Совместное владение недвижимостью и визы в Дубае: как получить ВНЖ с долей от 400 000 AED
Можно ли получить Золотую визу в Дубае при совместном владении с долей в 400 000 AED? Узнайте ключевые правила оформления совместных свидетельств о собственности (Title Deed) в Земельном департаментом Дубая (DLD) для максимизации доходности инвестиций.
Ключевые выводы
- 10-летняя Золотая виза требует стоимости индивидуальной доли в недвижимости не менее 2 000 000 AED (~$544 500 USD), за исключением супругов, которым разрешено объединять доли.
- 2-летняя виза инвестора в недвижимость позволяет совладельцам (не являющимся супругам) получить ВНЖ, если доля каждого составляет не менее 400 000 AED (~$109 000 USD / ~9,8 млн руб.).
- Для единственного собственника готового объекта DLD полностью отменил лимит минимальной стоимости для 2-летней визы.
- Супруги имеют законное право суммировать свои доли владения недвижимостью для достижения пороговых значений ВНЖ.
- Объекты в ипотеке подходят под обе визовые программы, но требуют обязательного согласия банка (сертификата NOC).
Совместное владение недвижимостью в Дубае: ваш путь к резидентству в ОАЭ
Рынок недвижимости Дубая уже давно является глобальным центром притяжения иностранного капитала благодаря отсутствию налогов на доход, высокой арендной доходности (ROI) и надежной нормативно-правовой базе. Помимо высокой финансовой отдачи, одним из наиболее убедительных стимулов для покупателей жилья является возможность оформления долгосрочного резидентства (ВНЖ) ОАЭ.
Однако на фоне роста цен на жилье многие инвесторы предпочитают объединять капиталы и совершать совместные покупки. В связи с этим возникает важный вопрос: как совместное владение недвижимостью влияет на получение визы и можно ли претендовать на статус резидента с долей стоимостью 400 000 AED (~$109 000 USD / ~9,8 млн руб.)?
Хотя престижная 10-летняя Золотая виза остается главной целью для большинства инвесторов, крайне важно понимать разницу между типами резидентских виз и конкретными требованиями к стоимости долей, установленными Земельным департаментом Дубая (DLD).
Понимание совместных свидетельств о собственности (Title Deed) в Дубае
Когда два или более лица приобретают недвижимость в Дубае, Земельный департамент Дубая (DLD) выдает совместное свидетельство о собственности (Title Deed). В этом документе четко прописывается процент владения каждого участника сделки (например, 50/50 или 60/40).
С точки зрения иммиграционных властей ОАЭ и DLD, заявки на визу оцениваются на основе индивидуальной стоимости доли заявителя, а не общей стоимости объекта. Например, если два деловых партнера покупают недвижимость за 3 000 000 AED (~$817 000 USD / 73,5 млн руб.) в равных долях (50/50), то доля каждого партнера будет оцениваться в 1 500 000 AED ($408 000 USD / ~36,7 млн руб.).
Единственным исключением из этого правила являются официальные супруги, которым по закону разрешено объединять свои доли владения недвижимостью для достижения минимального визового порога.
Визовые пороги: 10-летняя Золотая виза против 2-летней инвесторской визы
Чтобы избежать распространенных заблуждений, инвесторам необходимо четко разграничивать 10-летнюю Золотую визу и 2-летнюю визу инвестора в недвижимость. Порог в 400 000 AED (~$109 000 USD / ~9,8 млн руб.) применяется исключительно к двухлетней схеме резидентства при совместном владении, в то время как Золотая виза требует гораздо более высоких индивидуальных инвестиций.
| Характеристика | 10-летняя Золотая виза | 2-летняя виза инвестора в недвижимость |
|---|---|---|
| Мин. стоимость (один собственник) | 2 000 000 AED (~$544 500 USD / ~49 млн руб.) | Без ограничений (в рамках дерегулирования DLD) |
| Мин. доля (совместное владение) | 2 000 000 AED (~$544 500 USD / ~49 млн руб.) на заявителя | 400 000 AED (~$109 000 USD / ~9,8 млн руб.) на заявителя |
| Статус объекта | Готовый или строящийся (off-plan) | Только готовый |
| Исключения для супругов | Допускается объединение долей | Допускается объединение долей |
| Спонсорство | Можно спонсировать семью и домашний персонал | Можно спонсировать только семью |
1. 10-летняя Золотая виза (порог 2 млн AED)
Для получения 10-летней Золотой визы через недвижимость общий объем инвестиций должен составлять не менее 2 000 000 AED (~$544 500 USD / ~49 млн руб.).
- При совместном владении каждый совладелец, подающий заявление на собственную Золотую визу, должен обладать зарегистрированной долей стоимостью не менее 2 000 000 AED.
- Если объект недвижимости оценивается в 3 000 000 AED (~$817 000 USD /
73,5 млн руб.) и принадлежит брату и сестре в пропорции 50/50, ни один из них не сможет претендовать на Золотую визу, поскольку их индивидуальные доли составляют всего 1 500 000 AED ($408 000 USD / ~36,7 млн руб.). - Исключение составляют супруги: семейная пара может совместно владеть объектом недвижимости стоимостью 2 000 000 AED (даже при разделении долей 50/50, где доля каждого составляет 1 млн AED) и претендовать на получение визы. Один из супругов выступает в качестве основного заявителя, а затем спонсирует второго.
2. 2-летняя виза инвестора в недвижимость (правило доли в 400 000 AED)
2-летняя инвесторская виза представляет собой более доступный и гибкий путь к резидентству:
- Для единоличных владельцев готовой недвижимости DLD отменил требование к минимальной стоимости. Единственный собственник готового объекта в зоне freehold может подать заявление на ВНЖ независимо от цены покупки.
- Для совместных владельцев (не являющихся супругами) DLD устанавливает жесткое требование к минимальной стоимости доли — не менее 400 000 AED (~$109 000 USD / ~9,8 млн руб.) на каждого инвестора.
- Таким образом, если вы вместе с бизнес-партнером приобретаете готовую квартиру за 800 000 AED (~$218 000 USD / ~19,6 млн руб.) в долях 50/50, вы оба имеете право на 2-летний ВНЖ, так как доля каждого соответствует лимиту в 400 000 AED. Это отличный способ разделить инвестиции при высокой доходности аренды (ROI).
Особые правила для совместного владения супругами
Согласно правилам DLD, состоящие в официальном браке пары пользуются особыми привилегиями при получении ВНЖ через недвижимость. Если объект зарегистрирован на имена обоих супругов, они могут:
- Объединять доли: Суммировать стоимость своих долей для достижения порога в 2 млн AED (для Золотой визы) или 400 000 AED (для 2-летней визы).
- Спонсировать иждивенцев: Как только один из супругов получает визу (Золотую или 2-летнюю), он может спонсировать второго супруга и детей, независимо от того, кто указан в качестве основного владельца в свидетельстве о праве собственности (при условии предоставления легализованного свидетельства о браке).
Правила для ипотечной недвижимости и объектов на стадии строительства (Off-Plan)
Можно ли получить ВНЖ, если недвижимость находится в ипотеке или на стадии строительства? У DLD есть чёткие инструкции на этот счёт:
Ипотечные объекты
Если недвижимость приобретена в ипотеку через местный банк, подача документов на визу возможна. Однако вам потребуется предоставить:
- Сертификат об отсутствии возражений (NOC) от банка-кредитора. В нем должно быть указано, что банк не возражает против подачи вами заявления на резидентскую визу.
- Официальную выписку по ипотечному счету с указанием выплаченной на данный момент суммы и остатка долга.
- Для Золотой визы покупная стоимость недвижимости должна составлять не менее 2 млн AED независимо от остатка ипотечного долга, при этом наличие NOC от банка остается строго обязательным.
Объекты на стадии строительства (Off-Plan)
- Золотая виза: Строящиеся объекты (off-plan) подходят для программы. Контрактная стоимость должна составлять не менее 2 млн AED (~$544 500 USD / ~49 млн руб.), а покупка должна быть совершена у одобренного застройщика.
- 2-летняя виза инвестора: Объекты на стадии строительства не подходят. Недвижимость должна быть полностью завершена, пригодна для проживания и сдана в эксплуатацию с выдачей Title Deed от DLD.
Как подать заявку: процесс в DLD Cube
Оформление всех виз на недвижимость осуществляется через специализированный центр DLD Cube — государственное подразделение Земельного департамента Дубая, созданное для комплексного и оперативного обслуживания инвесторов.
- Подготовка документов: Подготовьте Свидетельство о собственности (Title Deed от DLD), копию паспорта, действующую визу ОАЭ / штамп о въезде, Emirates ID (если есть), легализованное свидетельство о браке (для супругов) и NOC от банка (если объект в ипотеке).
- Подача документов через DLD Cube: Заявки можно отправить онлайн через портал DLD Cube или подать лично в главном офисе DLD.
- Медицинский тест и биометрия: После предварительного одобрения необходимо пройти стандартный тест на медицинскую пригодность и сдать биометрические данные для изготовления Emirates ID.
- Вклеивание визы: После успешного прохождения медкомиссии вам будет выдана резидентская виза ОАЭ.