دليل حساب عائد الاستثمار في العقارات في دبي 2026: قياس العوائد
كيفية حساب العائد على الاستثمار في عقارات دبي. العائد الإجمالي، العائد الصافي، تقدير رأس المال. الأدوات والصيغ للمستثمرين.
النقاط الرئيسية
- Gross rental yields in Dubai mid-market areas typically hover between 7% and 9%, while prime luxury areas yield between 4% and 6%.
- Net rental yield is the most accurate indicator of ongoing cash flow, accounting for service charges, maintenance reserves, management fees, and vacancy factors.
- Cash-on-Cash (CoC) yield is the primary metric for leveraged investments, showing how payment plans or mortgages amplify percentage returns.
- Total Return incorporates annual net rental income plus realized capital appreciation over a defined investment holding period.
دليل حساب عائد الاستثمار العقاري في دبي 2026: قياس العوائد
ملخص / النقاط الرئيسية
- العائد الإجمالي - الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار
- العائد الصافي - بعد المصاريف، عادةً ما يكون أقل بنسبة 1-2%
- المتوسط في دبي - العوائد الإجمالية الشائعة تتراوح بين 5-7%
- زيادة رأس المال - نمو يعتمد على المنطقة
- إجمالي العائد - العائد بالإضافة إلى الزيادة
العائد الإيجاري الإجمالي
الصيغة
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي / سعر العقار) × 100
مثال
- سعر العقار: AED 1,000,000
- الإيجار السنوي: AED 70,000
- العائد الإجمالي: (70,000 / 1,000,000) × 100 = 7%
العائد الإيجاري الصافي
الصيغة
العائد الصافي = ((الإيجار السنوي - المصاريف) / سعر العقار) × 100
المصاريف النموذجية
| المصروف | التكلفة المقدرة |
|---|---|
| رسوم الخدمة | AED 10-25/قدم مربع |
| الصيانة | 5-10% من الإيجار |
| رسوم الإدارة | 5-10% من الإيجار |
| الشغور | 5% مخصص |
مثال
- الإيجار الإجمالي: AED 70,000
- المصاريف: AED 15,000
- الإيجار الصافي: AED 55,000
- العائد الصافي: 5.5%
زيادة رأس المال
الحساب
الزيادة = ((سعر البيع - سعر الشراء) / سعر الشراء) × 100
التاريخ في دبي
| المنطقة | الزيادة السنوية النموذجية |
|---|---|
| المناطق الرئيسية (مارينا، وسط المدينة) | 5-8% |
| المناطق الناشئة (DSO، JVC) | 8-12% |
| التطورات الجديدة | متغيرة |
إجمالي العائد على الاستثمار
الصيغة
إجمالي العائد على الاستثمار = العائد الإجمالي + زيادة رأس المال
مثال
- العائد الإجمالي: 6%
- الزيادة: 5%
- إجمالي العائد على الاستثمار: 11%
مقارنة العوائد في دبي
| المنطقة | العائد الإجمالي النموذجي |
|---|---|
| المدينة الدولية | 8-9% |
| JVC | 7-8% |
| دبي مارينا | 5-6% |
| وسط مدينة دبي | 5-6% |
| نخلة جميرا | 4-5% |
الأسئلة الشائعة
ما هو العائد الإيجاري الجيد في دبي؟ يعتبر العائد الإجمالي من 6-7% جيدًا في دبي، حيث تحقق بعض المناطق المعقولة 8-9%.
كيف أحسب العائد الصافي؟ اطرح جميع المصاريف (رسوم الخدمة، الصيانة، الشغور) من الإيجار السنوي، ثم اقسم على سعر العقار.
ما الذي يؤثر على الزيادة؟ تؤثر الموقع، وتطوير البنية التحتية، وظروف السوق، وجودة العقار على زيادة رأس المال.
هل يجب أن أركز على العائد أم الزيادة؟ يجب تحقيق التوازن بين الاثنين - العائد يوفر تدفق نقدي، والزيادة تبني الثروة مع مرور الوقت.
المصادر: Property Finder، إحصائيات دائرة الأراضي في دبي