巴迪亚山麓村

TL;DR: Al Badia Hillside Village(阿尔巴迪亚山坡村)是 Al Futtaim Real Estate(阿尔福泰姆地产)在 Dubai Festival City(迪拜节日城)内打造的精品地中海风情住宅社区。社区共含 7 栋已完工的公寓楼,合计约 240 套公寓,提供超过 145 种独特户型(从单间到三房复式,面积 560–4,862 平方英尺),距离迪拜国际机场仅 2 公里,享受永久产权(freehold)。DLD 平均成交价为 AED 221 万,租金回报率最高可达 7.15%。

Al Badia Hillside Village 项目介绍

Al Badia Hillside Village 是迪拜最具建筑特色的住宅社区之一——一座由享誉全球的法国建筑师 Xavier Bohl(Atelier Xavier Bohl 工作室)设计、由 Al Futtaim Real Estate Group(阿尔福泰姆地产集团)在迪拜克里克(Dubai Creek)东北岸占地 1,600 英亩的 Dubai Festival City(DFC,迪拜节日城)超大综合开发项目内精心打造的精品社区。该社区依傍一座专为项目营造、高达 25 米的阶梯式山坡而建,旨在唤起地中海山坡小镇独有的迷人风情与亲切尺度,同时融合传承数百年的阿拉伯及安达卢西亚设计传统,创造出在迪拜房地产版图中真正独一无二的居住环境。

社区一期由七栋已完工的住宅公寓楼组成(Al Badia Condo 1 至 Condo 7),每栋约 7 至 10 层,共容纳约 240 套公寓。让 Al Badia Hillside Village 真正与众不同的是其对建筑个性的执着坚守:超过 145 种独特户型确保几乎没有两套公寓完全相同,这种设计理念使其与迪拜大部分住宅存量中以标准化塔楼为主的开发项目形成鲜明对比。所有物业均为永久产权(freehold),并向所有国籍开放,坐落于专设的投资区内,为外籍买家提供绝对的产权。

Dubai Festival City 内的地理位置

Dubai Festival City 是 Al Futtaim Group 在沿迪拜克里克 3.3 公里水岸、占地 1,600 英亩的滨水地块上开发的"城中之城"自成体系的综合项目。整个综合开发项目涵盖超过 19,000 套住宅单位、四家国际五星级酒店(InterContinental Dubai Festival City、InterContinental Residence Suites、Crowne Plaza 及 Holiday Inn)、Dubai Festival City Mall(迪拜节日城购物中心,240 万平方英尺,400 余家商铺)、Festival Tower 办公楼群、码头设施以及 Al Badia Golf Club(阿尔巴迪亚高尔夫俱乐部)。

Al Badia Hillside Village 在 DFC 内的位置赋予其一项非凡优势:距离迪拜国际机场(DXB)仅 2 公里——驱车约 5 分钟——使其成为整个迪拜距离机场最近的住宅社区之一。Sheikh Zayed Road 及 Al Khail Road(E44)5 分钟内可达,Dubai Mall / Downtown Dubai 区域约 16 分钟车程。Creek 地铁站与 Al Jadaf 地铁站(均位于绿线)距社区约 10 分钟,多条 RTA 公交线路经由 Gateway Avenue 站点服务 DFC 区域。

建筑与设计:地中海风情与阿拉伯传承的交融

Xavier Bohl 的获奖设计方案——从五家国际建筑事务所参与的竞赛中脱颖而出,被评审为最完整、最严谨的参赛作品——主要灵感源自法国与意大利里维埃拉(Riviera)沿岸山坡小镇的迷人风情,并通过阿拉伯及安达卢西亚建筑传承的视角重新演绎。最终呈现出一个在阿联酋(UAE)独一无二的社区。

鹅卵石铺就的街道蜿蜒穿过整个开发项目,将七栋依傍 25 米高人造山坡以阶梯式布局拾级而上的低层公寓楼串联起来。建筑语汇融入了阿拉伯风情的立面处理、带顶的连廊(loggia,一种提供遮阴户外生活空间的传统阿拉伯设计元素)、每套公寓独有的封闭式庭院,以及可通过法式双开门步入的开敞式露台。首层住户享有私人花园,而高层住宅则可俯瞰迪拜克里克、Al Badia 高尔夫球场及 DFC 天际线的全景视野。

室内精装执行至高端水准,采用奶油色及暖色调配色,部分高端户型配有水晶吊灯,卧室带独立卫浴及衣帽间,精装全配厨房配有高品质橱柜及五金配件、嵌入式衣柜,较大户型配有佣人房及洗衣设施。中央空调由区域供冷提供,其中部分单位以"免冷费(chiller free)"形式销售(供冷成本已包含在服务费中)。

户型类型、面积与户型平面

Al Badia Hillside Village 超过 145 种独特户型横跨全面的配置范围,旨在最大化每套单位与阶梯式山坡、庭院及周边景观之间的关系。

单间公寓(Studios) 面积为 560 至 695 平方英尺,提供高效的布局,包含厨房、卫浴及私人阳台或露台——是年轻专业人士或寻求在高端地段购置紧凑单位的投资者的理想之选。

一房公寓 面积跨度异常宽泛,从 884 至 1,771 平方英尺,充分反映了户型的多样性。布局采用开放式客餐厅、精装厨房、带独立卫浴的主卧以及私人阳台或露台。

两房公寓 面积为 1,684 至 2,258 平方英尺,包含双朝向起居区、两间卧室(较大户型中两间卧室均带独立卫浴选项)、精装厨房以及宽敞的露台或庭院出入。

三房公寓 提供 2,373 至 4,862 平方英尺的居住空间,可满足需要宽敞空间的大家庭。这些单位通常配有佣人房、洗衣设施、多间卫浴以及开阔的户外露台。

三房复式公寓(Duplexes) ——社区内的一项独特产品——面积从 3,442 至 3,554 平方英尺,通过内部楼梯提供跨两层的分层居住体验,在公寓形态中增强了类似别墅的居住感受。

市场定价与投资表现

Al Badia Hillside Village 凭借其永久产权地位、建筑独特性以及邻近 DFC 购物中心和机场的优势,在销售及租赁市场均保持稳定的需求。

过去 12 个月的 DLD 平均成交价为 AED 2,210,382,过去六个月的平均挂牌价为 AED 2,025,083。所有户型的销售价格区间为 AED 1,259,999 至 AED 4,200,000。一房公寓起价约 AED 1,499,800,两房单位起价约 AED 2,192,000,三房单位起价约 AED 2,800,000。每平方英尺单价从 AED 924 至约 AED 1,412 不等,过去六个月市场录得 6% 的价格涨幅,过去 12 个月共完成 15 笔 DLD 登记交易。

租金水平同样具有吸引力。一房公寓年租金为 AED 80,000 至 AED 100,000,两房为 AED 120,000 至 AED 150,000,三房为 AED 170,000 至 AED 200,000,整个社区的租金区间为每年 AED 90,000 至 AED 265,000,平均值为 AED 161,241。毛租金回报率最高可达 7.15%,其中一房单位回报率为 4.91% 至 5.68%,两房为 5.31%,三房为 5.82%。

Al Areesh Club 及社区配套

Al Badia Hillside Village 的住户专享 Al Areesh Club——位于 Dubai Festival City 内的社区私人休闲与生活方式中心。该俱乐部配备先进健身体育馆、设有瑜伽课程的多功能有氧操房、提供儿童及成人游泳课程的户外游泳池、全天候网球场(并提供成人及儿童教练项目)、足球场与壁球场,以及桑拿房。

除了健身设施之外,Al Areesh Club 还设有池畔餐厅(提供季节性户外烧烤)、美容美发沙龙、药房、牙科诊所,以及一家 Spinneys 超市——超市内设有专属 Food Hall,包含手工烘焙坊、肉食档口、特色咖啡及新鲜熟食柜台。家庭活动规划包括儿童生日派对设施以及冬夏两季的儿童夏令营。

七栋公寓楼各自配备的楼宇级设施包括:配备 CCTV 监控的 24 小时安保、高速电梯、有盖地下停车(每单位一个车位,另设访客停车位)、通过区域供冷提供的中央空调,以及内部对讲系统。社区"宠物友好"的养猫政策允许住户饲养猫咪,但根据 DFC 社区规定不允许饲养犬只。

Dubai Festival City Mall 及 IMAGINE 演艺秀

住户可步行抵达 Dubai Festival City Mall——迪拜最大的零售目的地之一,总建筑面积(可租赁面积)约 240 万平方英尺。商场内汇集超过 400 家商铺、餐厅及娱乐场所,主力店包括 IKEA(中东最大门店)、Carrefour 大卖场、LuLu 大卖场、Marks & Spencer、Ace Hardware 以及设有 18 个放映厅的 VOX Cinemas。该商场年访客量达 2,300 万人次,出租率维持在 95%。Hard Rock Cafe——号称中东地区唯一门店——也坐落于 DFC 之内;而 2025 年 4 月新近开业的 Korea 360 则提供了一个常设的韩流文化中心。

DFC 娱乐主打项目的明珠是 IMAGINE 演艺秀——一场每晚举行的多媒体光影盛事,同时持有两项吉尼斯世界纪录:最大水幕投影以及最大永久投影映射表面。该演出在 InterContinental 酒店立面上跨越 4,857 平方米的表面(相当于 36 层楼高)进行投影——面积是全球最大 IMAX 银幕的 4.5 倍。制作动用 60 台投影仪产生 140 万流明亮度、超过 70 盏探照灯,以及一套定制的 2 公里海洋级喷泉结构并配液压升降系统,融合火焰、水幕与烟火特效。所有演出对访客免费开放,并可在 Festival Bay 滨水长廊观赏。

Al Badia Golf Club 高尔夫俱乐部

由传奇的 Robert Trent Jones II 公司设计的原始 Al Badia Golf Club 设有 18 洞、标准杆 72 杆的锦标赛级球场,长度从 5,398 至 7,303 码不等,以阿拉伯绿洲为主题——18 个洞中有 12 个融入水景,包括相互连通的湖泊、溪流与瀑布。尽管原始 18 洞球场已于 2017 年 2 月停止对公众开放,但由 Robert Trent Jones II 设计的一座全新可双向游玩的 8 洞短杆球场于 2025 年初在原始球场附近占地 11 英亩的地块上开业,设有一个 30,000 平方英尺的喜马拉雅式(Himalayas-style)推杆果岭。维护良好的场地继续作为 Al Badia Hillside Village 高层公寓的重要视觉配套,"高尔夫球场景观"仍然是关键的溢价卖点。

DFC 内的学校与教育

Dubai Festival City 在超大综合社区内直接设有两所获得国际认证的学校。Universal American School(UAS) 是一所 IB 世界学校,提供国际文凭(IB)小学项目(MYP 之前的 PYP)、中学项目(MYP)及文凭项目(IBDP),并提供美国高中文凭(US Diploma)选项。UAS 获得 MSA(中部各州协会)及 CIS(国际学校理事会)认证,服务约 1,250 至 1,500 名来自 70 多个国籍的学生,年学费从 AED 37,330 至 AED 81,021。

Deira International School(DIS) 在 KHDA 全部六项关键绩效指标上均获得最高评级"Outstanding(杰出)",提供英国国家课程,并合并提供 IB 文凭项目及 IB 职业项目。该校获得 COBIS、BSO 及 IBO 认证,服务超过 1,700 名来自 80 多个国籍的学生,IB 通过率持续保持在 98% 至 100%。短程车程可达的其他学校包括 Al Mawakeb School Al Garhoud(约 1.4 公里)、Cambridge International School 及 GEMS Modern Academy。

服务费

Al Badia Hillside Village 各公寓楼的服务费从 AED 18.82/平方英尺/年(Condo 7)至 AED 22.42/平方英尺/年(Condo 1)不等。这些由 RERA 监管的费用涵盖公用事业(区域供冷、水、公共区域用电约 AED 11.95/平方英尺)、服务(清洁、安保、园林绿化 AED 4.16/平方英尺)、维护(AED 2.13/平方英尺)、主社区费(AED 1.87/平方英尺)、管理(AED 0.89/平方英尺)、保险(AED 0.82/平方英尺)以及预留的维修基金(AED 0.60/平方英尺)。区域供冷已包含在服务费中——这是一项显著优势,免除了迪拜许多其他社区住户所面临的、一笔相当可观的单独开支。

关于 Al Futtaim Group

Al-Futtaim Group 于 1930 年代在迪拜创立,是阿联酋(UAE)规模最大的私人控股、家族所有的跨国企业集团之一,在 30 多个国家运营超过 200 家公司,业务横跨汽车、零售、房地产及金融服务等领域。其房地产部门 Al-Futtaim Real Estate(AFRE)管理着价值数十亿美元的资产组合,涵盖购物中心、住宅社区、商业开发项目及投资型资产。在中东北非(MENA)地区,该集团运营四座主要商场(Dubai Festival City Mall、Festival Plaza Dubai、Cairo Festival City Mall 及 Doha Festival City),总建筑面积(可租赁面积)达 75 万平方米,出租率 95%,年访客量 7,500 万人次。集团的施工承包部门 Al Futtaim Contracting 在阿联酋、沙特阿拉伯、卡塔尔及埃及运营已超过 50 年。

Al Badia Hillside Village 代表着该集团在建筑雄心上最具抱负的住宅概念——在这一开发项目中,地中海小镇的迷人风情、阿拉伯设计传承以及迪拜克里克滨水生活交汇融合,共同缔造出这座城市最具特色且历久弥新的住宅地址之一。