Etlala Residence

TL;DR — Etlala Residence，迪拜乐园住宅区 (DLRC)： 由 SBK Properties 在迪拜乐园 (Dubailand) 的 DLRC 开发的已完工双子塔住宅项目。Etlala 1（16 层，2019 年 11 月完工）和 Etlala 2（14 层，2022 年完工）。提供单间公寓至两居室公寓 — 单间公寓起价 444,000 迪拉姆，一居室起价 699,000 迪拉姆，两居室起价 105 万迪拉姆。配备游泳池、带蒸汽浴室和桑拿房的健身房、室内游戏室以及底层零售店。靠近 The Aquila School 和 GEMS FirstPoint 学校。距离地球村 (Global Village) 7 分钟路程。永久产权。

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简介：DLRC 中拥有成熟记录的双子塔社区

Etlala Residence 是迪拜乐园住宅区 (Dubai Land Residence Complex) 最成熟的已完工项目之一，是由 SBK Properties 开发的双子塔项目，在三年内交付了两栋相辅相成的住宅楼：Etlala Residence 1（16 层，2019 年 11 月完工）和 Etlala Residence 2（14 层，2022 年完工）。这两栋大楼共同在 DLRC 形成了一个连贯的住宅社区，共享便利设施和管理服务，同时为居民提供了单体建筑无法产生的社交密度和社区特色。

DLRC（迪拜乐园住宅区）是迪拜乐园发展最活跃的住宅区之一，位于迪拜主要增长走廊东缘的 Wadi Al Safa 5 区。过去十年中，该区域吸引了大量已完工的公寓楼，逐步建立了支持零售、学校和社区服务所需的人口密度。Etlala Residence 是该地区较早期的优质完工项目之一，在随后的竞争浪潮到来之前，便已在当地租赁市场确立了其地位。

对于评估 DLRC 市场的投资者而言，Etlala Residence 的已完工状态提供了清晰的可见性：拥有 4 至 6 年（视大楼而定）的记录租赁业绩、成熟的管理实践，以及为进行尽职调查的买家提供的透明二级市场。该项目的服务费具有竞争力（估计为每平方英尺 10-12 迪拉姆），是一项实用的投资优势，通过降低年度运营成本，直接提高了相较于高服务费竞争对手的净收益率。

地理位置与交通连接：DLRC 在迪拜东部的位置

DLRC 位于迪拜东部的战略位置，两条主要高速公路干线提供了通往多个方向的高效交通连接：

Etlala Residence 的关键距离：

| 目的地 | 大约车程 | |---|---| | The Aquila School | 5 分钟 | | GEMS FirstPoint School | 5 分钟 | | 地球村 (Global Village) | 7 分钟 | | 迪拜学术城 (Dubai Academic City) | 10–12 分钟 | | 迪拜硅谷绿洲 (Dubai Silicon Oasis) | 10–12 分钟 | | 龙城 (Dragon Mart) | 12–15 分钟 | | 迪拜奥特莱斯购物中心 (Dubai Outlet Mall) | 8–10 分钟 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 18–22 分钟 | | 迪拜市中心 / 哈利法塔 | 22–25 分钟 | | 米尔迪夫城市中心 (Mirdif City Centre) | 15–18 分钟 | | 阿勒马克图姆国际机场 (DWC) | 30–35 分钟 |

艾因路 (Al Ain Road, E66) 和 阿联酋路 (Emirates Road, E611) 是 DLRC 的主要干道，提供了高效的南北向和东西向交通连接。艾因路连接迪拜国际机场（北）和阿联酋内陆地区（南）。阿联酋路提供了通往地球村、龙城和更广泛的迪拜乐园 (Dubailand) 走廊的主要通道。

地球村 (Global Village) —— 这个在 10 月至 4 月运营期间吸引 300 万至 400 万游客的多元文化零售、娱乐和餐饮目的地 —— 距离 Etlala Residence 仅 7 分钟路程。对于家庭而言，这种邻近性提供了季节性的生活方式溢价，且无需额外的通勤成本。

The Aquila School 和 GEMS FirstPoint School —— 均在 5 分钟路程内 —— 是重要的家庭需求驱动因素。在迪拜的住宅市场中，学校的邻近程度是家庭在住宅决策中最常被提及的单一因素，而 Etlala Residence 对两所学校的邻近性创造了结构性的家庭租户需求，这不仅维持了入住率，还使其能够在 DLRC 市场中实现溢价租赁定位。

迪拜学术城 (10–12 分钟) 和 迪拜硅谷绿洲 (10–12 分钟) 扩大了从 Etlala Residence 地址可触达的专业就业基础，为家庭和年轻专业人士群体提供了多样化的租户人口结构。

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建筑与户型组合：双子塔，多种配置

Etlala Residence 的双子塔形式 —— 16 层的 Etlala 1 和 14 层的 Etlala 2 —— 提供了一个规模足以支持在设施和管理方面进行共享基础设施投资的综合住宅社区。

单元规格：

| 户型 | 二手市场价格范围 | 备注 | |---|---|---| | 开间 (Studio) | 444,000 迪拉姆 – 470,000 迪拉姆 | 紧凑、高效的布局 | | 一居室 | 699,000 迪拉姆 – 850,000 迪拉姆 | 开放式布局，配有嵌入式衣柜 | | 两居室 | 1,050,000 迪拉姆 – 1,280,000 迪拉姆 | 家庭配置，双卫 |

DB 价格范围：2,074,475 迪拉姆 – 8,460,000 迪拉姆（反映了更广泛的单元类型范围，包括可能的商业或更大配置）

每间公寓的特点：

• 全屋采用高品质现代装修
• 提供集成存储空间的嵌入式衣柜
• 最大化自然采光并提供户外连接的私人阳台
• 用于高效气候管理的中央空调
• 配备优质电器的现代厨房
• 高级卫浴配件

Etlala 2 于 2022 年竣工，意味着其规格反映了较新的建筑标准，而 Etlala 1 于 2019 年竣工，为买家提供了一栋完全成熟的建筑和透明的租赁历史。这种互补的年龄动态允许买家根据他们对过往记录稳定性（Etlala 1）或规格新颖性（Etlala 2）的偏好进行选择。

设施：全方位健康套房与社区设施

游泳池： 服务于两栋大楼的共享住宅泳池——双子塔社区的社交中心。

健身房（含蒸汽浴室和桑拿房）： 配备齐全的健身设施，不仅提供标准健身房功能，还包含蒸汽浴室和桑拿热疗设施——这是大多数同价位 DLRC（迪拜乐园住宅区）建筑所不具备的溢价规格。

室内游戏室： 专门的游戏和娱乐空间——在 DLRC 的住宅存量中较为罕见，为居民提供了除泳池和健身房之外的室内社交活动空间。

儿童游乐区： 安全的专属家庭休闲区，支持 Etlala Residence 的家庭租户群体。

底层零售和超市： 无需离开建筑即可享受日常便利服务——底层提供杂货购物、便利商品以及潜在的餐饮服务。

大堂： 设计精美的大堂，为居民和访客提供优质的到访体验。

24/7 闭路电视监控： 对公共区域和建筑出入口进行持续监控。

室内停车场： 为所有居民分配停车位。

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服务费优势：每平方英尺 10–12 迪拉姆

Etlala Residence 最具实际意义的投资优势之一是其具有竞争力的服务费——预计每年每平方英尺 10–12 迪拉姆，处于 DLRC 服务费范围的低端。

对于一套约 700–800 平方英尺的典型一居室公寓，这意味着每年的服务费为 7,000–9,600 迪拉姆——而 DLRC 同类建筑的服务费率通常在 12,000–16,000 迪拉姆以上。在 10 年的投资周期内，这一差额将累计节省 24,000–64,000 迪拉姆的直接成本——对于关注总回报的买家来说，这是净收益的实质性提升，应纳入其财务分析中。

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投资分析：DLRC 双子塔收益表现

Etlala Residence 租金基准（2024–2025 年）：

• 开间（Studio）：每年 38,000–52,000 迪拉姆
• 一居室：每年 55,000–72,000 迪拉姆
• 二居室：每年 75,000–100,000 迪拉姆

毛收益潜力：

• 开间：在 444,000–470,000 迪拉姆的收购价格基础上，收益率为 8.5–11.0%——按迪拜市场标准来看极高
• 一居室：7.5–9.5%
• 二居室：7.0–9.0%

Etlala Residence 开间的收益率范围处于迪拜已完工永久产权市场的最高水平之列——这是极低的收购成本（444,000–470,000 迪拉姆）与 38,000–52,000 迪拉姆范围内的租金收入直接作用的结果。对于注重收益的投资者而言，这种已完工资产的安全性与高于市场水平的收入表现相结合，是其核心投资理由。

资本增值： 自 2017–2019 年早期项目完工以来，DLRC 的价格一直保持稳步上涨，像 Etlala 1 这样成熟的建筑受益于社区的逐步成熟和基础设施的改善。二级市场价值已较 2020 年的低谷水平上涨了 25–40%。

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永久产权与阿联酋居留权

Etlala Residence 是 DLRC 的一个永久产权开发项目：

• 2 年期房产投资者签证： 所有 DLD（迪拜土地局）估值超过 750,000 迪拉姆的购买均符合资格——适用于一居室和二居室单位。
• 10 年期阿联酋黄金签证： 投资组合累计达到 2,000,000 迪拉姆以上。
• 阿联酋零所得税——保留全部毛收益。

为什么 Etlala Residence 在迪拜乐园住宅区 (DLRC) 脱颖而出

1. 双塔社区规模 — 共享便利设施基础设施，具备单体塔楼无法提供的社交密度。
2. 配备蒸汽浴室和桑拿房的健身房 — 在 DLRC 的价格区间内罕见的健康配套溢价。
3. 室内游戏室 — 超越标准健身房和游泳池配置的社交基础设施。
4. 服务费为 10–12 迪拉姆/平方英尺 — 具有竞争力的年度运营成本，降低了总投资成本。
5. 5 分钟内可达 The Aquila School 和 GEMS FirstPoint 学校 — 双校区近距离优势，确保持续的家庭租户需求。
6. 7 分钟到达地球村 (Global Village) — 为家庭提供的季节性生活方式溢价。
7. 单间公寓收益潜力为 8.5–11.0% — 属于迪拜已完工永久产权项目中记录的最高总收益率之一。
8. 底层零售店和超市 — 无需依赖汽车即可满足日常便利需求。
9. 双高速公路出入口（Al Ain Road + Emirates Road）— 高效的多向交通连接。
10. 分别于 2019 年和 2022 年完工 — 具备完整的运营透明度及有据可查的租赁记录。