Покупка напрямую у частного собственника в Дубае — полное руководство для инвестора
| Параметр | Описание |
|---|---|
| Тип транзакции | Прямая покупка на вторичном рынке (перепродажа) |
| Регуляторная база | Земельный департамент Дубая (DLD), RERA |
| Регистрационный сбор | 4% от стоимости покупки (DLD) |
| Типичная агентская комиссия | 2% (договорная) |
| Регистрационный взнос | 4 000 AED (апартаменты до 500 000 AED) до 8 000 AED (выше) |
| NOC (свидетельство об отсутствии возражений) | Требуется от девелопера; 500–5 000 AED |
| Выдача правоустанавливающего документа | 1–5 рабочих дней после передачи права собственности |
| Доступность ипотеки | Да — банки ОАЭ, международные банки |
Кратко: Прямая покупка у частного собственника на вторичном рынке Дубая — одна из наиболее прозрачных и благоприятных для инвесторов сделок с недвижимостью в мире. Цифровая платформа Земельного департамента Дубая (DLD e-Services / Dubai REST) обеспечивает проверку правоустанавливающих документов в режиме реального времени, проверку истории владения и запись на перерегистрацию онлайн. Для инвесторов прямые сделки с собственниками нередко обеспечивают лучшее ценообразование (без девелоперской маржи), немедленный арендный доход и прозрачную историю состояния объекта и арендаторов.
Понимание транзакции с частным собственником в Дубае
Когда объект недвижимости выставляется «частным собственником», а не девелопером, это означает, что вы совершаете покупку на вторичном (перепродажном) рынке Дубая — приобретаете у физического лица или компании, ранее приобретших данный объект, а не у первоначального девелопера, реализующего новые квартиры.
Это различие важно по нескольким причинам:
Преимущества вторичного рынка
| Преимущество | Пояснение |
|---|---|
| Немедленная передача | Нет ожидания строительства — заселение или сдача в аренду с первого дня |
| Выявление рыночной цены | Проверенное рыночным спросом ценообразование отражает реальную оценку, а не проекции девелопера |
| История аренды | Проверьте реальную историю арендного дохода перед покупкой |
| Физический осмотр | Вы видите то, что покупаете — без зависимости от шоурумных рендеров |
| Без девелоперской надбавки | Первоначальная маржа девелопера уже поглощена |
| Возможность торга | Частные собственники могут договариваться о цене, комплектации, сроках оплаты |
Процесс передачи недвижимости в Дубае — шаг за шагом
Шаг 1: Согласование условий — покупатель и продавец договариваются о цене, дате передачи и условиях.
Шаг 2: Подписание MOU (меморандума о взаимопонимании) — юридически обязывающий договор через Форму F RERA.
Шаг 3: Получение NOC — свидетельство об отсутствии возражений от первоначального девелопера.
Шаг 4: Регистрация DLD — передача права собственности в офисе уполномоченного лица DLD с одновременной оплатой и получением правоустанавливающего документа.
Правовая база Дубая
Надзор DLD, регистрация арендных договоров в Ejari, урегулирование споров RERA и платформа верификации Dubai REST делают вторичный рынок Дубая одним из наиболее юридически надёжных рынков недвижимости в регионе MENA.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы купить у частных собственников в Дубае?
Да — зоны свободного владения позволяют гражданам не стран Персидского залива приобретать у любого продавца (девелопера или частного лица) с полным правом собственности, зарегистрированным в DLD.
Обязательно ли привлечение агента по недвижимости?
Нет — прямые сделки между собственником и покупателем юридически разрешены. Тем не менее привлечение агента с лицензией RERA обеспечивает дополнительную защиту и содействие в оформлении MOU, NOC и передачи права DLD.
Могу ли я предложить цену ниже заявленной?
Да — частные продавцы мотивированы своими индивидуальными обстоятельствами. Предложения на 3–8% ниже запрашиваемой цены распространены на вторичном рынке; более значительные скидки возможны при продаже в сложных обстоятельствах или при высокой мотивации продавца.
Что если объект имеет действующую ипотеку?
Банк продавца выдаёт Письмо об ответственности с подтверждением остатка задолженности. Платёж покупателя при передаче права DLD используется для погашения ипотеки продавца в первую очередь, с выплатой остатка продавцу — процедура, полностью управляемая Трастовыми офисами DLD.
