阿尔弗扬（Al Furjan）房产聚焦：投资 Evora Residences、Floareá Residence 和 Floareá Vista 项目

引言：迪拜阿尔弗扬（Al Furjan）与迪拜南部区域的资产增值轨迹

阿尔弗扬（Al Furjan）已成功从一个新兴的郊区住宅区蜕变为迪拜发展最成熟、在中高端住宅市场中表现最为稳健的社区之一。该区域由迪拜著名开发商纳希尔（Nakheel）进行整体规划，占地超过 5.6 平方公里，以其卓越的地理位置、以家庭为核心的社区规划和强韧的基础设施而著称。对于寻求在低风险、高增长市场中实现资产保值增值并获得迪拜“黄金签证（Golden Visa）”的全球投资者而言，深入掌握该微观市场的动态至关重要。

根据迪拜土地局（DLD）的官方数据，阿尔弗扬在过去 12 个月内录得 3,242 笔房地产交易，总交易额高达 73.5 亿迪拉姆（AED）（约合 20 亿美元 / 145 亿人民币）。该社区的房价同比（YoY）资本升值率达到了 14.25%，平均交易单价为 每平方英尺 1,420.09 迪拉姆，中位数售价为 1,449,822.50 迪拉姆。这些亮眼的数据不仅反映出该社区二级市场极高的资产流动性，也体现了市场对期房（Off-Plan）项目的旺盛需求。其核心驱动力包括：

• 便利的交通路网： 紧邻谢赫扎耶德路（E11）和谢赫穆罕默德·本·扎耶德路（E311），可直达杰贝阿里自由贸易区（JAFZA）这一迪拜核心就业枢纽。
• 地铁 2020 路线的红利释放： 社区内设有阿尔弗扬和探索花园（Discovery Gardens）两个专属地铁站，极大吸引了在迪拜码头（Dubai Marina）、迪拜国际金融中心（DIFC）和市中心（Downtown Dubai）通勤的高净值白领租客，为投资者奠定了稳固的租金回报率（ROI）基础。
• 成熟的生活配套设施： 设有阿尔弗扬北区 and 西区两大社区商业中心，入驻了家乐福（Carrefour）、Spinnys 等大型超市、高档餐厅以及私立医疗诊所。

为了帮助投资者优化资产配置，本期房产聚焦重点分析三个兼具稳健收益与资本保值属性的优质项目：Evora Residences（阿尔弗扬期房）、Floareá Vista（阿尔弗扬期房）以及 Floareá Residence（阿湾/Arjan 的在建/现房项目）。

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Evora Residences：Anax Developments 打造的奢华地标

作为阿尔弗扬住宅市场的金字塔尖项目，Evora Residences 是由 Anax Developments 倾力打造的奢华期房项目。该开发商的名字源自古希腊语中的“anax”（意为“领主”或“至尊”），彰显了其对精湛建筑工艺与高规格用料的极致追求。

项目基础与建筑设计

Evora Residences 专为寻求在潜力区域配置高资产净值、追求高品质生活方式的买家而设计。项目立足阿尔弗扬核心地段，外观采用现代流线型设计，配有通透的落地全景玻璃幕墙。

• 交房时间： 2026 年联第三季度
• 起售价区间： 2,400,000 迪拉姆至 4,800,000 迪拉姆（约合 65.3 万至 130.6 万美元）
• 户型规划： 单身公寓（Studio）、一居室和两居室公寓。

项目室内规格极高，精选 Calacatta 大理石、实木门、定制木作以及全套欧洲进口嵌入式厨房电器。所有单元均集成了智能家居控制系统，并与大楼的中央楼宇管理系统（BMS）无缝连接，确保资产的持久品质与折旧率控制。

付款计划与资金杠杆效益

Anax Developments 为期房买家量身定制了极具资金效率的 30/70 付款计划，便于投资者以极低的初始资本占用实现高额的资本杠杆：

• 首付款（预订）： 10%
• 建设期间分期： 20%
• 交房时支付（2026 年第三季度）： 70%

这种“尾款集中支付”的结构对于计划通过本地银行申请按揭贷款（Mortgage）的买家极为有利。阿联酋当地银行通常可在交房时为海外买家提供高达 70% 至 75% 的房贷。投资者只需在建设期支付 30% 的现金，交房时即可利用按揭贷款覆盖余下的 70% 尾款。这不仅最大化释放了现金流，也使得资金回正与租金收益提取的周期大大缩短。根据当前的市场估算，该项目的毛租金收益率（ROI）预计为 3.5% 至 4.5%，且交房前即可享受可观的资产溢价。

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Floareá Vista：阿尔弗扬的欧洲植物美学住宅

由 Mashriq Elite Development 开发的 Floareá Vista 是一栋极具现代感的期房住宅，将亲生物设计（Biophilic Design）与绿色露台完美结合，倡导自然绿意的社区健康理念。

项目概述与美学理念

Floareá Vista 是进入阿尔弗扬市场的绝佳低门槛切入点，其兼具高配置标准与亲民的价格，直击追求高 ROI 和资本保值的稳健型中产投资者。

• 交房时间： 2026 年第二季度
• 起售价区间： 1,000,000 迪拉姆至 2,000,000 迪拉姆（约合 27.2 万至 54.4 万美元）
• 户型规划： 单身公寓、一居室和两居室公寓。

建筑设计别具一格，阳台边缘呈现出花瓣般的优雅弧线，外立面点缀有垂直花园。室内地面通铺高档玻化砖，配备石英石台面及全套智能家居系统。

售价与投资回报预测（ROI）

单身公寓 100 万迪拉姆起售的门槛非常契合初次置业的买家。投资者在交房前仅需支付 20% 的首付（20 万迪拉姆）和建设期的 30%（30 万迪拉姆），共计 50 万迪拉姆（约 13.6 万美元），即可锁定这套增值前景广阔的房产。交房时，剩余的 50% 尾款可通过银行按揭贷款支付，实现以租养贷。

Floareá Vista 的年化毛租金收益率预计可达 6.0% 至 7.5%。其中单身公寓的年租金预计在 60,000 至 75,000 迪拉姆之间，而一居室租金则可达 75,000 至 90,000 迪拉姆，是迪拜南部租金回报的佼佼者。

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Floareá Residence：阿湾（Arjan）植物美学样板项目

相比上述两个阿尔弗扬的期房项目，位于阿湾（Arjan）的 Floareá Residence 则是 Mashriq Elite Development 已临近交付的精品住宅。该项目作为该开发商植物美学理念的样板，为其在阿尔弗扬的大规模扩张奠定了坚实口碑。

地段优势与阿湾市场分析

阿湾作为紧邻汽车城（Motor City）、朱美拉村圈（JVC）和迪拜科学园（Dubai Science Park）的成熟住宅区，近年来备受瞩目。根据迪拜土地局（DLD）的数据，阿湾过去 12 个月内录得 4,099 笔交易，成交总额达 57.4 亿迪拉姆，房价实现 13.76% 的同比年增长，中位数售价为 920,777.00 迪拉姆，每平方英尺均价为 1,510.92 迪拉姆。

Floareá Residence 亮点

• 交房时间： 2025 年第三季度（在建，接近完工阶段）
• 起售价： 480,000 迪拉姆（超低门槛，极具竞争力的现金置业选择）
• 户型： 单身公寓、一居室和两居室。
• 物业费： 仅为 每年每平方英尺 11 至 14 迪拉姆，运营成本低，大幅拉升了净租金收益率。
• 租金收益： 邻近迪拜科学园和各大企业总部，职住平衡需求极高。单身公寓的毛收益率可达 7.5% 至 9.5%（年租金在 36,000 至 52,000 迪拉姆之间）。

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阿尔弗扬 vs. 阿湾：双向投资对比分析

投资者可根据自身的投资偏好在以下两类区域中进行抉择：

核心指标	阿尔弗扬 (Evora & Floareá Vista)	阿湾 (Floareá Residence)
核心吸引力	地铁直通、邻近 JAFZA 自由区和码头，资产保值性极佳	邻近科学园、学术城，高现金流，极高的净租金收益率 (ROI)
中位数售价 (DLD)	1,449,822.50 迪拉姆 (约 39.4 万美元)	920,777.00 迪拉姆 (约 25 万美元)
同比房价涨幅	14.25%	13.76%
平方英尺均价	1,420.09 迪拉姆	1,510.92 迪拉姆
12个月交易量	3,242 笔交易	4,099 笔交易
租金收益率区间	6.0% - 7.5% (中到高)	7.0% - 9.5% (极高)

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房产合规与信托账户（Escrow）双重保护机制

在迪拜投资期房时，资产的安全防线离不开政府의强力监管。Anax Developments 与 Mashriq Elite Development 均严格遵守迪拜土地局（DLD）和迪拜房地产监管局（RERA）制定的合规框架：

• 期房所有权证 (Oqood) 注册： 购房者签订买卖协议后，合同会立即在 RERA 的 Oqood 系统中备案，为买家确立在建设期内的合法产权。
• 信托账户 (Escrow Account) 隔离监管： 每个获批项目的购房资金都会存入受 DLD 审计的第三方信托账户中。只有在第三方监理机构对项目实体工程进度进行评估并确认达标后，DLD 才会向开发商拨付部分资金，彻底杜绝资金被挪用及“烂尾”的风险。

无论投资者是为了追求资产的长期保值，还是为了获取近期的稳健现金流，抑或是通过投资迪拜房产以实现海外资产多元化并顺畅申请黄金签证，这三个项目都提供了风险可控、收益明确的迪拜房产优质入口。