Zahra Breeze

摘要速览(TL;DR): Nshama 旗下的 Zahra Breeze 是位于 Town Square Dubai 的一座已全面交付的住宅综合体,由 8 栋低层建筑(1A、1B、2A、2B、3A、3B、4A、4B)组成,每栋 9 层,于 2019 年 8 月(2019 年第三季度)完成交付。该综合体包含开间(319 至 327 平方英尺,起价 AED 330,000)、一居室(576 至 700 平方英尺,起价 AED 450,000)、两居室(884 至 1,610 平方英尺,起价 AED 680,000),以及建筑面积最高可达 2,406 平方英尺的三居室复式(起价 AED 950,000)。毛租金回报率介于 6.5% 至 7.5% 之间,半年内售价上涨约 9%,DLD 录得平均成交价为 AED 1,033,492。Town Square 是 Nshama(由 Emaar International 前首席执行官 Fred Durie 担任 CEO)打造的一个占地 3,100 万平方英尺(750 英亩)的综合大盘社区,以一座 37,000 平方米的中央公园为核心。

概览——Town Square 绿色心脏地带的八栋建筑社区

Zahra Breeze Apartments 是 Town Square Dubai 内最具代表性的住宅组团之一。Town Square Dubai 是 Nshama 位于 Al Qudra Road 走廊、占地 3,100 万平方英尺的地标性综合大盘社区。Zahra Breeze 由 8 栋低层建筑组成——分别标注为 1A、1B、2A、2B、3A、3B、4A 和 4B——以 4 个组团形式分布于一片园林化的社区地块上,已于 2019 年 8 月(2019 年第三季度)向住户交付,多家房产门户网站及开发商自有记录均对此予以确认。

Zahra Breeze 是与早期 Zahra Apartments(4 栋塔楼,于 2017 年和 2018 年完工)以及独立的 Zahra Townhouses 子社区截然不同的产品——这三个 Nshama 项目共享 Zahra 之名,但在 Town Square 的总体规划中代表着各自独立的住宅产品。整体而言,Zahra 地块代表着 Nshama 最为成功的住宅组团之一,拥有强劲的二级市场流动性与持续的租客需求。

Nshama 成立于 2014 年 9 月,由 Fred Durie 担任首席执行官。Fred Durie 毕业于纽卡斯尔大学土木工程专业,此前曾任 Emaar International 首席执行官及 Emaar Properties 开发执行董事——该团队缔造了 Downtown Dubai、Dubai Marina 以及 Arabian Ranches。Durie 于 1986 年至 2001 年间就职于迪拜市政府,随后加入 Emaar 管理层。在 Durie 的带领下,Nshama 于 2015 年推出 Town Square Dubai 这一超大型社区项目,规划占地 750 英亩的城市开发用地,全面建成后预计可容纳 85,000 名居民。

综合体配置与规模

Zahra Breeze 的 8 栋建筑均为 9 层高,以 4 组成对组团形式排列:

• 组团 1: 1A 与 1B 栋
• 组团 2: 2A 与 2B 栋
• 组团 3: 3A 与 3B 栋
• 组团 4: 4A 与 4B 栋

该综合体共容纳约 680 套公寓。每个组团围绕一个共享中央庭院布局,庭院内设社区配套——泳池、花园以及休闲娱乐空间——从而在更大的 Zahra Breeze 地块内形成四个各具特色的邻里微型社区。庭院式布局确保每位住户距离绿地与休闲设施仅数米之遥,同时通过专设的内部人行步道与机动车流明确分离。

户型、面积及当前市场价格

开间(319 至 327 平方英尺): 该综合体中最紧凑的户型,提供高效的开放式起居空间,配备小厨房与全套卫浴。当前售价介于 AED 330,000 至 AED 550,000,最为活跃的成交区间为 AED 380,000 至 AED 420,000。年租金收入介于 AED 21,000 至 AED 37,000(其中 3A 栋开间处于较高水平),估算毛回报率约为 7.23% 至 7.53%——这是本综合体中表现最佳的户型,也是 Town Square 内回报率最高的产品之一。

一居室公寓(576 至 700 平方英尺): 比例匀称的一居室户型,提供明确分隔的卧室与起居区、精装厨房以及私属阳台。售价介于 AED 450,000 至 AED 600,000。对于标准的精装户型,年租金平均介于 AED 42,000 至 AED 47,000(各栋楼与不同配置的更广市场区间为 AED 30,000 至 AED 60,000),毛回报率介于 6.47% 至 6.90% 之间,部分配置的数据点甚至可达 7.9%。

两居室公寓(884 至 1,610 平方英尺): Zahra Breeze 提供两类不同的两居室户型。标准两居室户型面积为 884 至约 940 平方英尺,而更大户型配置——包括双朝向布局与复式变体——则扩展至 1,610 平方英尺。售价介于 AED 680,000 至 AED 1,000,000。年租金平均介于 AED 47,000 至 AED 84,000,毛回报率约为 7.09%。

三居室公寓(1,340 至 2,406 平方英尺): 标准三居室户型面积为 1,340 至 1,441 平方英尺,而带女佣房的高端三居室复式配置则扩展至 2,406 平方英尺——这是 Zahra Breeze 中面积最大的住宅产品,也是 Town Square 内最为宽敞的公寓类型之一。售价介于 AED 950,000 至 AED 145 万。年租金介于 AED 69,000 至 AED 110,000,估算毛回报率约为 6.90%。

Zahra Breeze 不提供顶层公寓户型。带女佣房的三居室复式配置代表着综合体住宅产品体系中最高端的层级。

价格走势(2026 年初): 过去 6 个月售价上涨约 9%,DLD 录得的平均成交价为 AED 1,033,492,平均挂牌价为 AED 1,182,243。Town Square 的平均每平方英尺单价约为 AED 987。过去 12 个月租金水平小幅回调约 6%,但与迪拜更广泛市场的平均水平相比,回报率依然强劲——这反映了 Town Square 价格层级中以可负担性为导向的更广泛市场修正。

综合体内部配套

Zahra Breeze 的 4 个组团均围绕共享庭院空间,为住户提供一整套完善的社区配套:

健康与养生:

• 庭院游泳池,配备水疗与按摩浴缸
• 儿童戏水池与儿童泳池
• 全配套的健身馆与健身中心
• 专属瑜伽与拉伸区域

家庭与社区:

• 专属儿童游乐区,配备适龄器械
• 烧烤区,设有户外座椅
• 园林化的社区花园与休憩区
• 整个综合体均为宠物友好环境
• 用于住户社区活动的活动与聚会空间

便利设施与基础设施:

• 带顶停车位(开间、一居室及两居室户型各 1 个;三居室户型 2 个,另设专属访客停车位)
• 每栋楼配备高速客用电梯
• 24 小时 CCTV 安保监控
• 专业礼宾服务
• 所有公共区域与户型均配备中央空调
• 完善的消防系统与报警装置
• 部分建筑底层设有医疗中心与药房
• 日常便利购物所需的现场零售门店

服务费: 基于 Town Square 社区每年约 AED 13.5/平方英尺的平均水平,Zahra Breeze 的年度服务费估算如下:开间每年约 AED 4,300 至 AED 4,400;一居室户型约 AED 7,800 至 AED 9,450;标准两居室户型约 AED 11,900 至 AED 12,700;标准三居室户型每年约 AED 18,100 至 AED 19,450。

Town Square 社区——3,100 万平方英尺的精雕细琢生活

Zahra Breeze 住户可享受迪拜规划最为完善的大型综合社区之一:

Town Square Park: 社区的核心是一座 37,000 平方米的中央公园——相当于 16 个足球场大小——为整个开发项目提供了一片广阔的"绿色之肺"。公园内设有儿童小火车、70 座的旋转木马、攀爬架、playhouse 儿童剧场、专属狗狗公园以及户外影院,打造了一处具有目的地级品质的休闲空间,作为社区规划中 85,000 名居民的日常聚集枢纽。

零售与餐饮: Town Square Dubai 规划于全面建成时拥有 250 万平方英尺的零售空间及超过 600 家门店。目前运营中的包括:Carrefour Market Town Square(距 Zahra Breeze 0.28 公里——是该综合体最近的超市)、Spinneys、Geant Express、Reel Cinemas,以及沿着中央长廊不断扩展的餐饮大道,汇集众多餐厅、咖啡馆、烘焙坊及生活方式门店。

运动与休闲:

• 贯穿社区的 10 公里慢跑步道
• 12 公里专属骑行步道(与人行步道分离)
• 篮球场、网球场及足球场(共计 8,000 平方米户外运动设施)
• 滑板公园
• 水上乐园与戏水公园

教育: Zahra Breeze 5 公里范围内运营着三所成熟学校:

• Jebel Ali School
• South View School
• Dubai British School Mira

社区内还运营多家国际幼儿园,使 Town Square 极为适合各年龄段有年幼子女的家庭。

医疗: Mediclinic 及多家专科医疗机构在短途车程内服务 Town Square 辐射区,并辅以 Al Qudra Road 与 Hessa Street 走廊沿线更多的选择。

社区基础设施: Town Square Masjid 与 Town Square Mosque 服务于社区的穆斯林居民。规划中的 Vida Hotel(180 间客房及俯瞰中央公园的服务式住宅)建成后将为主社区增添酒店级配套。

地段与通达性

Town Square Dubai 地处迪拜南部两条主干道的交汇处:

道路通达:

• Al Qudra Road (D63): 构成社区从西侧与北侧接入的主通道。
• Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311 / Emirates Road): 距社区入口约 5 分钟车程,可快速通往阿布扎比(向南)及沙迦(向东北)。
• Hessa Street (D61): 向北接驳 Jumeirah、Al Barsha 以及阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)。

至主要目的地距离:

• Downtown Dubai / Dubai Mall:车程 25 至 30 分钟
• Dubai Marina / JBR:28 至 35 分钟
• Arabian Ranches:15 至 20 分钟
• 阿勒马克图姆国际机场 (DWC):20 至 30 分钟
• 迪拜国际机场 (DXB):34 至 35 分钟
• 阿布扎比:经 E311 与 E11 约 60 分钟

公共交通: Town Square 目前尚未设专属地铁站。RTA 接驳巴士 F32 连接社区至阿联酋购物中心地铁站(红线)。四条 RTA 社区穿梭巴士服务于 Town Square 区域,提供至 EQUITI 地铁站及其他交通枢纽的接驳。乘接驳巴士至阿联酋购物中心地铁站约需 25 至 30 分钟。

投资总结

Zahra Breeze 提供一项经过验证、收益稳定的投资选择,自 2019 年 8 月交付以来,拥有扎实的租金表现记录。DLD 录得的平均成交价 AED 1,033,492 及半年内 9% 的售价上涨,显示出 Town Square 日益成熟的二级市场中强劲的资本价值增长。各户型 6.5% 至 7.5% 的毛回报率——其中开间可达 7.23% 至 7.53%——使 Zahra Breeze 在迪拜可负担性住宅投资领域中,成为一项颇具竞争力的收益型投资。

Town Square 的长期总体规划路径——规划将零售扩展至 600 家以上门店、Vida Hotel 的加入,以及 Nshama 在该片区持续的新开发活动——为 Zahra Breeze 全部 8 栋建筑的持续租客需求与长期资本增值提供支撑。首席执行官 Fred Durie 的 Emaar 背景、Nshama 在 Town Square 长达十年的交付记录,以及该综合体已全面交付并稳健运营的状态,提供了强有力的开发商信誉与投资者信心。社区全面建成后 85,000 名居民的目标,意味着未来还将有大量零售、餐饮及生活方式基础设施投资落地——这对转售价值与租金水平而言是一股有意义的结构性顺风。