Yansoon 5

Yansoon 5 简介

Yansoon 5 是位于 Downtown Dubai 老城区 Old Town 之中 Yansoon 分区的一栋已完工低层住宅楼，由 Emaar Properties 开发，并于2006年交付。项目地上10层、地下2层，是 Yansoon 九栋楼组团中相对更高的一栋，也属于整个 Old Town 35栋建筑体系的一部分。Yansoon 分区本身是 Old Town 楼栋数量最多的子社区，而 Old Town 则由 Yansoon、Reehan、Zaafaran、Miska、Zanzabeel 和 Kamoon 六个组团构成，整体只提供1,549套公寓，在 Downtown 核心区显得格外稀缺。

Yansoon 5 采用 Old Town 标志性的阿拉伯传统建筑语言，与周边景观步道、棕榈树成排的人行通道和共享花园配套相连。放在 Downtown 这样的绝对核心地段里，这种低层、传统、可步行的住区形态并不常见。项目为永久产权，向所有国籍买家开放，同时在迪拜土地局已有稳定成交记录，说明其二手市场流动性良好。

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区位与通达性

Yansoon 5 位于 Mohammed Bin Rashid Boulevard 一带的优质位置，住户可以在极短步行距离内接触到迪拜最著名的地标与生活设施。Souk Al Bahar 步行约5至10分钟可达，内部拥有上百家零售商铺以及大量餐厅和咖啡馆，部分餐饮座位还能直接观赏 Burj Khalifa 与 Dubai Fountain 夜间表演。

Burj Khalifa 距离项目步行大约1.0至1.4公里，Dubai Mall 也可通过人行桥在约7至10分钟内步行抵达。Burj Khalifa / Dubai Mall 地铁站步行约15至20分钟可到，驾车约10分钟；Business Bay 地铁站约10分钟车程。DIFC 大约15分钟车程，Dubai International Airport 通常在15至20分钟内可达。

Old Town 周边的酒店和服务配套也十分成熟，包括 Palace Downtown、The Address Downtown、Al Manzil Downtown 和 Vida Downtown 等酒店都在近距离范围内。医疗方面可使用 Dubai Mall 内的 Mediclinic Dubai Mall，以及 Old Town 周边的理疗与健康服务机构。再加上 Burj Lake 的木船游湖和湖边喷泉观景平台，这个区域给住户带来的不是普通“市中心便利”，而是一整套高度稀缺的地标生活体验。

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户型、面积与交付规格

Yansoon 5 提供一居室至四居室共四种主要配置，面积跨度较大，适合不同类型的核心区买家。

• 一居室约750至850平方英尺，带2间浴室、客厅和私人阳台。
• 两居室约1,209至1,481平方英尺，部分两居加书房户型约1,400平方英尺，通常配3间浴室、客厅和阳台。
• 三居室面积约2,920至2,949平方英尺，空间非常宽裕，通常配3至5间浴室，部分可能为顶层或复式型产品。
• 四居室为升级型住宅，通常带6间浴室、保姆房、双厨房和双阳台。

项目整体延续 Old Town 的传统阿拉伯设计语言，例如 mashrabiya 风格格栅阳台、拱形步道和温暖色调石材立面。室内通常配置大理石地面、嵌入式衣柜和现代厨房。部分高楼层单位拥有明确的 Burj Khalifa 景观，这类视野也在市场中形成更高溢价。

Yansoon 5 同时保持宠物友好政策、区域制冷系统、高速电梯和24小时礼宾服务。Yansoon 组团共享的社区配套还包括恒温泳池、健身房、蒸汽与桑拿设施、网球和壁球场、园林花园、儿童游乐区以及安全的地下停车系统。

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销售价与市场表现

Yansoon 5 当前平均成交单价约为 AED 2,024 / 平方英尺，近期交易区间大约在 AED 1,915 至 AED 2,769 / 平方英尺之间。2026年1月，一套两居室成交单价达到 AED 2,683 / 平方英尺，说明优质朝向或位置更好的单位仍能获得显著溢价。相比之下，Old Town 整体中位数大约在 AED 2,940 / 平方英尺。

按户型看，市场挂牌价格大致如下：

• 一居室约 AED 1,750,000 – 2,500,000
• 两居室约 AED 2,700,000 – 4,000,000
• 三居室约 AED 3,250,000 – 4,000,000 以上

整个 Yansoon 分区九栋楼的价格带更广，从约 AED 800,000 到 AED 40.9M 不等。过去一年，Yansoon 社区整体价格约增长7%，而 Yansoon 5 自身按平均单价口径表现相对平稳，说明它在疫情后上涨周期之后，已经进入更成熟、更均衡的价格平台期。

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租赁表现与投资回报

Yansoon 5 在租赁层面的表现稳定且具有 Downtown 老城区典型特征。一居室年租金大约在 AED 70,000 到 AED 115,000 之间，两居室约 AED 140,000 到 AED 200,000，三居室在整个 Yansoon 社区中一般可达到 AED 150,000 到 AED 170,000 左右。Yansoon 社区所有户型的平均年租约为 AED 177,122。

投资回报方面，Yansoon 社区回报率可达到约5.44%。放大到整个 Old Town 来看，一居室收益率约6.1%，两居室约5.8%，三居室约5.2%，整体平均约5.25%。若采用专业假日短租管理，类似 Yansoon 楼栋在 Airbnb 逻辑下甚至可实现更高回报，这主要得益于项目与 Burj Khalifa、Dubai Fountain 和 Dubai Mall 的步行关系。

服务费方面，Yansoon 5 约为 AED 21 / 平方英尺 / 年，处于 Downtown 低层社区的合理区间。一套约800平方英尺的一居室年度服务费约 AED 16,800；约1,400平方英尺的两居室约 AED 29,400；接近2,930平方英尺的三居室则约 AED 61,530。对于核心区低层稀缺资产来说，这类成本需要与其位置与景观溢价一起综合判断。

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Yansoon 5 在 Old Town 传统住区中的定位

Yansoon 5 属于 Old Town 中楼层相对更高的楼栋之一。在整个 Old Town 坚持4至10层低层尺度的前提下，这种高度优势直接转化为更好的视野条件，尤其是高层单位可获得更强的 Burj Khalifa 景观价值。

与部分提供开间的 Yansoon 楼不同，Yansoon 5 更聚焦一居室到四居室的大面积配置，因此在住户结构上也更偏向家庭型、自住型和重视空间感的买家。再加上 Old Town 内部无车化弯曲步道、拱廊、灯笼照明庭院和园林花园所营造出的度假式居住氛围，使得项目在 Downtown 众多现代高层中显得极具个性。

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开发商画像：Emaar Properties

Emaar Properties 由 Mohamed Ali Alabbar 于1997年创立，是迪拜金融市场上市公司，也是 Burj Khalifa、Dubai Mall、Downtown Dubai 总体规划、Dubai Marina、Arabian Ranches 和 Address 酒店品牌背后的开发商。其在2024年的收入和利润表现继续保持强势，说明公司无论在开发端还是资产管理端都保持很强的执行力。

对 Yansoon 5 而言，Emaar 的意义不仅在于品牌名气，更在于其对 Old Town 这种高价值、成熟社区的长期管理与维护能力。正是这种系统化管理，使 Old Town 能在长周期内保持其步行环境、公共区域和住宅形象的稳定性。

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总结

Yansoon 5 是 Old Town 中成熟、稀缺且流动性良好的低层永久产权住宅。它把传统阿拉伯建筑风格、Burj Khalifa 景观、Downtown 步行生活方式和 Emaar 管理体系结合到一起，为买家提供了一类很难在今天新建复制的核心区资产。对于重视长期持有价值、稳定出租表现以及真正市中心生活氛围的买家而言，Yansoon 5 依然是 Old Town 中极具代表性的选择。