MAG 214

TL;DR： MAG 214 由 MAG Property Development 打造，是一栋位于迪拜 Jumeirah Lake Towers（JLT）Cluster R 的已完工住宅摩天楼，共 40 层、高约 164 米，于 2007 年交付，是 JLT 最早的一批标志性住宅塔楼之一。项目提供 1 至 3 卧室公寓以及豪华复式 penthouses，其中 1-bedroom 二级市场价格约从 AED 949,000 起。当前年租金均值约为 AED 114,185：1BR 约 AED 75,000-110,000；2BR 约 AED 115,000-175,000；3BR 约 AED 250,000-360,000。由于 Cluster R 位于 JLT 中部走廊的优越位置，许多单位可获得 JLT 湖景、Dubai Marina 天际线以及 JBR 的 panoramic views，这也是项目最重要的价值组成之一。

引言：JLT 最早一代的地标住宅塔楼

MAG 214 是 Jumeirah Lake Towers 中最成熟、也最早建立起市场认知的一批住宅塔楼之一。这栋 40 层、164 米高的住宅高楼于 2007 年完工并交付，意味着它是真正意义上的第一代 JLT tower，并且已经在超过 17 年的时间里持续产生稳定租金表现。开发商 MAG Property Development（MAG PD）是阿联酋最重要的房地产集团之一，在住宅、商业和酒店资产中累计拥有超过 30,000 套产品。MAG 214 被定位为 JLT Cluster R 中的 premium residential address，而 Cluster R 本身就在整个 JLT master plan 中享有非常好的 panoramic view conditions。

由于项目位于 Cluster R，这一区域在 JLT 字母分区结构中处于 central-to-northern zone，MAG 214 得以站在较高位置俯瞰 JLT 的湖泊系统，并向 Dubai Marina、Jumeirah Beach Residence 以及 Sheikh Zayed Road 商业走廊延展视线。这种 view corridor，加上项目与 DMCC Metro Station 之间的步行距离优势，让 MAG 214 自交付以来一直保持相当稳定的租客需求与租金韧性。

作为 JLT 最早的一代塔楼之一，MAG 214 提供给投资者的最大优势之一，是完整可验证的历史数据。它不是一个仅靠 marketing projection 来讲故事的产品，而是一栋已经穿越多个迪拜楼市周期——包括 2008-2010 的调整、2015-2017 的放缓，以及 2020-2024 的复苏与上涨——仍然维持 occupancy 和租赁表现的成熟资产。这种时间维度上的已验证性，对许多偏好 certainty 而不是 off-plan 想象空间的投资者而言，意义很大。

区位与连接性：JLT Cluster R

Cluster R 位于 JLT 的 central-northern zone，一方面享有 JLT free zone 内最好的湖景与 marina 视野之一，另一方面又保持与两座 JLT 主要地铁站的步行距离连接：

• DMCC Metro Station（红线）： 步行约 8-12 分钟，是迪拜最繁忙的地铁站之一，可直接连接 Downtown、Deira 和 DXB。
• Jumeirah Lakes Towers Metro Station（红线）： 步行约 10 分钟。

从 MAG 214 出发，主要目的地的大致车程如下：

• Dubai Marina & The Walk JBR： 5 分钟
• Palm Jumeirah： 8 分钟
• Mall of the Emirates： 10 分钟
• DIFC（Dubai International Financial Centre）： 15 分钟
• Downtown Dubai & Dubai Mall： 20 分钟
• Dubai International Airport（DXB）： 25 分钟
• Abu Dhabi： 经 Sheikh Zayed Road 约 90 分钟

JLT 所处的 DMCC free zone 地位，对整个社区的住宅资产都有结构性利好。DMCC Authority 管理着 22,000+ 家注册企业，这意味着社区长期存在一个非常稳定的 professional tenant base。很多在 DMCC 注册企业工作的专业人士，都更愿意居住在自己工作的 free zone 内部或附近。这种“工作地与居住地重合”的逻辑，形成了一条极其稳固的租客来源，对 JLT 住宅的 occupancy 起到了长期支撑作用。

楼宇规格：40 层，164 米

MAG 214 共 40 层，高度约 164 米，是 JLT 片区中较高的一批住宅塔楼之一，也是真正意义上的 JLT skyline landmark。正是这种高度，使高楼层单位能够拥有完全无遮挡的湖景和 marina 视野，而这类视野在 JLT 租赁和转售市场中长期维持 premium。

楼宇档案：

• 层数：40 层
• 高度：164 米
• 完工时间：2007 年
• 开发商：MAG Property Development（MAG PD）
• 自由区：DMCC（Dubai Multi Commodities Centre）
• 所在分区：JLT Cluster R

户型与价格： | 配置 | 二级市场价格 | 年租金区间 | 平均毛收益率 | |---|---|---|---| | 1 Bedroom | AED 949,000-1,200,000 | AED 75,000-110,000 | 7.0%-9.0% | | 2 Bedroom | AED 1,400,000-1,900,000 | AED 115,000-175,000 | 7.5%-9.0% | | 3 Bedroom | AED 2,200,000-3,200,000 | AED 250,000-360,000 | 9.0%-13.0% | | Duplex Penthouse | AED 2,600,000+ | AED 250,000+ | 7.0%+ |

MAG 214 当前整体平均年租金约 AED 114,185，说明其在不同户型上都保持相当活跃的市场需求。

单位规格符合 JLT 第一代 premium tower 的典型标准：quality ceramic tiling、fitted kitchens、built-in wardrobes、central A/C、floor-to-ceiling windows，以及 private balconies。真正让项目在市场中持续拥有辨识度的，则是这些阳台和窗面所捕捉到的 panoramic views——包括 JLT 湖泊、Dubai Marina 天际线以及 JBR 轮廓。

景观：JLT Cluster R 的全景视野

MAG 214 在 Cluster R 的位置所形成的 view panorama，是整个 JLT 社区中最常被提及的卖点之一：

• JLT Lakes： 可俯瞰互相连通的 cluster lakes 和沿湖景观步道
• Dubai Marina Skyline： Marina 标志性的高层塔楼群从湖景尽头升起
• JBR（Jumeirah Beach Residence）： Marina 之后可以看到海边住宅带的高层轮廓
• Marina Mall： 上层单位通常能看见 waterfront mall 的标志性体量
• Sheikh Zayed Road： 迪拜最重要的商业走廊在 JLT 背后向南北延展

高楼层、面湖和面 marina 的单位，在 MAG 214 内部通常会比低楼层或朝路一侧的单位拥有更强的价格和租金优势。这种 premium 并非短期现象，而是被租客持续偏好所支撑的结构性差异。

配套：完整的 wellness 与 leisure 体系

MAG 214 提供一整套较完整的配套体系，体现了 MAG PD 在当时的 premium specification philosophy：

水域与 wellness：

• Outdoor swimming pool（主要 leisure facility）
• Dedicated children’s pool
• Luxury spa with treatment rooms
• Jacuzzi 与 hydro-therapy pool
• Steam room 和 sauna

健身：

• Fully equipped gymnasium，包含完整 cardio 与力量训练设备

楼宇运营：

• 24/7 CCTV security 与大堂值守
• 多组 high-speed elevators
• Valet parking service
• 三层地下 covered parking
• 地面层零售单元，提供日常便利

对 JLT 的租客来说，这种“已有成熟视野 + 交通便利 + 完整日常配套”的组合，正是项目能在多年后仍然维持市场吸引力的根本原因。

开发商简介：MAG Property Development

MAG Property Development 是阿联酋最成熟、也最被广泛认可的开发商之一，隶属于 MAG Group。该集团同时涉足房地产、工业、工程和建筑等多个领域，业务覆盖 10+ 国家。在阿联酋本地，MAG PD 的住宅产品组合已超过 30,000 套，覆盖 JLT、Mohammed Bin Rashid City、Business Bay 等多个重要板块。

MAG 214 于 2007 年交付，也正是 JLT 最早开始进入 handover 阶段的年份之一，这一时间点本身就说明 MAG PD 属于 JLT free zone 最早一批 residential developers。楼宇超过 17 年的稳定运行，也是开发商品质标准和长期社区承诺最直接的证明。

投资总结：MAG 214，JLT Cluster R

投资逻辑：

• 17 年以上已验证的租赁历史： 跨多个市场周期依旧能维持稳定租金表现
• 优质 panoramic views： 湖景、Marina、JBR 等视野构成永久、不可复制的资产组成部分
• 步行可达地铁： DMCC 与 JLT 地铁站均在约 10-12 分钟步行圈内，是迪拜最 transit-connected 的住宅走廊之一
• DMCC 企业租客基础： 22,000+ 注册企业带来持续的 professional tenant pipeline
• Valet parking： 相比普通楼宇具备更强的 premium building 服务感，有助于租赁溢价
• Freehold title： 外籍可完全持有；AED 2M+ 购房可满足 UAE Golden Visa 门槛（2BR 及以上）
• Immediate income： 项目属于 fully active rental market，购入后可立即产生现金流

对于那些希望寻找一个已经经过 17+ 年市场验证、步行可达地铁、拥有 panoramic views，并位于迪拜最国际化 free zone 之一的住宅资产的投资者来说，MAG 214 依然是 JLT Cluster R 二级市场中最有说服力的收购目标之一。