扎法兰综合体

Zaafaran — 迪拜市中心旧城区

摘要： Zaafaran 是 Emaar Properties 在迪拜市中心旧城区的多栋住宅建筑群 —— 这个环绕哈利法塔和迪拜喷泉的低层、集市风格区域。该建筑群由五栋建筑组成（三栋低层、两栋中高层塔楼），提供 1 居室（980 平方英尺）、2 居室（约 1,281 平方英尺）和 3 居室（1,886 平方英尺）公寓，享有哈利法塔景观、大理石地面、整体厨房和嵌入式衣柜。2007 年完工。定价从 150 万迪拉姆起。现场设有健身房、泳池、水疗、网球场和篮球场。一个独特的市中心地址，阿拉伯遗产建筑与哈利法塔毗邻相会。

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概述

Zaafaran 是迪拜市中心最具特色的住宅地址之一 —— 不是因为其高度，而恰恰是因为其克制。在一个以超高层塔楼为定义的区域，Zaafaran 属于旧城子社区：一个由 Emaar 设计的人性化尺度、传统风格的住宅区，旨在重现历史阿拉伯村庄的氛围，拥有风塔风格建筑、遮阳集市通道以及参考旧迪拜建筑遗产的陶土和砂岩立面。

旧城被构想为迪拜市中心的文化心脏 —— 哈利法塔垂直性的对应物，提供一个地面层、行人友好的环境，居民生活在距世界最著名塔楼仅数米之处，但以庭院村庄而非摩天大楼大堂的节奏体验他们的社区。这是 Emaar 最深思熟虑的设计成就之一，对于特定的买家和租户群体，是整个迪拜市中心最具吸引力的住宅提案之一。

Zaafaran 由五栋建筑组成 —— Zaafaran 1 至 5 —— 围绕共享庭院组织，地面层设有零售和餐饮。2007 年完工，该建筑群拥有超过 17 年的入住历史、既定的服务费记录，以及一个由长期自住业主和投资者组成的忠实社区，他们持续引用哈利法塔和迪拜喷泉的邻近性、步行友好性和社区特色作为购买的主要原因。

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位置与交通 — 迪拜市中心旧城区

旧城占据紧邻 Souk Al Bahar 和迪拜喷泉的区域 —— 迪拜市中心 2 平方公里范围内地理位置最中心的位置之一：

• 哈利法塔： 步行 5–10 分钟
• 迪拜喷泉： 步行 5 分钟 —— 从 Zaafaran 部分高层单元可直接欣赏湖景
• 迪拜歌剧院： 步行 8 分钟
• Souk Al Bahar： 步行 3 分钟 —— 传统风格的水滨餐饮和零售，连接旧城与迪拜购物中心
• 迪拜购物中心（1210 万平方英尺）： 步行 10 分钟或驾车 3 分钟
• 哈利法塔/迪拜购物中心地铁站： 步行 10–15 分钟；驾车 5 分钟
• DIFC： 约 5 公里，驾车约 8 分钟
• Business Bay： 约 3 公里，驾车约 5 分钟
• 迪拜国际机场 (DXB)： 约 18 公里，驾车约 18 分钟
• 迪拜码头： 约 22 公里，驾车约 22 分钟

旧城街道生活： 旧城的地面层零售和餐饮单元 —— 包括 Zaafaran 自己的街景 —— 创造了一个充满活力的人行环境，设有餐厅、咖啡馆、精品店和超市，为偏好步行社区的居民实现无车日常居住。

哈利法塔跨年夜： Zaafaran 的位置使居民步行即可到达世界上最具盛誉的公共活动之一 —— 哈利法塔跨年夜烟花和无人机表演，每年吸引超过百万人。居民从自己的社区观看这场奇观，而非从更远的地方穿越人群。

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建筑 — 阿拉伯遗产设计

Zaafaran 的五栋建筑旨在唤起阿联酋历史贸易城镇的遗产建筑：风塔（barjeel）、拱门、花格窗（mashrabiya）、陶土墙面质感和遮阳的内部庭院通道。色调取自沙漠：温暖的砂岩、赭石色和灰白色石膏 —— 创造出在黎明和黄昏低角度光线下温暖发光的建筑，并与市中心核心区的玻璃钢铁塔楼形成刻意的视觉对比。

建筑组合：

• 三栋低层建筑： 4–7 层，提供街道层和低楼层公寓，可直接通往庭院和集市层
• 两栋中高层塔楼： 10–15 层，提供可观赏哈利法塔、喷泉和市中心天际线景观的高层公寓

所有建筑共享相同的旧城建筑语言，创造了一个连贯的村庄尺度环境，感觉是连续的而非碎片化的。

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单元设计与规格

1 居室公寓 — 980 平方英尺

• 开放式厨房-起居-用餐区
• 根据建筑和楼层，阳台可欣赏社区庭院、Souk Al Bahar 或哈利法塔景观
• 带套间浴室的主卧
• 客卫
• 配备花岗岩台面和集成电器的整体厨房
• 起居区全铺大理石地面
• 卧室配备嵌入式衣柜
• 带顶停车位：1 个

2 居室公寓 — 约 1,281 平方英尺

• 独立厨房和起居-用餐区
• 两间带套间浴室的卧室
• 客卫
• 部分高层和朝向可从阳台欣赏哈利法塔景观
• 起居区大理石地面
• 整体厨房和嵌入式衣柜
• 带顶停车位：1 个

3 居室公寓 — 1,886 平方英尺

• 带保姆房和套间的全尺寸家庭布局
• 三间带套间浴室的卧室
• 客卫
• 带阳台通道的大型起居和用餐区
• 中高层建筑高层可欣赏哈利法塔和迪拜喷泉景观
• 起居区陶瓷地面（高端瓷砖饰面）
• 现代整体厨房
• 全屋嵌入式衣柜
• 带顶停车位：2 个

所有单元：

• 五栋建筑均配备高速电梯
• 24 小时安保团队配备闭路电视
• Emaar 社区管理 (ECM) 专业物业管理
• 定期建筑维护和翻新计划

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配套

Zaafaran 住户可使用旧城建筑群内及更广泛的迪拜市中心总体规划中的全套配套：

建筑群内：

• 游泳池： 带日光浴平台的社区泳池
• 健身房： 设施齐全的健身中心
• 水疗： 住户水疗设施，用于放松和养生
• 网球场： 旧城建筑群内的硬地球场
• 篮球场： 户外运动场
• 儿童游乐区： 庭院花园内的安全游乐区

旧城社区：

• 庭院花园和行人广场 —— 遮阳的地面层户外空间，拥有成熟植被
• 旧城村庄内街景层的零售和餐饮
• Souk Al Bahar：传统风格的水滨商场，设有餐厅、咖啡馆和精品店 —— 直接毗邻

迪拜市中心：

• 迪拜喷泉：世界最大的编排喷泉系统 —— 步行 5 分钟
• 迪拜歌剧院：演出、展览和活动 —— 步行 8 分钟
• 迪拜购物中心：1,200+ 零售单元、电影院、水族馆、溜冰场 —— 步行 10 分钟
• 哈利法塔 At The Top 观景台 —— 步行 10 分钟
• 迪拜设计区 (d3)：驾车 10 分钟

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投资分析

Zaafaran 占据了一个没有任何新开发项目能够复制的利基市场：迪拜市中心旧城区的永久产权，一个低层遗产建筑飞地，受 Emaar 总体规划永久保护免受进一步密集化。

二级市场定价（2024–2025）：

• 1 居室（980 平方英尺）：150 万 – 220 万迪拉姆
• 2 居室（约 1,281 平方英尺）：220 万 – 350 万迪拉姆
• 3 居室（1,886 平方英尺）：350 万 – 500 万迪拉姆

年租金：

• 1 居室：100,000 – 130,000 迪拉姆
• 2 居室：140,000 – 190,000 迪拉姆
• 3 居室：200,000 – 280,000 迪拉姆

毛租金收益率： 1 居室约 6.0–7.5%，2 居室和 3 居室为 5.5–6.5%。通过 DTCM 许可平台的短期租赁可能实现 8–11%，鉴于市中心非凡的旅游客流量。

遗产溢价： 旧城物业持续吸引“超越了”普通塔楼生活方式、寻求具有建筑特色和人性化社区市中心地址的买家 —— 这在迪拜以高层住宅为主的市场中是一种罕见且升值的少数品味。

阿联酋黄金签证： 200 万+ 迪拉姆的 2 居室和 3 居室单元符合 10 年阿联酋黄金签证资格。

永久产权： 迪拜市中心是完全指定的永久产权区，所有国籍均可获得 DLD 产权契据登记。

ECM 管理： Emaar 社区管理 (ECM) 管理所有旧城建筑，提供机构级的服务费透明度、维护标准和社区治理。

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为何 Zaafaran 脱颖而出

1. 旧城遗产建筑 —— 在迪拜市中心拥有而不住在高层的唯一方式；世界最具标志性城市地址中的阿拉伯村庄美学
2. 步行距离到哈利法塔 —— 距世界最高建筑、Souk Al Bahar 和迪拜喷泉步行 5–10 分钟
3. 五栋建筑拥有 17+ 年入住历史 —— 迪拜市中心最成熟、最稳定、社区最丰富的住宅地址之一
4. 大理石地面 + 整体厨房 —— 2007 年设定的规格标准在 2025 年仍具竞争力
5. 健身房、泳池、水疗、网球和篮球 —— 在低层住宅建筑群中很少组装的全面配套
6. 地面层餐饮 —— 地面层零售活力在建筑群内创造无车日常居住
7. 无可比拟的新供应 —— 旧城总体规划不允许新建此类建筑；现有库存永久有限

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总结

Zaafaran 是 Emaar 在迪拜市中心旧城区的五栋住宅建筑群，2007 年完工。阿拉伯遗产风格的低层和中层建筑提供 1 居室（980 平方英尺）、2 居室（约 1,281 平方英尺）和 3 居室（1,886 平方英尺）公寓，配备大理石地面、整体厨房，高层可欣赏哈利法塔和迪拜喷泉景观。配套包括泳池、水疗、健身房、网球场和篮球场。定价从 150 万迪拉姆起，毛租金收益率 6–7.5%。永久产权和符合资格单元的阿联酋黄金签证资格。Zaafaran 提供迪拜市中心最罕见的提案：一个步行 10 分钟内可到达世界最著名塔楼的人性化尺度、遗产建筑村庄地址。