Emaar Towers

摘要 (TL;DR)： Emaar Towers 是位于迪拜迪拉 (Deira) 区 Riggat Al Buteen (Al Rigga) 的双塔豪华住宅综合体——两座 16 层高的塔楼 (A 座和 B 座) 于 2003 年完工并由一座空中连桥 (Sky Bridge) 相连，提供 1 至 6 居室公寓、顶层公寓 (penthouse)、次顶层公寓 (sub-penthouse) 以及复式公寓 (duplex)，并配备室内恒温游泳池、健身房、蒸汽房和桑拿房。起价约 398 万迪拉姆 (AED 3.98 million)，Emaar Towers 呈现的是迪拉 (Deira) 最为尊贵的住宅地址之一：户型宽敞、可眺望迪拜河 (Dubai Creek) 景观，距迪拜国际机场 (Dubai International Airport) 仅 7 分钟车程，步行可达迪拉城市中心 (Deira City Centre)——并以 Emaar 的机构级物业管理标准作为坚实支撑。

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项目概览

Emaar Towers 是 Emaar Properties 在迪拜迪拉 (Deira) 最早、也最为历久弥新的豪华住宅开发项目之一。该项目于 2001 年至 2003 年间建造，作为开发商在"Downtown 时代"之前的旗舰项目之一交付，双塔矗立于 Riggat Al Buteen 的 Tariq Bin Ziyad 路上——这是迪拉区内一处可俯瞰历史悠久的迪拜河 (Dubai Creek) 以及标志性的迪拉钟楼 (Deira Clocktower) 环岛的优质住宅片区。

该项目由两座独立塔楼——A 座 (Emaar Towers I) 和 B 座 (Emaar Towers II)——组成，每座塔楼均高达 16 层，并通过一座高层空中连桥 (Sky Bridge) 互相连接，形成一座配套共享的一体化住宅综合体。项目在建造时的规模与雄心，反映了 Emaar 在迪拜市中心 (Downtown Dubai) 尚未存在之时作为迪拜首屈一指开发商的地位——Emaar Towers 曾是迪拉乃至老迪拜大部分地区的顶级住宅地址。

户型组合极为多元：1 居室到 6 居室公寓、顶层公寓、次顶层公寓及复式公寓——较大户型提供了迪拉豪华细分市场中最为宽敞的住宅布局之一。当前二级市场价格区间约在 398 万迪拉姆至 917 万迪拉姆之间 (AED 3.98 million 至 AED 9.17 million)，具体取决于户型面积与楼层位置。

所有 Emaar Towers 单元均为永久产权 (freehold) 并在 DLD（迪拜土地局）登记注册，满足 200 万迪拉姆门槛的单元具备阿联酋黄金签证 (Golden Visa) 申请资格。

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位置与交通连接

Emaar Towers 占据 Riggat Al Buteen 的 Tariq Bin Ziyad 路——这是迪拉区内一处久负盛名的子区域，历来是外交官邸、企业高管住宅及高端酒店的所在地。该区域毗邻迪拜河 (Dubai Creek) 滨水地带，是老迪拜中连通性最佳的地段之一。

从 Emaar Towers (Al Rigga) 出发的主要距离：

• 迪拉钟楼 (Deira Clocktower)：约 1 公里（步行可达 / 开车 2 分钟）
• 迪拉城市中心购物中心 (Deira City Centre Mall)：约 1.5 公里（开车 3–5 分钟）
• 迪拜国际机场 (Dubai International Airport, DXB)：约 7–10 公里（开车 7 分钟）——使本项目成为迪拜最具机场临近优势的豪华住宅地址之一
• 迪拜河 / Al Rigga 滨海大道 (corniche)：约 2 公里（开车 5 分钟）
• 黄金市场 (Gold Souk) / 香料市场 (Spice Souk)：约 4 公里（7–10 分钟）
• 迪拜之框 (Dubai Frame)：约 8 公里（10–12 分钟）
• 迪拜市中心 / 哈利法塔 (Downtown Dubai / Burj Khalifa)：约 20 公里（20–25 分钟）
• 商业湾 (Business Bay)：约 18 公里（20 分钟）
• 迪拜地铁：Union 站（红线与绿线换乘站）约 3 公里（开车 8–10 分钟）
• Al Rigga 地铁站 (红线)：约 2 公里（5 分钟）

机场临近优势： 距迪拜国际机场 (DXB) 仅 7 分钟车程——该机场是全球按客运量计算排名前三的最繁忙机场之一——Emaar Towers 正处于迪拜庞大的高频国际差旅人士、企业高管及航空机组人员群体所青睐的最佳地段，他们极为看重最短的机场通勤时间。这一人群能够承受显著的租金溢价，并持续驱动 Riggat Al Buteen 租赁市场的旺盛需求。

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建筑与户型设计

Emaar Towers 的双塔建筑设计在 2000 年代初的迪拉是一项具有标杆意义的建筑宣言——在高层将 A 座与 B 座相连的空中连桥 (Sky Bridge) 是一项独具特色的建筑元素，为该综合体在更广阔的迪拉天际线中塑造了鲜明的视觉身份。

建筑规格：

• 两座塔楼，各 16 层住宅
• 空中连桥于高层连接 A 座与 B 座
• 2003 年完工
• 每座塔楼均设有气派的大堂入口
• 高速客运电梯

户型组合：

• 1 居室公寓： 宽敞的开放式起居空间，卧室带独立卫浴
• 2 居室公寓： 1,425–2,200 平方英尺，双独立卫浴，部分户型带书房，厨房宽敞
• 3 居室公寓： 多种卫浴配置，起居区域宽裕，厨房面积大
• 4 居室公寓： 完整家庭配置，配备多间浴室与服务区
• 5 居室及 6 居室公寓： 在迪拜住宅市场中极为罕见——这些是真正意义上的豪华公寓，起居、餐饮及娱乐空间极为开阔
• 次顶层公寓与顶层公寓 (Sub-Penthouses / Penthouses)： 高区优质户型，层高进一步提升，景观更佳
• 复式公寓 (Duplexes)： 跨越两层的错层配置

一套备受关注的 2,200 平方英尺 2 居室户型包括：

• 2 间卧室配 3 间浴室
• 精装厨房
• 宽敞客厅
• 书房 / 家庭办公间
• 大型私人露台

室内精装达到 Emaar 2000 年代初的高端标准——实木房门、优质地材、入墙衣柜、全套厨房精装以及中央空调。由于楼宇已进入成熟期，二级市场中室内翻新十分常见，许多单元已被历届业主升级至现代标准。

价格（二级市场，2024–2025 年）：

• 1 居室 (1BR)：180 万–250 万迪拉姆起
• 2 居室 (2BR)：250 万–380 万迪拉姆
• 3 居室 (3BR)：350 万–550 万迪拉姆
• 4 居室及以上 (4BR+)：450 万–917 万迪拉姆
• 顶层公寓 (Penthouses)：700 万–917 万迪拉姆以上

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配套设施与服务

Emaar Towers 提供了在交付当时处于行业领先水平、至今在迪拉豪华市场中仍具竞争力的全套服务体系配套：

健身与康养（在迪拉区独树一帜）：

• 室内恒温游泳池——是迪拉区极少数提供室内泳池的住宅之一，可实现全年无间断使用，不受季节气温影响
• 设备齐全的现代化健身房
• 蒸汽房
• 桑拿房

楼宇与便利设施：

• 每座塔楼均设有气派的酒店式入口大堂
• 高层连接两座塔楼的空中连桥
• 24 小时安保
• 全场区闭路电视监控
• 安全的有盖地下停车场
• 中央空调 (Emaar HVAC 系统)
• 高速客运电梯
• 专职维护人员
• 礼宾 / 前台服务

楼宇科技：

• 每套公寓：空调、全套精装厨房、阳台、单元内 washer-dryer 洗干一体机
• 部分公寓配备专为家庭办公使用而设计的工作台与办公区

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投资分析

Emaar Towers 的投资特征由其卓越的机场临近性、迪拉持续旺盛的企业与高管租赁市场，以及长租与短租策略并存所带来的收入多元化所共同定义。

长租基准租金（Riggat Al Buteen / Al Rigga，2024–2025 年）：

• 1 居室：每年 70,000–100,000 迪拉姆
• 2 居室：每年 110,000–155,000 迪拉姆
• 3 居室：每年 150,000–200,000 迪拉姆
• 4 居室及以上：每年 200,000–300,000 迪拉姆以上

短租 (STR) — 核心收入驱动力： Dreamin Inn 及其他短租运营商在 Emaar Towers I 和 II 中积极管理公寓，瞄准庞大的航空机组、企业过境及迪拜中转客群市场。7 分钟直达 DXB 的临近优势是极为强劲的短租驱动因素：

• 2 居室短租日租金：视季节与配置而定，每晚 500–900 迪拉姆
• 专业管理短租单元的年入住率：75–85%
• 专业管理短租单元的毛回报率：7–11%

毛租金回报率（长租）：

• 300 万迪拉姆的 2 居室：约 3.7–5.2% 毛回报率——对于具备此种机场临近优势的迪拉资产而言颇具竞争力

资本增值：

• 迪拉历来被视为次于新兴片区的区域，但自 2020 年以来重获投资关注，部分得益于周边庞大的迪拉群岛 (Deira Islands) 及 Mina Rashid 滨水项目
• Emaar Towers 作为 Riggat Al Buteen 标杆性豪华地址的地位为其价格底部提供了支撑

阿联酋黄金签证 (Golden Visa)：

• 所有 200 万迪拉姆以上的 2 居室及以上单元均符合 10 年期黄金签证申请资格

永久产权所有权：

• 经 DLD 登记的完整永久产权 (freehold)，享有不受限制的出售、出租及抵押权利

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Emaar Towers 为何脱颖而出

1. 距迪拜国际机场仅 7 分钟车程。 迪拜市中心范围内没有任何一座豪华住宅楼宇能同时兼备此等尊贵地址与 DXB 临近优势。对于约 10 万名以迪拜为基地的航空机组人员、商务差旅人士及机场专业人士而言，这就是决定性的地段溢价所在。

2. 迪拉区内的室内泳池。 室内恒温游泳池在迪拉住宅市场中实属罕见——该区域多数豪华塔楼仅有在阿联酋夏季无法使用的户外屋顶泳池。全年不受高温或天气干扰的游泳体验是一项显著的生活品质优势。

3. 空中连桥 (Sky Bridge)。 连接两座塔楼的空中连桥是一项独具特色的建筑元素，塑造了视觉地标地位，促进 A 座与 B 座居民之间的社交互动，并在两座楼宇共享设施之间提供额外的有遮蔽通道。

4. 6 居室公寓。 在迪拜的带管理住宅塔楼中寻找一套 6 居室豪华公寓极为罕见。Emaar Towers 为大家庭、企业合租安排及外交官家庭提供了这一稀缺选择。

5. Emaar 逾 20 年的物业管理标准。 自 2003 年以来，Emaar 始终按其机构级物业管理标准维护 Emaar Towers——这座楼宇近二十年的运营历史正是其持续保养、主动维护与管理品质的有力佐证。

6. 短租黄金地带。 距 DXB 7 分钟的临近优势将 Emaar Towers 置于针对航空机组、过境旅客及商务访客的豪华短租市场的最佳地理地带——这是一类仅在迪拜这一片区存在的高体量、高收益短租客群。

7. 迪拉复兴 (Deira Renaissance)。 迪拉正通过多项大规模基础设施项目由政府进行主动重新定位：迪拉群岛 (Deira Islands，新兴滨海开发)、Mina Rashid (超级游艇码头)、Al Seef (文化传承滨水区) 以及持续推进的迪拜河美化工程。迪拉及迪拜河周边区域的中期城市转型预计将在 2025–2035 年期间显著提升 Riggat Al Buteen 的住宅价值。

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总结

位于迪拉 (Deira) 区 Riggat Al Buteen (Al Rigga) 的 Emaar Towers，是 Emaar Properties 旗下已完工的双塔豪华住宅综合体——两座 16 层高的楼宇由空中连桥相连——提供 1 至 6 居室公寓、复式公寓、次顶层公寓及顶层公寓，价格从 398 万迪拉姆到 917 万迪拉姆 (AED 3.98 million 至 AED 9.17 million)。室内恒温游泳池、健身房、蒸汽房和桑拿房为住户提供全方位的舒适体验，而 7 分钟车程直达迪拜国际机场的优势则创造了卓越的短租收入潜力（专业管理单元毛回报率 7–11%），并为这座城市庞大的航空、商务过境及高管住宅市场带来独特溢价。永久产权所有权、200 万迪拉姆起的阿联酋黄金签证申请资格，以及持续推进的迪拉城市复兴，使 Emaar Towers 成为老迪拜表现最为稳定的传承型豪华住宅资产之一。