Kamoon 2

TL;DR： Kamoon 2 是一栋位于迪拜市中心 (Downtown Dubai) 著名老城区 (Old Town) 的 7 层永久产权住宅楼，由伊玛尔地产 (Emaar Properties) 开发，于 2007 年第一季度竣工。它是拥有 35 栋建筑、1,549 套单元的社区内四栋 Kamoon 建筑群的一部分，提供 800 至 3,200 平方英尺的 1 居室至 4 居室顶层公寓。其设计采用受迪拜历史悠久的巴斯塔基亚 (Al Bastakiya) 区启发的传统阿拉伯建筑风格。步行即可到达哈利法塔 (Burj Khalifa，900 米)、迪拜购物中心 (Dubai Mall)、迪拜喷泉 (Dubai Fountain) 和巴哈尔市集 (Souk Al Bahar)。迪拜土地局 (DLD) 记录的平均价格为每平方英尺 2,057 迪拉姆，年度服务费为每平方英尺 19.66 迪拉姆。

简介

Kamoon 2 是一栋卓越的低层住宅楼，坐落于迪拜市中心老城区的 Kamoon 区，这是迪拜市中心核心地带唯一的低层住宅社区。该建筑由伊玛尔地产 (Emaar Properties) 开发，于 2007 年第一季度竣工，是四栋 Kamoon 建筑群（Kamoon 1、2、3 和 4）的一部分，而该建筑群本身又是构成更广泛的老城区社区的六个子集群之一。该建筑位于 The Old Town Avenue, 5a, Old Town Residences，已记录 82 笔迪拜土地局 (DLD) 公寓交易，累计价值约 2 亿迪拉姆，展现了近二十年运营期间持续的市场流动性。

老城区的构想是作为迪拜市中心高耸玻璃塔楼的刻意建筑对比。该社区从迪拜历史悠久的巴斯塔基亚 (Al Bastakiya) 区（该市最古老的住宅区）汲取灵感，在提供伊玛尔开发项目在城市最负盛名地段所应具备的现代便利设施和世界级配套基础设施的同时，重现了传统阿拉伯城市设计的空间亲密度、质朴的材质感和步行尺度。Kamoon 2 以其标志性的拱形门廊、石膏和珊瑚外墙细节以及对称的窗户布局，以独特的优雅体现了这一建筑理念。

地理位置与交通连接

Kamoon 2 位于迪拜市中心（Downtown Dubai），步行即可抵达众多全球地标，其地理位置在几乎所有住宅区中都无与伦比：

• 哈利法塔（Burj Khalifa）： 距离大楼约 900 米（步行 11 分钟）——全球最高建筑，高 828 米，共 163 层，从高层和面向湖泊的公寓中可见。
• 迪拜购物中心（Dubai Mall）： 约 9 分钟车程——全球最大的购物和娱乐目的地，占地 1200 万平方英尺。
• 迪拜喷泉（Dubai Fountain）： 步行 10 分钟内即可到达——全球最大的音乐喷泉系统，每晚表演两次。Kamoon 2 面向湖泊的单元可从私人阳台直接欣赏喷泉表演。
• 巴哈尔市集（Souk Al Bahar）： 通过老城区（Old Town）步行道约 1.8 公里——一个传统风格的零售和餐饮目的地，拥有 100 多家商店和 22 家餐厅，通过专用人行通道与老城区相连。
• 迪拜歌剧院（Dubai Opera）： 位于市中心歌剧院区（Downtown Opera District）内，拥有 2000 个座位的多功能表演艺术场馆。

红线上的哈利法塔/迪拜购物中心地铁站距离大楼约 1500 米（步行 18 至 20 分钟），提供连接迪拜大都会网络的直接轨道交通。通过谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）和金融中心路（Financial Center Road）的车辆通行确保了前往主要就业中心的快速交通。迪拜国际金融中心（DIFC）和商业湾（Business Bay）紧邻该项目。前往朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）约需 21 分钟车程，前往迪拜国际机场约需 33 分钟。

老城区的内部布局优先考虑行人通行。无车步行道连接着六个住宅区——Yansoon、Zaafaran、Reehan、Zanzebeel、Kamoon 和 Miska——创造了一个宜居的步行环境，居民可以完全步行穿过社区，到达巴哈尔市集、迪拜喷泉木栈道和迪拜购物中心入口。

建筑与设计

Kamoon 2 在单层地下停车场之上建有 7 层，保持了定义整个老城区（Old Town）社区的低层、人性化建筑特色。建筑外立面采用大地色调、石膏和珊瑚装饰元素、传统的阿联酋抹灰工艺、拱形门道、复杂的几何图案以及圆顶屋顶线条——这种建筑语言直接源自 Al Bastakiya 街区 20 世纪的阿拉伯住宅传统。

老城区整体包含 35 栋低层住宅楼（4 至 7 层不等），在六个子集群中分布着 1,549 套公寓，总计 225 层。该社区价值 7.04 亿迪拉姆的施工合同由 Al Basti & Muktha LLC 执行，Mace International 和 DSA Architects 担任项目顾问。区域供冷由 Emaar 的中央系统提供，电力和水务由 DEWA 供应。

Kamoon 2 的室内装修通体采用奶油色和棕色调，配有东方装饰元素、最大化自然采光的落地窗、配套齐全的厨房以及嵌入式衣柜。该建筑提供四种不同的住宅户型：

• 1 居室公寓： 800 至 1,009 平方英尺——一至两间浴室、阳台通道、配套厨房、带独立卫浴的主卧。部分底层单元包含封闭式私人花园。
• 1 居室 + 书房： 1,202 至 2,262 平方英尺——扩展布局，设有专用书房；底层户型配有封闭式露台和户外区域。
• 2 居室公寓： 1,384 至 1,418 平方英尺——两间浴室、阳台、带独立卫浴的主卧、宽敞的起居和用餐区。
• 3 居室公寓： 1,950 至 1,967 平方英尺——底层单元带有私人封闭式花园；高层单元设有阳台，可俯瞰社区景观。
• 4 居室顶层公寓： 3,180 至 3,200 平方英尺——顶层独家住宅，配有私人屋顶露台、哈利法塔（Burj Khalifa）和市中心天际线的壮丽景色，以及高端装修。

Kamoon 2 内没有单间公寓（Studio）——该建筑专为宽敞的家庭式生活而设计。

设施与生活方式

Kamoon 2 提供楼宇级别的设施，并辅以更广泛的 Kamoon 组团和 Old Town 社区基础设施：

Kamoon 组团设施（Kamoon 1–4 共享）： 游泳池（成人和儿童）、设备齐全的健身房、按摩浴缸、桑拿房、壁球场、儿童户外游乐区、带烧烤区的景观花园、地下停车场、高速电梯、24 小时安保及闭路电视监控，以及 24 小时礼宾服务。

Old Town 社区设施： 在六个区域内，居民可以使用额外的游泳池、健身房和有氧运动设施、网球场和篮球场（Zaafaran 组团）、乒乓球室、游戏室、娱乐休息室以及社区咖啡馆。位于邻近 Al Manzil 区的 Emaar 旗下 Veo 健身中心提供了高端的健身选择。

该社区最独特的生活方式资产是步行即可到达迪拜首屈一指的文化、零售和娱乐基础设施。Souk Al Bahar 的 100 多家商店和 22 家餐厅、迪拜购物中心 (Dubai Mall) 的 1,200 家商店和 200 家餐饮店、迪拜喷泉 (Dubai Fountain) 的每晚表演，以及哈利法塔 (Burj Khalifa) 的观景台，均可在几分钟内步行抵达——这是任何高层塔楼都无法复制的日常便利。

Kamoon 2 允许饲养宠物，这与 Emaar 社区管理公司 (ECM) 管理的组团范围政策一致。在遵守 ECM 指导方针的前提下，通常允许饲养小型犬和室内猫。

户型与付款计划

Kamoon 2 是一个已完全建成的社区。所有交易均通过二手转售和租赁市场进行。

转售价格（2024–2026 年）：

• 一居室（800–1,009 平方英尺）：约 2,700,000 迪拉姆起（2,245 迪拉姆/平方英尺）
• 一居室 + 书房（1,202–2,262 平方英尺）：约 3,300,000 迪拉姆起
• 三居室（1,950–1,967 平方英尺）：3,500,000 迪拉姆至 3,900,000 迪拉姆
• 四居室顶层公寓（约 3,200 平方英尺）：约 4,500,000 迪拉姆
• DLD（迪拜土地局）记录的每平方英尺平均价格（2026 年）：2,057 迪拉姆
• 历史价格区间：958 迪拉姆/平方英尺（2008 年）至 2,804 迪拉姆/平方英尺（峰值）
• 组团平均成交价（过去 12 个月）：每套 2,615,238 迪拉姆

年度租金（2025 年）：

• 一居室（标准）：每年 119,999 迪拉姆至 134,000 迪拉姆
• 一居室 + 书房：每年 170,000 迪拉姆
• 带私人花园的一居室：每年 170,000 迪拉姆
• 两居室：每年 210,000 迪拉姆
• 三居室：每年 325,000 迪拉姆

Old Town Island 住宅单位的服务费为每年每平方英尺 19.66 迪拉姆（DLD/RERA 批准费率），这意味着 800 平方英尺的一居室每年约为 15,728 迪拉姆，1,400 平方英尺的两居室约为 27,524 迪拉姆，3,190 平方英尺的顶层公寓约为 62,717 迪拉姆。

该社区实行永久产权，所有国籍人士均可拥有。

开发商简介

Emaar Properties（伊玛尔地产）是全球最受认可的房地产开发商之一。公司成立于1997年，是一家阿联酋公共股份制公司，并于2000年在迪拜金融市场上市。Emaar主要由迪拜主权财富基金——迪拜投资公司（Investment Corporation of Dubai）控股。在董事长穆罕默德·阿里·阿拉巴尔（Mohamed Ali Alabbar）的领导下，该公司已在全球交付了超过85,000套住宅单元。

Old Town（老城区）在Emaar的投资组合中占据特殊地位，它是哈利法塔（Burj Khalifa）落成前确立迪拜市中心（Downtown Dubai）住宅特色的社区。Yansoon区于2006年10月首次入住，Kamoon及随后的组团于2007年至2008年间陆续完工。整个Old Town的建筑合同总价值为7.04亿迪拉姆。2024年，Emaar实现了史上最强劲的财务表现，房地产销售额激增72%，达到700亿迪拉姆，营收达到355亿迪拉姆，并因此荣获“2024年度开发商”称号。

Emaar社区管理公司（ECM）负责Old Town的日常运营、维护和社区治理，确保所有六个子社区的服务标准保持一致。

投资潜力

Kamoon 2在迪拜的投资版图中占据着独特的利基市场：它位于迪拜最负盛名的区域内，是一个成熟的低层住宅项目，既拥有传统阿拉伯社区的建筑特色和步行宜居性，又可步行前往全球游客访问量最大的城市地标。

迪拜市中心（Downtown Dubai）的毛租金收益率约为4%至6.3%（Metropolitan Real Estate, 2025），其中Old Town的一居室单元通常可提供5.5%至6.8%的收益率。虽然这些收益率低于迪拜公寓7.2%的平均水平，但它们伴随着卓越的流动性、资本保值能力和增值动力。2025年第一季度，迪拜市中心二级市场的平均每平方英尺价格达到2,874迪拉姆，较2024年的2,689迪拉姆上涨了9.8%，延续了多年持续的增值轨迹。2024年，更广泛的迪拜市场录得7,610亿迪拉姆的土地局（DLD）交易额，共计226,000笔交易（价值同比增长35.8%）。

Kamoon 2的DLD交易记录显示，该项目已录得82笔销售，累计价值达2亿迪拉姆，这证明了支撑房产流动性的二级市场活跃度。2026年每平方英尺2,057迪拉姆的平均记录价格，相对于迪拜市中心2,874迪拉姆的平均价格显示出显著的增长空间，表明随着市场对Old Town稀缺性溢价的持续认可，价格存在趋同潜力。

该投资论点的核心最终在于其不可替代的供应。Old Town的1,549套公寓代表了在以高层塔楼为主的区域内永久固定的库存。在迪拜市中心核心区，已无法再建造新的低层住宅开发项目——因为土地资源已不存在。这种结构性稀缺，加上Emaar机构级的社区管理，以及社区步行即可到达哈利法塔、迪拜购物中心（Dubai Mall）和迪拜喷泉（Dubai Fountain）的地理优势，为房产价值创造了持久的底线，使Kamoon 2免受迪拜较新的高密度开发项目周期性供过于求风险的影响。