Upper House

Upper House by Ellington Properties — 朱美拉湖塔（JLT），迪拜

项目速览

• 开发商： Ellington Properties
• 位置： 朱美拉湖塔（JLT），迪拜
• 楼栋： 双子塔，各36层（31层住宅+5层停车）
• 总套数： 两座塔楼合计约434套（每住宅楼层约14套）
• 物业类型： 工作室、1卧、2卧、3卧高端公寓
• 状态： 期房/近竣工（2026年第一季度交房）
• 起售价： AED 150万
• 价格区间： AED 150万至AED 340万
• 付款计划： 首付10% | 建设期60% | 交房时30%
• 产权： 永久产权 | AED 200万以上购买符合阿联酋黄金签证资格
• 独特特色： 37米泳道泳池、帕德尔网球场、攀岩墙、滑板公园、播客室、空中水疗、篮球场、影院室——19个不同配套类别

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1. 概述：Ellington 在 JLT 的设计引领之作

Upper House 代表 Ellington Properties 在朱美拉湖塔（JLT）总体社区的标志性入市——对于迪拜最受尊敬的精品豪华开发商之一而言，这是一个重要的里程碑。由各36层的双子塔（5层停车场以上31层住宅楼层）组成，Upper House 将 Ellington 对设计品质、卓越工艺和创新配套方案的标志性执着，带入了一个历史上以良好但非卓越住宅标准著称的社区。

这一开发项目不仅仅是又一栋 JLT 公寓塔楼，而是一份意图声明——一个旨在重新设定这一成熟湖滨社区居民对公寓生活期望的项目。从37米泳道泳池到播客录音室，从帕德尔网球场到专属瑜伽区，从室外滑板公园到空中水疗，Upper House 配备了在广度和深度上超越许多五星级酒店的生活方式配套。

拥有两座塔楼合计约434套单元、起售价 AED 150万，以及目标2026年第一季度交房的近竣工建设时间表，Upper House 代表了 JLT 历史上最引人注目的设计引领投资机遇之一。

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2. Ellington Properties 简介

Ellington Properties 于2014年成立，拥有清晰且差异化的使命：在迪拜开发精品豪华住宅楼，将设计品质、艺术合作和生活方式策划置于所有其他考量之上。与以数十万套规模建设的大型开发商不同，Ellington 运营着高度精选的开发管道——选择特定地点，然后应用卓越的设计和建设标准，打造持续优于市场表现的楼栋。

Ellington 的市场定位：

• 在同一地点相比非品牌存量持续实现15%–25%溢价
• 开发项目吸引创意专业人士、注重设计的家庭和重视品质的全球投资者的核心买家和租户群体
• 一贯按时交付和交房后质量维护的业绩记录
• 以前的 JLT 和码头区域项目在推出时展现出6%–8%的毛租金回报率

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3. 地理位置：JLT——湖滨城市村庄

朱美拉湖塔（JLT）是迪拜最成熟、最充满活力的混合用途社区之一，由 DMCC（迪拜多种商品交易中心）沿三个相互连通的人工湖岸开发。社区面积约200公顷，由80余栋住宅和商业塔楼围绕景观湖滨长廊排列组成。

JLT 的主要吸引力在于其卓越的步行友好性、滨水生活方式和超卓连通性。该社区的步行便利性在迪拜社区中是罕见的——居民可以步行去餐厅、公园、咖啡馆和地铁，无需驾车。

Upper House 的主要距离：

• JLT 地铁站（红线）：步行距离（2–5分钟）
• 迪拜码头漫步区和朱美拉海滩公寓：5分钟车程/15分钟步行
• 棕榈岛：10分钟
• 酋长国购物中心：10分钟
• 迪拜媒体城和互联网城：10分钟
• 迪拜码头购物中心：5分钟
• 迪拜市中心和哈利法塔：20分钟
• 迪拜国际机场（DXB）：30分钟
• 阿布扎比：90分钟

地铁连通性：

Upper House 毗邻 JLT 地铁站（迪拜地铁红线），可提供无需驾车前往市中心、迪拜国际金融中心和整个地铁网络的直接连通——这是推动年轻专业人士通勤至中迪拜金融区的租赁需求的重要因素。

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4. 建筑与楼栋规格

Upper House 被设计为一对简洁现代的塔楼，在 JLT 天际线上建立清晰的视觉认同，同时与现有的湖滨美学相辅相成。

楼栋配置：

• 类型： 双子塔
• 每座塔楼总楼层数： 36层
  • 5层地下室/平台停车层
  • 31层住宅楼层
• 每住宅楼层单元数： 约14套住宅
• 总估计单元数： 两座塔楼合计约434套

外立面与建筑：

塔楼采用精致的现代外立面，具有强烈的水平带状装饰、提供真正室外空间的深凹阳台，以及提供 JLT 湖景、酋长国高尔夫球俱乐部和迪拜码头天际线全景的落地玻璃幕墙。

室内设计理念：

Ellington 在 Upper House 的室内设计语言反映了开发商以艺术为主导的设计方式——功能出色、以优质材料精心打造、感觉经过深思熟虑而非千篇一律的空间：

• 配有软关合页和顶级石材台面的定制厨房橱柜
• 所有厨房配备欧洲标准电器
• 配有顶级卫浴洁具和高端装置的水疗级浴室装修
• 照明、气候和门禁控制的智能家居集成
• Ellington 标志性公共区域设计——大堂、走廊和共享空间呈现精品酒店而非住宅楼标准的品质

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5. 户型与平面图

| 类型 | 典型面积 | 起售价 | |---|---|---| | 工作室 | 估计450–530平方英尺 | AED 150万起 | | 1卧 | 估计700–900平方英尺 | 按需提供 | | 2卧 | 估计1,100–1,400平方英尺 | 按需提供 | | 3卧 | 估计1,700–2,200平方英尺 | 最高AED 340万 |

所有单元均配有俯瞰湖景或天际线的私人阳台，双子塔配置确保即使中层单元也享有 JLT 景观的有意义景观走廊。

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6. 配套设施：JLT 最全面的配套

Upper House 的配套方案是该开发项目最受追捧的特色，理由充分——19个涵盖水上设施、积极运动、健康、娱乐和生活方式支持的不同配套类别，创造了一栋作为完全综合城市度假村运作的楼栋。

水上设施：

• 37米泳道泳池： 专业长度泳池供认真游泳者使用——在 JLT 楼栋中极为罕见
• 休闲泳池： 独立的社交游泳和放松泳池
• 儿童戏水垫： 专属互动水上游乐区

积极运动：

• 帕德尔网球场： 全球增长最快的球拍运动，现已是迪拜高端开发项目的标准配置
• 攀岩墙： 室内攀岩健身和挑战——在 JLT 住宅区中独一无二
• 滑板公园： 室外滑板设施——JLT 住宅楼中唯一一个
• 篮球场： 全尺寸或半场室外篮球
• 健身工作室： 用于有氧和力量训练的最先进设备工作室

心灵与健康：

• 瑜伽区： 专属室外或半室外瑜伽和正念练习空间
• 空中水疗： 屋顶或高层健康和理疗设施，无需离家即可享受水疗体验

娱乐与社交：

• 影院室： 供居民使用的私人放映室
• 会所： 供居民聚会和活动使用的多功能社交空间
• 游戏室： 配有游戏和社交活动的娱乐空间
• 播客室： 全套设备、隔音的播客和内容创作工作室——迪拜住宅楼中极少数之一

服务与技术：

• 智能家居集成： 所有单元均可通过应用程序控制气候、照明和门禁
• 电动汽车充电站： 现场电动汽车充电基础设施
• 代客泊车： 为居民提供专业代客泊车服务
• 24/7礼宾服务： 全天候个人礼宾和楼栋管理
• 宠物友好政策： 正式指定为欢迎宠物的楼栋，配备适当设施和政策

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7. 投资分析

JLT 租赁市场表现

JLT 是迪拜最具流动性和持续高收益的住宅投资社区之一：

• JLT 工作室：AED 45,000–65,000/年
• 1卧公寓：AED 70,000–95,000/年
• 2卧公寓：AED 95,000–140,000/年
• 3卧公寓：AED 140,000–190,000/年
• JLT 典型毛租金回报率：6%–8%

Ellington 溢价

Ellington 开发项目在同一地点相比非品牌楼栋持续实现15%–25%的租金和转售溢价。Upper House 前所未有的配套套件预计将进一步放大这一溢价，因为高品质租户在决策中越来越优先考虑生活方式设施。

近期交房——最小化风险

随着目标2026年第一季度交房，买家面临短暂的剩余建设期——意味着资本部署时间最短，然后租金收入开始。风险状况相比拥有3–5年建设时间表的项目大幅降低。

资本增值驱动因素：

1. Ellington 品牌溢价 — 持续支持超市场转售价值
2. JLT 地铁邻近 — 步行至地铁创造永久需求底线
3. 配套稀缺性 — 没有竞争 JLT 楼栋提供37米泳池+帕德尔+攀岩墙+滑板公园的组合
4. 迪拜码头溢出 — JLT 直接受益于码头高端定价溢出，同时提供更好的价值
5. DMCC 自由区增长 — JLT 是全球注册公司数量最多的自由区所在地——超过22,000家企业——确保持续的企业需求

付款计划：

• 10% 首付（推出时）
• 60% 建设期间（分布于建设期）
• 30% 交房时（2026年第一季度）

阿联酋黄金签证：

AED 200万或以上购买符合阿联酋10年投资者黄金签证资格。

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8. Upper House 为何脱颖而出

1. 37米泳道泳池 — 住宅楼中的专业长度游泳基础设施是市场上最稀有、最受追捧的水上配套
2. Ellington 设计DNA — 在众多普通 JLT 塔楼中，Ellington 的设计语言为买家和租户创造了即时差异化
3. 19个配套类别 — 配套供应的纯粹广度创造了真正支撑租金溢价的楼栋生活方式
4. 播客室 — 一个虽小但具有象征意义的特色，标志着 Ellington 对创意专业租户形象的深刻理解
5. 双子塔配置 — 两座互补塔楼共享配套基础设施，在不影响体验的情况下改善经济性
6. 2026年第一季度交房 — 投资者的即时租金潜力，自住业主的即时入住
7. JLT 无与伦比的步行便利性 — 步行即可到达餐厅、湖滨长廊和地铁——无论多少楼内配套都无法制造的体验

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9. 结论

Upper House by Ellington Properties 是 JLT 多年来见过的最重要住宅推出——也可以说是最有可能重新定义社区高端天花板的开发项目。拥有以 Ellington 不妥协设计标准装修的双36层塔楼、约434套单元，19个不同配套类别包括37米泳道泳池、帕德尔网球、攀岩墙和播客室，以及2026年第一季度即将交房——这是一个在各个维度上兑现的开发项目：设计、生活方式、投资潜力和地理位置。对于一直在等待合适 Ellington 项目、合适地点、合适价格的买家和投资者，Upper House 就是答案。