Urbana

Urbana (Phases I, II & III) by Emaar Properties — Emaar South, Dubai South

TL;DR

• 开发商： Emaar Properties (伊玛尔地产)
• 位置： Emaar South 总体规划社区，Dubai South (迪拜南城/迪拜世界中心)，阿联酋
• 开发阶段： Urbana I, Urbana II, Urbana III
• 物业类型： 2 居室和 3 居室阶梯式联排别墅
• 总单元数： 三个阶段共 236 套联排别墅
• 单元面积： 2 居室 1,159–1,437 平方英尺 | 3 居室 1,449–1,525 平方英尺
• 状态： 现房 / 已竣工 (2020 年第一季度)
• 起售价： 775,000 迪拉姆
• 价格区间： 775,000 迪拉姆至 1,395,000 迪拉姆
• 付款计划： 20% 首付 | 40% 施工期间支付 | 40% 交房时支付
• 产权： 永久产权 — 购买金额达 200 万迪拉姆及以上可申请阿联酋黄金签证
• 高尔夫球场： 18 洞锦标赛级高尔夫球场近在咫尺
• 总体规划社区： Emaar South — 拥有 25 个社区公园、高尔夫球场，且邻近阿勒马克图姆国际机场和迪拜世博城

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1. 概览：迪拜未来枢纽的创新阶梯式联排别墅

Urbana 是 Emaar Properties 最具创意构思的经济型联排别墅开发项目之一，是位于迪拜南城 (Dubai South/迪拜世界中心) Emaar South 总体规划社区内的三期项目。它提供了创新的“阶梯式联排别墅”概念，使高尔夫球场旁的家庭生活方式在迪拜市场上达到了前所未有的价格水平。

Urbana 分为第一、二、三期开发，并于 2020 年第一季度全面竣工。其 236 套联排别墅将高尔夫球场社区的生活方式（球道景观、绿色公园、度假村品质的配套设施）与 775,000 迪拉姆的起售价完美结合。这种价格与生活方式的比例持续吸引着首次购房者、年轻家庭以及注重收益的投资者，他们认识到 Emaar South 毗邻阿勒马克图姆国际机场（规划中全球最大的航空枢纽）和迪拜世博城的战略位置，使该社区成为迪拜长期增长潜力最高的区域之一。

阶梯式联排别墅的建筑设计——底层单元像传统联排别墅一样拥有私人花园，而上层单元则像宽敞的公寓一样拥有私人露台——消除了公寓便利性与联排别墅空间感之间的典型妥协，在单一设计精良的建筑类型中实现了两者兼得。

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2. Emaar South 总体规划社区

Emaar South 是由 Emaar Properties 在迪拜南城 (Dubai South) 开发的占地 670 万平方英尺的总体规划社区，这是迪拜围绕阿勒马克图姆国际机场 (DWC) 打造的规划中新城市中心。

总体规划社区特色：

• 18 洞锦标赛级高尔夫球场： 由 Emaar 开发的高尔夫球场位于社区中心，是 Urbana 及其他住宅子社区围绕的核心
• 25 个社区公园： 迪拜住宅总体规划社区中公共绿地密度最高的社区之一
• 高尔夫会所： 餐厅、酒吧、专业商店和活动设施
• 社区零售： 超市、药店、咖啡馆和基本生活服务
• 学校： 社区内及周边设有教育设施
• 自行车道与慢跑道： 连接所有社区区域的广泛网络

地理位置与交通连接：

• 阿勒马克图姆国际机场 (DWC)：10–15 分钟 — 全面运营后，这将是全球容量最大的机场
• 迪拜世博城 (Expo City Dubai)：10 分钟
• 谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路 (E311)：15 分钟
• 阿联酋路 (E611)：15 分钟
• 迪拜码头 (Dubai Marina)：30 分钟
• 迪拜市中心 (Downtown Dubai)：40 分钟
• 阿布扎比：60 分钟
• 杰贝阿里港 (Jebel Ali Port)：15 分钟
• 迪拜投资园 (DIP)：20 分钟

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3. 阶梯式联排别墅概念：Emaar 的创新方案

Urbana 的核心创新在于“阶梯式联排别墅”——这是 Emaar 专为 Emaar South 开发的一种建筑类型，旨在最大限度地提高密度和可负担性，同时不牺牲联排别墅生活所具备的优质生活属性。

阶梯式概念的运作方式：

底层单元（传统联排别墅体验）：

• 私人后花园 — 全封闭的个人户外空间
• 直接从街道进入的底层入口
• 为有孩子或宠物、需要户外空间的家庭提供的功能性布局
• 花园是其标志性优势：相当于传统别墅地块分配的私人、可利用户外区域

上层单元（高层公寓体验）：

• 通过私人专用楼梯/入口进入 — 保持独立住宅的感觉，而非共享建筑
• 大型私人屋顶露台（多种户型配置） — 相当于底层花园的户外空间，但拥有高处视野
• 由于位置较高，环境更安静、更私密
• 可俯瞰高尔夫球场和社区公园的更广阔视野

为什么这对买家有效：

阶梯式概念使 Emaar 能够在同一种建筑类型中提供两种截然不同的居住体验，满足不同家庭的偏好（花园 vs. 露台，底层 vs. 高层），同时在整个建筑内保持同样高标准的内部装修。

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4. 单元规格

2 居室联排别墅：

| 配置 | 建筑面积 | |---|---| | 2 居室中间单元 | 1,159 平方英尺 | | 2 居室 | 1,205–1,214 平方英尺 | | 2 居室端头单元 | 1,301 平方英尺 | | 2 居室中间单元（较大） | 1,398–1,437 平方英尺 |

3 居室联排别墅：

| 配置 | 建筑面积 | |---|---| | 3 居室端头单元 | 1,449–1,525 平方英尺 | | 3 居室标准单元 | 1,449–1,525 平方英尺 |

关键室内特色（所有单元）：

• 开放式客厅和餐厅
• 配备 Emaar 标准橱柜和电器的现代厨房
• 所有卧室均配有内置衣柜和套内或相邻浴室
• 私人花园（底层）或私人露台（上层）
• 每个单元配有专用有顶停车位
• 上层单元设有私人入口楼梯，确保独立住宅感

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5. 配套设施：以实惠价格享受高尔夫社区生活

18 洞高尔夫球场：

Emaar South 高尔夫球场紧邻 Urbana — 从社区的道路网络和公园区域可以看到球道景观。居民可以作为会员或日间访客使用该球场，会所则为社区提供了餐饮、社交和休闲中心。

社区公园（25 个邻里公园）：

Emaar South 对绿地的非凡投入——在整个总体规划社区内设有 25 个独立的邻里公园——确保 Urbana 的居民在各个方向上，只需几分钟即可到达绿地。这些公园包括：

• 遮阳儿童游乐区
• 户外健身站
• 慢跑和步行道
• 野餐草坪和烧烤区
• 宠物友好区

建筑级设施：

• 游泳池： 带日光浴平台的社区泳池
• 健身房： 设备齐全的健身设施
• 24/7 安保： 受控出入及专业安保服务
• 中央空调： 恒温公共区域
• 室内停车场： 每户配有专属停车位
• 代客泊车： 为居民提供代客泊车服务——这在经济型联排别墅开发项目中并不常见

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6. 投资分析

迪拜南城（Dubai South）增长故事：

迪拜南城是迪拜最重要的长期投资项目之一——这是一个围绕阿勒马克图姆国际机场（DWC）建设的完整城市区域。政府计划将其扩建至每年 1.6 亿人次的客运能力（约为希思罗机场目前吞吐量的两倍）。

在 2000 年代于迪拜国际机场（DXB）周边社区（如 Mirdif、Deira、Rashidiya）进行布局的投资者，从机场驱动的房产增值中获益匪浅。迪拜南城正在复制这一动态，但规模要大得多。

2020 迪拜世博城（Expo City Dubai）因素：

2020 迪拜世博城（2020 年迪拜世博会的遗址）距离 Urbana 仅 10 分钟路程。政府已承诺将世博会旧址转型为永久性的混合用途城市区域——这一进程为整个迪拜南城走廊增添了持续的发展动力，并推动了房产价值的持续升值。

租赁市场：

Urbana 的租赁需求来自：

1. DWC 机场员工及物流行业专业人士
2. 迪拜南城自由区公司员工
3. 2020 迪拜世博城工作人员及承包商
4. 寻求经济型郊区联排别墅生活的家庭

• 两居室联排别墅：每年 60,000–80,000 迪拉姆
• 三居室联排别墅：每年 80,000–110,000 迪拉姆
• 毛租金收益率：按当前价格水平计算为 7%–10%

经济型准入门槛溢价：

在拥有高尔夫球场社区且带私人花园的两居室联排别墅中，Urbana 以 775,000 迪拉姆的价格，成为了阿联酋境内由伊玛尔（Emaar）开发的高尔夫生活方式房产中价格最低的项目之一。随着 DWC 的扩建和迪拜南城商业生态系统的成熟，高尔夫球场环境、伊玛尔品质与低准入门槛的结合，创造了强大的中期增值潜力。

永久产权与黄金签证：

所有国籍均可获得完全永久产权。购买 200 万迪拉姆及以上房产可申请阿联酋 10 年期投资者黄金签证。

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7. 为什么 Urbana 脱颖而出

1. 分层联排别墅创新 — 底层花园或顶层露台；在同一个经济型产品中提供两种截然不同的居住体验选择
2. 家门口的高尔夫球场 — 紧邻 18 洞锦标赛级球场——这在迪拜通常是价值 300 万迪拉姆以上的配套设施
3. 77.5 万迪拉姆准入门槛 — 迪拜最经济实惠的伊玛尔高尔夫社区联排别墅；其价格与地段比持续吸引着买家和租户
4. 25 个社区公园 — 对绿地空间的非凡投入，创造了在此价格区间内迪拜其他社区无法比拟的环境
5. 阿勒马克图姆机场增长催化剂 — 靠近全球规划中最大的机场，奠定了长期的房产增值基础
6. 靠近 2020 迪拜世博城 — 距离迪拜最新的混合用途城市目的地仅 10 分钟路程
7. 3 个阶段，236 个单元 — 规模适中，既能保持社区的私密性，又足以支撑完善的共享设施

8. 结论

Urbana 由 Emaar Properties（伊玛尔地产）开发，是迪拜高尔夫社区联排别墅的入门级标杆产品。该项目包含三期创新设计的 2 房和 3 房阶梯式联排别墅，配有私人花园或露台，于 2020 年完工，起售价为 775,000 迪拉姆。项目所在的总体规划社区内设有 18 洞高尔夫球场和 25 个公园，并紧邻迪拜最具潜力的长期增长引擎之一：阿勒马克图姆国际机场（Al Maktoum International Airport）和迪拜世博城（Expo City Dubai）。对于寻求伊玛尔品质且预算适中的首次购房者，或是瞄准迪拜南区（Dubai South）机场驱动型升值潜力的投资者而言，Urbana 是一个能够持续带来回报的基础性投资项目。