Справочник по налогам на недвижимость в Дубае 2026: всё, что нужно знать собственнику
Налоговая система Дубая — одна из главных причин привлекательности для инвесторов в недвижимость, но «без налогов» не означает «без сборов». Понимание реальной налоговой системы критически важно для расчёта фактической доходности и избежания сюрпризов.
Действительно ли в Дубае нет налогов?
Краткий ответ: почти, но не совсем. В Дубае нет подоходного налога с физических лиц и налога на прирост капитала от продажи недвижимости, но есть определённые налоги и сборы, о которых нужно знать.
Налоги и сборы, применимые к недвижимости:
| Налог/Сбор | Ставка | Когда уплачивается |
|---|
| НДС на коммерческую аренду | 5% | Ежемесячно с арендой |
| Регистрационный сбор Департамента земли | 4% | При покупке |
| Муниципальный сбор Дубая (жилой) | 5% от аренды | Ежегодно |
| Муниципальный сбор Дубая (коммерческий) | 10% от аренды | Ежегодно |
| НДС на услуги | 5% | При оплате |
| Плата за коммерческую лицензию | Варьируется | Ежегодно |
НДС и недвижимость
ОАЭ взимают НДС в размере 5% с 2018 года. Вот как это применяется к недвижимости:
Освобождено от НДС:
- Жилая аренда (первая поставка после строительства)
- Продажа жилого здания (первая поставка)
- Текущая жилая аренда
| Облагается НДС | Освобождено |
|---|
| Коммерческая аренда | Жилая аренда |
| Услуги управления недвижимостью | Первая продажа жилья |
| Гостиничная аренда (менее 6 месяцев) | Долгосрочная жилая аренда |
| Рекламные конструкции на здании | — |
Регистрационные и транзакционные сборы
При покупке недвижимости в Дубае основные расходы:
Сбор Департамента земли и имущества (4%)
Это крупнейшая единовременная выплата. Для объекта стоимостью 1 млн дирхамов вы заплатите 40 000 AED регистрационного сбора.
Дополнительные административные расходы:
- Сбор за знания: 4 000 AED
- Административный сбор: 2 000 AED
- Выдача свидетельства о праве собственности: 250 AED
Налоги на аренду и муниципальные сборы
Жилая недвижимость
Муниципальный сбор Дубая составляет 5% от годовой аренды и обычно включается в счёт за электричество и воду (DEWA).
Пример: Годовая аренда 100 000 AED = 5 000 AED муниципального сбора в год
Коммерческая недвижимость
Ставка выше — 10% от годовой аренды. Включает офисы, магазины и склады.
Сервисные сборы (Service Charges)
Сервисные сборы не являются государственным налогом, но представляют значительные расходы. Уплачиваются ежегодно и покрывают обслуживание здания, общие зоны и охрану.
Средние сервисные сборы по типу недвижимости:
| Тип недвижимости | Средний сбор (AED/кв.фут) |
|---|
| Люкс-квартира | 18–25 |
| Стандартная квартира | 12–18 |
| Вилла в комплексе | 8–14 |
| Офис | 15–22 |
Предупреждение: Всегда проверяйте сервисные сборы перед покупкой. Застройщик устанавливает эти сборы, и они могут существенно различаться между проектами.
Стратегия налогового планирования для инвесторов
1. Выберите правильную структуру владения
- Индивидуальная собственность: Проще всего, но нет защиты от ответственности
- Компания в свободной зоне: 100% иностранная собственность, без налога на прибыль
- Компания на материке: Требуется для определённых видов коммерческой деятельности
2. Используйте освобождения
- Жилая аренда освобождена от НДС
- Первая продажа жилья освобождена
- Передача собственности между связанными компаниями может быть освобождена
3. Планируйте сервисные сборы
- Сравнивайте сервисные сборы между проектами
- Старые проекты часто имеют более высокие сборы
- Проверяйте бюджет резервного фонда ремонта
4. Рассчитывайте чистую доходность
Валовая доходность обманчива. Рассчитывайте чистую доходность после вычета:
- Муниципальных сборов (5–10%)
- Сервисных сборов
- Страховых расходов
- Комиссии за управление недвижимостью (если есть)
- НДС на услуги
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог с прибыли от продажи недвижимости?
Нет. В Дубае нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости.
Нужно ли регистрироваться для НДС?
Только если ваш облагаемый доход превышает 375 000 AED в год. Жилая аренда освобождена и не учитывается в этом пороге.
Можно ли возместить НДС?
Да, по расходам, связанным с коммерческой деятельностью. Это включает сервисные сборы, обслуживание и страховку коммерческой недвижимости.
Итог
Налоговая система Дубая остаётся одной из самых благоприятных в мире, но успешный инвестор считает реальные расходы. Регистрационные сборы, муниципальные сборы и сервисные сборы снижают вашу фактическую доходность на 2–4% по сравнению с валовой.
Для персональной консультации по структурированию инвестиций в недвижимость Дубая свяжитесь с командой AIGents Realty.
