Ora

Ora by Nshama 是位于 Town Square Dubai 内的一座当代住宅项目。Town Square Dubai 是迪拜规模最大、同时也最强调家庭导向的 master-planned communities 之一。该项目采用中层、L 形建筑布局，整体配置为 G+P+14 层（由两栋互相连接的 14 层与 9 层楼体组成），提供经过精心规划的 1 卧、2 卧和 3 卧公寓，面积范围约从 624 到 1,521 平方英尺。项目由 Nshama 开发；而 Nshama 正是整个 Town Square 主社区背后的核心开发商。根据 2026 年 2 月数据，Ora 当时处于在建状态，工程进度约 35.72%，计划于 2026 年 11 月交房。起价从 AED 765,888 开始，并提供买家友好的 50/50 付款结构。Ora 把现代、高质量居住体验带入迪拜最具竞争力的价格带之一，同时又能让住户步行直达面积高达 50,000 平方米的 Town Square Park。

TL;DR — Ora 快速事实：

• 开发商： Nshama
• 位置： Town Square Dubai，Dubailand（Al Qudra Road / Emirates Road 交汇处）
• 状态： 在建中 —— 截至 2026 年 2 月已完成 35.72%，预计 2026 年 11 月交房
• 建筑： L 形中层楼体，G+P+14（两栋楼：14 层 + 9 层）
• 户型： 1BR、2BR、3BR 公寓
• 面积范围： 624 平方英尺至 1,521 平方英尺
• 起始价格： AED 765,888 起（1 卧）
• 付款计划： 10% 预订 / 40% 建设期 / 50% 交房
• 产权： Freehold
• 生活方式定位： 按 Nshama 分类属于 Luxury
• 发布日期： 2024 年第一季度
• 预期租金收益率： 7.9%–9.23%（Town Square 公寓平均水平）

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位置与通达性

Ora 位于 Town Square Dubai 内。这个主社区由 Nshama 沿 Dubailand 的 Al Qudra Road（D63）与 Emirates Road（E611）交汇处打造，总占地约 300 万平方米，是迪拜规模最大的住宅开发区之一。按照全部建成后的规划，Town Square 将容纳超过 18,000 套公寓以及接近 3,000 套联排别墅，因此它不是单一楼盘式社区，而是一个具备公园、零售、餐饮、学校和医疗设施的自我运转型城市生态。

沿 Al Qudra Road 的区位，让社区能够通过较完整的高速公路网络连接迪拜主要商业和娱乐节点。

从 Ora / Town Square Dubai 出发的关键距离：

• Town Square Park： 步行可达 —— 紧邻 Ora 的 50,000 平方米中央公园
• Arabian Ranches： 8 分钟车程 —— 成熟的高端别墅社区
• Global Village： 12 分钟 —— 季节性多元文化娱乐目的地
• IMG Worlds of Adventure： 15 分钟 —— 全球最大的室内主题乐园之一
• Dubai Miracle Garden： 10 分钟 —— 季节性植物景点
• Cityland Mall： 15 分钟 —— 大型零售目的地
• Motor City / Dubai Autodrome： 10 分钟
• Dubai Sports City： 12 分钟
• Mall of the Emirates： 经 Al Qudra Road 约 25 分钟
• Downtown Dubai & Burj Khalifa： 经 Al Qudra Road 和 Al Khail Road 约 30 分钟
• Dubai Marina & JBR： 经 Al Qudra Road 约 30 分钟
• Dubai International Airport（DXB）： 经 E611 与 E44 约 35 分钟
• Al Maktoum International Airport（DWC）： 经 E611 约 25 分钟

道路条件： Town Square 同时受益于两条高速道路：Al Qudra Road（D63）东西向贯穿，Emirates Road（E611）南北向连接。因此住户拥有多条进出路线，可在一定程度上分散高峰期拥堵风险。其地理位置也恰好处在迪拜北向与南向城市走廊之间的中段。

关于公共交通： Town Square 目前仍然是一个以私家车为核心的社区。虽然有部分公交能连接周边区域，但步行范围内并没有地铁站，因此大多数住户仍主要依赖私家车、出租车或网约车出行。不过社区内部已配置专门的骑行和步行通道。

学校（车程）：

• Fair Green International School：5 分钟
• Jebel Ali School：10 分钟
• South View School：8 分钟
• Ranches Primary School：8 分钟（Arabian Ranches）
• GEMS Metropole School：12 分钟
• 社区内还有多所 nursery

医疗资源：

• Aster Clinic：10 分钟（Arabian Ranches）
• Emirates Hospital：14 分钟（Motor City）
• Mediclinic Parkview Hospital：18 分钟
• NMC Royal Hospital：20 分钟

购物与日常设施：

• Town Square 零售区：步行可达 —— 提供超市、咖啡馆、沙龙和社区商铺
• Carrefour / Spinneys：位于更广义的 Town Square 社区内部
• Cityland Mall：15 分钟
• Dubai Outlet Mall：15 分钟
• Mall of the Emirates：25 分钟

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建筑与设计

Ora 的建筑语言延续了 Nshama 一贯推崇的干净、现代设计取向，其核心逻辑是让自然采光、功能性布局与社区公园景观形成更紧密的联系。建筑采用 L 形布局并不是偶然，这一设计有助于增加能够面向公园的单元数量，同时在楼体内部围合出一个更具私密感的内庭院式环境。

关键建筑特征：

• L 形配置： 由两栋互联楼体（14 层和 9 层）组成，形成更具层次感的外立面和内部配套庭院
• 当代立面： 外立面采用现代化完成材料，并配合更温暖的材质色调，以呼应周边绿色景观环境
• 强化自然采光： 每套公寓都配有较大窗面，将公园、社区花园和更广义 Dubailand 景观带入室内
• P 层平台： 将停车和配套平台抬高至地面以上，从而在车辆系统与住宅生活之间形成更清晰的分隔
• 首层激活： 一层设有零售与社区空间，提升步行环境与街区活力

室内完成度：

• Porcelain 地面： 住宅主要空间均采用高品质瓷砖，兼顾现代感与耐用性
• Built-in Wardrobes： 所有卧室都提供 встроенные 衣柜系统
• 全配厨房： 配置现代橱柜、集成电器与复合台面
• 现代化卫浴： 使用当代风格 sanitary ware 与墙地砖体系
• 大面积窗面： 提供明亮、开阔的室内氛围

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配套与生活方式

Ora 的楼宇配套，重点在于与更大范围 Town Square 生活体系形成互补：

楼宇内部配套：

• 室外游泳池： 结合景观化日光平台，为迪拜气候下的日常休闲提供更具度假感的场景
• Leisure Deck： 与泳池相邻的专门放松区域，适合日光浴与社交
• 现代健身中心： 配备有氧器械、自由重量和功能训练区的完整 gymnasium
• 儿童活动空间： 同时包含室内和室外 play areas，并配置适龄设施
• 零售商铺： 楼下就能满足部分日常便利消费
• 24/7 安保与 CCTV： 专业安保团队与完整视频监控系统
• 有盖停车： 平台层设置住户停车位，并按户型分配

Town Square 社区配套（步行可达）： Ora 的真正生活方式价值，很大程度上来自它嵌入了整个 Town Square 生态：

• Town Square Park（50,000 平方米 / 总计 154,000 平方米绿地）： 社区最具代表性的核心资产，包含 13 公里慢跑与骑行道、户外健身点和景观花园
• 篮球场与网球场： 满足竞技与休闲使用需求
• 足球场： 标准尺寸球场
• 滑板公园： 面向极限运动爱好者
• 水上娱乐 / Splash Zones： 适合家庭和儿童的戏水区域
• 16 个主题花园： 在社区不同区域提供多样化景观体验
• 500+ 规划零售网点： 大型零售体系，包含超市、咖啡馆、餐厅、沙龙、药房与特色商户
• 社区清真寺： 步行可达
• 学校与 nursery： 社区内同步推进教育设施

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户型、配置与价格

Ora 提供三类主要住宅产品，既适合家庭型自住，也适合面向租赁市场的投资配置：

1 卧公寓：

• 面积：624 平方英尺起
• 起始价格：AED 765,888
• 特征：独立卧室（配 встроенные 衣柜）、开放式客餐厅、全配厨房、浴室、阳台
• 适合：年轻专业人士、情侣，以及希望抓住 Town Square 强劲 1 卧租赁需求的投资者

2 卧公寓：

• 面积：约 950 平方英尺起
• 起始价格：AED 1,150,000
• 特征：两间卧室、两间浴室、客餐区、厨房与阳台
• 适合：小型家庭，或需要 home office 灵活配置的专业人士

3 卧公寓：

• 面积：最高可达 1,521 平方英尺
• 起始价格：AED 1,700,000
• 特征：三间卧室、多间浴室、较大起居空间、厨房和阳台
• 适合：成长型家庭，希望在更可控预算中获得更大空间的买家

付款结构： Ora 采用 Dubailand 中相当具有吸引力的 50/50 付款计划：

• 10% 预订时支付 —— 以较低前期资本锁定单位
• 40% 建设期支付 —— 分散于施工阶段
• 50% 交房时支付 —— 大部分付款延迟至 2026 年 11 月拿钥匙时完成

这一结构明显降低了建设期内的资金压力，使 Ora 对更广泛的投资者和终端住户都更具可进入性。

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投资表现与市场位置

Town Square Dubai 已逐步成为整个迪拜市场中公寓租金收益率表现较强的社区之一。它的优势在于：入场价格较低、住户规模庞大所形成的成熟社区需求，以及 Al Qudra 走廊连接性的持续改善。

关键投资指标：

• Town Square 公寓毛租金收益率： 7.9%–9.23%，属于迪拜公寓市场中的高位水平
• Studio ROI： 约 7.9%
• 1 卧 ROI： 约 8.5%
• 2–3 卧 ROI： 约 7.5%–8.2%
• 资本增值： 自 2022 年以来，Town Square 物业价格保持持续增长，受益于迪拜人口扩张以及“价格更可承担的郊区型生活方式”越来越受欢迎
• 租客需求： 很强 —— 社区租金相对可承担、绿化生活方式明显、与高速公路连接良好，因此吸引年轻专业人士、家庭以及周边学校教师等多元租客
• 社区成熟度： 与很多仍较早期的 off-plan 社区不同，Town Square 已拥有较大的常住人口和正在运作的零售、公园和学校，因此交房后就具备租赁需求基础

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开发商背景 —— Nshama

Nshama 是一家总部位于迪拜的房地产开发商，其成立宗旨是打造更有活力、也更可负担的社区，以服务现代家庭和专业人士的日常生活需要。该公司是 Town Square Dubai 的唯一整体开发商。Town Square 是迪拜规模最大的主社区之一，总体开发面积超过 300 万平方米，全部完成后预计可提供超过 21,000 套住宅单位。

Nshama 的开发方法强调 value-driven pricing、community-centric design，以及从一开始就把公园、零售和社交基础设施整合进社区，而不是等住宅售完后再慢慢补配。它已经在 Town Square 内交付了大量项目，包括 Zahra、Hayat、Safi、Rawda 和 Sama 等楼宇，共同构成一个高密度但步行友好、功能完整的城市织体。

Nshama 官方网站为 www.nshama.ae。其在 Town Square 的持续交付能力，以及对“可负担奢华”和“社区可居住性”的重视，使其成为迪拜面向价值敏感型买家和投资者时最值得信赖的开发商之一。Ora 则是在这一成功产品体系上的进一步延伸：它延续了已被证明有效的规划原则，同时在完成度和配套规格上进行了现代化升级。