Upper House East

Ellington Properties 旗下的 Upper House East —— 朱美拉湖塔（JLT）的滨湖设计人居

概要速览

• 开发商： Ellington Properties（与 DMCC 合作开发）
• 地理位置： 朱美拉湖塔（JLT），迪拜
• 项目状态： 楼花（Off-Plan）
• 楼栋规格： 31 层
• 总单位数： 东座塔楼共 381 套
• 物业类型： 单间公寓、一房、两房、三房公寓
• 面积区间： 单间公寓起 401 平方英尺；一房起 819 平方英尺
• 交付时间： 2026 年第一季度（2026 年 3 月）
• 起售价： AED 110 万
• 付款计划： 10% 首付 / 60% 建造期付款 / 30% 交付时付清
• 产权性质： 永久产权（Freehold）
• 核心亮点： 31 层高的滨湖塔楼，配备 37 米长的标准泳池、板式网球场、攀岩墙、播客录音室、驻场艺术家工作室以及空中水疗中心——这是 Ellington 迄今为止配套设施最为丰富的项目，由开发商与 DMCC 携手打造，矗立于 JLT 湖滨之上

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1. 引言：Ellington 在 JLT 最具雄心的标杆之作

Upper House East 是 Ellington Properties 旗下标志性双塔项目 Upper House 的其中一座——这是一个具有里程碑意义的项目，标志着开发商向朱美拉湖塔（迪拜最成熟、最受追捧的综合用途社区之一）展开其最具雄心的扩张。本项目由迪拜多种商品中心（DMCC）合作开发——DMCC 是全球领先的大宗商品自由贸易区管理机构，也是负责 JLT 整体规划的政府主管机构——Upper House East 不仅承袭了 Ellington 一贯的设计血统，更获得了迪拜最具实力的发展机构之一的鼎力支持。

Upper House East 自 JLT 湖滨平台拔地而起，共 31 层高，被定位为一座垂直式生活方式目的地——在这栋建筑中，配套设施的规划与公寓本身一样精心考究；从大堂到标准泳池，每一个设计决策都体现了 Ellington 的核心信念：家应是一种体验，而不仅仅是一个地址。

项目共 381 套单位，涵盖单间、一房、两房及三房多种格局，提供了丰富多元的产品线——从适合 JLT 职业人士市场、高效高收益的单间，到面向希望享受 JLT 滨湖生活而又不想搬入别墅社区的家庭的宽敞三房公寓，一应俱全。

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2. 地理位置与交通连通性：JLT 的滨湖优越地段

朱美拉湖塔是迪拜地理位置最为优越、交通最为便利的社区之一。JLT 围绕三个人工湖（A 簇、B 簇和 C 簇）而建，一条中央公园贯穿整个开发区，呈现出罕见的城市高密度、滨湖绿化与直达地铁相结合的优势，这在迪拜众多社区中屈指可数。

主要距离（驾车）：

• 迪拜码头（Dubai Marina）：5 分钟（步行或短途车程）
• JBR / The Beach 海滩：8 分钟
• 阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）：10 分钟
• 朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）：12 分钟
• 迪拜媒体城与互联网城：10 分钟
• 迪拜码头购物中心（Dubai Marina Mall）：5 分钟
• 迪拜市中心 / 哈利法塔：经谢赫扎耶德路约 20 分钟
• 迪拜国际机场（DXB）：30 分钟
• 阿布扎比市中心：经 E11 公路约 90 分钟

地铁通达： JLT 由红线上的 DMCC 地铁站直接服务——这是迪拜最繁忙、战略位置最重要的地铁站之一。从 Upper House East 步行即可到达 DMCC 地铁站，该站提供直达、无堵车的通行至迪拜码头、商务港（Business Bay）、迪拜市中心（哈利法塔/迪拜购物中心站）、联合广场（换乘站）以及整个迪拜地铁网络。对于没有私家车的居民而言，仅凭地铁连通性这一项优势，JLT 就已成为酋长国中最宜居的居住地之一。

谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）： 社区直达谢赫扎耶德路（E11）——迪拜主要的酋长国间高速公路——使驾车者可双向迅速通达迪拜整条沿海走廊：向南前往阿布扎比，向北穿越商务港、DIFC（迪拜国际金融中心）和德伊勒（Deira）。

JLT 社区环境： JLT 紧邻的街区氛围是其最显著的卖点之一。各簇群的塔楼底层星罗棋布地分布着餐厅、咖啡馆、美发沙龙、超市、药房、银行和健身工作室——营造出一种步行友好的都市村落氛围。JLT 居民一致表示，这是他们不愿离开该社区的首要原因。

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3. 建筑设计：31 层的 Ellington 设计美学

Upper House East 自 JLT 平台层拔地而起共 31 层——这一高度使高楼层居民可俯瞰人工湖、朱美拉群岛（Jumeirah Islands）、迪拜码头天际线，在天气晴朗时甚至可远眺市中心远处的塔群。

Ellington 对 Upper House East 的建筑处理采用了当代美学——落地玻璃幕墙最大程度地引入自然光并尽揽湖景；精致考究的平台层整合了丰富的配套功能；建筑形象在 JLT 多元的建筑景观中彰显高端定位，同时不失 Ellington 作品系列一贯的低调优雅。

DMCC 的合作带来了机构级的设计标准——Upper House East 必须满足 DMCC 的社区融合要求，确保底层活力激发、社区贡献以及与 JLT 整体规划愿景相一致的长期建筑品质。

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4. 公寓：从单间到三房的卓越品质

户型与面积：

• 单间公寓： 401 – 461 平方英尺——紧凑高效的设计，适合单身人士和投资者
• 一房公寓： 819 – 944 平方英尺——比例得当的布局，起居区与睡眠区相互独立
• 两房公寓： 更大的格局，配备完整的起居区和用餐区
• 三房公寓： 宽敞的家庭格局，享有全景湖景或城市景观

室内装修规格——Ellington 的与众不同之处： Ellington 在 Upper House East 的室内装修规格体现了开发商对交付标准的承诺，该标准始终高于 JLT 市场基准：

• 厨房： 定制橱柜设计，配备高级五金件、石材台面以及高规格的欧洲品牌电器
• 浴室： 设计师级洁具配件、通顶设计师瓷砖、雨淋式花洒，主卫配备酒店级毛巾架
• 地板： 起居区和卧室全面采用优质工程材料地板
• 窗户： 所有主卧均为双层隔音落地窗——最大程度地尽揽湖景与天际线景观
• 阳台： 所有户型均配私人阳台，许多阳台可直接观赏湖景或迪拜码头天际线
• 智能家居： 集成智能家居技术，与 Ellington 全系列产品的统一标准保持一致
• 储物空间： 所有卧室均配嵌入式衣柜；较大户型另设额外储物空间

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5. 配套设施：迪拜最为全面的住宅配套方案

Upper House East 的配套方案是 Ellington 在单个项目中所交付的最丰富的方案——这反映了开发商对这一 JLT 标杆项目的雄心，以及 DMCC 合作方对其成为社区旗舰贡献的期望。

水上设施：

• 37 米标准泳池： 一座全长竞赛级标准泳池——长达 37 米，是迪拜最长的住宅标准泳池之一，让认真的游泳爱好者足不出楼即可进行训练
• 休闲泳池： 一座独立的恒温泳池，供休闲畅游和放松身心
• 儿童戏水区： 专为低龄住户打造的专属戏水游乐区

运动与休闲：

• 板式网球场： 迪拜发展最快的运动项目之一，楼内配备专属球场
• 都市篮球场： 一座全尺寸硬地篮球设施
• 带攀岩墙的健身中心： 设备齐全的健身房并融入攀岩墙——这在迪拜任何住宅楼宇中都是极为罕见的配套
• 滑板公园： 户外滑板与轮滑设施
• 烧烤区： 多个烧烤站点并配座位，适合户外聚会

康养：

• 瑜伽室： 专属的室内瑜伽与普拉提工作室，配备专业级地板和镜面
• 空中水疗中心： 位于顶层或高楼层的水疗设施，设有理疗室和休息厅，可俯瞰 JLT 全景

创意与文化：

• 播客录音室： 一间隔音、经过声学处理的专业录音室——这是一项具有前瞻性的配套，服务于迪拜年轻职业人群中不断壮大的数字内容创作者群体
• 驻场艺术家工作室： 专为视觉艺术家和手工创作者打造的专属创意工作空间——这是一项真正独特的住宅配套，体现了 Ellington 在其社区中致力于文化策划的承诺
• 唱片酒廊 / 会所： 一个精心设计的社交空间，汲取音乐与文化遗产元素，室内美学独树一帜，有别于标准的"住户酒廊"模式

家庭与便利：

• 共享办公空间： 专业的、设备齐全的工作枢纽，适合居家办公或需要在公寓之外寻找专业环境的住户
• 电动汽车充电站： 楼内停车层配备电动汽车充电基础设施
• 代客泊车： 为住户和访客提供代客泊车服务
• 24 小时礼宾： 全天候礼宾服务，管理快递收发、维修协调及住户需求
• 宠物友好楼宇： Upper House East 明确欢迎宠物，并为养宠住户做出相应的设计考虑

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6. 付款计划

| 里程碑 | 比例 | |---|---| | 首付（预订时） | 10% | | 建造期间 | 60% | | 交付时（2026 年第一季度） | 30% |

以 AED 110 万的单间公寓为例，初期投入仅需 AED 110,000——对于一套配套设施如此丰富、由 Ellington 打造的滨湖高端物业而言，这是一个极低的入场门槛。

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7. 投资分析：JLT 的高端租金回报故事

JLT——结构性的租金支撑： 对于投资者而言，JLT 是迪拜租金回报最为稳定且丰厚的住宅社区之一，这得益于各簇群内密集的 DMCC 注册企业（超过 22,000 家公司）、在步行范围内生活和工作的庞大职业人群，以及使该社区对重视公共交通通勤的居民极具吸引力的地铁连通性。

JLT 地区 Ellington 标准单位的租金回报估算：

• 单间公寓（401–461 平方英尺）：估算年租金 AED 65,000–85,000；估算毛回报率 6%–8%
• 一房公寓（819–944 平方英尺）：估算年租金 AED 90,000–120,000；估算毛回报率 6.5%–8.5%
• 两房公寓：估算年租金 AED 130,000–165,000；估算毛回报率 6%–8%

Ellington 高端的装修品质通常使房东能够以高于 JLT 均价 10%–20% 的价格出租，同时由于租户留存率高和口碑带动需求，空置率也更低。

资本增值： JLT 在迪拜核心住宅版图中的成熟地位、DMCC 商业社区的持续需求，以及社区内新增高端塔楼的相对稀缺性，共同支撑了持续的资本增值。Upper House East 独特的配套组合——37 米标准泳池、攀岩墙、艺术家工作室和播客录音室——使其与 JLT 现有房源明显区分开来，为其在竣工时获得高于平均水平的转售溢价奠定了基础。

DMCC 合作的价值： DMCC 的合作为 Upper House East 提供了在住宅楼花市场中罕见的机构级背书。DMCC 对 JLT 整体规划的监管及其 22,000 多家注册企业社区，为该区域内的物业提供了天然的租户和买家基础。

阿联酋黄金签证： 售价达到 AED 200 万及以上的单位——涵盖两房和三房户型——符合阿联酋 10 年期黄金签证的申请资格。对于同时追求签证资格和租金收入的投资者而言，Upper House East 的较大户型是高效的工具。

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8. Upper House East 为何脱颖而出

1. 37 米标准泳池——迪拜最长的住宅标准泳池之一，让认真的游泳爱好者在家即可训练。
2. 健身中心内的攀岩墙——Ellington 的首创，在迪拜任何住宅楼宇中都极为罕见。
3. 播客录音室——专为迪拜日益壮大的内容创作者群体打造的专业隔音录音室。
4. 驻场艺术家工作室——专属创意工作空间；在 JLT 住宅项目中无可比拟的独特文化配套。
5. 板式网球、都市篮球和滑板公园——超越标准"健身房加泳池"模式的多元化运动配套。
6. 空中水疗中心——位于顶层的康养设施，可俯瞰 JLT 和码头的全景。
7. 31 层高度——高楼层可尽揽湖景、朱美拉群岛及迪拜码头景观。
8. DMCC 合作——来自全球领先大宗商品自贸区管理机构的机构级背书。
9. 步行可达 DMCC 地铁站——红线直达整个迪拜地铁网络。
10. 宠物友好、电动汽车充电及代客泊车——三项实用的生活配套，大幅缩小了可比楼宇的范围。
11. 永久产权——所有国籍均可享有完整所有权。
12. 10% 首付——Ellington 当前产品组合中最低的前期投入。

由 Ellington Properties 打造的 Upper House East，是迄今为止进入 JLT 市场配套设施最为全面的住宅塔楼——这栋建筑的设计不仅是为了容纳住户，更是为了真正丰富他们生活、工作、创作和交流的方式。