美颂六号公馆

Maison VI Residences — 迪拜朱美拉村三角区 (JVC)

简要概述

Maison VI Residences（也称为 Maison 6 Residences）是一栋位于朱美拉村三角区 (JVC) 11 区的已完工 18 层住宅大楼，由 Khyber Investments 委托开发，并由备受推崇的 John R Harris and Partners 公司设计。该建筑于 2022 年完工，提供单间公寓至 2 居室公寓以及 4 居室别墅户型，起售价为 1,412,408 迪拉姆，采用 50/50 付款结构。Maison VI 以其温暖的现代主义建筑风格、宠物友好政策、公共露台休息室以及在迪拜最活跃的中端市场社区之一中强劲的租金收益基础而闻名，是一项稳定且具有创收能力的永久产权资产。

关键数据一览： | 指标 | 详情 | |---|---| | 开发商 | 私人业主 / Khyber Investments | | 建筑师 | John R Harris and Partners | | 地点 | 迪拜朱美拉村三角区 (JVC) 11 区 | | 状态 | 现房 / 已完工 (2022) | | 建筑高度 | 18 层（地面层 + 3 层裙楼 + 15 层住宅楼层） | | 生活方式 | 标准 | | 产权类型 | 永久产权 | | 户型 | 单间公寓、1 居室、2 居室公寓 + 4 居室别墅配置 | | 面积范围 | 单间公寓 (400–500 平方英尺) 至 2 居室 (1,000–1,300 平方英尺) | | 价格范围 | 1,412,408 迪拉姆 – 4,178,948 迪拉姆 | | 付款计划 | 预订时支付 50% / 交房时支付 50% | | 景观 | 社区景观（JVC 公园和街道） | | 特色功能 | 宠物友好 + 公共露台休息室 |

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地点 — JVC 11 区

朱美拉村三角区 (JVC) 是迪拜最受欢迎且需求持续高涨的住宅社区之一，这是一个经过总体规划的开发项目，拥有 33 个景观公园、乡村特色以及卓越的道路交通。11 区位于 JVC 的北部象限，靠近社区的中央商业主干道、Gadaf 公园和 Eirasha 公园——这是 JVC 最常使用的两个社区绿地。

距离主要地标的距离：

• 迪拜码头 (Dubai Marina) / 朱美拉海滩住宅区 (JBR)：12 公里（约 13 分钟）
• 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)：8 公里（约 10 分钟）
• 朱美拉湖塔区 (JLT)：10 公里（约 12 分钟）
• 迪拜市中心 / 哈利法塔：20 公里（约 20 分钟）
• 迪拜国际机场：25 公里（约 23 分钟）
• JVC 环形购物中心 (Circle Mall JVC)：3 公里（约 5 分钟）
• Gadaf 公园：500 米（步行距离）
• Eirasha 公园：800 米（步行距离）
• Al Khail 路 (E44)：1.5 公里
• 谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路 (E311)：2 公里

11 区在 JVC 内的位置提供了通往社区 Al Khail 路和 E311 出口点的便捷通道，最大限度地减少了居民通勤前往迪拜码头、媒体城、商业湾或迪拜国际金融中心 (DIFC) 时的交通拥堵。

项目概览与设计理念

Maison VI Residences 在建筑设计上与 JVC（朱美拉村三角区）典型的住宅塔楼截然不同，它与 John R Harris and Partners 合作——这是一家拥有国际化业务组合、备受推崇的建筑事务所。该事务所的参与带来了一定程度的建筑考量——空间宽敞度、立面表现力以及室内规划质量——使 Maison VI 超越了 JVC 高密度住宅市场中常见的标准开发商产品。

“Maison”（法语意为“家/住宅”）的命名标志着对家庭感和温馨感的追求，而非企业化的效率——这是一栋在建筑设计上旨在让人感觉像“家”而非仅仅是投资工具的建筑。这一理念通过以下方式体现：

• 温暖的材料色调： 建筑外立面采用了比 JVC 街区中常见的白色和灰色塔楼更为温暖的材料和色调。
• 公共露台休息区： 为居民提供专属的公共户外露台空间——以标准塔楼建筑通常不具备的方式促进社交互动和社区建设。
• 宠物友好政策： 明确承诺欢迎宠物——这在 JVC 是相对罕见的机构立场——显著扩大了租户群体。

建筑配置：

• 18 层：地面层 + 3 层裙楼 + 15 层住宅楼层
• 单间公寓至 2 居室公寓
• 4 居室别墅配置（在 JVC 公寓楼中独树一帜）
• 3 层地下停车场
• 地面层零售店
• 裙楼设有公共露台休息区
• 裙楼设有游泳池和健身房
• 儿童游乐区

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户型组合与规格

| 户型 | 面积范围 | 价格范围 | |---|---|---| | 单间公寓 (Studio) | 400 – 500 平方英尺 | 1,412,408 迪拉姆 | | 1 居室 | 700 – 900 平方英尺 | 1,900,000 迪拉姆起 | | 2 居室 | 1,000 – 1,300 平方英尺 | 2,800,000 迪拉姆起 | | 4 居室别墅 | 多层结构 | 4,178,948 迪拉姆 |

室内规格：

• 宽敞、实用的平面布局，配备开放式客厅和餐厅区域
• 所有卧室配置均配有嵌入式衣柜
• 配备齐全的厨房，布局实用
• 高品质卫浴设施，装修优雅
• 落地玻璃窗——最大程度采光
• 所有住宅配置均设有私人阳台——可欣赏社区和公园景观
• 中央空调
• 全屋高品质装修——由 John R Harris and Partners 提供设计指导

市场租赁表现（2022–2025 年数据）：

• 1 居室公寓：每年 75,000 – 80,000 迪拉姆（长期租赁）
• 2 居室公寓：每年 105,000 – 125,000 迪拉姆（长期租赁）

这些租金水平证实了相对于 140 万至 280 万迪拉姆的购买价格，该项目具有强劲的收益表现。

便利设施与配套

楼宇级别：

• 带日光浴平台的游泳池
• 配备现代化健身器材的健身房
• 儿童游乐区 — 专属安全区域
• 公共露台休息区 — 供住户互动的户外社交空间（独特功能）
• 宠物友好型建筑 — 明确欢迎猫狗入住（在 JVC 塔楼中较为罕见）
• 底层零售店
• 24 小时安保及闭路电视监控
• 3 层地下室内停车场
• 高速电梯系统

宠物友好型优势： 迪拜的外籍人士住宅市场拥有越来越多的宠物饲养租户群体 — 对于这些专业人士和年轻家庭而言，宠物安置是选择公寓的首要标准。明确采取宠物友好政策的建筑能够触达以下租户群体：

• 更倾向于签署长期租约（携带宠物搬家在后勤上较为困难）
• 在租金谈判中较少采取激进策略
• 更倾向于每年续签租约
• 愿意支付比同类非宠物友好型建筑高出 5–10% 的溢价

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开发商简介

Maison VI Residences 由 Khyber Investments 委托开发 — 这是一家私人房地产投资实体，聘请了 John R Harris and Partners 担任建筑设计。这种委托关系（投资者与建筑师的合作，而非大型开发商模式）通常会带来比标准大型开发商产品更高的规格和更深思熟虑的设计，因为客户的重点在于创造持久价值，而非最大化单户利润。

John R Harris and Partners 是一家拥有全球业务组合并在阿联酋深耕数十年的英国建筑事务所。他们的参与保证了建筑的完整性、空间智慧以及基于宜居性的设计方法 — 这些品质直接转化为租户满意度、租约续签率以及随时间推移的转售价值。

投资分析

为何 Maison VI 是 JVC 区域内稳定的高收益资产：

• 建筑差异化： John R Harris and Partners 的设计资质打造出的产品在 JVC 同质化的公寓市场中脱颖而出，相比标准开发商产品具有更高的租金溢价。
• 宠物友好溢价： 触达宠物主租户群体（在迪拜增长迅速）可实现更快的租户安置、更长的租期以及更稳定的收入。
• 公共露台： 公共露台空间的社交化设计推动了社区凝聚力，随着居民建立起社区纽带并增加对建筑的归属感，从而降低了租户流失率。
• 成熟的租金水平： 根据 2022 年至 2025 年的市场经验，一居室（1BR）年租金已确认在 75,000 至 80,000 迪拉姆之间，收益潜力无需推测。
• 毗邻 11 区公园： 步行即可到达 Gadaf 公园和 Eirasha 公园，这种生活方式优势持续支撑着租户需求，尤其是对于家庭和宠物主而言。
• 3 层停车场： 充足的停车位减少了 JVC 租户常见的困扰，提高了租户满意度和续租可能性。
• 稀缺的四居室（4BR）别墅： 在 JVC 高层建筑中配置别墅户型极为罕见，这种形式吸引了那些需要别墅级空间却无法负担别墅社区价格的家庭，从而在高端户型领域创造了强劲需求。

预期租金收益率： | 户型 | 年租金 | 价格 | 毛收益率 | |---|---|---|---| | 一居室 | 77,500 迪拉姆（平均） | 190 万迪拉姆 | ~4% | | 二居室 | 115,000 迪拉姆（平均） | 280 万迪拉姆 | ~4.1% |

注：在 140 万至 280 万迪拉姆的价格区间内，随着资本价值的上涨，JVC 的收益率已较历史高点有所压缩。然而，考虑到所提供的资产质量和社区环境，这些收益率依然具有竞争力。

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JVC 社区生态系统

JVC 提供了迪拜最完善的郊区社区生态系统之一：

• 整个总体规划中设有 33 个公园
• Circle Mall JVC — 拥有 150 多家商店、电影院、餐饮和健身设施
• Spinneys 超市、家乐福便利店（Carrefour Express）及各类特色杂货店
• 学校：JSS 国际学校、诺德安达国际学校（Nord Anglia）及多家幼儿园
• 医疗：遍布社区的诊所和药店
• 餐饮：JVC 内拥有 100 多种餐饮选择

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总结

Maison VI Residences 由 Khyber Investments 开发，位于 JVC 11 区，是一栋由 John R Harris and Partners 设计的 18 层住宅大楼。该项目具有温暖的现代主义特色、宠物友好政策、公共露台休息区，以及从单间公寓到四居室别墅的实用户型组合。项目于 2022 年竣工，起售价为 1,412,408 迪拉姆，一居室年租金已确认在 75,000 至 80,000 迪拉姆之间。Maison VI 是迪拜最具收益潜力的中端市场中，一项稳定、建筑风格独特且具备永久产权的创收资产。对于寻求优质 JVC 产品、看重成熟租金表现，并希望通过宠物友好政策和公共社交设计获得租户留存优势的投资者而言，Maison VI Residences 是一项可靠的长期住宅投资。