31 Above Commercial Tower

31 Above by Beyond（Omniyat）：迪拜 Maritime City 的雕塑级 Grade A 办公地标

项目摘要

• 高端商务地标： 位于 Dubai Maritime City 的 Grade A 商业办公塔楼。
• 开发背景： 由 Beyond Developments 打造，背靠享有盛誉的 Omniyat Group。
• 雕塑化建筑： 六个错层叠加体量构成极具识别度的玻璃钢结构立面。
• 定制化办公： 提供 116 套 shell-and-core 办公单元，面积约 2,200 至 12,250 平方英尺。
• 强调健康办公： 配备健身中心、瑜伽空间及景观露台。
• 核心区位： 坐落于 Dubai Maritime City 中心，享有海湾与城市天际线全景。

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1. 项目介绍：重新定义迪拜高端办公空间

31 Above by Beyond Developments 是一座以“新一代奢华办公标准”为目标打造的商业项目。它位于 Dubai Maritime City 心脏位置，不只是一栋传统写字楼，而是一座兼具建筑表达、企业形象与功能效率的商务地标。作为 Beyond 进军商业办公领域的首个项目，31 Above 直接把 Omniyat 一贯强调的设计驱动理念从豪宅产品延展到办公空间，把办公环境从单纯的使用容器提升为企业身份的一部分。

整栋楼共 31 层办公楼层，面向全球企业、海事机构、精品顾问公司及重视品牌呈现的创业者。项目强调 wellness-driven workplace，即把健康、效率、自然光与城市景观共同纳入办公体验设计。对于入驻企业而言，这里不仅是日常办公地点，更是对外展示品牌层级、吸引高质量人才与建立长期企业形象的重要工具。

2. 开发商背景：Beyond 与 Omniyat 的品牌保证

Beyond Developments 是由 Omniyat Group 支持的精品开发平台。Omniyat 在迪拜代表着极高的建筑设计标准，其代表作包括 Zaha Hadid 设计的 The Opus、以及 Palm Jumeirah 上的 One at Palm Jumeirah。其开发哲学长期围绕“通过建筑创造艺术”，而 31 Above 则是这一理念在商业办公产品中的延续。

Omniyat 的背书意味着 31 Above 在建筑质量、施工标准、后期管理与整体形象上，都将按照全球一线办公资产去执行。对于投资者和企业买家而言，开发商品牌的意义不只是知名度，更在于对长期资产稳定性、租户质量和未来资本价值的预期支撑。Beyond 选择 Dubai Maritime City 作为首个商业项目落点，也说明开发团队对未来城市增长轴的判断非常明确：这里不仅是海事产业枢纽，也正在成为高端滨水商务区。

3. 区位解析：Dubai Maritime City 的战略价值

Dubai Maritime City 占地约 227 万平方米，是迪拜围绕海事、港口、物流与滨水城市生活打造的重要商务区，位于 Port Rashid 与 Drydocks World 之间。随着 Rashid Yachts & Marina、周边高端居住及滨水生活项目持续推进，这里已不只是功能型港务区域，而是逐步转型为兼具商务、居住、游艇和休闲属性的综合海滨城市板块。

Dubai Maritime City 的区位优势：

• 滨水步道体系： 商务楼、零售与休闲功能通过海滨步道串联，增强了办公区的人性化体验。
• 战略性城市节点： 作为迪拜海事产业核心，同时连接 Mina Rashid 与未来更完整的滨水生活圈。
• 交通联通顺畅： 可快速接入 Sheikh Zayed Road 与 Jumeirah Road，前往 Downtown Dubai、DIFC、机场都较高效。
• 15 分钟城市效率： 区域规划强调高密度功能整合，教育、医疗、零售和商务资源都在短距离范围内可达。

主要目的地参考时间：

• Mina Rashid Cruise Terminal：约 5 分钟
• Downtown Dubai / Burj Khalifa：约 10 分钟
• Dubai International Airport：约 15 分钟
• DIFC / Business Bay：约 20 分钟

这个区位对海事企业、国际贸易公司、精品家族办公室及高端服务机构尤其有吸引力，因为它兼具中心区商务效率、滨水形象与未来增长空间。

4. 建筑语言：六段错层体量形成的雕塑感塔楼

31 Above 的建筑是项目最鲜明的识别点之一。整栋楼由地面层、五层裙楼与 31 层办公层构成，整体体量表现为六个叠加且相互错动的建筑盒体，形成节奏鲜明的垂直天际线轮廓。

设计要点包括：

• 错层几何体量： 从不同角度观看都能呈现不同立面表情，极大强化地标感。
• 全玻璃幕墙： 采用大面积高性能玻璃立面，使办公空间获得充足自然采光，同时提供海面与城市双向视野。
• 7.5 米挑高大堂： 入口大堂以高尺度、石材与艺术陈设营造近似奢华酒店的商务抵达体验。
• 高效垂直交通： 配备 13 部高速客梯和 3 部连接裙楼的穿梭电梯，兼顾高区、低区与访客流线效率。

这类建筑表达对于办公资产尤其重要，因为企业租户在选择总部或旗舰办公室时，建筑外观与首层抵达感直接影响品牌形象、客户感知与员工体验。31 Above 在这一点上明显不是普通写字楼，而是更接近品牌展示型企业资产。

5. 办公空间：116 套 shell-and-core Grade A 单元

项目共提供 116 套 shell-and-core 办公单元，给予企业高度自由度来完成定制化装修和功能布局。

• 单元面积约 2,200 - 4,500 平方英尺： 适合精品顾问公司、资产管理、律师事务所、设计机构等高质量专业租户。
• 整层面积约 12,250 平方英尺： 对跨国企业、总部型买家和高私密性办公需求尤其有吸引力。
• 每层约 4 个单元： 单层密度低，提升私密性与独立感。
• 平均净高约 3.2 米： 带来更舒展的办公空间感，利于高端内装实现更强视觉效果。

shell-and-core 办公模式意味着买家或租户可以根据企业文化、工位密度、会议体系、接待需求与部门组织方式做深度定制。对于定位明确的企业总部来说，这种自由度远比标准化精装办公更有价值。

6. 健康办公：把员工状态放进办公楼产品逻辑

31 Above 强调 wellness-driven workspace，并非只是附带健身房，而是把员工身心状态作为办公效率的一部分纳入设计。

健康办公设施包括：

• 专业级健身中心，覆盖有氧与力量训练设备
• 瑜伽及普拉提空间，用于静态练习、放松与恢复
• 多个景观露台，便于短时休息、非正式交流或开放式办公
• 智能楼宇系统，通过空调、照明与设备管理优化室内舒适度和能源效率

这类配置特别符合当下高端办公市场趋势。越来越多企业在选址时不仅关注租金和面积，也会关注自然光、空气质量、社交空间与员工健康环境，因为这些因素会直接影响人才吸引与留存。

7. 配套体系：不止办公室，而是一套完整商务环境

31 Above 的配套设计接近奢华酒店逻辑，而不仅是功能性办公楼标准配置。

• 商务支持空间： 高规格会议室、商务会客区及共享行政支持空间。
• 零售与餐饮： 首层及裙楼规划有精品咖啡、餐饮与零售，满足日常商务接待与员工生活需求。
• 停车位： 五层裙楼共配置约 678 个停车位，充分覆盖企业与访客需求。
• 24 小时安保与礼宾： 提供 CCTV 监控、专业安保和礼宾服务，强化楼宇整体运营质量。

对于高端企业而言，这种配套组合意味着办公环境不仅适合内部运作，也适合对外接待、企业活动与长期品牌经营。

8. 景观与幕墙体验：把海湾与城市天际线引入日常办公

31 Above 的价值还在于其景观资源。不同朝向的单元可分别看到阿拉伯湾、游艇码头、Dubai Maritime City 滨海界面以及更远处的 Downtown Dubai 和 Business Bay 天际线。全玻璃幕墙不仅提高采光，更让办公空间与城市景观保持强联系，形成更开放、更高等级的日常工作体验。

在高端办公市场中，真正能兼具海景、城市景观和中心商务可达性的楼宇并不多。31 Above 在这方面具备很高的市场辨识度，尤其适合强调品牌形象与接待体验的企业。

9. 投资角度：Q1 2029 交付与 DMC 商务资产成长性

从投资逻辑看，31 Above 属于具有较强成长空间的高端商业资产。迪拜滨水商务区的 Grade A 办公供应始终有限，而设计感强、开发商品牌硬、适合总部使用的办公项目更是稀缺。

投资理由包括：

• 先发优势： 作为 Beyond 首个奢华商业项目，具备早期进入定价优势。
• 租户需求明确： DMC 对海事、物流、贸易及国际企业总部有稳定吸引力。
• 产品差异化强： 相比标准办公塔楼，31 Above 更容易形成品牌资产溢价。
  • 20% 预订首付
  • 30% 建设期分期付款
  • 50% 交付时支付，预计 Q1 2029

这一结构让买家能在建设期内分享板块成熟与价值提升，同时把较大尾款留到交付时支付，增强资金安排灵活性。

10. 结论：为什么选择 31 Above？

31 Above by Beyond（Omniyat）适合那些不愿在企业形象、建筑设计与办公体验上妥协的买家与租户。它不是一栋普通办公室，而是一座将雕塑化建筑、滨水地段、健康办公和 Grade A 商务标准整合在一起的旗舰级写字楼。无论是寻求未来总部的企业，还是希望配置高质量商业资产的投资者，这个项目都具备清晰逻辑：品牌强、产品少、区位未来性高、景观资源优秀、办公体验明显高于常规供给。在 Dubai Maritime City 持续升级的背景下，31 Above 是一个兼顾形象与资产质量的高规格选择。