欧尔比亚公寓

核心亮点： Olbia by Nshama 是位于 Town Square Dubai 的一座 13 层住宅开发项目，提供 143 套半精装公寓和复式住宅，户型涵盖一居室至三居室。

项目简介

Olbia 是由 Nshama Group 倾力打造的现代住宅开发项目，坐落于广阔的 Town Square Dubai 总体规划社区内的 Hayat Boulevard 核心位置。该建筑高 13 层（底层 + 2 层裙楼 + 10 层住宅楼层），设计精巧，包含 143 套半精装公寓及复式住宅，预计于 2028 年第二季度交房。Olbia 紧邻 The Promenade 商业街以及社区标志性的 50,000 平方米 Central Park，占据了 Town Square 最具吸引力的黄金地段之一——完美融合了朝向公园的景观、适宜步行的街景环境以及直达社区完善商业与休闲配套的便利。

该项目体现了 Nshama 对 Town Square 居住品质的持续提升，依托于此前多期住宅项目的成功推出（包括 Rawda、UNA、Jenna、Warda、Hayat Boulevard、Zahra Breeze、Safi、Liva、Parkview 和 Lexington）。对于追求宽敞舒适、注重户外生活方式社区的成长型家庭，以及瞄准迪拜最具收益潜力区域的投资者而言，Olbia 兼具高品质生活、灵活付款方案与可观的租金收益潜力。

区位与交通

Town Square Dubai 占地 750 英亩——规模超过 Downtown Dubai——位于 Dubailand 区域内的 Al Qudra Road (D63) 沿线。这一战略性区位使该社区置身于迪拜快速发展的南部住宅走廊核心，毗邻众多成熟社区，包括 Arabian Ranches（约 6 公里，车程 12 至 24 分钟）、DAMAC Hills（紧邻）、Mudon（紧邻）和 Motor City（邻近）。经由 Al Khail Road，约 15 分钟即可抵达 Dubai Hills Estate 和 Dubai Hills Mall。

2025 年 5 月，随着直接连接 Town Square 与 Emirates Road (E611) 的全新立交桥开通，该区域的车辆通行效率大幅提升，显著缩短了前往全城各处的路程时间。前往 Downtown Dubai 和 Burj Khalifa 约 28 至 30 分钟，前往 Dubai Marina 约 20 分钟，前往迪拜正在扩建的南部航空枢纽 Al Maktoum International Airport (DWC) 约 25 至 32 分钟，前往 Dubai International Airport (DXB) 约 35 至 43 分钟。

公共交通方面由 J02 路公交车提供服务，最近的地铁站为 Dubai Internet City（车程约 24 分钟）。尽管目前该社区仍以自驾出行为主，但迪拜公共交通网络的持续扩展（包括南部走廊未来的地铁延伸线）预计将逐步提升其通达度。

在 Town Square 内部，日常生活配套一应俱全。The Promenade 步行商业街目前已有 78 家以上正在营业的商铺，包括 19 家餐厅、咖啡馆、药店、健身房、幼儿园和超市（Carrefour Market、Spinneys）。全面建成后，该商业区总面积将达 250 万平方英尺，汇聚 600 多家商铺及餐饮场所。社区内还拥有成熟的学校、托儿所、医疗中心、清真寺以及 Reel Cinemas 影院。

建筑与设计

Olbia 的 13 层建筑形制（G+2P+10）将住宅楼层置于两层裙楼之上，裙楼内设有停车设施、建筑机电配套和园林休闲区。这种“裙楼加塔楼”的结构最大化提升了住宅楼层的视野高度，确保住户可以饱览 Town Square 辽阔的公园绿地与绿化景观走廊，同时将车行出入区域与上方的步行宜居环境清晰划分。

全部 143 套房源均以半精装标准交付——配置包括所有卧室均配备内置衣柜、带德国制造电器的全配套厨房、通铺釉面玻化砖地面、高品质厨房卫浴五金件及台面，以及内置储物空间。高挑层高搭配大幅落地窗的开放式布局，不仅极大提升了自然采光，更在高效的户型空间内营造出开阔通透的居住体验。

户型组合涵盖四种配置：

• 一居室公寓： 587 至 774 平方英尺——朝向公园，配有开放式餐客厅、主卧套内卫生间及私人阳台。附赠 1 个专属车位。
• 二居室公寓： 940 至 1,252 平方英尺——扩容家庭户型，配有两个全功能卫生间、专属洗衣区以及宽阔的阳台。附赠 1 个专属车位。
• 三居室公寓（带保姆房）： 1,401 至 1,704 平方英尺——大楼的高端标准配置户型，提供三间卧室、独立保姆房和宽敞的客餐厅空间。附赠 2 个专属车位。
• 三居室复式： 2,175 平方英尺——大楼专属的双层住宅，为 Olbia 面积最大的产品，在公寓建筑形态内提供了联排别墅般的空间尺度。附赠 2 个专属车位。

整座建筑的设计始终以实用性与家庭宜居度为核心：主卧套内卫生间、专属储物区以及科学的房间开间比例，确保每一平方英尺空间都发挥最大的实用价值。

配套设施与生活方式

Olbia 配备了双层配套设施体系：包括仅供本楼住户专享的大楼专属设施，以及面向全体社区居民开放的 Town Square 宏大社区配套。

大楼级设施： 屋顶泳池甲板作为项目主要的户外社交空间，提供高空泳池设施，并可俯瞰公园绿地的全景风光。屋顶瑜伽工作室打造了专属的身心疗愈空间，并配有设备齐全的健身房满足日常锻炼需求。大楼配备专属运动场地——包括壁球场、笼式网球场（padel）、网球场、篮球场以及足球场——对于中高层住宅而言，这类体育设施阵容尤为完备。水疗及桑拿中心提供放松场所，社区会所则为住户提供了正式的社交空间。

面向家庭的设施包括儿童专属游乐区、供低龄儿童玩耍的戏水池以及户外烧烤区（BBQ）。大楼为宠物友好型住宅，设有专门的宠物清洗室——这一实用配置精准契合了迪拜市场对宠物友好型居住环境不断增长的需求。地下停车场配备电动汽车（EV）充电桩，自行车存放区则为社区内的骑行出行提供了便利。

Town Square 社区配套： 占地 50,000 平方米的 Town Square Park 是社区的休闲核心，内设 70 座儿童旋转木马、儿童观光火车、戏水池及水景喷泉、蹦床乐园、Wave Rider 冲浪模拟器、滑板公园、篮球场、户外电影巨幕、周末社区集市以及户外健身器材。社区绿化网络覆盖总计 260,000 平方米的绿地、10 公里的慢跑道、12 公里的骑行道、16 个社区花园、专属宠物狗公园以及 Battle Park 探险乐园。

户型类型与付款计划

Olbia 提供四种住宅户型，并匹配 Nshama 的 40/60 结构化无息付款计划：

起售价：

• 三居室复式（2,175 平方英尺）：价格待定

付款计划（40/60 结构）：

• 建设期内支付 30%（分期支付至 2028 年第二季度）
• 完工交房时支付 60%

该付款结构对买家十分友好：交房前仅需支付总房款的 40%，剩余 60% 的尾款在项目完工时付清。

所有单元均以半精装交付，配备内置衣柜、德国品牌厨房电器、釉面玻化砖地面以及高档五金配件。面向全球所有国籍买家提供永久产权（Freehold）。

开发商概况

Nshama Group 成立于 2014 年 9 月，由首席执行官 Fred Durie 掌舵。Fred Durie 是一名土木工程师，1986 年在 Dubai Municipality 开始其在迪拜的职业生涯，随后加入 Emaar Properties，一路升任 Emaar International 首席执行官及开发执行总监。在 Emaar 任职期间，Durie 深度参与并主导了迪拜多个标志性项目的交付，包括 Downtown Dubai、Dubai Marina 和 Arabian Ranches，以及 Emaar 在埃及、沙特阿拉伯、摩洛哥、约旦、黎巴嫩、土耳其和巴基斯坦的国际项目。他在中东地区深耕三十余年的房地产开发经验，赋予了 Nshama 在大规模总体规划社区开发领域的深厚专业积淀。

Town Square Dubai 是 Nshama 的旗舰级总体规划社区，总占地 750 英亩，全面完工后预计可容纳约 85,000 名居民，包含 3,500 套联排别墅、18,000 套公寓以及一个面积达 250 万平方英尺、入驻 600 多家商铺的商业区。截至 2019 年，Nshama 已累计交付超过 6,600 套房源，仅该年度公布的交付量就达 5,000 套（Invest-Gate，2019）。开发商年均约 3,000 套住宅的交付节奏，展现了其在大型总体规划项目中持续稳定的工程履约能力。

Town Square 旗下的知名子项目涵盖公寓类（Rawda、UNA、Jenna、Warda、Hayat Boulevard、Zahra Breeze、Safi、Liva、Parkview、Parkside、Ellison、The Baltimore、Lexington、Ora）和联排别墅类（Zahra、Sama、Safi、Naseem、Noor、Hayat），构建起满足多元客群需求的复合型居住生态。

投资潜力

Town Square Dubai 长期稳居迪拜租金收益率排名前十的社区之列，Olbia 完美立足于这一高收益环境。

在一项针对 34 个迪拜社区的 2025 年投资研究中，Town Square 凭借 9.4 倍的房价租金比位列榜首（InvestDubaiToday，2025），这意味着房产总价仅相当于约 9.4 年的租金总额——对于追求短投资回收期的长租投资（buy-to-let）买家而言，这是一项极具吸引力的指标。

对照 Olbia 的起售价，这些租金水平为社区突出的收益率表现提供了有力支撑。

运营成本方面的优势进一步增厚了净收益。Town Square 采用非集中制冷模式（chiller-free），免去了迪拜众多社区中大幅削减净租金收益的高额集中供冷费。

Town Square 的日益成熟为该项目的长期投资逻辑提供了有力支撑。截至 2025 年年中的 12 个月内，该区域共录得超过 3,000 笔租赁交易，体现出活跃的市场流动性。社区持续扩容的商业配套、不断增长的常住人口（全面建成后目标达 85,000 人），以及大幅改善的干道交通网络（包括 2025 年 5 月开通的全新 E611 立交桥），共同支撑了住房需求的稳步上扬。项目面向全球买家提供永久产权，加之 Fred Durie 带领下 Nshama 经过验证的稳健交付记录，Olbia 为投资者在迪拜表现最为出色的住宅社区之一内，提供了丰厚当期收益、优厚付款条件与长期资产升值潜力兼备的绝佳机遇。