Zaafaran 1

摘要速览： Zaafaran 1 是迪拜市中心老城区（Old Town）的精品低层住宅建筑，由 Emaar Properties 开发，于 2006 年完工。这栋紧凑的 G+4 建筑仅容纳 49 套永久产权公寓——1 房、2 房和 3 房单元，面积从 896 到 2,159 平方英尺。售价区间为 AED 197 万至 AED 590 万，年租金介于 AED 115,000 与 AED 250,000 之间，毛租金收益率为 5.0–6.8%。该宠物友好型建筑步行数分钟即可到达哈利法塔、迪拜喷泉和 Souk Al Bahar。

导言

Zaafaran 1 在迪拜最具建筑独特性和文化意义的住宅飞地中占据着显赫位置。作为 Emaar Old Town 项目中 Zaafaran 街区的一部分，这栋低层建筑提供亲密的居住体验，刻意地与定义迪拜市中心大部分区域的玻璃摩天塔楼形成鲜明对比。Zaafaran 1 于 2006 年完工，是更广阔的迪拜市中心总体规划中首批交付的住宅建筑之一——这一开发项目后来还包括了世界最高建筑（哈利法塔）和世界最大购物中心（迪拜购物中心）。

Zaafaran 街区由 5 栋建筑组成（Zaafaran 1 至 5），共同构成 Old Town 六个命名街区之一。更广的 Old Town 社区涵盖六个街区共 35 栋低层住宅建筑——Yansoon（9 栋）、Reehan（8 栋）、Zaafaran（5 栋）、Miska（5 栋）、Zanzabeel（4 栋）和 Kamoon（4 栋）——在 1,080,000 平方英尺内共容纳 1,549 套公寓。这一人性尺度的邻里由 Emaar Properties 设计，旨在唤起历史悠久的 Bur Dubai Al Bastakia 街区的建筑传承，采用大地色立面、传统风塔（barjeel）、mashrabiya 风格的格栅阳台、石质步道以及拱形走廊，营造出独特的阿拉伯居住氛围。

建筑规格与户型配置

Zaafaran 1 是一栋 G+4 结构（底楼加四层住宅层），两层地下室专用于带顶棚停车。建筑内共 49 套永久产权公寓，分布于三种户型：20 套一房、20 套两房以及 9 套三房单元。

1 房公寓面积约 896 至 1,231 平方英尺，多数活跃挂牌在 1,010 至 1,106 平方英尺区间。2 房单元跨度为 1,259 至 1,506 平方英尺，在迪拜市中心的尺度标准下提供宽敞的比例。该建筑的九套 3 房公寓最为宽敞，面积从 1,886 到 2,159 平方英尺——为住户提供步行可达哈利法塔的家庭尺度居住空间。

每套公寓均采用经典阿拉伯风格建筑细节、配备嵌入式电器的现代整体厨房、嵌入式衣柜、独立卫浴浴室以及私人阳台。部分单元，尤其是较大的 2 房和 3 房户型，可饱览哈利法塔、迪拜喷泉以及 Old Town 庭院花园的景观。室内保持统一的设计语言，在传统温度与现代功能性之间取得平衡——木制格栅工艺、拱形窗框和大地色石材饰面，营造出 unmistakably Old Town（毫无疑问属于老城区）的住宅个性。

区位与步行可达性

Zaafaran 1 在 Old Town 的区位使其置身于迪拜市中心步行友好城市肌理的震中。该建筑步行约 3 分钟即可到达迪拜喷泉——这是世界最大的编排喷泉系统，每晚在 30 英亩的哈利法塔湖上呈现表演。哈利法塔本身步行约 9 分钟，而 Souk Al Bahar——这座传承风格市集拥有 100 多家商铺和 22 家餐厅，可直览喷泉景观——则在即时步行可达范围内。

迪拜购物中心占地逾 1,200 万平方英尺，设有 1,200 家零售店铺、奥运标准冰场、KidZania、迪拜水族馆（栖息 30,000 多只海洋动物）以及 VR Park，步行 5 至 10 分钟即可到达。Souk Al Bahar 通过一座跨越哈利法塔湖的专属人行天桥与迪拜购物中心相连。该地区首屈一指的金融中心——迪拜国际金融中心（DIFC），距离约 3.2 公里——出租车 4 分钟或巴士 13 分钟车程。

迪拜国际机场车程约 19 至 20 分钟。红线上的 Burj Khalifa/Dubai Mall 地铁站步行约 15 至 16 分钟，提供直达迪拜码头、阿联酋购物中心和迪拜国际机场的轨道交通。迪拜市中心一贯位居酋长国最适宜步行的邻里之列，设有遮荫人行步道、宽阔的人行道以及 Burj Park——一座毗邻哈利法塔湖的宠物友好型公园——为城市核心区提供了一片绿色呼吸空间。

配套与生活方式

Zaafaran 1 的住户可同时享受楼宇级和社区级的配套设施，体现 Old Town 的高端定位。该建筑及其所在的 Zaafaran 街区提供室外游泳池、儿童泳池、设备齐全的健身房、水疗设施、网球场、篮球场、壁球场、儿童游乐区以及景观社区花园。空中休息室提供抬升的社交空间，可俯瞰 Old Town 的屋顶景观并眺望哈利法塔。

实用配套包括两层地下室的带顶棚停车（每套公寓分配专属车位）、24 小时礼宾服务、全天候闭路电视监控安保、高速电梯、中央空调以及消防安全系统。该建筑确认为宠物友好型，Burj Park 为遛狗和宠物活动提供专属的户外空间。

更广的 Old Town 生活方式围绕 Souk Al Bahar 精心打造的餐饮、零售和文化体验展开。该市集的传统阿拉伯风格石拱门、木质格栅细节以及氛围感阿拉伯灯笼照明，营造出一种根植于海湾传承的市集氛围，同时容纳当代国际品牌和餐厅。

市场定位与定价

Zaafaran 1 及更广的 Zaafaran 街区占据迪拜市中心住宅市场的传承高端细分板块。目前 1 房公寓售价区间为 AED 1,975,000 至 AED 2,950,000，平均要价约 AED 2,780,000，每平方英尺单价介于 AED 1,486 与 AED 2,397 之间。2 房单元挂牌价介于 AED 3,450,000 和 AED 4,300,000 之间，2025 年 11 月最近一笔 DLD 备案交易显示 Zaafaran 1 一套 2 房以 AED 3,400,000 成交。3 房公寓要价介于 AED 3,600,000 至 AED 5,900,000，高端价位反映了约 2,155 平方英尺、可眺望哈利法塔的单元。

更广的 Zaafaran 综合体录得 12 个月平均 DLD 交易价 AED 2,754,451，6 个月平均要价 AED 3,563,096。综合体内的价格在过去六个月上涨约 8%，与更广的迪拜市中心二级市场 2024 年同比 9.8% 的增值趋势（均价达到 AED 2,689/平方英尺，高于 2023 年的 AED 2,448）一致。截至 2025 年第一季度，市中心二级市场价格进一步攀升至 AED 2,874/平方英尺。

Zaafaran 1 的年租金区间：1 房单元为 AED 115,000 至 AED 150,000，2 房公寓约 AED 190,000。根据 Bayut 数据，该建筑的平均年租金为 AED 213,807。整个 Old Town 的毛租金收益率通常介于 5.0% 至 6.8% 之间，具体取决于户型和配置，其中单间和 1 房单元提供最高的收益率百分比。

服务费估计在每年每平方英尺 AED 15.99 至 AED 19.66 区间，基于经确认的、RERA 批准的可比 Old Town 建筑费率（The Old Town A 为 AED 15.99/平方英尺，Old Town Island 为 AED 19.66/平方英尺）。以一套代表性的 1,010 平方英尺 1 房公寓计算，这相当于每年约 AED 16,150 至 AED 19,860 的年度服务费。

开发商：Emaar Properties

Emaar Properties 成立于 1997 年，由 Mohamed Alabbar 担任董事长，是全球规模最大、最受认可的房地产开发商之一。在迪拜金融市场上市，截至 2026 年 2 月市值约 399.5 亿美元，Emaar 的产品组合包括哈利法塔、迪拜购物中心、Dubai Creek Harbour、Arabian Ranches、Emirates Hills 和 Dubai Hills Estate。该公司于 2003 年启动的迪拜市中心总体规划，将一片此前未开发的区域改造为全球最有价值的城市街区之一——这印证了支撑每一个 Emaar 社区的长期远见。

投资展望

Zaafaran 1 受益于迪拜市中心对供应过剩的结构性保护——该区域剩余可开发土地有限，加上地标属性，支持长期的价格稳定和渐进式增值。自 2022 年以来，部分市中心项目已增值高达 50%，Knight Frank 预测 2026 年高端细分市场还将进一步上涨约 3%。Old Town 不可复制的传承建筑、步行可达全球游客最多旅游地段的距离、面向所有国籍开放的永久产权，以及迪拜市中心地段持久的尊贵地位，这些因素的结合使 Zaafaran 1 既是一种生活方式居所，也是一项稳健的长期投资。