Zahra Breeze

TL;DR： Zahra Breeze 是 Nshama 在 Town Square Dubai 内打造的已交付住宅组团，由 8 栋 9 层低密住宅楼组成，分别为 1A、1B、2A、2B、3A、3B、4A、4B，并于 2019 年 8 月（即 2019 年第三季度）正式交付。项目提供单间（319–327 平方英尺，约 AED 330,000 起）、一居室（576–700 平方英尺，约 AED 450,000 起）、两居室（884–1,610 平方英尺，约 AED 680,000 起）以及三居复式（最高约 2,406 平方英尺，约 AED 950,000 起）。毛租金回报率通常在 6.5%–7.5% 之间，近期价格在 6 个月内上涨约 9%，DLD 平均成交价约 AED 1,033,492。Town Square 由 Nshama 开发，总体规模约 3,100 万平方英尺 / 750 英亩，以 37,000 平方米中央公园为核心。

总览：Town Square 核心绿地中的八栋住宅社区

Zahra Breeze Apartments 是 Town Square Dubai 中最具代表性的住宅组团之一。Town Square 由 Nshama 打造，是位于 Al Qudra Road 走廊上的大型总体社区，总规划约 3,100 万平方英尺。Zahra Breeze 由 8 栋低层住宅楼组成，分为 4 个地块，每栋楼高 9 层，并在景观化社区环境中组织成一个完整的邻里组团。项目已于 2019 年第三季度交付。

需要注意的是，Zahra Breeze 与更早交付的 Zahra Apartments，以及独立的 Zahra Townhouses，虽然名称相近，但属于 Town Square 内不同的产品序列。整个 Zahra 片区整体上可以视为 Nshama 在 Town Square 内最成功的居住分区之一，长期拥有不错的二级市场流动性和稳定租赁需求。

Nshama 于 2014 年成立，由 Fred Durie 领导。Durie 曾任 Emaar International CEO，并参与过 Downtown Dubai、Dubai Marina 和 Arabian Ranches 等大型项目的国际开发工作。这一背景使 Town Square 在总体规划、住宅节奏和社区运营逻辑上，都带有较强的成熟开发经验烙印。

社区结构与体量

Zahra Breeze 由 8 栋楼组成，分别为：

• Block 1： 1A 和 1B
• Block 2： 2A 和 2B
• Block 3： 3A 和 3B
• Block 4： 4A 和 4B

整个组团约有 680 套公寓。每个地块都围绕共享庭院布置，庭院内配有泳池、景观花园和儿童活动空间。这种结构使每一位住户都能快速接触到绿地和休闲设施，同时也弱化了车辆对社区内部居住体验的干扰。

户型、面积与当前市场价格

单间（319–327 平方英尺）： 这是组团中最紧凑的产品，采用开放式布局，通常配有小厨房和完整卫浴。当前售价大致在 AED 330,000 至 550,000 之间，市场成交活跃区间约为 AED 380,000–420,000。年租金约 AED 21,000–37,000，毛收益率可达到约 7.23%–7.53%，是整个社区中表现最强的产品类型之一。

一居室（576–700 平方英尺）： 提供独立卧室、客厅、配置完善的厨房和阳台。售价约 AED 450,000–600,000，年租金通常在 AED 42,000–47,000 左右，更广泛市场范围可达到 AED 30,000–60,000，毛收益率约 6.47%–6.90%，个别产品更高。

两居室（884–1,610 平方英尺）： Zahra Breeze 的两居室有标准型和更大尺度版本，后者包括双面采光或复式式变体。价格约 AED 680,000–1,000,000，年租金约 AED 47,000–84,000，毛收益率约 7.09%。

三居室（1,340–2,406 平方英尺）： 标准三居室面积约 1,340–1,441 平方英尺，而配有保姆房的复式三居室可达 2,406 平方英尺，是组团内最高等级住宅之一。售价约 AED 950,000–1.45M，年租金约 AED 69,000–110,000，毛收益率约 6.90%。

项目没有顶层豪宅产品，三居室复式加保姆房就是整个社区的高端层级。

价格趋势（2026 年初）： 近 6 个月价格上涨约 9%，DLD 平均成交价约 AED 1,033,492，平均挂牌价约 AED 1,182,243。Town Square 当前平均单价约 AED 987/平方英尺。尽管过去 12 个月租金略有调整，但收益率依旧保持在迪拜可负担住宅市场中的较强位置。

社区内部配套

Zahra Breeze 的 4 个地块都围绕共享庭院提供较完整的社区设施：

健康与康养：

• 社区泳池、Spa 与 Jacuzzi
• 儿童戏水池
• 健身房
• 瑜伽与拉伸区域

家庭与社区：

• 儿童游乐区
• BBQ 空间
• 景观花园和户外座位区
• 宠物友好环境
• 居民活动与社区聚会空间

便利与基础设施：

• 有顶停车位（单间、一房、两房通常 1 个车位；三房 2 个车位）
• 高速电梯
• 24 小时 CCTV 安保
• 礼宾服务
• 公共区域中央空调
• 完整消防与报警系统
• 部分楼栋底层配置医疗和药房设施
• 日常便利零售铺位

服务费： 按 Town Square 平均约 AED 13.5/平方英尺估算，不同户型每年的总服务费从单间约 AED 4,300–4,400 到三居室约 AED 18,100–19,450 不等。

Town Square 整体社区：3,100 万平方英尺的完整生活体系

Zahra Breeze 的住户同时享有整个 Town Square 的总体配套：

Town Square Park： 这是社区核心，面积约 37,000 平方米，相当于 16 个足球场。公园内包含儿童小火车、旋转木马、游乐设施、狗公园和户外影院，是社区最重要的公共活动核心。

商业与餐饮： Town Square 规划约 250 万平方英尺零售空间，最终将容纳 600+ 商铺。目前已有 Carrefour Market、Spinneys、Geant Express、Reel Cinemas 以及不断增加的餐饮街区。

运动与休闲：

• 10 公里慢跑道
• 12 公里骑行道
• 篮球、网球和足球运动场
• 滑板公园
• 水上与儿童戏水设施

教育： 社区周边 5 公里范围内已有多所学校，如 Jebel Ali School、South View School 和 Dubai British School Mira。

医疗： 周边有 Mediclinic 等医疗资源，也可通过 Al Qudra Road 和 Hessa Street 迅速连接更多医疗机构。

宗教与酒店配套： 社区拥有清真寺，并规划引入 Vida Hotel，为 Town Square 后续生活方式层级升级提供支撑。

区位与交通

Town Square 位于迪拜南部增长走廊，主要依赖以下道路系统：

• Al Qudra Road（D63）
• Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）
• Hessa Street（D61）

到主要目的地的距离：

• Downtown Dubai / Dubai Mall：约 25–30 分钟
• Dubai Marina / JBR：约 28–35 分钟
• Arabian Ranches：约 15–20 分钟
• Al Maktoum International Airport（DWC）：约 20–30 分钟
• Dubai International Airport（DXB）：约 34–35 分钟
• Abu Dhabi：约 60 分钟

目前社区没有地铁站，但有 RTA feeder bus 连接 Mall of the Emirates Metro Station，也有社区穿梭巴士连接其他交通节点。

投资总结

Zahra Breeze 是一个已经稳定运行多年的 Town Square 住宅产品，其投资逻辑非常清楚：交付早、运营记录稳定、收益率具竞争力、Nshama 品牌可信、总体社区仍在继续成熟。DLD 平均成交价和近 6 个月约 9% 的价格增长，也证明了 Town Square 二级市场的持续活跃。

对追求可负担总价但不愿牺牲成熟社区环境和稳定回报的买家来说，Zahra Breeze 提供的是一个很典型的迪拜中端优质住宅资产：产品成熟、收益明确、社区完整，且背后仍有总体社区未来扩张和配套升级带来的长期支撑。