O2 Residences

O2 Residence — JLT 41层生活方式大厦，配备迷你影院和游戏室

摘要： O2 Residence 是由 Vakson Real Estate 开发的一座已完工的 41 层住宅摩天大楼，位于迪拜朱美拉湖塔区 (JLT) 的 O 区。该大厦高 478 英尺，于 2009 年 12 月交付，拥有 352 套公寓，户型涵盖单间公寓、1 居室、2 居室、3 居室和 4 居室。其配套设施在当时极具特色：配备了迷你影院、游戏室和多功能厅，这在迪拜 2009 年时期的住宅存量中非常罕见。其他设施包括游泳池、健身中心、户外烧烤区、儿童游戏室和地下停车场。单间公寓起价 64 万迪拉姆；1 居室起价 95 万迪拉姆；2 居室起价 160 万迪拉姆；3 居室最高可达 295 万迪拉姆。所有国籍均可永久产权；步行即可到达 DMCC 地铁站。

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简介

当 Vakson Real Estate 于 2009 年底将 O2 Residence 交付给朱美拉湖塔区 (JLT) 时，它为市场带来了一座设施愿景超越其时代的大厦：除了当时大多数 JLT 住宅项目标配的游泳池、健身房和烧烤区外，还配备了迷你影院、游戏室和多功能厅。在完工后的 15 年多时间里，这些设施一直保持运营，并成为 O 区住宅存量中备受重视的差异化优势。

Vakson Real Estate 是迪拜历史最悠久的私营房地产实体之一 Vakson Group 的一部分，该公司将 O2 Residence 作为其 JLT 投资组合的核心项目进行开发。其命名（O2 既指氧气的化学式，也指代 O 区）经过深思熟虑：这是一座为社区注入活力，而不仅仅是提供住房单元的大厦。

该大厦 41 层的建筑高度使其跻身 JLT 高层建筑之列，为投资者和租户提供了梦寐以求的高层景观视野——包括全景 JLT 湖景、谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road) 走廊景观，以及从最高楼层远眺的朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) 和朱美拉海滩 (Jumeirah Beach) 景观。这种高度优势是永久性的物理优势，在已完全开发的 O 区，新建建筑无法复制。

Location: JLT Cluster O — The Southern Lakes Zone

Cluster O 位于 JLT 的南端，四周被社区的人工湖系统环绕，步行即可到达 DMCC 地铁站和谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road) 的出入口。

关键距离和通勤时间：

• DMCC 地铁站（红线）：步行 8 分钟（600 米）
• 迪拜码头 (Dubai Marina)：9 分钟（5 公里）
• JBR / The Walk：11 分钟（6 公里）
• 迪拜互联网城 (Dubai Internet City) 地铁站：红线 3 站路
• 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates) 地铁站：红线 5 站路
• 哈利法塔 / 迪拜购物中心 (Burj Khalifa / Dubai Mall) 站：红线 6 站路
• 迪拜国际机场 (DXB)：1 号航站楼 — 红线 17 站路
• Almas Tower (DMCC 总部)：步行 8 分钟（600 米）
• JLT 湖畔长廊：步行 3 分钟（200 米）
• 迪拜码头购物中心 (Dubai Marina Mall)：9 分钟（5 公里）
• 媒体城 / 互联网城 (Media City / Internet City)：10 分钟（7 公里）

Cluster O 湖畔环境： O2 Residence 在 Cluster O 的位置使其两侧紧邻 JLT 湖泊系统 — 这种地理布局使得大楼的多个朝向均可欣赏湖景。大楼下方的湖畔长廊可直接通往 20 多公里长的 JLT 步道，沿途分布着咖啡馆、餐厅和零售店，一路向北延伸至 Almas Tower 和 DMCC 商业核心区。

DMCC 地铁便利性： 步行 8 分钟即可到达 DMCC 地铁站 — 虽然比 Cluster D 建筑 2 分钟的距离稍远，但 O2 Residence 依然处于地铁覆盖范围内，这支撑了其相对于依赖汽车的郊区建筑所具备的“步行可达地铁”的租金溢价。

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建筑与大楼设计

O2 Residence 高 478 英尺（145 米），拥有 41 个住宅楼层和 3 层地下停车场。该塔楼的建筑外观简洁且现代 — 住宅楼层采用落地玻璃窗，在 JLT 的建筑群中拥有独特的屋顶轮廓，底层的裙楼将零售和社区空间与大楼的湖畔环境融为一体。

大楼规格：

• 开发商：Vakson Real Estate (Vakson Group)
• 高度：478 英尺 / 145 米
• 楼层：41 层住宅 + 3 层地下室
• 总单元数：352 套
• 竣工时间：2009 年 12 月
• 产权：永久产权（所有国籍均可购买）
• 区域：O 区，朱美拉湖塔区 (Jumeirah Lake Towers)

单元户型：

| 户型 | 面积范围 | 市场价格 | 年租金 | |------|-----------|--------------|-------------| | 开间 (Studio) | 400 – 550 平方英尺 | 640,000 – 780,000 迪拉姆 | 45,000 – 65,000 迪拉姆 | | 1 居室 | 750 – 1,100 平方英尺 | 950,000 – 1,200,000 迪拉姆 | 75,000 – 100,000 迪拉姆 | | 2 居室 | 1,200 – 1,600 平方英尺 | 1,500,000 – 1,700,000 迪拉姆 | 105,000 – 135,000 迪拉姆 | | 3 居室 | 1,800 – 2,400 平方英尺 | 2,200,000 – 2,950,000 迪拉姆 | 150,000 – 185,000 迪拉姆 |

所有单元均配有全景窗户，根据朝向不同，可欣赏到湖景、社区景观或谢赫扎耶德路景观。高楼层（25 层以上）拥有最佳视野，可俯瞰整个 JLT 湖泊系统，远眺西侧地平线上的迪拜码头建筑群。

设施 — 包括稀有的迷你影院和游戏室

O2 Residence 的设施规划对于 2009 年代的 JLT 大楼而言具有前瞻性：

娱乐（差异化优势）：

• 迷你影院： 设有阶梯式座位、投影和音响系统的专用放映室 — 可用于电影之夜、体育赛事转播或私人演示
• 游戏室： 配备互动娱乐设备的专用游戏和娱乐室
• 多功能厅： 可灵活用于社区聚会、会议和私人活动的场地

水上与户外：

• 游泳池（户外，配有泳池甲板和日光躺椅）
• 户外烧烤区，配有烹饪台和用餐家具

健康：

• 健身中心，配备现代化的心肺功能和力量训练设备
• 更衣室，在健康区内设有桑拿/蒸汽房

家庭：

• 儿童专用游戏室（室内）

楼宇服务：

• 24/7 全天候安保及闭路电视监控
• 高速电梯网络
• 地下停车场（3 层地下室，提供充足的室内停车位）
• 门禁安保系统
• 符合国际标准的火灾报警和消防系统

迷你影院和游戏室是 JLT 住宅存量中非常罕见的设施 — 2007 年至 2012 年间建成的大多数大楼仅提供健身房、游泳池和安保作为共享设施。O2 Residence 决定加入电影院和游戏室，创造了一个社区体验层，在运营 15 年多的时间里始终保持着相关性和居民满意度。

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DMCC 自由区投资背景

O2 Residence 位于 DMCC 自由区内，享有 JLT 标准的投资优势：

• 0% 个人所得税： 所有 JLT 居民均受益于阿联酋的零个人所得税制度
• DMCC 企业设立： 居民可以在 JLT 设立 DMCC 许可的企业，包括家庭办公业务
• 22,000+ 企业社区： 置身于全球最活跃的企业自由区之一
• 稳定的租户供应： DMCC 不断增长的商业社区为 JLT 住宅楼提供了持续的专业租户群体

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投资分析

JLT O 区租金基准（2024–2025 年）：

• 开间（Studio）：每年 48,000 迪拉姆 – 68,000 迪拉姆
• 一居室：每年 78,000 迪拉姆 – 105,000 迪拉姆
• 两居室：每年 110,000 迪拉姆 – 140,000 迪拉姆
• 三居室：每年 155,000 迪拉姆 – 190,000 迪拉姆
• 平均毛收益率（JLT O 区）：7.0% – 9.5%

收益率计算：

• 开间（Studio），价格 700,000 迪拉姆；年租金 55,000 迪拉姆 = 7.9% 毛收益率
• 一居室，价格 1,050,000 迪拉姆；年租金 87,000 迪拉姆 = 8.3% 毛收益率
• 两居室，价格 1,550,000 迪拉姆；年租金 120,000 迪拉姆 = 7.7% 毛收益率

阿联酋黄金签证资格： 三居室和四居室单元（价格在 220 万至 295 万迪拉姆之间）以及部分价格在 200 万迪拉姆以上的两居室配置，均有资格申请 10 年期阿联酋黄金签证。

资本增值驱动因素：

1. DMCC 地铁站的步行便利性：8 分钟的步行路程维持了地铁邻近性溢价，这是所有 15 分钟步行范围内 JLT 住宅资产的特征
2. JLT O 区的湖景：高楼层面向湖泊的单元比非湖景 JLT 公寓拥有持续 10–15% 的溢价
3. 稀有的设施差异化：迷你影院和游戏室持续吸引着那些主动筛选带有娱乐设施大楼的租户
4. 楼宇成熟度：15 年以上的运营历史、完善的物业管理以及有据可查的租金记录降低了投资者的不确定性
5. DMCC 社区增长：随着 DMCC 超过 22,000 家成员企业的持续增长，JLT 的住宅需求基础也在不断扩大

为什么 O2 Residence 脱颖而出

在朱美拉湖塔区（JLT）竞争激烈的住宅库存中——数十栋大楼里充斥着单间公寓和一居室公寓——O2 Residence 的迷你影院、游戏室和多功能厅创造了一种历经 15 年市场演变依然独特的居住生活方式。对于那些希望大楼设施不仅仅局限于健身房和游泳池的住户而言，这些设施在 JLT 的现有房源中确实非常罕见。

41 层的高度带来了高楼层的景观溢价（湖景、码头地平线、朱美拉棕榈岛），这是建筑层面的事实，而非开发商的营销噱头；该建筑在长达十五年的运营表现中已证明了其价值交付能力。对于寻求在 JLT 拥有可追溯收益历史、可享受 DMCC 社区配套，且在中间价位拥有稀缺娱乐设施的住宅资产的投资者来说，O2 Residence 在迪拜流动性最强且租赁需求持续旺盛的区域之一，提供了一个可靠且成熟的选择。