Park One

Park One：位于 JVT District 1 的瑞士品质精品低层住宅，由 Swiss Property 与 Quilvest Holdings 打造

项目概览与 TL;DR 快速结论

Park One 是一个位于 Jumeirah Village Triangle (JVT) District 1 的精品低层住宅项目，由 Swiss Property 与 Quilvest Holdings Ltd 联合开发。它于 2018 年第三季度 完成交付，整栋楼为 G+4 结构，总计仅 56 套单位，包括 14 套 studio、24 套 1-bedroom 和 18 套 2-bedroom apartments。面积范围大约为 534 到 1,608 sq ft，价格从约 AED 750,000 起，是 JVT 市场中一个相当成熟且具有差异化品质标签的 ready freehold asset。

Park One 的特殊之处不在于体量，而在于它是真正意义上的“boutique”项目。许多楼盘只因为规模小就被称为 boutique，但 Park One 的 boutique 特征来自更深层的产品控制：

• 瑞士开发背景带来的 construction detail 与 material specification 标准
• 具备 Green Building Certificate 的可持续认证
• rooftop swimming pool 与 rooftop BBQ terrace 这样的高质量顶层公共空间
• 在 JVT 这类以低密度社区著称的区域里，保持了更高精度的 finished product 形象

根据现有数据，Park One 的平均 gross rental yield 大约在 6.8% 左右。对比 JVT 中大量标准化供应，它通过 Green Building Certificate、Swiss-quality finishes、ground-floor grocery、private garden units 和屋顶设施，建立出较强的微观差异化。对于追求 ready asset、重视社区品质、希望在 Dubai 成熟中价位市场中获取相对稳定收益的买家来说，Park One 是一个非常有逻辑的选择。

核心数据一览：

• 项目名称： Park One
• 位置： Jumeirah Village Triangle (JVT) District 1, Dubai
• 开发商： Swiss Property / Quilvest Holdings Ltd
• 状态： Ready / Q3 2018 完成
• 建筑结构： G+4
• 总单位数： 56
• 户型： Studio、1-Bedroom、2-Bedroom Apartments
• 面积范围： 534 – 1,608 sq ft
• 起始价格： AED 750,000 起
• 产权： Freehold（向所有国籍开放）
• 核心亮点： Rooftop pool、rooftop BBQ、Green Building Certificate、Swiss-quality construction、JVT District 1 核心位置

以下内容将完整展开 JVT District 1 的区位、Park One 的建筑和可持续设计、户型配置、配套体系以及它在 JVT/JVC 同类市场中的投资价值。

项目介绍：真正意义上的精品住宅，而非只是“小楼盘”

在 Dubai 的住宅市场里，“boutique” 这个词常常被过度使用。很多项目只是规模较小，却没有真正的定制化思路或品质控制。Park One 则是少数能够较真实体现 boutique 理念的案例之一。它由 Swiss Property 与 Quilvest Holdings Ltd 共同开发，而 Quilvest 是一家以瑞士为基础、面向全球的私人财富管理和投资集团，这种背景在项目设计和施工标准上留下了明显痕迹。

Park One 的规模非常克制：仅 56 套单位、5 层高度。这种体量直接带来几个非常实际的结果：

• 居民之间更容易形成真实社区感
• building maintenance 更灵活、响应更快
• rooftop pool、BBQ terrace 等公共设施不会被大规模住户挤占
• resale 和 rental inventory 长期保持较薄状态

自 2018 年完工以来，Park One 已经经历了足够长的运营周期，证明其产品逻辑不仅存在于宣传层面，而是能够在实际市场中成立：

• occupancy 能够维持在较高水平
• 租金表现具有竞争力
• Green Building Certificate 带来可验证的能耗与水耗优势
• 二级市场价格自交付以来已有明显升值

在同一价格带中，Park One 更像是一项“被认真雕琢过”的成熟资产，而不是依赖短期营销刺激成交的标准供给。

位置与连接性：JVT District 1 的核心通勤优势

Jumeirah Village Triangle (JVT) 是 Nakheel 开发的 master-planned residential community，位于 Al Khail Road (E44) 和 Hessa Street 之间，在 Dubai 中部偏南的区域中占据非常有利的位置。JVT 一直受到长期租户和 end-users 欢迎，因为它在社区安静感、交通连接和价格带之间取得了较好平衡。

主要距离与车程参考

• Dubai Marina： 约 12 分钟（约 9 km）
• JBR / The Walk： 约 14 分钟（约 11 km）
• Mall of the Emirates： 约 12 分钟（约 9 km）
• JLT / DMCC Metro Station： 约 14 分钟（约 11 km）
• Dubai Internet City / Media City： 约 14 分钟（约 11 km）
• Downtown Dubai / Burj Khalifa： 约 22 分钟（约 20 km）
• Dubai International Airport (DXB)： 约 28 分钟（约 25 km）
• Al Maktoum International Airport： 约 20 分钟（约 17 km）
• Expo City Dubai： 约 18 分钟（约 15 km）
• Abu Dhabi (ADNEC)： 约 80 分钟（约 120 km）

道路接入优势

Park One 所在的 District 1，处于 JVT 的北入口区域。对日常通勤而言，这一点意义非常大，因为它使住户能更快接近主路。

• Al Khail Road (E44)：从 District 1 出发约 2 分钟可接入，能够双向连接 Sheikh Zayed Road、Dubai Marina interchange 和 Expo City。
• Hessa Street：提供东西向连接，可前往 Al Barsha 和 Umm Suqeim。

JVT 相较 JVC 的经典优势之一，就是道路接入通常更直接，而不是更深埋在内部 suburban network。尤其是 District 1 与 District 2，由于距离 arterial roads 更近，日常通勤通常比南部区块少 5–8 分钟，这是长期住户非常能感知到的差别。

公共交通

虽然 JVT 并不像 metro-front 社区那样依赖轨道交通，但最近的主要地铁节点 DMCC Metro Station（Red Line）约 14 分钟车程，同时 RTA J01 bus route 也服务于 JVT，为不驾车住户提供连接轨交网络的替代选择。

建筑与可持续设计：Swiss Property 最容易被感知的地方

Park One 的 G+4 建筑结构采用 layered、setback 式立面处理，这不仅增加了视觉层次，也有助于减少低层住宅直接承受的太阳热负荷。建筑体量控制得比较克制，因此 rooftop 可以真正被用作高质量 amenity space，而不是被机械设备和狭窄边角占满。

Green Building Certificate 的实际意义

Park One 持有 Green Building Certificate，这在 Dubai 的中价位 ready apartment 市场中并不常见。这个证书并不是装饰性标签，而是正式第三方认证，证明项目在能源效率和节水方面达到明确标准。

已披露的具体系统包括：

• energy recovery ventilation systems：通过回收排风中的热能，降低 HVAC 能耗
• low-energy LED lighting：公共区域采用低能耗照明并带 occupancy sensors
• Building Management System (BMS)：用于机电系统的集中监测与优化
• water-efficient fittings：用于所有浴室和厨房
• high-performance double-glazed windows：减少太阳辐射热增量

对住户而言，这些措施最终会体现在 较低 DEWA bills 和更稳定舒适的室内环境上；对投资者而言，它还额外提供一个越来越重要的 differentiator：对 ESG-aware tenants 与 corporate relocatees 的吸引力。

在一个可持续认证通常更常出现在高端豪宅或大型甲级办公楼中的市场里，Park One 这种中价位住宅具备认证，本身就是很强的竞争优势。

建筑基本规格

• 开发商： Swiss Property / Quilvest Holdings Ltd
• 结构： Ground + 4 floors
• 总单位数： 56
• 完工时间： 2018 年 Q3
• 产权： Freehold（全部国籍可买）
• Green Building Certificate： 有

这些基本参数共同说明，Park One 不是追求规模效应的产品，而是用较小体量实现品质控制和长期资产稳定性。

户型规格：少量、清晰、功能性很强的产品带

Park One 的 56 套单位分布在三个核心配置上：studio、1-bedroom 和 2-bedroom。

Studio（14 套）

• 面积： 约 534 sq ft
• 特点： open-plan living and kitchen、full bathroom、built-in storage、部分单位带 balcony
• 市场价格： 约 AED 550,000 – 700,000
• 年租： 约 AED 38,000 – 52,000

1-Bedroom（24 套）

• 面积： 约 918 – 1,200 sq ft
• 特点： 独立卧室与起居区、fitted kitchen、built-in wardrobes、balcony、covered parking
• 市场价格： 约 AED 750,000 – 900,000
• 年租： 约 AED 58,000 – 78,000

2-Bedroom（18 套）

• 面积： 约 1,200 – 1,608 sq ft
• 特点： master bedroom with en-suite、第二卧室、living/dining room、fully fitted kitchen、部分单位带 study room、maid's room provisions、ground-floor units 带 private garden
• 市场价格： 约 AED 1,100,000 – 1,350,000
• 年租： 约 AED 90,000 – 115,000

室内规格亮点

Park One 的内装持续体现 Swiss-quality 标准，相较许多同价位 JVT 楼盘，它的 finished product 更精确、也更耐用：

• 高质量 hardwood 或 porcelain flooring
• fully fitted kitchens，含 quality cabinetry、stone countertops 与 integrated appliances
• built-in wardrobes
• 较大户型配备 premium bathroom fixtures，并可能包含 separate shower 与 bath
• 部分户型设有 prayer room provision
• central A/C，每套独立控制

特别值得注意的功能

• Ground-floor private gardens：在 JVT apartment buildings 中相当少见
• 部分 2BR 带 study room 和 maid's room，增加产品灵活性
• 提供 valet parking 作为 building service

这些元素使 Park One 的户型不只是“够住”，而是更适合长期自住和中高质量租户群体。

配套体系：56 套小楼盘却拥有很强的公共体验

Park One 的 amenities 对于一个只有 56 套单位的 building 来说，表现相当出色。开发商显然希望通过高质量公共空间，而不是大规模堆砌设施，来强化项目的精品感。

屋顶设施

• 大尺寸 temperature-controlled swimming pool，可用于真正游泳而不只是浅水休闲
• rooftop BBQ terrace，配有 outdoor dining furniture 和遮阳设施
• 面向 JLT skyline 和 park greenery 的 panoramic views

这套 rooftop 组合对于 JVT 来说尤其有吸引力，因为它为住户创造了一个在家门口就能使用的真正社交空间，而不仅仅是功能性泳池。

楼内设施

• fully equipped gymnasium
• dedicated indoor children's playroom
• ground-floor grocery store
• 24-hour security 与 CCTV
• basement parking，并配有额外户外访客车位
• on-site maintenance staff

其中 ground-floor grocery store 尤其容易被低估。对没有车、或希望尽可能减少日常琐事的住户来说，楼内即有便利店意味着生活摩擦显著下降。这一点对长期住户和小家庭非常有价值。

投资分析：JVT 中的成熟、可验证收益型资产

市场表现

• 平均 gross rental yield： 约 6.8%
• JVT District 1 occupancy rate： 长期高于 90%
• 自 2018 年至 2025 年二级市场涨幅： 约 25%–40%（尤其在 1BR 和 2BR 上）

这些数字说明 Park One 并不是一个“故事型资产”，而是一个已经用几年市场表现证明自身逻辑的 mature building。

JVT 与 JVC 投资对比

历史上，JVT 的 yield 往往比 JVC 略高，通常高出 0.3%–0.8%。原因主要在于：

• 道路接入更直接
• 平均房价在相同品质下略低
• 社区低层、安静、家庭化特征更稳定

这种差异自 2018 年以来一直相对稳定。对投资者而言，这意味着 Park One 所处的 JVT 环境本身就有利于收益表现。

购买与付款

• Freehold title 向所有国籍开放
• Ready secondary market transfer，无需等待施工
• DLD transfer fee 4% + admin：购买时适用
• Mortgage eligible：现房一般可获得较高 LTV（外籍买家最高可达约 80%）

Golden Visa 角度

以当前价格，单套 2BR 在 AED 1.1M–1.35M 区间，单独并不满足 AED 2M 的 Golden Visa 门槛。但如果采用双套 1BR 或 2BR + studio 的组合投资，则有可能在合计估值接近 2M 时达成资格条件。

资本增值驱动因素

1. JVT 的成熟度已完全建立：学校、医疗、零售均已运行，无需等待基础设施兑现
2. 靠近 Al Maktoum Airport：Dubai 南向就业和人口增长带动持续租赁需求
3. Green Building Certificate：对 ESG-aware corporate tenants 和机构型房东越来越有吸引力
4. 供应约束：JVT zoning 对高层开发有限制，保护低层社区感，也限制过量新供给
5. Park One 的微观稀缺性：56 套总量让 resale 和 rental inventory 长期保持稀缺，支持较强的 pricing discipline

为什么 Park One 特别突出

JVT 自 2020 年后有不少新增供应，但很多都是更大、更快交付、配置更标准化的楼。Park One 与这些项目相比，拥有几个很难被复制的优势：

• Green Building Certificate
• Swiss-quality construction standards
• ground-floor grocery
• private garden units
• rooftop pool + BBQ 这一非常完整的顶层社交组合

正因如此，Park One 在实际租赁中常常能够相对同类 JVT 公寓获得 8%–15% 左右的租金溢价。

56 套小规模本身就是优势

楼盘小并不意味着弱，反而意味着：

• maintenance 更个性化、更迅速
• rooftop BBQ 更容易形成社区活动和邻里关系
• pool 不会像大型社区那样有公共设施拥挤感

对 expatriate professionals 和小家庭来说，这种“有社区感但又不嘈杂”的氛围是非常有吸引力的，也正是他们愿意长期续租的重要原因之一。

总结

Park One 在 JVT 住宅生态中拥有一个相当清晰、且防守性很强的位置。它不是靠规模取胜，而是靠 Swiss-quality construction、Green Building Certificate、稀缺的 56 套总量、屋顶泳池与 BBQ、ground-floor grocery、以及 JVT District 1 更优的道路接入 建立长期竞争力。

对于预算约 AED 750,000–1,350,000 的买家来说，如果目标是一项已完工、可自由产权持有、品质有明确差异化、流动性较好并具备文档化收益表现的 Dubai 住宅资产，那么 Park One 是 JVT 中最有说服力的 established options 之一。它提供的不是最喧闹的城市生活，而是一种更安静、更精致、但依然与 Dubai 核心走廊保持良好连接的成熟居住方案。