Yansoon 4

TL;DR: Yansoon 4 是一栋位于迪拜市中心 (Downtown Dubai) 老城区 (Old Town) Yansoon 组团内的 5 层低层住宅楼，由 Emaar Properties 开发，于 2006 年 11 月竣工。该项目提供一居室（732–820 平方英尺，起价 130 万迪拉姆）、二居室（1,443–3,040 平方英尺，起价 235 万迪拉姆）和三居室公寓（1,766 平方英尺起，590 万迪拉姆以上），距离哈利法塔 (Burj Khalifa) 仅 500 米，坐落于哈利法塔大道 (Burj Khalifa Boulevard) 上。老城区是迪拜市中心唯一的低层公寓群，由 6 个子区域的 35 栋建筑组成，拥有 1,500 多套住宅，其传统阿拉伯建筑风格灵感源自历史悠久的巴斯塔基亚 (Al Bastakia) 街区，平均每平方英尺价格为 2,643 迪拉姆，租金收益率为 5.5%–8%。

Yansoon 4 简介

Yansoon 4 是一栋享有盛誉的低层住宅楼，坐落于老城区 (Old Town) 的 Yansoon 组团内。老城区是迪拜市中心 (Downtown Dubai) 大型总体规划开发项目中建筑风格最独特、文化意义最重大的社区之一。该建筑由阿联酋市值最大的上市房地产开发商 Emaar Properties 开发（市值 1431.9 亿迪拉姆，哈利法塔、迪拜购物中心和迪拜歌剧院的缔造者，自成立以来已交付超过 118,400 套住宅），并于 2006 年 11 月竣工。该建筑提供一系列优质的一居室、二居室和三居室公寓，旨在提供融合世界级现代化设施的传统阿拉伯生活体验。

Yansoon 4 和更广泛的老城区在迪拜市中心显得独一无二的原因在于其刻意打造的低层建筑特色。虽然迪拜市中心周边的天际线由高耸的玻璃塔楼定义，但老城区被设计为 4 至 7 层的对比建筑群，是整个迪拜市中心唯一的低层公寓综合体。这种刻意的设计理念从迪拜历史悠久的巴斯塔基亚 (Al Bastakia/Al Fahidi) 街区汲取灵感，营造出一种村庄般的氛围，拥有适合步行的巷道、阴凉的庭院和传统的建筑细节，距离世界最高建筑仅 500 米。

在老城区和迪拜市中心的位置

Yansoon 4 位于哈利法塔大道 (Burj Khalifa Boulevard) 和迪拜喷泉街 (Dubai Fountain Street) 沿线，处于老城区开发项目的东北部，靠近金融中心路 (Financial Centre Road, D71)。它是 Yansoon 子组团（编号为 Yansoon 1 至 Yansoon 9）内的 9 栋建筑之一，由 Emaar 社区管理公司 (ECM) 管理。

老城区的 6 个子区域： | 区域 | 建筑数量 | |---|---| | Yansoon | 9 | | Reehan | 8 | | Zaafaran | 5 | | Miska | 5 | | Zanzabeel | 4 | | Kamoon | 4 | | 总计 | 35 |

其他已命名的组成部分包括 Al Tajer Residences、Attareen 和 Souk Al Bahar。

靠近主要地标：

• 哈利法塔 (Burj Khalifa)：500 米，步行约 5–10 分钟（车程 3 分钟）
• 迪拜喷泉 (Dubai Fountain)：步行 4–5 分钟（紧邻老城区）
• 迪拜购物中心 (Dubai Mall)：车程 2 分钟，步行 10–13 分钟
• Souk Al Bahar：步行 3–5 分钟（紧邻）
• 迪拜歌剧院 (Dubai Opera)：步行 8–15 分钟（800 米）
• DIFC（迪拜国际金融中心）：约 2.6 公里，经由金融中心路 (D71) 车程 5–8 分钟
• 商业湾 (Business Bay)：车程约 5–10 分钟
• 迪拜码头 (Dubai Marina)：车程约 25 分钟
• 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)：车程约 15 分钟

Yansoon 4 位于哈利法塔大道沿线，为居民提供了一条通往哈利法塔喷泉广场的直接步行轴线，这被广泛认为是迪拜所有区域中最具价值的宜居步行地段之一。

建筑与设计

Old Town（老城区）的建筑是其最显著且最具价值的特征之一。其设计灵感源自 Bur Dubai 的历史街区 Al Bastakia（Al Fahidi 历史街区），采用大地色调和纹理，再现了 20 世纪初海湾建筑中使用的石膏、粘土和 Sarjool 抹灰工艺。

建筑特色：

• 屋顶线条融入了传统的风塔（barjeel）图案
• 地面层设有拱形门廊和柱廊步道
• 木质格子（mashrabiya）屏风，提供隐私保护并过滤光线
• 带有天然饰面材料的石材外墙
• 狭窄的步行巷道和遮荫庭院
• 大地色调：整体采用沙色、赤陶色和奶油色
• 带有华丽栏杆和传统装饰元素的阳台
• 室内配色采用奶油色和棕色调，并配有东方装饰点缀

该设计别具匠心——作为周边 Downtown（市中心）总体规划中高层塔楼的低层对比，营造出视觉反差，并在迪拜现代建筑景观中呈现出一种独一无二的历史城市尺度感。

建筑规格

• 楼层：地上 5 层
• 建筑类型：低层住宅
• 竣工时间：2006 年 11 月
• 开发商：Emaar Properties（伊玛尔地产）
• 暖通空调 (HVAC)：区域供冷（冷水费用已包含在物业服务费中，无需单独支付冷水费账单）
• 停车位：室内地下/裙楼停车位；每户一个车位
• 电梯：多部高速电梯
• 安保：24 小时闭路电视监控和安保人员
• 礼宾服务：24 小时前台和礼宾服务
• 宠物政策：不允许饲养宠物

住宅单元与户型配置

Yansoon 4 提供三种公寓户型，每种户型都在传统的阿拉伯设计框架内提供了宽敞的布局：

一居室公寓（732–820 平方英尺）： 经典的单卧住宅，融合了传统建筑风格、现代嵌入式厨房、步入式衣柜以及可欣赏社区景观庭院的私人阳台。当前售价：1,300,000–2,900,000 迪拉姆。年租金收入：70,000–110,000 迪拉姆。

二居室公寓（1,443–3,040 平方英尺）： 提供从高效布局到宽敞家庭住宅的多种配置。1,479–1,480 平方英尺的标准单元起价约为 2,350,000 迪拉姆，而面积高达 3,040 平方英尺的高端大户型单元售价最高可达 5,900,000 迪拉姆。年租金收入：120,000–160,000 迪拉姆。

三居室公寓（1,766–1,900 平方英尺）： 该建筑最尊贵的住宅，专为需要在 Old Town 环境中拥有宽敞空间的家庭而设计。2,067–2,070 平方英尺的单元售价为 5,900,000–6,250,000 迪拉姆。年租金收入：180,000–320,000 迪拉姆。

所有公寓的设计旨在最大限度地利用自然光，同时保持定义 Old Town 生活方式的传统与舒适氛围。室内装饰将经典建筑元素与现代便利设施相结合，包括优质的嵌入式厨房、高端浴室饰面，以及可俯瞰景观庭院的私人阳台；部分单元还可欣赏到哈利法塔（Burj Khalifa）和迪拜喷泉（Dubai Fountain）的景观。

Yansoon 组团的平均每平方英尺价格约为 2,643 迪拉姆，而整个 Old Town 社区的公寓平均价格约为 280 万迪拉姆。

便利设施与社区配套

Yansoon 4 的居民可以使用 Yansoon 组团（涵盖所有 9 栋建筑）内的共享设施，以及更广泛的 Old Town 社区配套：

Yansoon 组团便利设施：

• 25 米恒温游泳池
• 儿童游泳池
• 设备齐全的健身房 / 健身中心
• 蒸汽浴室
• 桑拿房
• 按摩浴缸 / 水疗设施
• 种满棕榈树的景观步道
• 烧烤区
• 儿童日托中心
• 儿童游乐区
• 休闲草坪

更广泛的 Old Town 社区：

• 网球场
• 壁球场
• 额外的游泳池
• 连接所有 35 栋建筑的景观人行步道
• 24 小时安保与专业物业维护（Emaar 社区管理）

该社区以行人优先的设计理念，将车辆限制在社区外围，种满棕榈树的景观步道将所有住宅楼与零售、餐饮和休闲设施连接起来。这在迪拜市中心（Downtown Dubai）的高密度环境中营造出一种独特的村落氛围。

Souk Al Bahar：文化中心

Souk Al Bahar（意为“水手市场”）是 Old Town 的标志性零售和餐饮目的地，距离 Yansoon 4 仅需 3–5 分钟步行路程。该市场旨在重现古老的阿拉伯集市风貌，拥有石拱门、精致的木制品和氛围灯光，特色包括：

• 超过 100 家零售商店
• 20 多家餐厅、咖啡馆和酒廊
• 位于水滨，可俯瞰迪拜喷泉（Dubai Fountain）和哈利法塔（Burj Khalifa）
• 迪拜拍摄夜间喷泉表演最热门的观景点之一（工作日每天下午 6 点、晚上 8 点、9 点；周末有额外场次）
• 通过人行天桥与 Old Town 相连

Souk Al Bahar 完美融合了 Old Town 的传统美学与现代奢华零售及美食，为居民提供步行即可到达的世界级餐饮和购物体验。

交通与通达性

地铁： 红线（1 号线）的 Burj Khalifa/Dubai Mall 地铁站距离 Yansoon 4 步行约 15–20 分钟。该车站通过一条带空调的室内人行天桥（约 0.5 英里）与迪拜购物中心（Dubai Mall）相连，配备机场式自动人行道，可将步行时间缩短至约 10 分钟。红线可直达迪拜国际机场（1 号和 3 号航站楼）、迪拜国际金融中心（DIFC）、商业湾（Business Bay）、迪拜码头（Dubai Marina）、朱美拉湖塔区（JLT）以及阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）。

道路交通： 直通谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road，E11）和金融中心路（Financial Centre Road，D71），确保能够快速前往所有主要商业区。Old Town 开发项目内提供充足的付费停车位，且 RTA 出租车和网约车服务十分便捷。

开发者简介：Emaar Properties (伊玛尔地产)

Emaar Properties (伊玛尔地产) 成立于 1997 年，并在迪拜金融市场上市 (DFM: EMAAR)，是阿联酋市值最大的上市房地产开发商，市值达 1431.9 亿迪拉姆。公司净资产价值为 1775 亿迪拉姆（483 亿美元），在阿联酋及国际市场拥有约 17 亿平方英尺的土地储备。自成立以来，伊玛尔已交付超过 118,400 套住宅单元，销售超过 171,200 套单元。

伊玛尔的旗舰投资组合包括全球最具辨识度的房地产地标：哈利法塔 (Burj Khalifa)（世界最高建筑）、迪拜购物中心 (The Dubai Mall)（世界最大购物中心）、迪拜歌剧院 (Dubai Opera) 以及 Yansoon 4 所处的迪拜市中心 (Downtown Dubai) 总体规划开发项目。该公司还运营 Address Hotels + Resorts、Vida Hotels 和 The Palace Hotels，并保持着 MSCI 中东和北非指数 (MSCI MENA Index) 中市值最大公司的殊荣。

投资分析与市场表现

Yansoon 4 受益于定义了老城区 (Old Town) 投资主张的结构性稀缺性和有限供应：

定价与收益率：

• 每平方英尺平均价格 (Yansoon)：2,643 迪拉姆
• 社区平均公寓价格 (老城区)：约 280 万迪拉姆
• 毛租金收益率 (一居室)：5.5–6.25%
• 毛租金收益率 (两居室)：5.5–6.19%
• Yansoon 组团平均投资回报率 (经纪人报告)：6–8%
• 年度销售价格增值：约 7%
• 年度租金价格增长：约 5%

服务费：

• 迪拜市中心住宅服务费通常在每年每平方英尺 17–29 迪拉姆之间
• 伊玛尔开发项目将区域供冷 (冷水机组) 费用包含在服务费中——无需单独支付冷水机组账单，与非免冷水机组费用的建筑相比，这是一项显著的成本优势
• 820 平方英尺一居室的预估年费（按每平方英尺 18 迪拉姆计算）：约 14,760 迪拉姆

结构性投资优势：

1. 有限供应：老城区仅由 35 栋建筑组成，拥有 1,500 多套单元——这是一个固定的存量，该区域内无法再进行进一步开发。这种稀缺性创造了永久的价值支撑。
2. 永久产权：外国公民可购买并拥有完整产权。
3. 毗邻哈利法塔：距离世界最高建筑和迪拜喷泉仅 500 米的步行距离，推动了溢价估值和卓越的短期租赁需求。
4. 度假屋溢价：老城区在度假租赁房源中非常受欢迎，拥有喷泉景观的单元在旅游旺季可获得显著的每晚租金溢价。
5. 低层独特性：这是整个迪拜市中心唯一的低层公寓综合体，提供了任何高层塔楼都无法复制的居住体验。

生活方式与周边环境

Yansoon 4 的居民可以步行直达一些全球最负盛名的景点和文化目的地：

• 哈利法塔观景台 (Burj Khalifa Observation Decks)：At the Top（124 层）和 SKY（148 层）
• 迪拜喷泉 (Dubai Fountain)：全球最大的音乐喷泉系统，每晚在紧邻老城区 (Old Town) 的湖面上演
• 迪拜喷泉湖游船 (Dubai Fountain Lake Ride)：哈利法塔湖上的阿布拉 (Abra) 游船观光
• 迪拜水族馆及水下动物园 (Dubai Aquarium and Underwater Zoo)：位于迪拜购物中心 (Dubai Mall) 内
• 迪拜滑冰场 (Dubai Ice Rink)：位于迪拜购物中心 (Dubai Mall) 内
• 迪拜购物中心 (The Dubai Mall)：拥有 1,200 多家零售店，200 多家餐饮店
• 迪拜歌剧院 (Dubai Opera)：拥有 2,000 个座位的表演艺术场馆，距离 Yansoon 800 米
• 五星级酒店：Address Downtown、The Palace Downtown（紧邻老城区）、Armani Hotel（位于哈利法塔内）

该社区的特色在于其宁静的村庄式氛围——适合步行的内部街道和长廊，车辆被限制在社区外围。自住业主与国际租户群体并存，营造了一个稳定且互动性强的社区。由 Emaar 社区管理公司 (Emaar Community Management) 协调的定期活动以及现场托儿设施为有幼儿的家庭提供了支持。与市中心的高层建筑相比，该项目单位的人口密度较低，进一步增强了老城区作为高端住宅区的独特性与宁静感。

数据来源：Bayut 建筑指南、PropertyStellar、Metropolitan Premium Properties、FazWaz、Emaar 社区管理公司、Dubai MLS、Property Finder UAE、维基百科（Emaar Properties）、Global Property Guide 以及 RERA/DLD 服务费指数。