城市创投

城市创投——开发商情报档案

要点速览

| 参数 | 详情 | |---|---| | 开发商 | 城市创投 | | 总部 | 阿联酋迪拜 | | 定位 | 城市更新与综合用途开发商，在迪拜成熟城区创造充满活力的街道层社区 | | 核心市场 | 迪拜成熟城市区域——综合用途永久产权走廊 | | 目标投资者 | 都市生活方式投资者、商业空间买家和综合用途收益投资组合构建者 | | 标志性主题 | 创投城市生活——活跃的街道、多元的社群和城市的脉动 | | 投资逻辑 | 综合用途收益多元化；都市生活方式溢价；商业和住宅双重收益来源 |

身份认同与理念

城市创投活跃于迪拜城市演变的前沿——在成熟城市区域中发掘机遇，以深思熟虑的综合用途开发催化街区转型、创造真实的街道层活力，并通过商业与住宅复合收益为投资者带来卓越回报。

"创投"二字经过深思熟虑：在成熟城市区域开发需要真正的创业勇气——愿意为街区的未来可能而不是现状做出承诺。

城市激活作为战略

城市创投的开发模式建立在城市激活原则之上——最有价值的住宅房地产，必然被真正充满活力的街道生活所环绕：

• 地面层激活优先 ——综合用途开发的商业地面层不是住宅项目的零售附属品；商业激活才是基础性的社区投资。
• 街道生活创造 ——咖啡馆、餐厅、画廊和工坊地面层业态，创造使街区真正值得居住的街道层活力。
• 社区身份认同 ——综合用途开发塑造街区身份——让居民引以为豪、令访客驻足探索的标志性场所。
• 昼夜激活 ——地面层业态组合为白天（咖啡馆、办公室）和夜间（餐厅、酒吧、休闲娱乐）活动而设计，确保街道全天候充满生机。

创投思维

城市创投以创业者而非开发商的心态审视项目——在他人视为风险之处发现机遇：

• 价值洼地 ——在区域价格达到顶点之前入场，捕捉价值创造而非支付完成绅士化后的溢价。
• 大胆的地面层业态组合 ——在信心支撑下承诺非住宅地面层，即使短期成本存在不确定性，相信由此创造的住宅溢价超越商业风险。
• 创意租户策划 ——根据租户对街区性格的贡献而非仅凭信用强度遴选商业租户。
• 社区共创 ——与未来居民、本地创意社群和街区利益相关方共同塑造开发项目身份。

开发理念

综合用途卓越

城市创投在综合用途开发的挑战与机遇上积累了专项专长：

• 业态兼容性 ——精心的垂直分区，确保商业活动不损害住宅的安静享用权。
• 声学管理 ——餐厅和娱乐地面层与住宅楼层之间，通过商业中间层或稳健的声学构造进行隔离。
• 服务分离 ——商业单位的专属服务通道、垃圾管理和配送管理，防止对住宅舒适度造成影响。
• 生活方式融合 ——住宅大堂选址兼顾充分受益于地面层活力，同时不因此受到干扰。

城市设计品质

城市创投将城市设计——公共领域和街道环境的品质——视为核心产品要素：

• 退界与遮篷 ——宽裕的人行道、遮阳篷和街道家具，创造舒适的步行环境。
• 立面活化 ——地面层立面采用大面积玻璃和视觉通透性，在室内与街道之间建立视觉联系。
• 种植与绿化 ——行道树、花箱和绿化墙面，柔化建筑环境。
• 灯光设计 ——夜间照明设计创造安全、宜人的步行环境，延伸夜间街道活动。

规格档案（住宅）

| 功能 | 标准 | |---|---| | 户型 | 开间、1居室、2居室公寓；职住两用单位 | | 净高 | 3.0米–3.5米 | | 地板 | 优质大规格瓷砖或天然石材——起居区；工程木地板——卧室 | | 厨房 | 欧式嵌入式家电；石材台面；都市当代橱柜 | | 衣柜 | 镜面或工业风饰面嵌入式衣柜——所有卧室 | | 卫浴 | 全石材或瓷砖；花洒；主卧浸泡浴缸 | | 空调 | 数字房间控制管道中央空调 | | 玻璃 | 落地双层玻璃；城市景观优化 | | 智能家居 | 灯光、空调、门禁、能源一体化 | | 停车位 | 有盖专属停车位；新能源充电；自行车储存 |

商业规格

| 功能 | 标准 | |---|---| | 业态类型 | 地面层零售；咖啡馆/餐厅；办公套间；联合办公 | | 净高 | 3.5米–5.0米（地面层） | | 装修状态 | 外壳及核心；为策划租户提供装修补贴 | | 临街面 | 全高玻璃临街立面 | | 设备配套 | 为餐饮用途提供加强电力、给排水和通风设施 | | 技术 | 光纤宽带；智能楼宇门禁 |

配套设施

| 配套设施 | 配置 | |---|---| | 屋顶 | 都市屋顶露台——社交、观景、娱乐 | | 大堂 | 都市画廊风格大堂 | | 联合办公 | 住宅社区专业工作套间 | | 自行车 | 安全储存、维修站、淋浴设施 | | 安保 | 24小时闭路电视及门禁系统 | | 地面层 | 精选商业业态组合——咖啡馆、餐厅、画廊、精品店 | | 社区活动 | 依托地面层场所的活动策划 |

区域策略

| 区域 | 城市创投定位 | |---|---| | 商业湾 | 商业区；运河沿线城市激活机遇 | | 朱美拉（永久产权边缘区） | 历史城市街区；精品综合用途 | | 阿尔巴沙 | 成熟中端市场城区；零售和餐饮生态系统 | | 阿尔瓦斯尔/城市漫步周边 | 生活方式区域；高人流；精选商业组合 | | 迪拉永久产权区 | 历史城区；新兴综合用途走廊 | | 卡拉马/萨特瓦周边 | 文化城市区域；创意社群；平价综合用途 |

投资逻辑

综合用途收益多元化

| 收益来源 | 收益率参考 | 风险特征 | |---|---|---| | 住宅长租 | 6.0%–8.0% | 低——租户需求成熟稳定 | | 地面层商业（咖啡馆/餐厅） | 7.0%–10.0% | 中——取决于商业租户信用 | | 办公套间 | 7.0%–9.0% | 中低——专业租户稳定性 | | 住宅短租 | 9.0%–14.0%（Airbnb） | 中——入住率存在波动 |

参考基准。综合用途投资组合具有收益多元化优势。

住宅收益概况

| 户型 | 参考价格（迪拉姆） | 参考毛收益率 | |---|---|---| | 开间 | 50万–80万 | 7.5%–9.5% | | 1居室 | 85万–130万 | 7.0%–8.5% | | 2居室 | 130万–200万 | 6.5%–8.0% | | 职住两用单位 | 100万–160万 | 6.5%–8.5% |

仅供参考，请以当前市场数据核验。

5年回报测算（商业湾1居室）

| 年份 | 资产价值 | 累计租金收入 | 总回报 | |---|---|---|---| | 第0年 | 110万迪拉姆 | — | — | | 第1年 | 116.6万迪拉姆（+6%） | 8.25万迪拉姆 | 14.85万迪拉姆 | | 第2年 | 123.6万迪拉姆（+6%） | 16.5万迪拉姆 | 30.1万迪拉姆 | | 第3年 | 131万迪拉姆（+6%） | 24.75万迪拉姆 | 45.75万迪拉姆 | | 第4年 | 138.9万迪拉姆（+6%） | 33万迪拉姆 | 61.9万迪拉姆 | | 第5年 | 147.2万迪拉姆（+6%） | 41.25万迪拉姆 | 78.45万迪拉姆 |

仅供参考。假设毛收益率7.5%，年化资本增值6%。不构成回报保证。

为何选择城市创投？

1. 街区激活 ——综合用途开发创造真实的都市活力，提升整个街区价值。
2. 收益多元化 ——在单一投资关系中兼得住宅和商业双重收益来源。
3. 都市溢价 ——活跃的街道生活创造单一用途住宅开发无法匹敌的真实生活方式溢价。
4. 先入优势 ——在完成绅士化之前于区域内布局，捕捉价值创造溢价。
5. 社区共创 ——参与式开发塑造具有真实身份认同和居民归属感的社区。

目标投资者与租客画像

| 画像 | 相关性 | |---|---| | 都市生活方式专业人士 | 希望居住在城市核心区，而非郊区综合体的买家 | | 创意与文化从业者 | 设计师、艺术家、建筑师，珍视综合用途都市环境的活力 | | 商业空间投资者 | 在激活都市地点持有地面层商业收益 | | 餐饮经营者 | 寻求优质都市选址的餐厅和咖啡馆运营商 | | 短租运营者 | 在都市地址实现高Airbnb入住率和优质夜均价 |

监管合规

| 参数 | 详情 | |---|---| | 房地产监管局注册 | 已获牌照的迪拜开发商 | | 永久产权 | 所有国籍——指定区域 | | 托管账户 | 房地产监管局2008年第13号法律 | | 买卖协议 | 标准迪拜买卖协议 | | OQOOD | 迪拜土地局期房登记 |

常见问题——城市创投

问：城市创投的综合用途模式为何优于典型的零售裙楼开发？ 答：为街区性格而精选的商业租户策划、创造真实公共领域的城市设计品质，以及将地面层激活视为社区投资而非收益附属品的真正承诺。

问：综合用途投资者应预期多少收益率？ 答：住宅：毛收益率6.5%–9.5%；商业：视业态和租户信用7.0%–10.0%；住宅短租：9.0%–14.0%。

问：是否提供职住两用单位？ 答：是的——城市创投的综合用途形态天然适合为创业者、创意人士和小微企业主提供职住两用单位。

问：迪拜的商业市场竞争激烈吗？ 答：迪拜商业房地产市场活跃，本地和国际企业对高人流都市零售和办公选址均有强劲需求。

问：最低投资额是多少？ 答：开间约从50万迪拉姆起；商业单位根据面积和业态，约从60万–80万迪拉姆起。

本开发商情报档案仅供参考。所有财务测算均为示意性数据。在做出投资决策前，请进行独立尽职调查并咨询合格专业人士。