Upper House West

Ellington Properties 旗下的 Upper House West —— 朱美拉湖塔（JLT）的滨湖奢居

概要速览

• 开发商： Ellington Properties（与 DMCC 合作开发）
• 地理位置： 朱美拉湖塔（JLT），迪拜
• 项目状态： 楼花（Off-Plan）
• 楼栋规格： 31 层（与 Upper House East 构成双塔）
• 总单位数： 381 套
• 物业类型： 单间公寓、一房、两房、三房公寓
• 起售价： AED 120 万
• 交付时间： 2026 年第一季度（2026 年 3 月）
• 付款计划： 10% 首付 / 60% 建造期付款 / 30% 交付时付清
• 产权性质： 永久产权（Freehold）
• 核心亮点： Ellington 旗下 JLT 标志性双塔项目的西座塔楼，可直眺泻湖与朱美拉群岛景观，享有完整的 Upper House 配套方案——37 米标准泳池、板式网球场、攀岩墙、播客录音室、空中水疗中心——并由 DMCC 合作背书，入场价为 AED 120 万

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1. 引言：西向滨湖的独特视角

Upper House West 是 Ellington Properties 旗下标志性 Upper House 项目（位于朱美拉湖塔）的西座伴生塔楼——这是一个里程碑式的项目，代表着开发商向迪拜最具战略地位的社区之一展开其最具雄心的扩张。本项目由迪拜多种商品中心（DMCC）合作开发——DMCC 是负责监管 JLT 整体开发的主管机构，其辖区内汇聚了超过 22,000 家公司——Upper House West 不仅承袭了 Ellington 备受赞誉的设计血统，更获得了迪拜最具实力的自贸区管理机构之一的鼎力支持。

Upper House West 自 JLT 泻湖畔拔地而起共 31 层，其朝西的住户可尽揽人工湖、朱美拉群岛整体社区以及迪拜西部片区日落天际线的壮丽景色。这一朝向使本塔楼与其东座姐妹楼形成了实质性的差异——Upper House East 朝向迪拜码头天际线，而 Upper House West 则框取了 JLT 湖泊的宁静广阔、群岛的自然绿意以及西向天空。

项目共 381 套单位，涵盖单间、一房、两房及三房多种格局，并可全面使用两座塔楼之间共享的卓越配套方案——这是 Ellington 有史以来所交付的最全面的配套——Upper House West 在迪拜交通最为便利、商业活动最为活跃的社区之一，提供了一种完整且以设计为驱动的高层生活体验。

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2. 地理位置与交通连通性：JLT 的滨湖优越地段

朱美拉湖塔围绕三个人工湖而建，一条线型中央公园贯穿其中作为脊梁——这种空间布局赋予了该社区一种在迪拜极为罕见的独特品质：将可步行的绿色空间融入高密度的城市环境之中。社区内汇集了 80 多座住宅和商业塔楼，分布于 26 个簇群，全部围绕并矗立于湖滨步道之上。

主要距离（驾车）：

• 迪拜码头（Dubai Marina）：5 分钟
• JBR / JBR 海滩：8 分钟
• 阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）：10 分钟
• 朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）：12 分钟
• 迪拜媒体城与互联网城：10 分钟
• 迪拜市中心 / 迪拜购物中心：经谢赫扎耶德路（E11）约 20 分钟
• DIFC（迪拜国际金融中心）与迪拜世贸中心：18 分钟
• 迪拜国际机场（DXB）：30 分钟
• 阿布扎比：经 E11 公路约 90 分钟

地铁通达： 迪拜地铁红线上的 DMCC 地铁站距离 Upper House 项目仅步行之遥。该站直达迪拜码头（向南一站），随后沿红线一路北行，途经商务港（金融中心站）、迪拜市中心（哈利法塔/迪拜购物中心站）以及联合广场换乘站。对于不驾车的住户而言，DMCC 地铁站提供了实用且无堵车的出行方式，可便捷通达迪拜几乎每一个主要的就业与休闲目的地。

谢赫扎耶德路（E11）： Upper House West 在 JLT 的选址可直达谢赫扎耶德路——迪拜主要的沿海高速公路——使住户向北可穿越商务港、德伊勒（Deira）和沙迦，向南可通往阿布扎比。这是阿联酋最重要的交通主干道，从自己的住宅楼宇即可直达，无疑是实质性的生活品质优势。

JLT 社区生活方式： JLT 各簇群塔楼的底层形成了由餐厅、咖啡馆、健身房、超市、药房、美发沙龙和零售店铺组成的生态系统——均可步行抵达。沿湖岸延伸的 JLT 步道为居民提供了全年皆宜的步行与骑行环线。这种可步行的都市村落氛围是 JLT 最受赞誉的特色之一，也是该社区持续保持高入住率和强劲租房需求的直接驱动力。

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3. 建筑设计：西座的独特视角

Ellington 为 Upper House West 制定的建筑方案在品质和美学追求上与东座塔楼一脉相承，主要区别在于朝向和景观轴线。两座塔楼均从共享的平台配套层拔地而起共 31 层，构成一个统一的建筑群，从 JLT 湖滨望去宛如一个整体的建筑宣言。

西座塔楼的立面采用了与其伴生塔楼相同的落地玻璃幕墙和精致的现代处理手法，玻璃幕墙的朝向专门为捕捉西向日落和湖面倒影而设计。Upper House West 高楼层的住户将体验到真正独特的傍晚氛围光质——西向采光在黄金时刻为公寓室内注入了截然不同的光影体验，这是朝向城市一侧的东座塔楼所无法提供的视觉享受。

楼宇资质：

• DMCC 认可的开发项目，位于 JLT 整体社区之内
• 机构级设计监管，确保长期的品质一致性
• 底层零售和商业活力激发，符合 JLT 整体规划要求
• 与 Upper House 东西两座塔楼共享的配套平台实现完整的结构整合

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4. 公寓：四种户型，统一标准

户型与面积：

• 单间公寓： 紧凑高效的居住单位——起价 AED 120 万
• 一房公寓： 卧室与起居区分离的格局，享有西向湖景或天空景观
• 两房公寓： 完整的两房住宅，起居区更为宽敞，高端格局配备多个阳台
• 三房公寓： 位于高楼层的宽敞家庭格局，可尽揽朱美拉群岛方向的全景

Ellington 的精工——室内装修规格： Ellington Properties 在 Upper House West 的室内装修规格，延续了开发商全系列产品对交付标准的一贯承诺——其装修水准大幅高于 JLT 市场可比项目：

• 厨房： 定制设计的 bespoke 橱柜系统，配备高级欧洲五金件、人造石台面，以及来自顶级欧洲品牌的集成式高规格电器
• 浴室： 通顶设计师瓷砖、雨淋式花洒系统，较大户型主卫配备独立式浸泡浴缸，采用酒店级洁具品牌
• 地板： 起居区和卧室采用优质工程地板——暖色调材质与西向光线调性相得益彰
• 窗户： 所有主卧均为双层隔音落地玻璃幕墙，最大程度地尽揽湖景和西向日落景观
• 阳台： 所有户型均配私人阳台，许多阳台可直接观赏湖景或朱美拉群岛景观走廊
• 智能家居： 集成智能家居技术，贯穿 Ellington 全系列产品——照明、温控与安防系统的全面整合
• 衣柜： 所有卧室均配定制嵌入式衣柜，高端户型更延伸至步入式衣帽间
• 洗衣： 一房及以上户型均设有独立的专用洗衣空间

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5. 配套设施：完整的 Upper House 方案

Upper House West 的住户可不受限制地使用双塔 Upper House 建筑群共享的全部配套方案——这是 Ellington 有史以来所交付的最全面的住宅配套方案，其设计初衷是明确地将该项目建设成为生活方式目的地，而不仅仅是一栋住宅楼。

水上设施：

• 37 米标准泳池： 一座全长竞赛级标准泳池，让认真的游泳爱好者足不出户即可训练——是迪拜任何住宅建筑群中最长的泳池之一
• 休闲泳池： 一座独立的恒温泳池，供休闲畅游和放松身心
• 儿童戏水区： 专为低龄住户打造的专属戏水区域

运动设施：

• 板式网球场： 专门建造的板式网球设施——这是阿联酋发展最为迅速的球拍运动
• 都市篮球场： 全尺寸硬地篮球场
• 带攀岩墙的健身中心： 一座专业健身房并融入攀岩墙——是迪拜任何住宅楼宇中最为罕见的健身配套之一
• 瑜伽室： 专属室内瑜伽与普拉提空间，配备专业级地板、镜面和器械
• 滑板公园： 户外滑板与都市轮滑设施
• 烧烤区： 多个烧烤站点，适合户外聚会和社区活动

康养：

• 空中水疗中心： 一座位于顶层的水疗设施，设有理疗室、放松区域以及可俯瞰 JLT 全景的视野——这是住宅塔楼中并不多见的度假级康养配套

创意与文化：

• 播客录音室： 一间隔音、经过声学处理的家用录音室——这是一项具有前瞻性的配套，服务于迪拜日益壮大的内容创作者和媒体专业人士群体
• 驻场艺术家工作室： 专为视觉艺术家、设计师和手工创作者打造的专属创意工作空间——在迪拜住宅市场中真正独一无二
• 唱片酒廊 / 会所： 一个精心策划的社交空间，具有文化遗产与音乐美学元素，有别于标准的住户酒廊模式
• 私人影院： 为住户及其宾客提供的私人家庭影院

工作与生活：

• 共享办公空间： 一个专业设备齐全的工作枢纽，配备高速网络，适合居家办公或需要在公寓之外寻找专注空间的住户
• 电动汽车充电站： 停车层全面配备电动汽车充电基础设施
• 代客泊车： 为住户和访客提供全方位代客泊车服务
• 24 小时礼宾： 全天候礼宾服务，管理快递收发、维修协调及住户服务
• 宠物友好： 楼宇明确欢迎宠物，并为养宠住户做出相应的设计考虑

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6. 付款计划

| 里程碑 | 比例 | |---|---| | 首付（预订时） | 10% | | 建造期间 | 60% | | 交付时（2026 年第一季度） | 30% |

以 AED 120 万的单间公寓为例，初期首付为 AED 120,000——以极为亲民的门槛入住由 Ellington 打造、配套方案卓越的滨湖高端住宅。

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7. 投资分析：DMCC 需求与 Ellington 溢价

JLT 结构性的租房需求优势： JLT 的租房市场由 DMCC 自贸区内超过 22,000 家注册公司的集聚效应所支撑——这是一个内生的雇主生态系统，持续不断地在步行可达工作地点的范围内催生对优质住宅的需求。DMCC 辖区涵盖贸易公司、金融服务企业、大宗商品经纪商以及专业服务提供商，吸引了一批收入丰厚、对居住品质极为挑剔的劳动力群体，他们更看重品质而非价格。

租金回报估算：

• 单间公寓：估算年租金 AED 70,000–90,000；估算毛回报率 6%–7.5%
• 一房公寓：估算年租金 AED 95,000–130,000；估算毛回报率 6.5%–8%
• 两房公寓：估算年租金 AED 135,000–170,000；估算毛回报率 6%–7.5%
• 三房公寓：估算年租金 AED 180,000–230,000；估算毛回报率 5.5%–7%

Ellington 旗下的物业通常能获得高于 JLT 均价 10%–20% 的租金溢价，这得益于租户对开发商所交付的建筑品质和装修标准的青睐。

资本增值： JLT 在迪拜核心住宅市场中的成熟地位、DMCC 社区的机构稳定性，以及该区域新增高端塔楼的相对稀缺性，共同支撑了持续的资本增值。Upper House West 独特的配套方案——37 米标准泳池、攀岩墙、艺术家工作室和空中水疗中心——使其在许多 JLT 塔楼无论在建筑还是配套方面都大同小异的市场中脱颖而出，为其在竣工时获得高于平均水平的转售溢价奠定了基础。

DMCC 自贸区通道： 鉴于本项目与 DMCC 主管机构的直接合作关系，Upper House West 的住户可探索 DMCC 公司注册和签证方案。这一联系为企业和创业者从其居住地址开展阿联酋业务提供了潜在途径。

阿联酋黄金签证： 售价达到 AED 200 万及以上的两房和三房户型符合阿联酋 10 年期黄金签证的申请资格——可获得长期居留权、家庭担保以及阿联酋金融服务的使用权限。

永久产权： 在迪拜永久产权框架下，所有国籍均可享有完整的所有权。

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8. Upper House West 为何脱颖而出

1. 西向泻湖朝向——西向单位可直眺 JLT 湖景并尽揽朱美拉群岛景观；拥有壮丽的日落光线。
2. 31 层高度——高楼层可俯瞰 JLT、湖泊群以及迪拜西部天际线的壮阔视野。
3. 37 米标准泳池——全迪拜最长的住宅泳池之一。
4. 健身中心内的攀岩墙——Ellington 的首创，在迪拜住宅楼宇中极为罕见。
5. 播客录音室与艺术家工作室——真正使这栋楼宇与 JLT 其他任何项目区分开来的创意配套。
6. 空中水疗中心——位于顶层的康养设施，可俯瞰全景。
7. DMCC 合作——来自全球最大大宗商品贸易自贸区的机构级背书。
8. 步行可达 DMCC 地铁站——无需驾车即可经红线通达迪拜整个地铁网络。
9. 宠物友好、电动汽车充电、代客泊车——三项实用的差异化优势，鲜有 JLT 楼宇能同时具备。
10. 10% 首付——在 Ellington 产品组合中，针对滨湖高端塔楼最为亲民的入场结构之一。
11. 永久产权——所有国籍均可享有完整所有权。
12. 2026 年第一季度交付——清晰的交付时间表即将到来。

由 Ellington Properties 打造的 Upper House West，是 JLT 有史以来最具雄心住宅项目的西向湖滨地标——这栋 31 层塔楼的配套方案与其湖景一样非凡出众，并由机构级品质和迪拜中高端住宅市场最受信赖的设计品牌共同支撑。