Regent Court公寓

Regent Court — JVC 现房大楼，以中端市场价格坐拥罕见的帆船酒店 (Burj Al Arab) 与迪拜码头 (Dubai Marina) 景观

简要概览

| 要素 | 详情 | |--------|--------| | 开发商 | Korek Developers | | 地点 | 迪拜，朱美拉村三角区 (JVC) | | 状态 | 现房 — 2018年第四季度完工 | | 户型 | 开间、一居室、二居室、三居室、四居室别墅 + 零售商铺 | | 价格区间 | 141万迪拉姆 – 418万迪拉姆 | | 核心景观 | 帆船酒店 (Burj Al Arab)、迪拜码头 (Dubai Marina) | | 配套设施 | 游泳池、健身房、儿童游乐区、24/7安保、停车场 | | 投资论点 | JVC 现房大楼，享有帆船酒店与码头景观 — 此价格区间内罕见的景观资源 |

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景观优势：从 JVC 远眺帆船酒店与迪拜码头

Regent Court 与 JVC 大多数已完工住宅项目的核心区别在于其确定的景观资源：帆船酒店 (Burj Al Arab) 和迪拜码头 (Dubai Marina) — 这是迪拜全球知名且视觉上最具辨识度的两个地标 — 在大楼的特定楼层和朝向均可观赏。

JVC 如何实现这些景观 JVC 的西侧边界朝向阿拉伯湾沿岸地带 — 面向 Al Barsha、Umm Suqeim 以及最终的海岸线。JVC 西侧边缘的最高建筑，在高楼层可以越过 Barsha South 和 Al Quoz 的低层建筑群，获得通往海岸的清晰视野。在这些高层，帆船酒店那标志性的轮廓 — 位于朱美拉人工半岛上的帆船形建筑 — 在晴朗的日子里清晰可见，迪拜码头的塔楼群亦是如此。

帆船酒店景观的意义 帆船酒店是世界上被拍摄次数最多且全球公认的建筑之一 — 继哈利法塔 (Burj Khalifa) 和埃菲尔铁塔之后，它可能是世界上辨识度最高的建筑。能够看到帆船酒店的住宅公寓属于一个特定的类别，这是大多数 JVC 建筑无法企及的 — 这种景观在潜在租户和买家中产生的情感共鸣，远超其实际的观赏距离。

在租赁营销方面，提及“帆船酒店景观”的房源会吸引来自国际受众的咨询，他们熟知这一地标 — 来自印度、巴基斯坦、英国和俄罗斯的家庭，他们将帆船酒店与迪拜的理想生活联系在一起，会基于这一景观定位咨询 Regent Court 的房产，从而将有效的营销受众扩展到 JVC 典型的租户群体之外。

迪拜码头景观 码头区拥有 30 多座塔楼 — 包括公主塔 (Princess Tower，世界最高住宅楼之一)、精英公寓 (Elite Residence) 和地标酒店 (Address Marina) 等 — 创造了迪拜城市视觉层级中仅次于市中心 (Downtown) 的天际线。从 Regent Court 面向码头的高楼层望去，这一建筑群呈现为密集且灯火辉煌的天际线，代表了迪拜最具辨识度的住宅建筑群。

Regent Court：建筑概况

Korek Developers 于 2018 年第四季度交付了 Regent Court——这是一个位于朱美拉村圆环（JVC）中高端市场的精品开发项目，凭借其景观视野和四居室别墅的产品组合，其品质高于一般的住宅平均水平。

四居室别墅部分 与 JVC 其他包含别墅配置的建筑一样，Regent Court 的四居室别墅产品满足了 JVC 公寓库存无法覆盖的家庭需求。四居室别墅的价格在 300 万至 418 万迪拉姆之间，高于 JVC 的标准公寓价格范围——这反映了别墅式生活（拥有私人户外空间、多层结构、减少公共墙壁相邻）相较于公寓配置所具备的溢价能力。

从四居室别墅楼层可以欣赏到帆船酒店（Burj Al Arab）和码头（Marina）的景观，这创造了一种优质的配置——在 JVC 的社区环境中，拥有地标性海岸景观的四居室别墅空间——这在迪拜 500 万迪拉姆以下的中高端市场中确实非常罕见。

零售空间 底层的零售空间为该开发项目创造了内置的社区便利设施和商业收入来源。

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单元配置

单间公寓（起价 141 万迪拉姆） Regent Court 的 JVC 单间公寓 141 万迪拉姆的起价高于 JVC 通常 60 万至 90 万迪拉姆的单间公寓范围——这反映了其优质的单间公寓规格、拥有确认的帆船酒店或码头景观的朝向，或者是 2022 年后 JVC 的升值，使得一些精品建筑的单间公寓定价显著高于 2018 年的开盘价。

JVC 景观单间公寓的年租金为：55,000 至 75,000 迪拉姆。以 141 万迪拉姆计算，毛收益率为 3.9%–5.3%——相对于标准 JVC 单间公寓有所压缩，反映了景观定位带来的溢价。

一居室和二居室公寓 核心住宅层，价格在 150 万至 250 万迪拉姆之间（估算范围）。拥有景观的一居室和二居室单元比 JVC 同类无景观单元的租金溢价高出 10%–20%。

三居室公寓 家庭配置。带有景观溢价的 JVC 三居室年租金为：130,000 至 170,000 迪拉姆。

四居室别墅（300 万–418 万迪拉姆） 优质产品——在 JVC 社区基础设施中，提供带有帆船酒店和码头景观组合的别墅式空间。对于那些既想要地标性海岸景观，又不想支付实际沿海社区（如 JBR、朱美拉棕榈岛、Emaar Beachfront）超过 600 万迪拉姆溢价的家庭来说，Regent Court 的四居室别墅在距离海岸 20 分钟车程的内陆位置提供了一个极具意义的替代选择。

JVC 带有地标景观的四居室别墅年租金为：200,000 至 280,000 迪拉姆。以 350 万至 418 万迪拉姆计算，毛收益率为 4.8%–8.0%。

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配套设施

游泳池 供居民休闲的社区室外游泳池。JVC 的内陆位置使得建筑内的游泳池成为居民夏季休闲的主要基础设施。

健身房 服务于 JVC 专业租户群体的标准健身设施。

儿童游乐区 为 Regent Court 三居室和四居室单元所吸引的别墅人口提供的家庭基础设施。

24/7 安保 符合 Regent Court 定价水平的持续性建筑监控。

位置：JVC 西部优质区域

Regent Court 位于 JVC 内——具体位于西侧，可欣赏帆船酒店（Burj Al Arab）和迪拜码头（Marina）的景观——这使其处于该社区面向海岸方向的最佳位置：

| 目的地 | 车程 | |-------------|-----------| | 迪拜码头 (Dubai Marina) | 15–20 分钟 | | 朱美拉海滩 (Jumeirah Beach，风筝海滩，公共) | 15 分钟 | | 朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) | 15–20 分钟 | | 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates) | 10 分钟 | | 迪拜市中心 (Downtown Dubai) | 22–25 分钟 | | 迪拜国际金融中心 (DIFC) | 20–25 分钟 | | 迪拜互联网城 / 媒体城 (Dubai Internet City / Media City) | 12–15 分钟 | | 迪拜国际机场 (Dubai International Airport) | 25–30 分钟 |

靠近阿联酋购物中心（10 分钟车程）是 JVC 一贯的优势——作为迪拜三大购物中心之一，这里拥有迪拜滑雪场 (Ski Dubai)、Harvey Nichols 百货、VOX 电影院以及 600 多家商店，均在 10 分钟车程内。

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投资分析

已完工资产收益率 Regent Court 于 2018 年第四季度完工——该建筑拥有 6 年以上的运营历史和成熟的租赁市场。二级市场买家在购买时可获得经过验证的业绩数据，且零施工风险。

景观溢价与标准 JVC 收益率对比 Regent Court 的景观房源租金比 JVC 同类标准房源高出 10%–20%。这种溢价部分抵消了景观房源较高的购置成本，在保持具有竞争力的总收益率的同时，提供了卓越的租户体验，从而支持了租户的留存率。

JVC 升值背景 自 2018 年（Regent Court 交房年份）以来，JVC 的升值轨迹显著：2018 年完工时价格为 40 万至 60 万迪拉姆的单间公寓，目前交易价格已达 80 万至 120 万迪拉姆以上。Regent Court 2018 年第四季度的交房时间意味着早期买家已经抓住了这一升值周期的绝大部分红利。当前价格下的二级市场买家是在升值后的价值基础上进行收购——这是以收益为导向的投资的合理基础，而非资本增值投机。

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JVC 同类景观建筑

| 建筑 | 景观 | 一居室价格 | 是否完工？ | |----------|-------|-----------|-----------| | Regent Court | 帆船酒店、迪拜码头 | 150 万–200 万迪拉姆 | 是 (2018) | | JVC 标准一居室 | 社区景观 | 90 万–140 万迪拉姆 | 不等 | | Binghatti Apex | 社区景观 | 88 万–158 万迪拉姆 | 是 | | Binghatti Heights | 社区景观 | 200 万迪拉姆以上 | 是 (2024) |

Regent Court 的景观溢价使其价格高于大多数 JVC 同类建筑，但低于 Binghatti Heights 的溢价水平——处于 JVC 标准定价与精品豪华定价之间的中间地带。

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最终评估

由 Korek Developers 开发的 Regent Court 是一栋于 2018 年第四季度完工的 JVC 大楼，拥有帆船酒店和迪拜码头景观的罕见组合——这些地标景观通常带来的溢价远高于 JVC 的一般价格水平。其 300 万至 418 万迪拉姆的四居室别墅产品，为该社区提供了一种稀缺的、具备海岸地标景观的家庭型房源。对于寻求已完工二级市场中具备景观溢价的 JVC 资产的投资者，以及希望在 JVC 便利的社区基础设施中享受地标景观生活，且价格仍显著低于拥有相同景观的实际沿海地址的家庭而言，Regent Court 提供了 JVC 的收益配置，并以其视觉和生活方式的独特性，使其与社区中大多数景观平平的公寓明显区分开来。