迪拜联名购房与签证政策：凭借 40 万迪拉姆份额申请居留权的全景指南

联名购买迪拜房产：通往阿联酋居留权的黄金通道

凭借免税收益、强劲的租金回报率（ROI）以及高度透明的监管框架，迪拜房地产市场长期以来一直是全球资本的“避风港”和“财富增值器”。对于高净值投资者而言，除了稳健的资产收益外，最吸睛的福利莫过于通过置业获得阿联酋的长期居留身份（绿卡）。

然而，随着迪拜房价的不断上涨，许多投资者倾向于通过“联名购房”来优化资金配置、实现资产保值。这也为联名业主带来了一个核心问题：联名购房如何影响签证申请资格？个人持有 40 万迪拉姆（AED，约合 11 万美元 / 80 万元人民币）的房产份额是否能够获得居留签证？

虽然备受瞩目的 10 年期“黄金签证”是多数人的终极目标，但投资者必须厘清不同类型房产签证之间的本质区别，以及迪拜土地局（DLD）针对联名产权设立的特定份额门槛，从而最大化您的双重投资收益（即“租金高回报 + 全家绿卡”）。

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深度解析迪拜联名产权证书（Title Deed）

当两位或两位以上买家在迪拜联名购房时，迪拜土地局（DLD）会签发一份联名产权证书。该文件将明确列出各方所占的产权百分比（例如 50/50、60/40）。

在申请阿联酋居留签证时，迪拜土地局和阿联酋移民局评估的核心标准是申请人名下了个人产权份额价值，而非房产的总价值。举例来说，如果两位商业伙伴联名购买了一套价值 300 万迪拉姆的房产，双方各占 50% 份额，则每人的产权份额价值为 150 万迪拉姆。

唯一的特例是夫妻（配偶）联名购房：法律允许夫妻双方合并其房产份额，以共同达到签证申请的最低资金门槛。

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签证门槛详解：10 年期黄金签证 vs. 2 年期房产投资者签证

为了避免常见的认知误区，投资者需要明晰 10 年期黄金签证与 2 年期房产投资者签证在准入标准上的差异。40 万迪拉姆 the 门槛仅适用于联名购房申请 2 年期居留签证的情况，而黄金签证则对个人份额有着更高的资金要求。

签证特性	10 年期黄金签证 (Golden Visa)	2 年期房产投资者签证 (Investor Visa)
最低房产价值（独立业主）	2,000,000 迪拉姆	无最低限制（迪拜土地局政策放宽）
最低份额价值（联名业主）	每位申请人 2,000,000 迪拉姆	每位申请人 400,000 迪拉姆
房产交付状态	现房或期房均可	仅限现房
配偶合并申请	允许合并所有权	允许合并所有权
家属及雇员担保	可担保配偶、子女及家政人员	可担保配偶及子女

1. 10 年期黄金签证（200 万迪拉姆门槛）

通过置业获取 10 年期黄金签证，总投资额必须达到至少 2,000,000 迪拉姆。

• 在联名购房的情况下，每位申请黄金签证的共有人，其名下的房产份额注册价值 must 达到至少 2,000,000 迪拉姆。
• 若一套房产总价值 300 万迪拉姆，由兄弟两人以 50/50 的比例持有，则双方均无法独立申请黄金签证，因为他们的个人份额仅为 150 万迪拉姆。
• 夫妻特例：若夫妻双方联名拥有一套价值 200 万迪拉姆的房产（即便按 50/50 划分，每人份额仅 100 万迪拉姆），仍可获得申请资格。可由一方作为主申请人，随后为配偶及子女办理家属担保。

2. 2 年期房产投资者签证（40 万迪拉姆份额规则）

2 年期房产投资者签证为预算有限但追求高租金收益的投资者提供了更具性价比的绿卡通道：

• 对于独立持有现房的业主，迪拜土地局已取消了最低购房金额限制。只要在永久产权区购入已完工的现房，无论总价多少，均可申请。
• 对于联名业主（非配偶），迪拜土地局则严格执行每位投资者至少 400,000 迪拉姆份额的规定。
• 这意味着，如果您和一位商业伙伴以 50/50 的比例联名购买了一套价值 80 万迪拉姆的现房公寓，由于各自的产权份额均达到 40 万迪拉姆的底线，你们双方都将有资格获得 2 年期居留签证。这极大地降低了入场资金门槛，同时保障了资产的流动性与分散投资优势。

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夫妻联名购房的特殊优待政策

根据迪拜土地局（DLD）的官方指引，已婚夫妇在通过置业申请居留签证时享有得天独厚的政策红利：

1. 份额合并计算： 夫妻可以合并两人的产权价值，以此满足 200 万迪拉姆的黄金签证门槛，或 40 万迪拉姆的 2 年期签证门槛。
2. 担保家庭成员： 夫妻中只要有一方成功获得签证（无论是黄金签证还是 2 年期签证），即可直接为另一方及子女办理家属签证，无需考虑产权证书上的主登记人是谁（需提交经认证的结婚证）。

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抵押贷款与期房置业的签证指引

房产处于按揭贷款（抵押）状态或仍为期房，是否能申请签证？迪拜土地局给出了清晰界定：

抵押贷款（按揭）房产

如果您的房产是通过银行贷款购买的，您仍有资格申请这两种签证，但必须补充提供：

• 贷款银行出具的 无异议函（NOC），写明银行同意您申请阿联酋居留签证。
• 官方盖章的贷款对账单，注明截止目前的已付金额和剩余贷款余额。
• 申请黄金签证时，不论尚欠多少贷款，房产总购买价必须达到 200 万迪拉姆，且银行 NOC 是不可或缺的法定文件。

期房（未完工项目）

• 黄金签证： 期房项目完全适用。只需房产的合同总价不低于 200 万迪拉姆，且购自迪拜土地局批准的合规开发商即可。
• 2 年期投资者签证： 期房项目不适用。房产必须是已完工、达到入住标准且已交付的现房，并且已由迪拜土地局签发正式的产权证书。

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申请流程：迪拜土地局 Cube 专属中心（DLD Cube）

房产类居留签证的审批均通过 DLD Cube 统一受理。这是迪拜土地局专门为全球房地产投资者设立的“一站式”专属服务机构，旨在简化流程，提供高效尊贵的政务体验。

1. 准备材料： 收集产权证书（DLD 签发）、护照复印件、当前阿联酋旅游签/入境章、阿联酋 ID（如适用）、经双认证的结婚证（夫妻联合申请）以及银行无异议信 NOC（如有贷款）。
2. 提交申请： 申请人可通过 DLD Cube 官方门户网站在线提交，或亲临迪拜土地局总部大楼 of DLD Cube 窗口办理。
3. 体检与录入指纹： 获得初审通过后，申请人需进行体检，并前往录入指纹处录入阿联酋 ID 的生物信息。
4. 签证贴签与获批： 体检合格且背景调查通过后，您的阿联酋居留签证即正式签发。