阿斯科特公寓（城市广场）

TL;DR： Ascot Residences 由 Nshama 开发，是位于 Town Square Dubai 内的一栋近期竣工（2024 年 11 月）的中高层住宅楼。提供单身公寓至三居室公寓，共 5 至 6 层，开发商原始售价从单身公寓 AED 395,000 到三居室 AED 1,261,888 不等，当前转售价值获得了 30% 至 70% 的溢价。Town Square 提供 7% 至 9% 的毛租金收益率，并可享受占地达 50,000 平方米的 Central Park、12 公里自行车道以及 600 多家零售门店。

概览

Ascot Residences 是由 Nshama 开发的优雅、近期竣工的当代中高层项目，Nshama 是迪拜最为多产的高性价比豪华开发商之一。该项目战略性地坐落于 Dubailand 内充满活力、以家庭为导向的 Town Square Dubai 总体社区内，这栋时尚大楼于 2024 年 11 月成功竣工并交付（历时约 21 个月施工期，于 2023 年 2 月发布）。项目在 2024 年 10 月——即物理交付之前——便实现了全部售罄，反映出市场对 Nshama 价值导向型住宅产品的非凡需求。

Nshama 由首席执行官 Fred Durie 于 2014 年 9 月创立，Fred Durie 曾任 Emaar International 首席执行官，是一位土木工程师，1986 至 2001 年间在迪拜市政府（Dubai Municipality）工作了 15 年，之后在其 Emaar 任期内参与了包括 Downtown Dubai、Dubai Marina 和 Arabian Ranches 在内的大型开发项目。在 Investment Corporation of Dubai 的支持下，Nshama 自成立以来已在 Town Square 内交付超过 6,500 套单元，将该社区打造为迪拜最成功的高性价比豪华主体开发项目之一。

地段与连通性

Ascot Residences 坐落于 Town Square Dubai 内，后者是 Dubailand 中一个占地 750 英亩（约 303 万平方米）的主体社区，主要通过 Al Qudra Road (D63) 进出，并与 Emirates Road (E611) 及 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) 相连。该社区提供郊区生活方式，且通勤至主要目的地的时间可控：驾车至 Downtown Dubai 约 27 至 29 分钟，至 Dubai Marina 约 27 至 30 分钟，至 Dubai International Airport 约 28 分钟，至 Expo City Dubai 约 20 分钟，至 Palm Jumeirah 约 23 分钟，至 Dubai Miracle Garden 仅 13 分钟。

Town Square 目前尚无专属地铁站，使得该社区在大多数通勤中依赖汽车。不过，Nshama 运营 4 条专属社区穿梭巴士，将居民接驳至 EQUITI Metro Station（原 Dubai Internet City 区域附近），同时 RTA 接驳巴士 F32 在 Town Square 与 Mall of the Emirates Metro Station 之间运行。社区内部巴士线路 J02 在社区内部运营，连接不同的组团和配套区。

学校选择目前有限，最近的是约 13 分钟车程外的 Jebel Ali School。不过，Horizon English School Town Square（英国课程，从 Foundation Stage 1 至 Year 8，并将逐步扩展至 Year 13）已公布将于 2027 年 9 月开学，这将显著增强该社区对家庭的吸引力。Vida Town Square Dubai Hotel——由 Vida Hotels and Resorts 运营（Emaar Hospitality Group 旗下品牌）——提供 180 间客房和可俯瞰 Central Park 的服务式住宅，配备商务中心、活动场地、水疗、游泳池、餐厅以及健康和健身设施。

建筑与设计

Ascot Residences 呈现出当代极简主义的建筑轮廓，与 Town Square 现代郊区美学一脉相承。大楼共 5 至 6 层（不同资料略有出入），底层设有包括精品店、咖啡馆和餐厅在内的商业场所，激活街道层级并提升居民日常便利性。上部的住宅楼层提供精选的单身公寓、一居室、两居室及三居室公寓集合。

室内精装采用中性米色调，搭配浅奶色墙面、大规格米色瓷砖以及仿大理石纹地面，营造通透、当代的氛围。所有单元均配备内置衣柜、防刮厨房台面、起居区的釉面瓷质地砖，并提供开放式和封闭式两种厨房布局选择。设计优先考虑空间效率——尤其是在单身公寓和一居室配置中——而较大的两居室和三居室单元则提供适合家庭的宽敞起居区。

配套设施与生活方式

Ascot Residences 内部： 大楼提供带专属休息区的户外游泳池、24 小时健身中心和健身房、儿童游乐区及游乐场、园林花园和水畔休闲区、多功能休息厅、带 7×24 监控的闭路电视安防系统、底层零售门店以及专属停车位。

Town Square 社区配套： 任何 Town Square 地段的决定性特色，是可享受以 50,000 平方米 Central Park 为核心的、覆盖整个社区的非凡配套生态系统——其面积相当于 16 个足球场。这座庞大的绿色心脏提供：

运动休闲： 篮球场、网球场、板式网球场（padel tennis）、壁球场、足球场、12 公里专属自行车道、10 公里绿色慢跑径、兼作 BMX 公园的滑板公园，以及每场 30 分钟戏水的戏水区（居民 AED 15，非居民 AED 25）。

家庭娱乐： 一座 70 座旋转木马（居民 AED 5，非居民 AED 10）、一列儿童小火车、定期户外影院电影之夜、遍布公园的林荫步道、喷泉，以及用于社区聚会的专属活动区域。

宠物设施： 一座专属建造的狗狗公园、兽医诊所、宠物店及宠物美容服务——使 Town Square 成为迪拜最宠物友好的社区之一。

餐饮与零售： 全社区规划超过 600 家零售门店，Reel Cinemas 影城提供完整的娱乐主力店。超市、药店、诊所、幼托、餐厅、咖啡馆及烧烤区确保日常便利得到全面覆盖。

更广阔的 Town Square 总体规划涵盖约 18,000 套公寓和 3,000 至 3,500 套联排别墅，分布在 154,000 平方米的公园和 16 个社区花园中，并配有 250 万平方英尺的零售空间——打造出一个真正自成体系的郊区城镇。

单元类型与定价

Ascot Residences 提供四种住宅配置。请注意，净面积/地毯面积（通常在 Propsearch 上显示）与建筑面积/建成面积（在 PropertyFinder 及其他平台上显示）之间存在差异：

单身公寓： 净面积约 318 平方英尺（建筑面积约 317 平方英尺）。开发商原始定价从 AED 395,000 至 430,888。当前转售市场价值约 AED 535,000 起。

一居室公寓： 净面积约 555 至 567 平方英尺（建筑面积约 623 至 649 平方英尺）。开发商原始定价从 AED 620,888 至 625,888。当前转售市场价值从 AED 760,000 至 890,000（基于 DLD 交易数据，合每平方英尺 AED 1,132 至 1,447）。

两居室公寓： 净面积约 829 至 859 平方英尺（建筑面积约 909 至 953 平方英尺）。开发商原始定价从 AED 850,000 至 860,888。当前转售市场价值从 AED 1,040,000 至 1,500,000（每平方英尺 AED 1,147 至 1,650）。

三居室公寓： 净面积约 1,293 平方英尺（建筑面积约 1,402 平方英尺）。开发商原始定价为 AED 1,261,888。当前转售价值从 AED 1,261,888 至 AED 2,200,000 以上。

PropertyFinder 报告显示，所有配置的平均售价为 AED 830,995，平均每平方英尺价格为 AED 1,127。开发商原始价格与当前转售价值之间显著的溢价（在 12 至 18 个月内升值 30% 至 70%）证明了地段优越的 Town Square 物业卓越的资本增长轨迹。

租金水平（2025 年）： 一居室年租金为 AED 65,000 至 80,000，两居室可达 AED 98,000 至 115,000。全楼整体平均租金价值约为每年 AED 80,000 至 87,000。Bayut 数据显示，所有单元类型的租金区间为 AED 55,000 至 135,000。

付款计划（原始方案，现已成为历史）： 主要的楼花方案提供 10% 预订、40% 施工期间、10% 交付时、以及 40% 交付后两年内付清。另一种结构为 10% 预订、40% 施工期间、50% 交付时。在楼花销售期间提供了 2% 的 DLD 费用减免。由于项目已 100% 完工并全部售罄，当前购房者购买的是按全市场价格出售的转售单元。

服务费估算约为每年每平方英尺 AED 13.5（基于 Town Square 社区平均值），不过由于 Ascot Residences 为新近竣工，楼栋专属、由 RERA 公布的费率可能有所不同。

开发商简介

Nshama 凭借对 Town Square 主体社区的专注投入，已确立了自身作为迪拜高性价比豪华细分市场中领先开发商的地位。公司由 Fred Durie 于 2014 年 9 月创立——他从 Emaar International 带来数十年的经验，在那里他曾 overseeing 迪拜部分最具标志性的开发项目——公司已在 Town Square 内的多个组团交付超过 6,500 套单元。主要的已完工项目包括 Zahra（公寓和联排别墅，首批交付于 2017 年）、Safi（公寓和联排别墅，2019 年）、Hayat Boulevard（分多期交付）、Rawda 和 Parkviews（可俯瞰 Central Park）、Jenna（2019 年）、Una（共享居住概念，2020 年）以及 Warda。联排别墅社区包括 Sama、Naseem 和 Noor。即将交付的项目包括 Aria on the Park、Symphony on the Park 和 Elaya on the Park（均预计 2026 年）。

投资潜力

Ascot Residences 在迪拜收益率最高的高性价比社区之一内，提供极具吸引力的投资基本面。Town Square 在各公寓配置上持续产生 7% 至 9% 的毛租金收益率，Bayut 和 DLD 数据显示单身公寓约达 8.19%，一居室约 7.77%。该社区相对于更核心地段（Downtown、Marina、JBR）的高性价比，加上其全面的配套生态系统和不断增长的零售及娱乐供给，构成了一个强有力的价值主张，支撑着高入住率和租赁需求。

开发商原始价格与当前转售价值之间所展现的 30% 至 70% 的资本增值，凸显了 Town Square 的增长轨迹。关键价值驱动力包括社区的持续成熟（600 多家零售门店陆续开业）、即将到来的 Horizon English School（2027 年 9 月）、通过穿梭巴士和 RTA 巴士线路增强的交通连通性，以及 Nshama 在多个项目组团上一贯的按时交付记录。

Ascot Residences 的所有物业均为永久产权（freehold），可供外国国民购买，交易在 RERA 监管下通过 Dubai Land Department 进行。该大楼近期竣工的状态意味着投资者可在无施工风险的情况下锁定即时租金收入——相较于同价位区间的楼花（off-plan）替代方案，这是一项显著优势。