفع إلى رسوم تأخير (عادةً 1-2٪ شهريًا) وإلغاء محتمل للعقد. إذا توقعت صعوبات، تواصل مع المطور فورًا - الكثير منهم سيعمل معك على إعادة هيكلة جدول الدفع. بموجب لوائح ريرا، يجب على المطورين اتباع إجراءات محددة قبل الإلغاء.

الرسوم الرئيسية هي: رسم تسجيل دائرة الأراضي (4٪ من قيمة العقار)، ورسوم إدارية (580+ درهم)، ورسوم الخدمات (سنوية، تختلف حسب العقار). اطلب دائمًا تفصيلًا كاملًا للرسوم. لا يمكن للمطورين فرض رسوم إضافية غير مذكورة في اتفاقية البيع.

ريرا (مؤسسة التنظيم العقاري) هي الجهة التنظيمية للعقارات في دبي تحت إشراف دائرة الأراضي. تحمي المشترين من خلال حسابات الضمان الإلزامية للمشاريع على الخارطة، ومتطلبات ترخيص المطورين، والتحقق من مراحل البناء، وخدمات حل النزاعات.

حساب الضمان هو حساب بنكي آمن تُحفظ فيه جميع مدفوعات المشترين للعقارات على الخارطة. لا يمكن للمطورين الوصول إلى هذه الأموال إلا عند التحقق المستقل من مراحل البناء. هذا يحمي أموالك من سوء الاستخدام ويضمن استخدامها للمشروع فقط.

لدى ريرا لوائح صارمة بشأن تأخير المشاريع. إذا تأخر المشروع بشكل كبير، قد يحق لك الحصول على تعويض أو استرداد. للمشاريع الملغاة، تشرف ريرا على عملية الاسترداد من حسابات الضمان. تحقق دائمًا من سجل المطور قبل الشراء.

يمكنك التحقق من المشاريع عبر موقع دائرة الأراضي أو تطبيق Dubai REST. تحقق من رقم تسجيل المشروع وتفاصيل حساب الضمان وحالة ترخيص المطور. يجب تسجيل جميع المشاريع العقارية على الخارطة لدى ريرا قبل بدء البيع.

دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هي الجهة الحكومية المسؤولة عن جميع الشؤون العقارية في دبي. تتولى تسجيل العقارات وإصدار سندات الملكية وحل النزاعات وتنظيم السوق. يجب تسجيل جميع المعاملات العقارية لدى دائرة الأراضي لتكون صالحة قانونيًا.

نعم! تقدم الإمارات تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات للمستثمرين العقاريين الذين يشترون عقارات بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر. يمكن أن يكون العقار على الخارطة أو جاهزًا، ويمكنك جمع عدة عقارات للوصول إلى الحد الأدنى. التأشيرة قابلة للتجديد وتشمل كفالة العائلة.

للحصول على التأشيرة الذهبية للمستثمر العقاري، تحتاج: عقار بقيمة 2 مليون+ درهم، يجب أن يكون العقار مدفوعًا بالكامل (بدون رهن للأهلية)، جواز سفر ساري، تصريح دخول للإمارات، تأمين صحي، وسجل جنائي نظيف. تؤهل العقارات على الخارطة بمجرد سدادها بالكامل.

نعم، تتيح لك التأشيرة الذهبية كفالة زوجك/زوجتك وأطفالك بأي عمر والعمالة المنزلية. لا يوجد حد لعدد المعالين الذين يمكنك كفالتهم. يحصل أفراد العائلة على نفس صلاحية التأشيرة لمدة 10 سنوات مثل المتقدم الرئيسي.

لا، لا تشترط التأشيرة الذهبية حدًا أدنى للإقامة. يمكنك العيش في أي مكان في العالم وتبقى تأشيرتك سارية لمدة 10 سنوات. هذه ميزة كبيرة مقارنة بتأشيرات الإقامة العادية في الإمارات التي تنتهي إذا كنت خارج البلاد لأكثر من 6 أشهر.

تؤهل العقارات على الخارطة للتأشيرة الذهبية بمجرد سدادها بالكامل، حتى قبل التسليم. ستحتاج إلى إثبات السداد الكامل وقيمة العقار 2 مليون+ درهم. يستخدم بعض المستثمرين هذه الاستراتيجية لتأمين التأشيرة أثناء انتظار اكتمال البناء.

تفرض دائرة الأراضي في دبي رسمًا بنسبة 4٪ من سعر شراء العقار كرسم تسجيل. عادةً يدفعه المشتري (وإن كان أحيانًا يُقسم مع البائع في إعادة البيع). لعقار بقيمة مليون درهم، يبلغ الرسم 40,000 درهم.

رسوم الخدمات هي رسوم سنوية تُدفع لإدارة المبنى/المجمع لصيانة المناطق المشتركة والأمن والمرافق والتسهيلات. تختلف حسب نوع العقار والموقع، وتتراوح عادةً بين 10-30 درهم للقدم المربع سنويًا. العقارات الفاخرة والمجمعات الشاطئية تميل إلى رسوم أعلى.

لا! لا توجد في دبي ضريبة عقارية أو ضريبة دخل أو ضريبة أرباح رأسمالية. هذه من أهم مزايا الاستثمار العقاري في دبي. التكلفة المتكررة الوحيدة هي رسوم الخدمات السنوية لصيانة المبنى.

أوقود هو نظام التسجيل الأولي للعقارات على الخارطة. عند الشراء على الخارطة، تحصل على شهادة أوقود (وليس سند ملكية) حتى اكتمال العقار. رسم تسجيل أوقود مدرج ضمن رسم دائرة الأراضي 4٪. عند التسليم، يتحول أوقود إلى سند ملكية.

عند التسليم، ستدفع عادةً: الرصيد المتبقي من خطة الدفع، ورسوم توصيل المرافق (ديوا - حوالي 2,000-4,000 درهم)، ورسوم الخدمات للسنة الأولى (بالتناسب). رسم سند الملكية عادةً 520 درهم (250 درهم سند + 250 درهم خريطة + 20 درهم رسم معرفة).

عند التسليم، ستقوم بـ: دفع الدفعة الأخيرة، فحص العقار بقائمة الملاحظات، استلام المفاتيح وبطاقات الدخول، توقيع مستندات التسليم، وبدء إجراءات نقل سند الملكية. سيقوم المطور أيضًا بتوصيل المرافق باسمك وتقديم أدلة الاستخدام للأجهزة.

السناغينغ هو عملية فحص عقارك الجديد للكشف عن العيوب أو العناصر غير المطابقة للمواصفات المتفق عليها. ستنشئ قائمة ملاحظات بالمشاكل (عيوب الطلاء، مشاكل التركيبات، إلخ) التي يجب على المطور إصلاحها قبل التسليم النهائي. يستعين كثير من المشترين بشركات فحص متخصصة لإجراء فحوصات شاملة.

بعد إتمام الدفع الكامل والتسليم، يُصدر سند الملكية عادةً خلال 2-4 أسابيع. يقدم المطور المستندات اللازمة لدائرة الأراضي، وستحصل على سند الملكية إما ورقيًا أو عبر تطبيق Dubai REST.

في دبي، يقدم المطورون عادةً فترة ضمان عيوب لمدة سنة واحدة تغطي عيوب البناء والتشطيبات. عادةً ما يمتد ضمان الهيكل الإنشائي إلى 10 سنوات. قد يكون للأجهزة الفردية ضمانات خاصة من الشركة المصنعة. وثّق دائمًا أي مشاكل خلال فترة الضمان.

نعم، يمكنك إعادة بيع العقار على الخارطة قبل التسليم (يسمى التنازل أو الفليبينغ). ومع ذلك، غالبًا ما يفرض المطورون رسم عدم ممانعة (NOC) (عادةً 2-5٪ من قيمة العقار)، ولدى البعض قيود على إعادة البيع قبل الوصول إلى نسبة دفع معينة (عادةً 30-40٪). راجع اتفاقية البيع للتفاصيل.