里汉3号

摘要： Emaar Properties 打造的 Reehan 3 是位于 Downtown Dubai 的 Old Town 区域内的一座低层住宅楼。项目于 2007 年完工，在 5 个住宅楼层和 2 个地下停车层内提供一居室、两居室和三居室永久产权公寓，目前二级市场转售价格约从 AED 1,800,000 至 AED 6,500,000。它是 Old Town 中 Reehan 八栋建筑群的一部分，延续阿拉伯建筑灵感，并可步行抵达 Burj Khalifa、Dubai Mall、Dubai Fountain 和 Souk Al Bahar。

简介

Reehan 3 位于 Downtown Dubai 的 Old Town 中 Reehan 分区，是一栋低层住宅楼。开发商 Emaar Properties 是上市公司，也是 Burj Khalifa、Dubai Mall 以及整个 Downtown Dubai 总体规划背后的开发主体。项目于 2007 年完工，Bayut 和多个来源记录的完工时间为 2006 至 2007 年。Reehan 3 包含 5 个住宅楼层，下方设有 2 个地下停车层，提供永久产权的一居室、两居室和三居室公寓。

Reehan 3 是 Reehan 建筑群八栋楼之一，即 Reehan 1 至 Reehan 8。Reehan 又是 Old Town 六个分区之一，而 Old Town 是 Downtown Dubai 唯一的低层公寓社区。Old Town 六个分区共有 35 栋住宅楼，包括 Yansoon 9 栋、Reehan 8 栋、Miska 5 栋、Zaafaran 5 栋、Zanzabeel 4 栋和 Kamoon 4 栋，总计 1,549 套公寓，分布在 225 个楼层。这种高度稀缺性，即 Downtown Dubai 最尊贵片区内仅 1,549 套住宅，形成结构性供应限制，长期支撑 Old Town 的高端估值和资本韧性。

Old Town，以及延伸到 Reehan 3，与 Downtown Dubai 其他住宅社区最大的区别在于其建筑身份。周边区域由玻璃与钢结构摩天楼主导，而 Old Town 被有意设计成呼应迪拜 Bur Dubai 的 Al Bastakia，也就是 Al Fahidi Historical Neighbourhood 的历史阿拉伯建筑。它在中东最现代的城市核心内，建立了对迪拜石油时代前传统的生活化致敬。低层轮廓、土色立面、装饰性 mashrabiya 屏风和风塔元素共同营造出村落式氛围，这是任何现代高层项目都难以复制的。

位置与连通性

Reehan 3 位于 Old Town 内，使住户处在 Downtown Dubai 的地理和文化中心。Emaar 曾将 Downtown Dubai 描述为“the centre of now”，这里也是迪拜最重要的休闲、零售和旅游目的地。Reehan 3 的 GPS 坐标为 25.2648, 55.2940。

该建筑最突出的区位优势，是可步行抵达多个世界级地标：

• Souk Al Bahar： 步行距离约 500 米。这是一个现代阿拉伯集市，拥有 100 多家商铺和 22 家餐厅，并通过一座受阿拉伯 abra 小船启发的步行桥跨越 Burj Lake，与 Dubai Mall 相连。
• Dubai Mall： 约 7 至 11 分钟车程，也可经 Souk Al Bahar 步行连接。它是全球第二大购物中心，拥有 1,300 多家门店、200 家餐厅和约 1 亿年访客。
• Burj Khalifa： 约 6 至 10 分钟车程，或沿 Old Town 步道步行 15 分钟。它是世界最高建筑，高 828 米。
• Dubai Fountain： 车程 7 分钟以内，许多单位可看到夜间喷泉表演。它是全球最大的编排式喷泉系统。
• DIFC： 距离约 1.5 公里，经 Financial Centre Road 车程约 9 分钟。
• Dubai Opera： 约 10 分钟车程。
• Business Bay： 7 分钟车程。
• Dubai International Airport（DXB）： 经 Sheikh Zayed Road（E11）约 20 分钟。
• Al Maktoum International Airport（DWC）： 约 47 分钟。

公共交通连接也较实用。最近的巴士站 South Ridge Tower 2 Bus Stop 步行约 2 分钟，可乘坐 RTA F14 和 F19A。红线 Burj Khalifa/Dubai Mall Metro Station 距离约 7 至 8 分钟车程，步行约 15 至 16 分钟。Business Bay Metro Station 车程同样约 7 至 8 分钟。社区通过 Sheikh Zayed Road（E11）和 Al Khail Road（E44）等主干道与城市连接，并可经 Al Asayel Street（D72）和 Mohammed Bin Rashid Boulevard 直接出入。

学校与教育： 短车程内可达多所知名教育机构：

• GEMS Wellington Primary School（Al Satwa）：13 分钟
• Horizons English School（Al Wasl）：13 分钟
• Citizens School：2.3 公里
• Japanese School Dubai：2.4 公里
• Hartland International School（Meydan City）：20 分钟
• Lycee Francais International 和 Jumeirah College 均位于更广的 Downtown 学区范围内，并获得 KHDA Outstanding 评级
• 托儿所包括 Jumeirah International Nurseries、Blossom Nursery、Toddler Town British Nursery 和 Learning Tree Nursery，Business Bay 方向约 7 分钟

医疗：

• Mediclinic Dubai Mall：位于 Dubai Mall 的 Fashion Parking 7 层，是迪拜最大的门诊护理医疗中心，占地超过 60,000 平方英尺，配备日间手术、内窥镜、诊断影像、实验室和药房，步行约 10 分钟或车程 5 分钟。
• Fakeeh Medicentres Dubai Mall：位于 Dubai Mall 的 Zabeel Entrance，提供家庭医学、儿科、皮肤科和胃肠科服务。
• Excellency Center：位于 Old Town Island 的物理治疗和康复设施。
• Emirates Hospital Clinic（Business Bay）：10 至 15 分钟。
• Medcare Hospital（Al Safa）：10 至 15 分钟。
• Iranian Hospital（Jumeirah）：15 分钟。

日常便利：

• Spinneys 超市：步行距离约 2 分钟。
• Grandiose 和 West Zone Fresh：3 至 5 分钟车程。
• Waitrose（Dubai Mall）：约 10 分钟。

建筑与设计

Reehan 3 的建筑是对迪拜历史建筑传统的有意识、学术化再现，直接受到 Bur Dubai 的 Al Bastakia，也就是 Al Fahidi Historical Neighbourhood 的启发。该区域是 19 世纪和 20 世纪初富裕波斯商人聚居的街区，他们从事珍珠和纺织贸易，并被 Dubai Creek 的免税贸易环境吸引。

建筑融合了取自这一传统的具体元素：

• Barjeel 风塔： 高耸的四面烟囱状结构，历史上用于捕捉盛行风并将较凉空气导入下方房间，可使室内温度降低超过 10 摄氏度。这些元素在 Old Town 中被重新演绎为装饰和功能性设计特征，Emaar 的当代诠释将传统知识与现代材料结合。
• Mashrabiya 格栅屏风： 用于窗户和立面的复杂格栅，在提供遮阴和隐私的同时允许自然光和空气流通，是伊斯兰住宅建筑的重要元素。
• 传统表面处理： 立面重现 20 世纪初迪拜建筑中使用的石膏、黏土和 sarjool 灰泥质感，这一点由 Emaar Community Management 明确记录。
• 阿拉伯几何图案： 源自伊斯兰装饰传统的阿拉伯纹样被融入栏杆、阳台和公共区域细节。

建筑整体采用温暖砂岩色墙面，配合传统木质栏杆、装饰铁艺和精心设计的庭院。低层体量符合 Old Town 四至七层的严格高度限制，保持社区亲密、村落式的尺度。这与邻近 Business Bay 和 Boulevard 的高耸玻璃钢结构摩天楼形成鲜明对比，使 Reehan 3 具有独特的私密感、人性尺度和文化真实性。

Reehan 3 周边街景包括狭窄的 sikkas，即为最大化遮阴而设计的步行巷道，历史宽度约 7 至 8 英尺；大型封闭式庭院以高墙提供隐私和防晒，常配有棕榈树和水景；以及让人联想到历史阿拉伯集市村落氛围的市场广场。

室内装修体现 Emaar 的高端质量标准。公寓起居区和浴室铺设大理石地面，配有现代化成品厨房和高档电器，所有卧室均设内置衣柜，宽大窗户引入充足自然光，并框取内部庭院、Burj Khalifa 或社区景观花园视野。许多单位还设有带传统栏杆设计的私人阳台。

户型、配置与价格

Reehan 3 提供三种住宅配置，适合不同生活方式和投资策略：

一居室公寓：

• 面积：770 至 1,112 平方英尺，根据 DXBinteract 数据库；Bayut 记录的覆盖面积为 805 至 1,013 平方英尺。
• 布局：一间卧室带连接浴室，起居与用餐区，配套厨房，阳台。
• 浴室：1 至 2 间。
• 当前售价：约 AED 1,400,000 至 AED 2,000,000，基于 Reehan 建筑群可比交易。
• 年租金：AED 114,000 至 AED 155,000。
• 特点：大理石地面、现代厨房电器、内置衣柜。

两居室公寓：

• 面积：1,014 至 1,405 平方英尺，根据 DXBinteract；Bayut 记录为 1,014 至 1,328 平方英尺。
• 布局：两间卧室带连接浴室，客卫，配套厨房，起居/用餐区，阳台。
• 浴室：2 至 3 间。
• 当前售价：AED 2,500,000 至 AED 3,500,000；一个具体 Reehan 3 挂牌记录显示，一套 1,410 平方英尺两居室售价 AED 2,800,000。
• 年租金：AED 180,000 至 AED 250,000。
• 特点：双向采光布局、高端浴室配件、宽敞储物空间。

三居室公寓：

• 面积：1,880 至 2,155 平方英尺，根据 DXBinteract。
• 布局：三间卧室带连接浴室，佣人房带独立浴室，书房，大阳台，起居/用餐区。
• 浴室：3 至 5 间。
• 当前售价：AED 4,300,000 至 AED 6,500,000。DLD 记录的一笔 Reehan 3 三居室交易面积为 2,155 平方英尺，价格 AED 5,600,000，相当于每平方英尺 AED 2,599；PropertyFinder 列出一套 3 居 + 佣人房 + 书房、面积 2,159 平方英尺的单位，售价 AED 6,500,000。
• 年租金：AED 250,000 至 AED 350,000。
• 特点：书房、佣人区、宽敞家庭布局，部分单位拥有 Burj Khalifa 景观，最大配置被描述为 Old Town 最大户型。

Reehan 建筑群平均每平方英尺价格约 AED 1,773 至 AED 3,076，取决于单位类型、楼层和景观方向。过去 12 个月 Reehan 建筑群平均物业成交价为 AED 2,280,490。作为完全建成项目，所有交易均为二级市场销售，并在过户时全额付款。

产权： 永久产权，允许外国买家 100% 持有。

宠物政策： Reehan 3 允许宠物入住，但需遵守政府疫苗接种要求。

设施与生活方式

Reehan 3 提供完整的设施组合，与 Old Town 在高能量 Downtown Dubai 中作为宁静、步行友好社区的生活定位相一致。住户可使用建筑内、Reehan 建筑群及更广泛 Old Town 社区中的以下设施：

• 游泳池： 温控社区泳池，周围设有景观日光平台。
• 儿童泳池： 为低龄住户设置的专用浅水池。
• 健身房： 全套现代健身房，配备有氧和力量训练设备。
• 桑拿： 专用桑拿设施，用于放松和康体。
• 蒸汽房： 用于恢复和焕活的蒸汽浴设施。
• 网球场： Old Town 社区内的户外网球设施。
• 壁球场： 专业级室内壁球场。
• 乒乓球： 休闲乒乓球区域。
• Sky Lounge： 建筑内的高层社交休息室。
• 迷你影院： 供住户使用的私人放映室。
• 游戏室： 配备娱乐设施的休闲空间。
• 烧烤区： 位于景观户外空间中的专用烧烤站。
• 户外儿童区： 配备适龄器材的安全游乐区。
• 公共花园： 修剪良好的花园空间，拥有茂密绿化和座椅区。
• 有盖停车： 两个地下层提供安全停车。住户获得一个预留车位，并另设访客停车位；部分三居室配有两个车位。
• 高速电梯： 多部现代电梯服务所有楼层。
• 24/7 安保： 全天候 CCTV 监控、现场安保人员和封闭社区入口。
• 礼宾服务： 24 小时前台和礼宾协助。
• 24 小时维护： 现场维护团队提供快速响应。
• 消防安全： 建筑内配备先进火警和灭火系统。

更广泛的 Old Town 生活方式远超建筑本身。Old Town Island 社区包含 405 套公寓、161 间酒店客房、83 间套房、2,100 个停车位、15 家餐厅和咖啡馆、89 家商店、130,000 平方英尺精品零售空间，以及四个社区泳池。

Reehan 3 附近餐饮： 步行可达的 Souk Al Bahar 是重要餐饮目的地，可欣赏 Burj Khalifa 和 Dubai Fountain 景观。知名餐厅包括：

• BiCE Mare：获奖意大利海鲜餐厅，2009 年创立，曾获“最佳海鲜餐厅”。
• The Meat Co：紧邻 Dubai Fountain 水道的高端牛排馆。
• Kanpai：距离 Dubai Mall 数步之遥的日本料理。
• Abd El Wahab：正宗黎巴嫩菜，拥有 Burj Khalifa 景观和水烟。
• Gunaydin：土耳其餐厅，提供 doner、烤肉和牛排。
• Patiala Restaurant：现代印度高级餐饮。
• Maison de Curry：当代餐饮，可看 Burj Khalifa 和 Fountain 景观。
• Taipei Dao、Fuchsia Urban Thai、Zaitouna Bay：位于 Old Town 近距离范围内。

步行可达的文化与娱乐资源在阿联酋几乎无可匹敌：Burj Khalifa 观景台、Dubai Fountain 夜间表演、Dubai Mall，包括 Dubai Aquarium and Underwater Zoo、VR Park、0.6 公里处的 KidZania 和 0.7 公里处的 PVRK cinema、Dubai Opera，以及位于 Burj Lake 岛上的 11,300 平方米 Burj Park，均在 10 至 15 分钟步行范围内。这种全球地标在步行半径内的高度集中，形成任何其他迪拜社区都难以复制的生活价值。

服务费

Old Town 建筑的服务费由 Emaar Community Management 管理，并通过 Dubai Land Department 的 Mollak 系统受 RERA 监管。根据 Downtown Dubai 中 Emaar 管理的可比社区，Old Town 服务费估计约为每年每平方英尺 AED 16 至 AED 20。Old Town 的 Emaar 项目受益于区域供冷系统，也就是免费冷气，业主无需单独支付每月冷气费，与单独制冷建筑相比具有显著成本优势。作为参考，邻近 Burj Khalifa District 的 RP Heights 在 RERA 指数中的费率为每平方英尺 AED 16.28，而 The Address 等 Downtown Dubai 高端建筑的费率约 AED 55 至 AED 65 每平方英尺。Old Town 低层、社区化管理的结构，使其处于 Downtown Dubai 服务费区间的较低端。

关于 Reehan 3 的精确当前费率，业主可通过 Mollak 门户查询，或联系 Emaar Community Management，电话 800 EMAAR（36227）。

Reehan 3 在 Old Town 中的独特之处

在更广泛 Old Town 社区中，Reehan 分区，尤其是 Reehan 3，拥有多个鲜明特点：

• 最大户型之一： Reehan 3 拥有 Old Town 整体社区中部分最大的三居室户型，面积最高 2,155 平方英尺。一名经纪人曾将最高配置描述为 Old Town 最大户型。这些宽敞的 3 居 + 佣人房 + 书房单位，并可看 Burj Khalifa 景观，在 Old Town 低层建筑格局中非常稀缺。
• 中低层高度优势： Reehan 3 拥有 5 个住宅楼层和 2 个地下层，总计 7 层，是 Old Town 中较高的建筑之一。Old Town 楼宇高度通常为 4 至 7 层，因此高楼层单位可获得更好的 Burj Khalifa 和社区景观高度。
• Reehan 建筑群规模： Reehan 是 Old Town 最大分区，拥有 8 栋建筑，相比之下 Yansoon 为 9 栋、Miska 5 栋、Zaafaran 5 栋、Zanzabeel 4 栋、Kamoon 4 栋。它为住户提供最广泛的共享设施基础，包括最大的公共花园和休闲区域。
• 战略位置： Reehan 3 位于 Reehan 组团内，可特别便利地通往 Souk Al Bahar 和连接 Dubai Mall 的步行路径，同时保留定义 Old Town 居住体验的安静、内向庭院景观。
• 靠近传统风格酒店资源： Palace Downtown Dubai 和 The Address Downtown 是 Emaar Hospitality 旗下两大旗舰物业，均位于 Old Town 内，为 Reehan 3 住户提供步行可达的世界级餐饮、水疗和酒店服务。

与 Old Town 其他分区相比，Reehan 定位更偏家庭导向，拥有宽敞布局和更强绿化融合。Kamoon 往往吸引寻找较小、高收益单位的投资者；Yansoon 以更安静、更具景观感的环境著称；Zaafaran 因中央位置和较大户型受欢迎；Miska 和 Zanzabeel 则提供各自独特的庭院配置。

投资表现与市场定位

Old Town 一直位居 Downtown Dubai 最具韧性的投资社区之列。该社区独特的低层阿拉伯美学、永久产权结构，以及靠近全球最知名地标的属性，形成持续需求底部，在市场周期中保护物业价值。

Reehan 3 与更广泛 Reehan 建筑群的关键投资指标包括：

• 总租金收益率： 约 5.2% 至 6.7%，按单位面积不同而变化。一居室约 6.2% 至 6.5%，三居室约 5.2% 至 5.9%。Bayut 数据显示 Reehan 建筑群可达到最高 6.21% 的 ROI。
• 售价趋势： DLD 交易数据显示，过去 12 个月 Reehan 建筑群房地产价格变化为 +6%，过去 6 个月平均要价上涨 +3%。
• 资本增值： Old Town 物业展现出持续资本增长，特别是在 2020 年后迪拜房地产市场复苏，以及黄金签证计划吸引高净值居民流入之后。
• 租金增长： Old Town 租金价格平均同比增长约 10%，由社区独特性和外籍居民对精品化低层生活偏好的增加推动。
• 入住率： 历史上保持高位，原因是社区位置无可匹敌且供应有限。Old Town 只有 35 栋建筑，约 1,549 套单位，分布在六个分社区。
• 租客画像： 主要是高级专业人士、企业高管、外交家庭，以及在 DIFC、Business Bay 和 Downtown Dubai 商务走廊工作的文化行业人士。该群体重视 Old Town 的建筑气质，并愿意为生活方式支付溢价租金。
• 短租潜力： Downtown Dubai 短期度假租赁可比年度租约高出 20% 至 40% 的回报，潜在收益率可达 8% 至 12%，但需要度假屋许可、全套家具和专业管理。

整个 Old Town 社区仅约 1,549 套单位，因此换手率天然较低，二级市场库存长期偏紧。永久产权结构允许外国人 100% 持有，而阿联酋无个人所得税和无资本利得税的制度可最大化净回报。

迪拜市场背景（2025-2026）： 迪拜公寓市场平均总收益率约 6.76% 至 7.07%，高于伦敦的 2% 至 4%、纽约的 3% 至 5% 和新加坡的 2.5% 至 3.5%。Downtown Dubai 本身可实现约 5.5% 至 7.5% 总收益率，其取舍是更强的资本增值稳定性，以及相比外围社区更高质量的租客群体。

开发商简介 — Emaar Properties

Emaar Properties PJSC，DFM 股票代码 EMAAR，成立于 1997 年，是阿联酋规模最大、最具标志性的房地产开发商，自 2000 年起在 Dubai Financial Market 上市，并且是 DFM 第一家向外国投资者开放股票的房地产公司。该公司由 Dubai Government 的主权财富基金 Investment Corporation of Dubai 控股，迪拜统治者 Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 殿下也是主要股东。

Emaar 的规模非常突出：全球 351 个项目已交付超过 85,000 套住宅单位。公司 2024 年收入达到 AED 35.5 billion，约 USD 9.6 billion，同比增长 33%，物业销售总额达到 AED 70 billion。仅在 Downtown Dubai，Emaar 的代表作品就包括 Burj Khalifa，2010 年完工、成本超过 USD 1.5 billion；Dubai Mall，2008 年开业；Dubai Fountain，2009 年；Souk Al Bahar，2008 年；Dubai Opera，2016 年；以及 Old Town，2006 至 2008 年。

Downtown Dubai 总体规划于 2000 年 6 月公布，是对 Umm Al Tarif 区域的再开发。Old Town 是最早期阶段之一，建设时间横跨 2004 至 2008 年。Emaar 明确将 Old Town 设计成一件建筑杰作，将住宅、精品办公室、酒店和零售中心无缝融合，在向历史迪拜致敬的同时提供当代生活标准。

对 Reehan 3 住户而言，Emaar Community Management 的持续社区管理确保 Old Town 保持高水准维护、安全和服务交付，这是保护生活质量和长期物业价值的关键因素。ECM Downtown Dubai 办公室可通过 800 EMAAR（36227）联系。