朗廷广场

Langham Place Downtown Dubai — 历史项目及其超豪宅继任者 Vela Viento

TL;DR： Langham Place Downtown Dubai 曾是 Omniyat Properties 为 Business Bay 的 Marasi Bay 滨水区规划的一座雄心勃勃的双塔混合用途开发项目。该项目最初构想为与朗廷酒店集团（Langham Hospitality Group）的合作——交付一座 5 星级酒店（167 间客房）以及 272 套服务式住宅公寓，并配备米其林餐厅餐饮与 Chuan 水疗中心——但项目历经多年延期，最终被取消。这一黄金滨水地块随后由 Omniyat 重新定位，用于打造 Vela Viento——一座由 Foster + Partners 设计、由 Dorchester Collection 运营管理的超豪宅 92 套住宅塔楼，定位直指迪拜住宅市场的金字塔尖，价格通常从 AED 2000 万以上起步。

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第一部分：Langham Place Downtown Dubai — 最初的愿景

构想与发布

Langham Place Downtown Dubai 于 2008 年由 Omniyat Properties 发布，彼时正值迪拜危机前房地产繁荣的鼎盛时期。Omniyat——一家以建筑雄心和高端混合用途概念闻名的开发商——构想了一座位于 Business Bay 最令人垂涎的滨水位置之一的双塔综合体：一块 Marasi Bay 地块，直接临靠迪拜水道（Dubai Water Canal），与哈利法塔（Burj Khalifa）视线相望，坐拥 Downtown Dubai 与运河精心雕琢的两岸双重景观。

朗廷酒店集团（Langham Hospitality Group）——总部位于香港的 CK Asset Holdings 的子公司，旗下拥有一些全球最杰出的奢华酒店品牌——被选定为酒店合作伙伴。朗廷这一品牌名——与包括伦敦朗廷酒店（1865 年开业）、香港朗廷酒店、纽约朗廷酒店等地标性物业相关联——为该项目带来了长达一个半世纪的奢华酒店传承底蕴。

规划中的开发项目

A 座（住宅）：

• 共 841 套单元中的 272 套服务式公寓（多种户型配置）
• 单元面积从 515 平方英尺（豪华型）至 1,746 平方英尺（两居室套房）不等
• 全服务式住宅概念，配备酒店标准的客房服务与礼宾服务
• 尽享迪拜水道、哈利法塔和迪拜购物中心（Dubai Mall）景观

B 座（酒店）：

• 拥有 167 间客房与套房的 5 星级朗廷酒店
• Chuan Body + Soul 水疗中心——朗廷旗下汲取中国五行哲学的标志性康体品牌
• 二星米其林水准的餐厅概念（最初作为核心餐饮卖点推广）
• 商务与会议设施

共用配套：

• 共享泳池综合体
• 健身房与康体设施
• 底层奢华零售
• 代客泊车与全服务式礼宾

定价背景： 在发布时，服务式公寓单元定位在 AED 100 万至 275 万区间，瞄准的是寻求在当时尚处新兴阶段的 Business Bay 区域获得酒店管理型住宅资产的高净值自住业主与投资者。

延期与取消

该项目原定于 2018 年前后完工，但在 2015 至 2022 年期间经历了多次延期。促成因素包括：继 2014 至 2016 年油价下跌之后迪拜房地产更广泛的周期性调整、新冠疫情对与酒店挂钩的住宅开发项目经济性所带来的冲击，以及对 Business Bay 滨水地块的战略重新评估——随着运河走廊在 2020 至 2024 年间价值大幅攀升，这些地块的战略意义显著提升。

该项目最终在未完成建设的情况下被正式取消。已认购原始 Langham Place 项目的买家通过 Omniyat 的善后处置流程得到妥善安排，该地块随之进入了新一轮的开发规划阶段。

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第二部分：继任者 — Omniyat 旗下的 Vela Viento

Omniyat 并未将这块黄金 Marasi Bay 地块交由其他开发商开发，而是决定保留所有权，并将该地块重新定位到一个截然不同的市场层级——超高端净值住宅细分市场，这一客群已崛起为迪拜最具活力、最具全球相关性的买家类别。

Vela Viento：项目概览

Vela Viento 是位于 Business Bay 的 Marasi Bay 的一座超豪宅 92 套住宅塔楼——这是一个限量版珍藏系列，相较于原始的 Langham Place 概念代表着一次戏剧性的向上重新定位：

开发商： Omniyat Properties 酒店管理品牌： Dorchester Collection——全球最负盛名的奢华酒店集团之一，旗下运营管理包括伦敦 The Dorchester、洛杉矶 Hotel Bel-Air、巴黎 Le Meurice 以及日内瓦 Hôtel du Rhône 等物业 建筑设计： Foster + Partners——全球最富盛名的建筑事务所，亦是"小黄瓜"（伦敦）、Apple Park（库比蒂诺）以及多座阿联酋标志性建筑的设计操刀方 室内设计： Gilles & Boissier——这家巴黎室内设计工作室以其富有情感共鸣、富含文化引用的室内叙事而闻名

规模与定位

• 92 套超豪宅住宅（相较 Lang Place 规划的 841 套单元）
• 起步价格： 通常每套 AED 20,000,000 以上
• 单元类型： 公寓、复式和顶层公寓
• 配套： 距地面 100 米高空的天空配套平台；部分户型配备私人露台泳池；直达滨水滨海步道，尽享 Dorchester Collection 的餐饮与康体服务

同一地块上单元数从 841 套缩减至 92 套，是 Omniyat 战略性重新定位最清晰的信号：Vela Viento 追求的是地块的极致稀缺性与单套价值最大化，而非走量，瞄准的是将 AED 2000 万至 5000 万以上作为合理住宅预算的买家画像。

Foster + Partners 的设计哲学

Foster + Partners——同样设计了 Marasi Bay 滨水区相邻的 VELA 塔楼的事务所——将其标志性的"技术精度与空间慷慨感"的组合带入了 Vela Viento。两座塔楼被构想为 Business Bay 天际线中相互呼应的雕塑元素，采用弧形玻璃幕墙，倒映着下方的运河与上方的哈利法塔。贯穿始终的落地玻璃，确保室内空间与滨水全景之间的关系在每一层都得以维系。

Dorchester Collection 的服务标准

Dorchester Collection 负责管理 Vela Viento 的住宅服务——这意味着业主将酒店标准的礼宾、客房服务、维护与宾客服务作为标准住宅配套享有，而非作为酒店住客的附加项。这一服务模式已由 Dorchester Collection 在全球多个品牌住宅中率先推行，并被视为住宅领域能够实现的最高服务品质标准。

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投资背景：Business Bay 滨水溢价

Business Bay 的 Marasi Bay 滨水区已成为迪拜估值最为密集的房地产微观地段之一。运河景观、与哈利法塔的邻近性、迪拜水道滨海步道的活力激活，以及超豪宅项目的密集汇聚（One Za'abeel、Baccarat Hotel、VELA/VELA VIENTO、One Sanibel），已使 Business Bay 的滨水区确立为与巴黎塞纳河、伦敦南岸、新加坡滨海湾直接竞争、享誉全球的奢华地址。

Business Bay 高端市场指标（2024–2025 年）：

• Marasi Bay 临街物业：每平方英尺 AED 3,000 – AED 8,000（顶级滨水梯队）
• 平均毛收益率（Business Bay 高端物业）：4.5% – 6.0%（偏重资本增值而非收益导向）
• 资本增值（Business Bay 2020–2025 年）：优质滨水资产 65% – 95%

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这一记录为何重要

对于在房源列表或数据库中接触到 Langham Place 的买家和研究人员而言，理解该项目的历史，对于将 Business Bay 当下的市场置于恰当语境中审视至关重要。Langham Place 的取消及其被 Vela Viento 所取代，诠释了迪拜豪宅演进中一个具有定义意义的趋势：在过去十年间，最具价值的地块被系统性地重新定位至超高端净值买家，从而压缩了高端梯队的供应，并由此形成了持续的向上价格压力。

该地块从 AED 100 万至 275 万的亲民豪宅开发项目，蜕变为 AED 2000 万以上的极致专属 enclave（飞地），折射出迪拜更为宏大的重新定位——从一个投机性的大众市场投资目的地，转变为一座成熟的高品质全球房地产市场，在这里，顶级资产（trophy assets）以与世界顶级城市比肩的价格交易。由全球最负盛名的建筑师设计、并由全球最尊崇的酒店品牌之一运营管理的 Omniyat Vela Viento，正是在 Business Bay 最令人垂涎的滨水地块之上，这一重新定位进程在逻辑上的登峰造极之作。