Expo Living

Expo Living——Emaar 在迪拜南（Dubai South）为现代都市生活勾勒的愿景

摘要速览

Expo Living 是 Emaar Properties 推出的楼花（off-plan）住宅项目，坐落于迪拜南（Dubai South）——这是阿联酋最具雄心的城市开发项目，也是 Al Maktoum 国际机场（建成后将成为全球最大机场）的未来所在地。Expo Living 紧邻迪拜世博城（Expo City Dubai，即 2020 年世博会的永久遗产），距离迪拜世界中心（Dubai World Central）全球最大物流枢纽仅数分钟路程，将买家置于迪拜最具深远影响的长期发展投资核心地带。

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位置与交通——迪拜南：阿联酋的未来之城

迪拜南是一个占地 145 平方公里的总体规划城市开发项目，位于迪拜酋长国南端，以 Al Maktoum 国际机场（DWC）和迪拜世博城遗产片区为核心支撑。该项目于 2006 年构想成型，定位为阿联酋未来的航空、物流与住宅枢纽；如今迪拜南已进入全面开发建设的快车道，多个住宅社区、商业区、物流枢纽以及永久性的世博城园区均已投入运营或正积极建设中。

战略位置：

• 紧邻迪拜世博城（世博会后的永久遗产目的地）
• 距 Al Maktoum 国际机场（DWC）5 分钟
• 距杰贝阿里港（Jebel Ali Port，全球最大人工港）15 分钟
• 经酋长国路（Emirates Road，E611）30 分钟抵达迪拜市中心（Downtown Dubai）
• 经谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road，E11）35 分钟抵达阿布扎比
• 距迪拜码头（Dubai Marina）20 分钟
• 距伊本·白图泰购物中心（Ibn Battuta Mall，JLT 走廊）10 分钟

高速公路网络： 迪拜南受益于卓越的高速公路通达性：

• 酋长国路（Emirates Road，E611）： 3 分钟——连接迪拜南与迪拜完整城市路网的主干道
• 谢赫穆罕默德·本·扎耶德路（Sheikh Mohammed bin Zayed Road，E311）： 8 分钟——快速接入迪拜中央环线路网
• 谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road，E11）： 经杰贝阿里立交桥 15 分钟——直达阿布扎比

迪拜地铁 2020 线（Route 2020）： 为服务 2020 年世博会而启用的 Route 2020 地铁延长线，从 JAFZA 站经世博城通往 Al Maktoum 机场，使 Expo Living 可通过公共交通直达。Route 2020 线在杰贝阿里与红线接驳，使 Expo Living 的住户可通达完整的迪拜地铁网络，包括 DIFC、迪拜市中心、迪拜码头和 DXB。

Al Maktoum 国际机场（DWC）——全球之最： 此次扩建是阿联酋历史上规模最大的一项基础设施投资，将使迪拜南从一个边缘位置跃升为全球航空的地理中心。对 Expo Living 的住户而言，机场仅 5 分钟路程——这就如同在棕榈岛（Palm Jumeirah）尚在建设时就入住迪拜港区一样。

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项目概览——Emaar 在迪拜南

Expo Living 代表了 Emaar 对迪拜南住宅市场的战略性承诺——这位阿联酋最具信誉的开发商用行动投票，表明迪拜南的长期发展轨迹足以支撑当下进行高品质住宅投资。

项目规格：

• 开发商： Emaar Properties
• 位置： 迪拜南，迪拜
• 开盘： 2025 年第四季度
• 交付： 2028 年第四季度
• 物业类型： 单身公寓、一居室（1BR）、两居室（2BR）公寓
• 单身公寓面积： 400–500 平方英尺
• 一居室面积： 700–900 平方英尺
• 两居室面积： 1,000–1,300 平方英尺
• 付款计划： 10% 预订 / 80% 建造期 / 10% 交付时
• 景观： 社区景观、世博城片区景观
• 产权： 永久产权（Freehold）
• 配套设施： 健身房、共享泳池、中央空调、CCTV、带顶棚停车位、儿童游乐区、大堂

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住宅户型组合——为迪拜南量身打造的实用现代生活

Expo Living 的户型配置瞄准迪拜南的主要住户画像：航空与物流从业者、世博城员工、寻求在可负担价位下更大空间的年轻家庭，以及瞄准先发资本升值机会的投资者。

户型规格：

| 类型 | 面积 | 起售价 | 主要用途 | |------|------|-----------|-------------| | 一居室 | 700–900 平方英尺 | 待定 | 情侣、企业租户 |

室内精装标准（Emaar 标准）：

• 全屋铺设高品质瓷质或大理石纹地板
• 配备 Emaar 规格电器的精装厨房及现代橱柜
• 优雅的卫生间，配高端卫浴洁具与现代龙头配件
• 所有卧室配嵌入式衣柜系统
• 落地窗与玻璃阳台门
• 私人阳台，享社区或世博城景观
• 中央空调，每个单元独立控温
• 高速光纤互联网基础设施

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配套设施与社区生态

现场配套：

• 共享游泳池，配日光浴露台
• 完整配备器械的现代化健身房
• 儿童专用游乐区
• 7×24 小时 CCTV 监控安保
• 带顶棚停车位
• 温馨的大堂与楼宇管理
• 中央空调

迪拜南社区基础设施（已有及在建）：

• 迪拜世博城（Expo City Dubai）： 永久性的多场馆活动、展览与创新枢纽，包括 Al Wasl 广场、Terra 展馆、女性馆、可持续发展区，以及多个被改造为永久场馆的国际展馆
• 迪拜南购物中心（Village Mall）： 片区内提供社区零售、超市、药房和餐饮
• 迪拜世界中心物流区： 全球最大的综合物流枢纽，雇用数以万计的专业人才，带动住宅需求
• 住宅片区： The Pulse、Emaar South、Golf Links、The Villages——配备学校、清真寺、公园和零售的完整社区基础设施
• Emaar South 高尔夫球场： 迪拜南总体规划中的 18 洞锦标赛级高尔夫球场
• 规划中的 2030+ 基础设施： 依据 DWC 扩建总规，将新增酒店、会展中心扩建、零售长廊及更多交通基础设施

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开发商简介——Emaar Properties

Emaar Properties 是迪拜现代城市图景的奠基型开发商，打造了哈利法塔（Burj Khalifa）、迪拜市中心、Dubai Hills Estate、迪拜码头、Arabian Ranches 等数十个遍布酋长国及全球的标杆社区。

Emaar 在迪拜南： Emaar 在迪拜南的 Emaar 社区是该公司旗舰级"可负担奢华"社区之一——一座临高尔夫的住宅开发项目，配备 18 洞锦标赛级高尔夫球场、多个住宅组团（views、addresses、greens、fairways）和完整的社区基础设施。Expo Living 是 Emaar 下一代迪拜南住宅产品，在 Emaar South 社区已获验证的成功基础上，以更居中、紧邻世博城的迪拜南区位进行布局。

Emaar 交付业绩记录：

• 在 Emaar 逾 25 年的历史中，没有任何项目出现交付失败
• Dubai Hills Estate 第一、二、三期均按时交付
• Emaar South 高尔夫球场及各住宅期数均按计划交付
• Address 酒店项目在所有阿联酋点位均按规格交付

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投资逻辑——迪拜南的机遇

迪拜南的投资逻辑与迪拜成熟的住宅子市场有本质不同。它并非一项当期收益（yield）操作，而是一项基于阿联酋有史以来最大单笔基础设施投资的长期资本升值逻辑。

DWC 扩建效应： 当 Al Maktoum 国际机场达到满负荷（年吞吐量 2.6 亿人次，预计在 2030 年代至 2040 年代实现），迪拜南将成为全球航空的地理与运营中心——预计将创造约 90 万个就业岗位，这些从业者都需要在通勤半径内有住宅可供居住。这一就业基数对周边住宅价值的经济影响是可以测算的：参考杰贝阿里因港口就业效应相对可比片区所享有的物业溢价，再乘以 10 倍系数，即可反映 DWC 计划规模大得多的量级。

资本升值催化剂：

1. Route 2020 地铁的成熟： 随着 Route 2020 线的使用率提升，以及其与红线在杰贝阿里的换乘被纳入日常通勤模式，迪拜南物业将享有越来越高的"地铁邻接"溢价
2. 世博城的"活动化"运营： 迪拜世博城日益丰富的活动日历（2023 年曾举办 COP28；已确认未来多项重大活动）带动了迪拜南住宅存量的酒店与短租需求
3. Emaar South 的成熟： 当 Emaar South 的高尔夫社区达到满入住率，零售与学校基础设施日趋成熟，周边迪拜南物业将从已显现的社区品质中受益
4. 阿布扎比走廊： 迪拜南位于迪拜码头与阿布扎比之间的中点，对寻求"以低于市中心价位享受迪拜住宅品质"的阿布扎比职业人群日益具有吸引力

阿联酋税收环境：

• 零房产税
• 零资本利得税
• 租金收入零所得税
• 所有国籍均可享受永久产权（Freehold）
• 资金与收益可全额汇出

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迪拜世博城（Expo City Dubai）——社区的锚定资产

迪拜世博城是 2020 年世博会的永久遗产，在 2021 年 10 月至 2022 年 3 月期间接待了 192 个国家和 2,400 万游客。该场地已被改造为永久性的活动、商业与创新园区：

• Al Wasl 广场： 直径 130 米的活动穹顶，具备全室内投影能力——举办演唱会、文化活动及企业活动
• Terra 展馆： 可持续创新中心
• 女性馆： 性别平等与女性赋权枢纽
• 西门子 AG 全球总部（中东）： 重要企业租户，标志着企业将世博城作为商业地址的采纳
• COP28 遗产： 世博城于 2023 年 11 月承办了 COP28——这是阿联酋最高规格的国际参与，巩固了该场地的全球活动资质
• 未来活动日历： 已确认多项国际峰会、展览和演唱会将持续至 2027 年及以后

对 Expo Living 的住户而言，世博城既是生活配套（活动、展览、餐饮、绿色公共空间），也是就业枢纽——创造了一种独特的"居住-工作-娱乐（live-work-play）"动态，这在迪拜市中心和 DIFC 以外的住宅版图中鲜有可比。

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总结

10/80/10 付款计划加上 2028 年第四季度交付，提供了 3 年建造期的资本使用效率。对愿意超越眼前收益、布局将定义迪拜下一个十年的资产类别的投资者而言，Expo Living 是目前战略位置最优的 Emaar 产品。