帝国庄园（阿尔扬）

TL;DR: Empire Estates 由 Empire Developments 开发，是位于迪拜 Arjan（Al Barsha South）的高端期房住宅项目，提供 325 套全装修公寓，户型涵盖单间公寓、1 居室、2 居室、3 居室、复式公寓、三层复式公寓及空中别墅（带私人泳池），面积从 443 平方英尺到 3,167 平方英尺不等，预计于 2026 年第四季度交付。单间公寓起价为 776,000 迪拉姆，提供 10/46/44 的交房后付款计划（44% 的房款在交房后以每月 1% 的比例支付）。每套单元均以“交钥匙”标准交付，配备设计师内饰、智能家居自动化系统，并可使用泻湖式泳池、露天电影院、健身中心、按摩浴缸、蒸汽浴室和板球场。项目距离迪拜奇迹花园（Dubai Miracle Garden）仅 2–5 分钟路程，距离迪拜山购物中心（Dubai Hills Mall）仅 10 分钟路程。

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项目概览

Empire Estates 是由 Empire Developments 开发的一栋 11 层混合住宅项目，位于 Arjan——这是 Al Barsha South 一个成熟且适合家庭居住的社区。由于靠近迪拜奇迹花园、蝴蝶花园、迪拜山庄（Dubai Hills Estate）和阿联酋购物中心（Mall of the Emirates），该地区一直被公认为迪拜最令人向往的经济型豪华住宅区之一。

项目拥有 344 套永久产权单元，产品种类极其丰富——从 443 平方英尺的入门级单间公寓，到 3,167 平方英尺的非凡空中别墅和复式公寓，Empire Estates 同时满足了投资者、自住买家和家庭等广泛人群的需求。该项目的核心优势在于承诺交付的所有单元均全屋精装修并配备设计师内饰以及智能家居技术集成，打造出真正的“交钥匙”住宅产品，无需额外投入资金进行装修、配置家具或安装智能设备。

项目预计于 2026 年第四季度交付，并提供优越的 44% 交房后付款计划。Empire Estates 旨在让投资者在交房后立即开始产生租金收益，同时通过租金收入支付剩余 44% 的房款——这是一种对投资者极其友好的财务结构。

所有单元均为在迪拜土地局（Dubai Land Department）注册的永久产权。价格在 200 万迪拉姆及以上的单元有资格申请阿联酋黄金签证。

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地理位置与交通连接

Arjan 地理位置优越，位于 Al Barsha South（也称为 Dubailand Al Barsha），坐落在谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路（E311）和阿尔海尔路（D68/E44）之间。在过去十年中，该地区已显著成熟，成为迪拜最受中端市场和进取型买家欢迎的郊区住宅社区之一。

从 Arjan 的 Empire Estates 出发的关键距离：

• 迪拜奇迹花园：车程 2–5 分钟（部分 Arjan 地址可步行到达）
• 蝴蝶花园：车程 3–5 分钟
• 迪拜山购物中心：约 8–10 公里（10 分钟）
• 阿联酋购物中心：约 14 公里（15 分钟）
• 迪拜码头 / JBR：约 18 公里（20 分钟）
• 地球村（Global Village）：约 15 公里（15 分钟）
• 迪拜市中心 / 哈利法塔：约 20 公里（20 分钟）
• 迪拜国际机场 (DXB)：约 28 公里（25 分钟）
• 阿布扎比：约 140 公里（约 80 分钟）

Arjan 受益于通过乌姆苏奎姆路（D63）和谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路（E311）实现的卓越道路连接，阿尔海尔路则提供了前往城市两侧的高效通道。该社区距离迪拜码头、市中心和机场约 15–20 分钟车程，使其处于所有主要就业中心的可行通勤范围内，且无需支付更中心地段的高昂租金。

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建筑与单元设计

Empire Estates 是一栋 11 层高的现代建筑，采用现代建筑语言——简洁的线条、大尺寸玻璃幕墙，以及旨在与 Arjan 审美感官相得益彰的色调。底层设有景观裙楼，泻湖形状的游泳池和主要便利设施位于高架露台上。

单元组合（共 344 个单元）：

| 单元类型 | 面积范围 | 起售价 | |---|---|---| | 开间 (Studio) | 443–550 平方英尺 | 776,000 迪拉姆 | | 1 居室 | ~700–1,000 平方英尺 | 110 万迪拉姆以上 | | 2 居室 | ~1,100–1,400 平方英尺 | 160 万迪拉姆以上 | | 3 居室 | ~1,600–2,000 平方英尺 | 250 万迪拉姆以上 | | 2–3 居室复式 | ~1,800–2,500 平方英尺 | 300 万迪拉姆以上 | | 3 居室三层别墅 / 空中别墅 | 最高 3,167 平方英尺 | 400 万–558 万迪拉姆 |

空中别墅（带私人泳池单元）：

• 精选 3 居室公寓和空中别墅在露台上配有私人小型游泳池
• 采用多层布局（复式/三层）的高级配置
• 空中别墅的客厅高度和露台区域专为户外娱乐而设计

交钥匙设计师内饰： 每套 Empire Estates 单元交付时均包含：

• 全套专业家具包（客厅、餐厅、卧室）
• 带内置家电的设计师厨房（冰箱、灶具、烤箱、抽油烟机、洗碗机）
• 全屋定制橱柜和细木工制品
• 所有卧室均配有嵌入式衣柜
• 设计师卫浴配件和卫生洁具
• 装饰性照明套件
• 精选单元配有带户外家具的阳台

智能家居功能：

• 自动化照明控制（应用程序和语音激活）
• 智能气候控制（恒温器定时和远程管理）
• 智能安防系统集成
• 互联家庭自动化中心
• 全覆盖高速互联网基础设施

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付款计划

| 里程碑 | 付款比例 | 累计比例 | |---|---|---| | 预订 / 首付 | 10% | 10% | | 施工期间 | 46%（分期付款） | 56% | | 交房后 | 44%（每月 1%） | 100% |

10/46/44 交房后付款结构是迪拜期房市场中最具投资者友好性的付款框架之一。44% 的交房后余额按每月 1% 的比例支付，这意味着：

• 在支付了 56% 的购房款后，投资者即可获得钥匙，并能立即将该单元投入租赁市场
• 按每月 1% 计算，44% 的交房后余额将在 44 个月（约 3.7 年）内付清
• 以 776,000 迪拉姆的开间为例：交房后每月付款 = 约 7,760 迪拉姆/月
• 该单元的每月租金收入（Arjan 开间租金为 4,500–6,500 迪拉姆/月）可以直接抵消交房后的分期付款，使该资产在交房后基本实现自给自足

对于投资者而言，这创造了一种租金收入能有效偿还剩余购房成本的局面——这是迪拜期房市场中最具吸引力的交房后动态之一。

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便利设施与配套

水上与户外：

• 泻湖形状游泳池，带瀑布景观（恒温）
• 专用儿童游泳池
• 慢跑和步行道（一楼裙楼层）
• 烧烤区和户外露台

健康与健身：

• 一流的健身中心
• 按摩浴缸
• 蒸汽房
• 专用板式网球场 (Padel Tennis)

娱乐与社交：

• 户外电影院（露天电影放映）
• 儿童游乐区
• 景观花园
• 斯诺克台球桌和乒乓球设施

专业与便利：

• 商务中心 / 联合办公空间
• 24 小时安保
• 闭路电视监控
• 室内停车位分配
• 礼宾服务
• 高速电梯

投资分析

Arjan 靠近迪拜奇迹花园 (Dubai Miracle Garden)、迪拜山庄 (Dubai Hills Estate) 和阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)，这为寻求以可负担价格享受迪拜中南部生活方式走廊的年轻专业人士、夫妇和家庭提供了持续的租赁需求。Empire Estates 的全装修智能家居配置使其租赁价值显著高于同一微观市场内的非装修竞争对手。

租赁基准（Arjan，带家具，2024–2025年）：

• 开间公寓（带家具）：每年 55,000–75,000 迪拉姆
• 一居室公寓（带家具）：每年 80,000–110,000 迪拉姆
• 两居室公寓（带家具）：每年 115,000–150,000 迪拉姆
• 三居室公寓（带家具）：每年 150,000–200,000 迪拉姆

带家具溢价： 在 Arjan，带家具公寓的年租金通常比同等面积的非装修公寓高出 15–25%。这种溢价已结构性地融入了 Empire Estates 的投资案例中。

租金毛收益率：

• 开间公寓（售价 776,000 迪拉姆）：毛收益率约为 7–9.7%
• 一居室公寓（售价 110 万迪拉姆）：毛收益率约为 7.3–10%
• 得益于可负担的入门价格和稳定的租户需求，Arjan 是迪拜收益率持续强劲的子市场之一

交钥匙部署： 由于每个单元均以全装修状态交付，Empire Estates 的单元在交房领取钥匙后即可立即在长期租赁平台上挂牌出租，消除了非装修单元因租户需要自行装修而产生的 30–90 天延迟。

短期租赁 (STR) — Airbnb / DTCM： Arjan 距离迪拜奇迹花园仅 2–5 分钟路程，为持有 DTCM 度假屋许可证的投资者创造了独特的短期租赁机会。前往奇迹花园（迪拜顶级景点之一）的国际游客代表了周边带家具住宿的固定需求群体。

阿联酋黄金签证：

• 售价 200 万迪拉姆及以上的三居室公寓、复式公寓和空中别墅有资格申请 10 年期阿联酋黄金签证

为什么选择 Empire Estates

1. 所有单元从第一天起即实现全装修。 在 Arjan 同等价格区间内，没有其他开发项目能像 Empire Estates 这样，将所有单元（从单间公寓到空中别墅）均标配完整的设计师家具、家电及智能家居集成。投资者无需支付额外的装修费用。

2. 每户均配备智能家居。 在价格低于 100 万迪拉姆的单间公寓中实现应用控制的照明、温控和安防系统，这种规格水平极大地提升了单元的品质和租赁竞争力。

3. 交房后 44 个月内每月支付 1%。 44 个月的交房后付款结构是迪拜市场上最长、最完善的延期付款计划之一，使租金收入能够直接用于支付剩余房款。

4. 带私人泳池的空中别墅。 在 Arjan 一栋 11 层高的建筑中，以 400 万至 558 万迪拉姆的价格提供带私人泳池的住宅公寓，这种产品类型吸引了非常特定且高价值的买家群体，并能为短租运营商带来溢价的短租收益。

5. 露天电影院 + 帕德尔网球场。 其配套设施规划远超标准的泳池/健身房组合——露天电影院和帕德尔网球场反映了迪拜年轻专业人士和家庭租户群体当前的生活方式优先事项。

6. 距离奇迹花园（Miracle Garden）仅 2 分钟路程。 迪拜奇迹花园每季吸引超过 100 万游客，将国际游客带到 Arjan 社区。对于短租运营商而言，Empire Estates 的地理位置创造了迪拜大多数其他住宅社区所不具备的旅游相关需求池。

7. Arjan 经过验证的市场表现。 得益于实惠的入门价格、适合家庭的社区配套设施，以及靠近迪拜山庄（Dubai Hills）、奇迹花园和阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）的地理优势，Arjan 在 2020 年至 2024 年期间，为精装单元投资者持续提供了 6–9% 的毛租金收益率。

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总结

位于迪拜 Arjan 的 Empire Estates 由 Empire Developments 开发，是一个拥有 344 个单元、全装修、集成智能家居的期房住宅项目。项目提供起价 776,000 迪拉姆的单间公寓，以及面积达 3,167 平方英尺、带私人泳池的空中别墅。项目预计于 2026 年第四季度交房，采用 10/46/44 的交房后付款计划（交房后 44 个月内每月支付 1%）。带有瀑布的泻湖式泳池、露天电影院、帕德尔网球场、按摩浴缸、蒸汽浴室、健身中心和烧烤区，与每户标配的交钥匙设计师内饰及智能家居系统相得益彰。凭借 Arjan 精装公寓 7–10% 的毛收益率、自筹资金的交房后付款结构、距离迪拜奇迹花园仅 2 分钟的地理位置，以及交房后即可立即投入短租运营的优势，Empire Estates 为当代迪拜市场提供了最优化投资的交钥匙期房方案之一。