Mulberryat Park Heights

Mulberry at Park Heights — Emaar 成熟社区，迪拜山庄园公园区核心

概览快照

| 要素 | 详情 | |------|------| | 开发商 | Emaar Properties | | 位置 | Park Heights，迪拜山庄园 | | 状态 | 现房 — 2019年第三季度竣工 | | 户型 | 1卧（862–914平方英尺）、2卧（1,297–1,656平方英尺）、3卧（1,732–2,486平方英尺） | | 价格范围 | AED 180万 – AED 360万 | | 核心特点 | 免费冷气（无DEWA制冷费用） | | 社区 | 迪拜山庄园（Emaar旗舰综合社区） | | 景观 | 迪拜山购物中心、社区景观、泳池、Al Khail Road | | 生活方式 | 家庭优先，宠物友好，配有礼宾、公园通道及周边餐饮 | | 投资逻辑 | 成熟社区；免费冷气节省开支；迪拜山庄园持续升值 |

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迪拜山庄园：重新定义迪拜家庭生活的社区

迪拜山庄园是 Emaar Properties 最成功的综合社区——Emaar 与 Meraas 的合资项目。自2015年前后首批发布以来，已成为所有新型家庭导向迪拜住宅开发项目的标杆。

社区横跨迪拜核心地带1100万平方米，以 Al Khail Road (E44) 为干道，主要锚点包括：

• 迪拜山购物中心：200万平方英尺的区域购物中心，2022年开业，拥有超过600家零售店、多厅电影院、丰富餐饮和在建室内滑雪坡
• 迪拜山高尔夫俱乐部：穿越社区腹地的18洞锦标赛高尔夫球场
• 迪拜山公园：大型社区公园，含儿童游乐场、慢跑和骑行道、滑板区及开阔草坪
• 迪拜国王学院医院：社区内的世界级医院
• GEMS Wellington国际学校：服务社区的顶级英式课程学校

Mulberry at Park Heights 坐落于这一已全面实现的综合社区之中——不是"毗邻"或"附近"，而是深嵌其中，被让迪拜山庄园成为迪拜最受追捧家庭地址的公园、学校、医院、高尔夫球场和零售设施所环绕。

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Park Heights：公寓子社区

在迪拜山庄园多元化的产品线中——别墅、联排别墅和公寓——Park Heights 是主要公寓集群，围绕社区公园定位，与别墅居民共享同等生活基础设施。

Mulberry 是 Park Heights 已竣工阶段之一，2019年第三季度交付，是迪拜山生态系统中最成熟（因此也是最经得起验证）的住宅楼之一。Mulberry 的居民已亲历5年以上迪拜山购物中心的发展、公园基础设施的竣工以及学校和医院生态系统的成熟——所有这些在 Mulberry 发布时仍在建设中或尚未竣工。

这一成熟地位对今日买家而言是一大优势：Mulberry 2017年营销手册中的配套承诺如今全部兑现。购物中心已开业。公园日常运营。医院正常接诊。学校满额招生。今日购买 Mulberry 意味着买入一个经验证、运营中的社区，而非一纸承诺。

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免费冷气优势

Mulberry 最具财务意义的特点之一是免费冷气供应——中央区域供冷（冷冻水空调）作为物业管理费的一部分提供，居民无需额外缴纳DEWA制冷费用。

标准迪拜公寓DEWA账单构成

• 电费：按用量浮动
• 水费：按用量浮动
• 制冷费（区域供冷）：每年AED 6,000–18,000+，视面积和用量而定

对于迪拜山庄园的2卧公寓，DEWA账单中的制冷费通常每年AED 8,000–14,000。在免费冷气楼栋，这笔费用纳入物业管理费（无论如何都要支付），意味着DEWA账单中的实际制冷支出归零。

在5年持有周期内，每年节省AED 10,000–12,000的制冷费，累计可节约AED 50,000–60,000——对实际投资回报率是切实可观的贡献。

对于投资者，免费冷气简化了对租户的价值主张：较低的月度DEWA支出使 Mulberry 单元更易出租，并支撑相对于租户需自付全额制冷费楼栋的溢价租金。

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Mulberry 户型配置

1卧公寓（862–914平方英尺） 1卧面积862–914平方英尺，高于迪拜山庄园同年代1卧主流水平（通常750–850平方英尺）。额外面积转化为更大的客厅、更宽敞的卧室比例和更好的储物空间——这些因素有助于提升租户留存率，并在 Park Heights 集群中支撑溢价租金定位。

AED 180万的1卧价格，结合迪拜山 Park Heights 集群当前1卧年租AED 10万–13万的水平，毛回报率5.6%–7.2%，对于成熟的 Emaar 社区表现相当出色。

2卧公寓（1,297–1,656平方英尺） 2卧面积跨度较大——从传统的1,297平方英尺到宽敞的1,656平方英尺。较大面积的单元实际上相当于2.5卧的使用面积，提供可容纳8人就餐的餐厅、比例合宜的客厅和能放置大床及衣柜家具的卧室。

Park Heights 2卧年租：AED 14万–18万。收购价AED 220万–300万，毛回报率4.7%–8.2%。

3卧公寓（1,732–2,486平方英尺） 最大配置可达2,486平方英尺——与阿联酋许多3卧别墅相当的使用面积。适合多子女家庭、多代同堂家庭及需要独立家庭办公室的专业人士。

迪拜山庄园（Park Heights）3卧年租：AED 18万–24万。收购价AED 280万–360万，毛回报率5.0%–8.6%。

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完整配套体系

水上休闲

• 公共泳池：Mulberry 社区泳池是迪拜漫长温暖季节的主要户外休闲中心
• 儿童泳池：专属安全泳区
• 毗邻公园：项目位置距迪拜山公园步行可达

健康与健身

• 健身房：楼内全套健身设施
• 专属地下停车场：有盖遮阳车位

家庭配套

• 儿童游乐区
• 宠物友好： Mulberry 的宠物友好政策是迪拜山庄园公寓楼中的真正差异化优势——并非所有塔楼允许饲养宠物。对于迪拜日益增长的宠物主人群体，这一政策显著扩大了可接触的租户市场

生活便利

• 礼宾服务：专业楼宇管理，包括快递代收、访客管理和服务协调
• 周边便利超市及餐饮

技术基础设施

• 免费冷气（中央空调）：最核心的财务特点
• 24/7保安和闭路电视监控
• 高速电梯和大堂基础设施

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迪拜山庄园投资基本面

持续升值记录 迪拜山庄园自2019年以来一直是迪拜升值最稳定的住宅目的地之一。早期阶段1卧公寓发布价AED 100万–150万的项目，已在二手市场以AED 180万–250万+成交。Mulberry 作为2019年交付的现房，已实现可观的初始升值并建立了具有可验证成交数据的二手市场。

需求驱动因素

1. GEMS Wellington国际学校： 步行可达的全额招生英式课程学校，为学龄儿童家庭创造了强不可抗拒的需求——这一群体通常在同一楼盘居住5–10年而非频繁搬迁
2. 迪拜国王学院医院： 社区内的世界级医疗服务，吸引医疗专业人员租户并满足注重健康家庭的自住需求
3. 迪拜山购物中心： 现已全面运营，600+家商铺、电影院、餐饮以及即将竣工的滑雪坡——距 Mulberry 仅5分钟的完整生活目的地
4. 高尔夫球场： 18洞迪拜山高尔夫俱乐部创造了优美景观、居民休闲活动和高尔夫社区的溢价氛围

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核心地段

Park Heights 位于迪拜山庄园的地理中心——毗邻社区公园、学校、医院和零售集群。

| 目的地 | 距离 | |--------|------| | 迪拜山公园 | 步行5分钟 | | 迪拜山购物中心 | 驾车或步行5–10分钟 | | 迪拜山高尔夫俱乐部 | 驾车10分钟 | | 国王学院医院 | 驾车5分钟 | | GEMS Wellington学校 | 步行5分钟 | | 迪拜市中心 | 驾车15分钟 | | DIFC | 驾车15分钟 | | 阿联酋购物中心 | 驾车10分钟 | | 迪拜国际机场 | 驾车20分钟 | | 迪拜码头 | 驾车20分钟 |

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最终评估

Mulberry at Park Heights 是一栋深嵌于迪拜顶级家庭综合社区内的成熟 Emaar 公寓楼——在已完全兑现的承诺中安心运营。免费冷气每年节省居民AED 8,000–14,000，宠物友好政策扩大了租户池，宽敞的户型面积（1卧862–914平方英尺、2卧最大1,656平方英尺、3卧最大2,486平方英尺）提升了租户留存率，而周边迪拜山庄园的基础设施——购物中心、高尔夫、医院、学校、公园——为留住买家和租户提供了充分的生活基础。对于追求现金流正回报、资本稳定的 Emaar 社区资产的投资者，以及希望在迪拜最完整住宅环境之一中享受成熟社区生活的家庭，Mulberry at Park Heights 持续兑现着迪拜山庄园当年的所有承诺。