Mulberryat Park Heights

Mulberry at Park Heights —— Dubai Hills Estate 公园片区核心处成熟的 Emaar 住宅

内容摘要

| 要素 | 详情 | |--------|--------| | 开发商 | Emaar Properties | | 位置 | Park Heights, Dubai Hills Estate | | 状态 | 现房——2019 年第三季度完工 | | 户型 | 1 卧（862–914 平方英尺）、2 卧（1,297–1,656 平方英尺）、3 卧（1,732–2,486 平方英尺） | | 价格区间 | AED 1.8M – AED 3.6M | | 核心特色 | 免费集中空调（无 DEWA 制冷费） | | 社区 | Dubai Hills Estate（Emaar 旗舰主社区） | | 景观 | Dubai Hills Mall、社区、泳池、Al Khail Road | | 生活方式 | 家庭优先，可养宠物，配备礼宾服务、公园通达、周边餐饮 | | 投资逻辑 | 成熟的现成社区；免费集中空调节省开支；持续的 Dubai Hills 升值 |

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Dubai Hills Estate：重新定义迪拜家庭生活的社区

Dubai Hills Estate 是 Emaar Properties 最为成功的主社区——这是 Emaar 与 Meraas 的合资项目，自 2015 年前后首次开盘以来，已成为衡量所有迪拜新建家庭导向型住宅开发的标杆。

该项目占地 1,100 万平方米，位于迪拜的核心地带，被 Al Khail Road (E44) 走廊一分为二，并以以下设施为核心配套：

• Dubai Hills Mall：一座于 2022 年开业的 200 万平方英尺区域购物中心，容纳超过 600 家零售店铺、一家多厅影院、丰富的餐饮选择，以及一座在建的室内滑雪坡道
• Dubai Hills Golf Club：一座蜿蜒穿过社区核心的 18 洞锦标赛高尔夫球场
• Dubai Hills Park：一座庞大的社区公园，设有儿童游乐场、慢跑道与自行车道、滑板公园，以及开放式草坪空间
• King's College Hospital Dubai：社区边界内的世界级医院
• Gems Wellington International School：服务本社区的一流英制课程学校

Mulberry at Park Heights 正坐落于这个全面成形的成熟主社区之内——不是毗邻它，也不是"靠近"它，而是深嵌其中，被公园、学校、医院、高尔夫球场和零售设施所环绕——这些正是让 Dubai Hills Estate 成为迪拜最令人向往家庭地址之一的要素。

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Park Heights：公寓子社区

在 Dubai Hills Estate 多元的产品线——别墅、联排别墅与公寓——之中，Park Heights 是主要的公寓组团，围绕社区公园布置，享有与别墅居民相同的生活配套基础设施。

Mulberry 是已完工的 Park Heights 阶段之一，于 2019 年第三季度交付，代表了 Dubai Hills 生态系统中较为成熟（因此也经过验证）的住宅建筑之一。Mulberry 的居民已从 Dubai Hills Mall 5 年多的发展、公园基础设施的完工，以及学校与医院生态系统的成熟中受益——所有这些在 Mulberry 开盘之时仍处于建设或未完成状态。

这种成熟的状态对当今买家而言是一项资产：2017 年 Mulberry 营销宣传册中作出的配套承诺如今已成为全面交付的现实。购物中心已开业。公园得到精心维护。医院已投入运营。学校已满员。今天购买 Mulberry，意味着购买的是一个经过验证、正在运营的社区，而非一份承诺。

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免费集中空调的优势

Mulberry 在财务上最具意义的特色之一是其免费集中空调条款——中央区域供冷（ chilled water 空调）作为服务费的一部分提供，居民无需另行支付 DEWA 制冷费。

在迪拜的住宅市场上，这一区别具有实质性的财务影响：

标准迪拜公寓 DEWA 账单构成

• 电费：按用量浮动
• 水费：按用量浮动
• 制冷费（区域供冷）：每年 AED 6,000–18,000 以上，视单元面积与使用情况而定

对于 Dubai Hills Estate 的一套 2 卧公寓，DEWA 账单中的制冷费部分通常在每年 AED 8,000–14,000 之间。在免费集中空调的建筑中，这笔成本被吸收进服务费（居民无论如何都要缴纳），这意味着 DEWA 账单带来的自付影响被消除。

在 5 年的持有期内，每年在制冷费上节省 AED 10,000–12,000 的居民可累积 AED 50,000–60,000 的避免支出——这对有效投资回报率是一项有意义的补充。

对于投资者而言，免费集中空调条款简化了对租户的价值主张：较低的月度 DEWA 支出使 Mulberry 单元更易出租（租户理解这笔成本节省），并相对于租户需承担全部制冷费的建筑，支撑了更高的租金水平。

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Mulberry 的户型配置

1 卧公寓（862–914 平方英尺） 862–914 平方英尺的 1 卧面积高于 Dubai Hills Estate 同年代可比 1 卧存量（通常为 750–850 平方英尺）的平均水平。多出的空间转化为更宽敞的起居区、更宽裕的卧室比例以及更优的储物空间——这些因素支持更长的租户留存以及 Park Heights 组团内更高的租金定位。

1 卧价格为 AED 1.8M，而 Dubai Hills Park Heights 组团内 1 卧单元目前年租金为 AED 100,000–130,000，5.6%–7.2% 的毛收益率代表了一个成熟 Emaar 社区的强劲表现。

2 卧公寓（1,297–1,656 平方英尺） 2 卧面积跨度较大的区间——从常规的 1,297 平方英尺到宽敞的 1,656 平方英尺。较大面积的单元按建筑面积相当于 2.5 卧，提供可容纳 8 人就餐的餐厅、真正宽敞比例的客厅，以及可容纳大号床与衣柜家具的卧室。

Park Heights 内 2 卧单元的年租金：AED 140,000–180,000。购入价 AED 2.2M–3M，毛收益率 4.7%–8.2%。

3 卧公寓（1,732–2,486 平方英尺） 3 卧最大配置可达 2,486 平方英尺——这一建筑面积可与阿联酋许多 3 卧别墅相媲美。这些单元服务于多子女家庭、大家庭住户，以及除了家庭居住空间之外还需要专属居家办公空间的专业人士。

Dubai Hills Estate (Park Heights) 内 3 卧单元的年租金：AED 180,000–240,000。购入价 AED 2.8M–3.6M，毛收益率 5.0%–8.6%。

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完整的配套体系

水域与休闲

• 共享泳池：Mulberry 的社区泳池是迪拜漫长温暖季节中主要的户外休闲空间
• 儿童泳池：为年幼居民提供的专属安全游泳区
• 滨水（公园侧）通达：建筑相对 Dubai Hills Park 的位置提供了步行可达的户外绿色空间

康养与健身

• 健身房：建筑内设备齐全的健身设施
• 专属地下停车场：有盖且遮阳的车辆存放空间

家庭特色

• 儿童游乐区：楼内或紧邻的户外游乐区
• 可养宠物：Mulberry 的宠物友好政策在 Dubai Hills Estate 的公寓建筑中是真正的差异化优势，并非所有塔楼都允许养宠物。对于不断增长的迪拜宠物主群体，这项政策显著扩大了可寻址的租户市场

生活与便利

• 礼宾服务：专业楼宇管理，包括包裹处理、访客管理与服务协调
• 临近超市：紧邻社区环境内的便利零售
• 楼内/紧邻片区的餐饮：无需前往购物中心即可满足居民的餐饮需求
• 社区中心：用于居民聚会与社区活动的灵活公共空间
• 清真寺/祈祷室：现场宗教设施

技术基础设施

• 免费集中空调（中央空调）：核心财务特色
• 24/7 安保与闭路电视监控
• 高速电梯与大堂基础设施
• 可接入网络：高速互联网基础设施

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Dubai Hills Estate 投资基本面

升值业绩记录 Dubai Hills Estate 自 2019 年以来一直是迪拜升值最持续稳定的住宅目的地之一。早期阶段以 AED 1M–1.5M 推出的 1 卧单元，在转售市场上已以 AED 1.8M–2.5M 以上成交。Mulberry 作为 2019 年的已交付项目，已捕捉到显著的初期升值，并建立了具有可核实交易数据的转售市场。

需求驱动因素 多个结构性需求驱动因素支撑着 Dubai Hills Estate 的住宅市场：

1. Gems Wellington International School：一所步行可达、满员招生的英制课程学校，对有学龄儿童的家庭产生了不可抗拒的需求——这一人群细分通常在一处物业中居住 5–10 年，而非每年搬迁
2. King's College Hospital Dubai：社区内的世界级医疗设施创造了专业的医务人员租户群体，并对注重健康的家庭产生自住吸引力
3. Dubai Hills Mall：现已全面运营，拥有 600 余家店铺、影院、餐饮以及即将到来的滑雪坡道——距 Mulberry 5 分钟路程的完整生活目的地
4. 高尔夫球场：18 洞的 Dubai Hills Golf Club 营造了优美的景观、居民的休闲活动，以及高尔夫社区的尊贵氛围

市场稳定性 作为一个成熟、已完工、配套体系完备的 Emaar 社区，Mulberry at Park Heights 是那种能在市场周期中作为保值型资产表现的项目。免费集中空调、宠物政策以及临近学校的优势，构成了在下行周期中维持入住率的结构性需求特征。

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社区核心处的区位

Park Heights 位于 Dubai Hills Estate 的地理心脏——居于社区的公园、学校、医院与零售组团的核心位置。从 Mulberry 出发：

| 目的地 | 距离 | |-------------|-----------| | Dubai Hills Park | 步行 5 分钟 | | Dubai Hills Mall | 驾车或步行 5–10 分钟 | | Dubai Hills Golf Club | 驾车 10 分钟 | | King's College Hospital | 驾车 5 分钟 | | Gems Wellington School | 步行 5 分钟 | | Downtown Dubai | 驾车 15 分钟 | | DIFC | 驾车 15 分钟 | | Mall of the Emirates | 驾车 10 分钟 | | Dubai International Airport | 驾车 20 分钟 | | Dubai Marina | 驾车 20 分钟 |

Al Khail Road (E44) 构成了社区的主要出入动脉，向北直连 Sheikh Zayed Road / Downtown Dubai 走廊，向南通往 Jebel Ali。这种双重连通性——北至市中心，南至工业/物流走廊——使 Dubai Hills Estate 成为对在迪拜经济版图各处工作的居民而言真正高效通勤的地址。

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最终评估

Mulberry at Park Heights 是一栋成熟、已完工的 Emaar 公寓建筑，深嵌于迪拜首屈一指的家庭主社区之中——在一份全面兑现的承诺所带来的从容之中运营。免费集中空调每年可减少 AED 8,000–14,000 的运营开支，宠物友好政策扩大了租户池，宽裕的单元面积（1 卧 862–914 平方英尺、2 卧至 1,656 平方英尺、3 卧至 2,486 平方英尺）支撑租户留存，而周围的 Dubai Hills Estate 基础设施——购物中心、高尔夫、医院、学校、公园——提供了让买家与租户留下的生活根基。对于在成熟市场中寻求现金流为正、资本稳定的 Emaar 社区资产的投资者，以及寻求在迪拜最完整的住宅环境之一中享受成熟社区生活的家庭而言，Mulberry at Park Heights 持续兑现着 Dubai Hills Estate 在开盘时所承诺的一切。