欧尔比亚公寓

###ID### 10864 ###SLUG### olbia-by-nshama ###NAME### olbia-by-nshama ###STATUS### ###SOURCE### ###EN_LEN### 13033 ###ZH_CURRENT_LEN### 719 ###DESC### 摘要: Olbia by Nshama 是位于 Town Square Dubai 的一栋 13 层住宅开发项目,提供 143 套半装配式公寓及复式单位,涵盖一居室至三居室户型。起步价为 AED 955,888,并提供宽裕的 40/60 付款计划(交付前仅需支付 40%,完工时支付 60%),项目将于 2028 年第二季度交付。Town Square Dubai 产生 7% 至 9% 的毛租金收益率——位列迪拜收益率前十的社区——并以 9.4 倍的房价租金比位居同类最佳水平。

项目简介

Olbia 是由 Nshama Group 开发的当代住宅项目,战略性地坐落于广阔的 Town Square Dubai 大型社区内的 Hayat Boulevard 沿线。建筑高 13 层(底层 + 2 层裙楼 + 10 层上部住宅楼层),这座精心设计的建筑容纳 143 套半装配式公寓及复式单位,交付目标为 2028 年第二季度。Olbia 毗邻 The Promenade 零售大道及社区标志性的 50,000 平方米中央公园,占据 Town Square 最令人向往的地段之一——结合了面向公园的朝向、宜于步行的街景,以及对社区完整零售与休闲基础设施的即时通达。

该开发项目代表了 Nshama 对 Town Square 生活理念的持续精进,建立在早期住宅推出项目成功的基础之上,包括 Rawda、UNA、Jenna、Warda、Hayat Boulevard、Zahra Breeze、Safi、Liva、Parkview 及 Lexington。对于寻求在专为户外生活设计的社区中拥有宽敞、精装住宅的成长型家庭,以及瞄准迪拜最强收益率走廊的投资者而言,Olbia 提供了将生活品质、付款灵活性与创收潜力有机结合的引人方案。

地段与交通

Town Square Dubai 是一个占地 750 英亩的大型规划社区——面积大于 Downtown Dubai——坐落于 Dubailand 区域的 Al Qudra Road (D63) 沿线。这一战略位置将社区置于迪拜快速发展的南部住宅走廊核心,周边为成熟社区,包括 Arabian Ranches(约 6 公里,驾车 12 至 24 分钟)、DAMAC Hills(毗邻)、Mudon(毗邻)及 Motor City(邻近)。Dubai Hills Estate 及 Dubai Hills Mall 经 Al Khail Road 约 15 分钟可达。

2025 年 5 月,一条将 Town Square 直接连接至 Emirates Road (E611) 的新立交开通,使道路交通连接得到重大升级,大幅缩短了前往跨城目的地的行车时间。Downtown Dubai 及 Burj Khalifa 可在 28 至 30 分钟内抵达,Dubai Marina 在 20 分钟内,而 Al Maktoum International Airport (DWC)——迪拜不断扩张的南部航空枢纽——在 25 至 32 分钟内可达。Dubai International Airport (DXB) 约在 35 至 43 分钟之外。

公共交通由巴士线路 J02 提供服务,最近的地铁站为 Dubai Internet City(约 24 分钟)。虽然社区仍主要以汽车为导向,但迪拜公共交通网络的持续扩展——包括沿南部走廊的未来地铁延伸——预计将逐步提升连通性。

在 Town Square 内部,日常需求得到全面满足。The Promenade——一条宜于步行的零售大道——目前运营着 78 余家门店,包括 19 家餐厅、咖啡馆、药房、健身房、幼儿园及超市(Carrefour Market、Spinneys)。在完全建成时,零售区域将占地 250 万平方英尺,容纳 600 余家店铺及餐饮门店。社区还包括成熟的学校、幼儿园、医疗中心、一座清真寺及 Reel Cinemas 影城。

建筑与设计

Olbia 的 13 层形态(G+2P+10)将住宅楼层置于两层裙楼之上,裙楼内容纳停车设施、建筑服务及景观配套区。这种裙楼加塔楼的配置最大化了住宅楼层的标高,确保在 Town Square 广阔的公园及绿化走廊上获得更佳视野,同时在车辆通行区与上方的步行导向居住环境之间形成明确分隔。

全部 143 套单元均以半装配式交付——这一规格包括所有卧室的嵌入式衣柜、配备德国制造电器的设施齐全厨房、全屋釉化瓷砖地板、优质厨房固定件及台面,以及嵌入式储物方案。开放式布局配高天花板及大型落地窗,最大化自然光的引入,并营造出超越其实际高效建筑面积的空间宽敞感。

单元组合包含四种户型:

• 一居室公寓: 587 至 774 平方英尺——面向公园的朝向,配开放式厨客区、主卧独立卫浴及私家阳台。含一个专用停车位。
• 两居室公寓: 940 至 1,252 平方英尺——扩展的家庭布局,配两间全套浴室、专用洗衣区及宽敞的阳台通达。含一个专用停车位。
• 三居室公寓(带佣人房): 1,401 至 1,704 平方英尺——建筑的高端标准配置,提供三间卧室、一间独立佣人房及宽敞的起居就餐区。含两个专用停车位。
• 三居室复式: 2,175 平方英尺——专属的双层住宅,代表 Olbia 最宽敞的供应,在公寓建筑形式内提供联排别墅的空间体验。含两个专用停车位。

整体设计强调功能性与家庭可居住性:主卧独立卫浴、专用储物空间及实用的房间比例,确保每一平方英尺都各尽其用。

配套设施与生活方式

Olbia 提供一套分层运作的全面配套包:住户专享的建筑级设施,以及所有社区居民均可通达的更广阔 Town Square 社区基础设施。

建筑级配套: 屋顶泳池平台作为项目的主要户外社交空间,提供高于社区层级的游泳设施,并享有公园全景。屋顶瑜伽工作室提供一处专用的康养静修之所,辅以一间设施齐全的健身房以供日常健身。专用运动场——包括壁球、板式网球、网球、篮球及足球场——为中高层住宅建筑提供了异常全面的运动配置。水疗及桑拿综合体增添了放松设施,而会所则提供正式的社交聚会空间。

以家庭为核心的配套包括专用儿童游乐区、为低龄住户设置的戏水区以及用于户外聚餐的烧烤区。该建筑为宠物友好型,设有专用宠物洗浴间——这一实用设施反映了迪拜对动物友好住宅环境日益增长的需求。地下停车库配备电动汽车充电站,而自行车储物设施则支持社区的骑行基础设施。

Town Square 社区配套: 50,000 平方米的 Town Square Park 构成本社区的休闲核心,内设 70 座位的儿童旋转木马、儿童小火车、戏水区及水景、蹦床公园、Wave Rider 冲浪模拟器、滑板公园、篮球场、露天电影屏幕、周末社区集市以及户外健身器材。社区的绿色基础设施扩展至总占地 260,000 平方米的绿地、10 公里慢跑道、12 公里自行车道、16 个社区花园、专用狗公园以及 Battle Park 冒险乐园。

单元类型与付款计划

Olbia 提供四种住宅户型,配以 Nshama 结构化的 40/60 免息付款计划:

起步价:

• 一居室公寓(587–774 平方英尺):从 AED 955,888 起
• 两居室公寓(940–1,252 平方英尺):从 AED 1,385,888 起
• 三居室公寓带佣人房(1,401–1,704 平方英尺):从 AED 2,200,000 起
• 三居室复式(2,175 平方英尺):价格待公布

付款计划(40/60 结构):

• 预订时支付 10%(初始需 AED 20,000 意向金以锁定单元)
• 施工阶段支付 30%(分期支付直至 2028 年第二季度)
• 交付时支付 60%

这一付款结构对买家异常友好:交付前仅需支付购买价的 40%,大额的 60% 余额于完工时支付。以入门价 AED 955,888 的一居室公寓为例,交付前总承诺约为 AED 382,355——分摊于预订及施工期内——使所有权对广泛的买家及投资者均触手可及。

所有单元均以半装配式交付,含嵌入式衣柜、德国厨房电器、釉化瓷砖地板及优质固定件。所有国籍均可获得永久产权。

开发商简介

Nshama Group 成立于 2014 年 9 月,由首席执行官 Fred Durie 领导。Fred Durie 是一位土木工程师,他于 1986 年在迪拜市政厅开始其迪拜职业生涯,随后加入 Emaar Properties,并晋升为 Emaar International 首席执行官及开发执行董事。在 Emaar 任职期间,Durie 在迪拜若干最具标志性的项目交付中发挥了关键作用,包括 Downtown Dubai、Dubai Marina 及 Arabian Ranches,以及 Emaar 在埃及、沙特阿拉伯、摩洛哥、约旦、黎巴嫩、土耳其及巴基斯坦的国际开发项目。他三十年的区域房地产经验为 Nshama 提供了对大规模大型规划社区开发的深厚机构知识。

Town Square Dubai——Nshama 的旗舰大型规划——占地 750 英亩,设计可容纳完工后约 85,000 名居民,包括 3,500 套联排别墅、18,000 套公寓以及容纳超过 600 家门店的 250 万平方英尺零售区域。到 2019 年,Nshama 已交付超过 6,600 套单元,仅那一年便宣布额外 5,000 套交付(Invest-Gate, 2019)。开发商每年约 3,000 套住宅的交付率,展现了在如此规模的大型规划上持续一致的施工执行力。

著名的 Town Square 子项目涵盖公寓(Rawda、UNA、Jenna、Warda、Hayat Boulevard、Zahra Breeze、Safi、Liva、Parkview、Parkside、Ellison、The Baltimore、Lexington、Ora)及联排别墅(Zahra、Sama、Safi、Naseem、Noor、Hayat),构建出一个多元化的住宅生态系统,服务于多个人群细分市场。

投资潜力

Town Square Dubai 持续位列迪拜租金收益率前十的社区,而 Olbia 正处于可 capitalize 这一卓越创收环境的有利位置。整个社区的毛租金收益率区间为 7% 至 9%,净收益率(扣除服务费及成本后)为 5.3% 至 7.4%(Veersant, 2025;Homes4Life, 2025)。Bayut 的精细数据显示,一居室公寓实现 9.23% 的 ROI——为社区内最高——其次为三居室公寓 8.86% 及两居室单元 8.58%。

Town Square 的房价租金比为 9.4 倍,是 2025 年一项投资研究中所分析的 34 个迪拜社区中最优的(InvestDubaiToday, 2025),这意味着购买价格约等于 9.4 年的租金收入——对于寻求快速回本周期的买入出租型投资者而言,这是一个极具吸引力的指标。

当前租金基准为收入潜力提供了清晰图景:一居室公寓年租金 AED 65,000 至 AED 95,000,两居室单元 AED 65,000 至 AED 150,000,三居室公寓 AED 115,000 至 AED 148,000(Bayut, 2025)。对照 Olbia 的入门价格,这些租金水平支撑了社区卓越的收益率特征。

运营成本优势进一步提升了净回报。Town Square 不采用区域供冷(免冷水机费),消除了在许多迪拜社区中削减净收益率的高额制冷费用。每年每平方英尺 AED 12 至 AED 14 的服务费相对同类开发项目具有竞争力。

更广泛的投资逻辑得到 Town Square 持续成熟的支持。截至 2025 年中前的 12 个月内录得超过 3,000 笔租赁交易,展示了深厚的市场流动性。社区不断扩展的零售基础设施、不断增长的人口密度(完全建成后目标为 85,000 名居民),以及改善的高速公路连通性(包括 2025 年 5 月开通的新 E611 立交)共同支撑了持续的需求增长。在所有国籍均可获得永久产权以及 Nshama 在 Fred Durie 领导下经过验证的交付记录加持下,Olbia 为投资者提供了强劲当前收益率、优惠付款条款以及长期资本升值潜力的引人组合,这一切发生于迪拜表现最佳的住宅社区之一。