迪拜租金上涨的90天规则是什么？

根据迪拜租赁法，房东必须在合同续签日前至少90天以书面形式通知租户任何租金上涨。如果通知迟于90天（仅提前89天或更少）或没有书面形式，租金上涨无效，租户有权按原租金续约。

RERA智能租赁指数如何判断租金上涨是否合法？

智能租赁指数根据房屋类型和建筑质量，为每栋楼或每个区域设定合法租金区间。如果当前租金在指数区间内，房东最多可上涨5%；低于区间1%至10%时，最高上涨5%；低于11%至20%时，最高上涨15%；低于超过20%时，最高上涨20%。如果当前租金已经高于指数区间，则不允许上涨。

房东可以因自住或出售房产而驱逐租户吗？

可以，但必须遵守严格的法律程序。房东必须通过公证人或挂号信提前12个月发出书面通知，并注明原因（自住或出售）。如果房东以自住为由驱逐租户后在两年内重新出租，租户可以向租赁争议中心索赔。

如果房东拒绝进行重大维护或维修怎么办？

根据第26/2007号法律，除非合同另有约定，房东负责重大维护，包括结构、水管、电气和空调维修。房东不维修时，租户应先发出正式通知；仍不处理的，可向RERA投诉，或在遵循租赁争议中心批准的通知程序后安排维修并从租金中扣除费用。

2026迪拜租赁权益：RERA房东租户实用指南

在所有这些情况下，法律都站在你这边——但前提是你了解法律的规定。

迪拜的租赁市场是该地区监管最完善的市场之一，由清晰的法律框架所管辖，保护房东和租客双方的权益。问题不在于缺乏规则，而在于大多数人只有在已经陷入纠纷时才会去阅读这些规则。

本指南将改变这一现状。我们将详细梳理相关法律、RERA智能租金指数、租金上涨流程、租赁争议中心（RDC）的争议解决程序，以及六个真实场景的逐步解决方案。无论你是面临不合理涨租的租客，还是正在处理自用驱逐的房东，都能在这里找到答案。

法律框架：管辖迪拜租赁关系的法律

迪拜的房东-租客关系由两部主要法律和执行这些法律的监管机构所管辖。

2007年第26号法律——迪拜租赁法——是基础。它规定了双方的权利和义务、租金上涨规则、驱逐条件、维修责任和合同续约条款。迪拜的每一项租赁关系都受该法律管辖。任何与之相抵触的合同条款均不可执行。

2008年第33号法律对第26/2007号法律进行了修订，加强了租客保护——收紧了驱逐规则，正式化了通知期限，并明确租赁关系不得被任意终止。

RERA——房地产监管局，迪拜土地局（DLD）的下属部门——负责执行这些法律。RERA发布租金指数，监管Ejari系统，并运营租赁争议中心（RDC）。

核心原则：

合同必须符合法律。 规定"房东可任意提高租金"的条款无效。
通知期限是强制性的，不可事先放弃。
Ejari注册是强制性的，以保护双方权益。
争议有专门的解决途径，通过RDC处理——比民事诉讼更快、更便宜。

租客篇：2026年你的权利

租金上涨限制

房东不能随意提高你的租金。租金上涨完全受RERA智能租金指数的管辖。如果你的当前租金在指数范围内，最高涨幅为5%。如果低于范围，房东可以提高到范围上限。如果高于范围，则不允许涨价。

房东还必须在合同续约日期之前提前90天发出书面通知。没有此通知，涨价无效。

驱逐保护

房东不能简单地决定不续签你的合同。驱逐仅限于2008年第33号法律规定的特定理由：

房东打算拆除房产
房东打算翻修房产（需要腾空物业）
房东或一等亲属打算入住该房产
房东打算出售房产

即使在这些情况下，房东也必须通过公证发出12个月的书面通知，通知必须说明原因。房东还必须证明真实意图——以"自用"为由驱逐后随即以更高价格重新出租是违法的，可以在RDC提出异议。

押金

押金是你的钱。房东持有它作为对损坏或未付账单的担保。租赁期满后，房东必须退还押金，仅扣除合理费用：未付租金、未缴水电费或超出正常磨损的损坏维修费用。褪色的油漆、轻微的划痕和老化的固定装置是房东的责任，不是你的。

维修

根据2007年第26号法律，房东负责主要维修——管道、电气系统、空调和结构性修缮。租客负责日常维护——灯泡、堵塞的下水道和500迪拉姆以下的小型维修（除非合同另有规定）。

如果房东不进行维修，请向RERA举报。在某些情况下，你可以在遵循适当的通知程序后自行安排维修并从租金中扣除费用。

提前终止

如果你需要提前搬走，请检查合同中是否有提前终止条款。大多数合同允许提前1-2个月通知并支付违约金（通常为一到两个月的租金）。如果没有此类条款，除非与房东达成协议，你可能需要承担剩余租金。

房东篇：2026年你的权利

租金上涨流程

你有权提高租金——但只能在RERA智能租金指数规定的范围内。流程严格：

查询智能租金指数，确定你房产的合法租金范围
将当前租金与指数范围进行比较
确定允许的涨幅（如有）
在合同续约日期之前提前90天发出书面通知
通知必须注明新的租金金额并引用RERA指数

如果你错过了90天的通知期，租客有权按现有租金续约。如果你要求的涨幅超过指数范围，租客可以拒绝并向RDC提起争议。

自用驱逐

你可以驱逐租客以便自己入住或安置一等亲属——但要求相当严格：

通过公证发出12个月的书面通知——口头通知或普通信件无效
通知必须说明具体原因（自用或一等亲属）
你必须确实打算入住该房产——如果你在两年内重新出租，被驱逐的租客可以提出赔偿要求
一等亲属是指父母、子女或兄弟姐妹——不包括堂表兄弟、朋友或商业伙伴

这一程序的存在是为了保护租客免受以涨租为目的的恶意驱逐。仅在你确实打算入住时才使用此程序。

Ejari注册

Ejari注册是强制性的。它创建了租赁条款、租金金额和日期的官方记录。没有Ejari，你无法在RDC提起案件，租客也可能在办理水电和Emirates ID续期时遇到困难。费用为每次注册195迪拉姆，可在线或在注册打字中心办理。

押金扣除

你有权从押金中扣除：

未付租金
未缴水电费（DEWA、制冷费）
超出正常磨损的损坏
物业遗留不可接受状态时的清洁费用

你无权扣除正常磨损、标准租期后的重新粉刷或属于你维修责任的修缮费用。在入住和退房时拍摄详细照片以记录物业状况——这保护双方的利益。

智能租金指数：如何使用

RERA智能租金指数是判断租金上涨是否合法的关键工具。2026年更新版按区域、楼龄和户型对房产进行分类，建立合法租金范围——反映同一社区内不同建筑的市场实际情况。

使用方法：

第一步：访问DLD网站或Dubai REST应用。 指数可通过迪拜土地局官方网站在线查询。

第二步：输入房产信息。 你需要提供区域、楼名或地块号、户型和建筑分类。

第三步：查看租金范围。 指数显示你所属分类的范围——例如，JVC中档建筑一居室为55,000–70,000迪拉姆。

第四步：比较你当前的租金。 低于范围：房东可提高到上限。在范围内：最高涨幅5%。高于范围：不允许涨价。

第五步：将结果用于谈判或争议。 指数结果是可在RDC使用的官方文件。

重要提示： 指数定期更新。请始终查询最新版本。2026年指数包含更精细的建筑级数据，使分类更难被质疑。

租金上涨：完整流程

租金上涨流程是迪拜租赁法中最容易被误解的领域之一。以下是完整的逐步流程：

1. 90天通知规则

房东必须在合同续约日期之前至少90天发出租金上涨的书面通知。通知必须注明新的租金金额，并在90天期限内送达。如果电子邮件是已确立的沟通方式，则可以接受。

如果通知在续约前89天送达，则无效。如果未注明金额，则无效。如果在续约日期之后送达，则肯定无效。

2. 查看RERA指数分类

允许的涨幅取决于当前租金相对于智能租金指数范围的位置：

当前租金与指数范围对比	允许涨幅
低于范围20%以上	最高20%
低于范围11–20%	最高15%
低于范围1–10%	最高5%
在范围内	最高5%
高于范围	0%——不允许涨价

这些档次在续约时适用。房东不能在合同期内提高租金，除非合同明确允许（这种情况很少见，且仍须符合RERA规则）。

3. 诚信协商

指数设定的是法定上限——并不强制涨价。可以涨5%的房东可以选择涨2%或不涨。租客可以协商，特别是作为可靠的长期住户。

4. 如果租客拒绝合法涨价怎么办？

如果房东遵循了正确的程序而租客拒绝，房东可以在RDC提起案件。RDC将核实指数分类，如果涨价合法，则命令租客支付或搬离。

如果涨价超过指数或通知期限未满足，租客可以拒绝并在续约日期之前向RDC提起争议。RDC可以命令按合法金额续约。

争议解决：RDC流程

迪拜土地局下属的租赁争议中心（RDC）是专门处理房东-租客争议的机构——比民事诉讼更快、更便宜、更专业。

何时提起案件

在以下情况下应向RDC提起案件：

房东要求的租金涨幅超过RERA指数
房东在没有适当通知或合法理由的情况下试图驱逐
租客在收到合法驱逐通知后拒绝支付租金或搬离
房东未履行维修义务
存在关于押金的争议
房东以"自用"为由驱逐后重新出租房产

如何提起案件

收集文件。 Ejari注册合同、通知、RERA指数结果、通信记录（电子邮件、WhatsApp）、照片和收据。
在RDC或在线提交。 案件可在DLD总部受理或通过Dubai REST应用提交。
支付立案费。 费用为年租金的3.5%（最低500迪拉姆，最高25,000迪拉姆）。年租金80,000迪拉姆的房产，费用为2,800迪拉姆——远低于民事诉讼。
出席听证会。 在2-4周内安排。双方陈述各自立场；RDC可能要求补充文件或进行物业检查。
接收裁决。 通常在立案后30-90天内。裁决通过DLD执行。

时间线和费用

阶段	典型时间
从立案到首次听证	2-4周
从听证到裁决	2-8周
从立案到裁决总计	30-90天
上诉（如适用）	额外30-60天

总费用——立案费加任何法律代理费——通常为2,000-8,000迪拉姆，远低于民事诉讼程序。

执行

RDC裁决通过DLD执行。如果租客拒绝搬离，RDC可以授权警方强制执行。如果房东拒绝退还押金，金额可以从物业管理账户中扣除或影响房东的营业执照。

常见场景与解决方案

场景一：20%的租金涨幅

情况： 房东发通知将你的租金从60,000迪拉姆提高到72,000迪拉姆——涨幅20%。你的合同两个月后续约。

解决方案： 查询智能租金指数。如果你的单元范围是60,000–70,000迪拉姆，房东最高只能提高到70,000迪拉姆——而不是72,000迪拉姆。同时核实90天通知期。如果涨幅超过指数或通知逾期，以书面形式通知房东并附上指数结果。如果房东坚持，向RDC提起案件。

场景二：以"自用"为由驱逐

情况： 房东发来公证信说需要公寓给儿子住。你在那里住了五年，怀疑房东只是想以更高价格重新出租。

解决方案： 通知必须满足法律要求：通过公证发出12个月书面通知，说明原因和家庭成员姓名。如果通知合法有效，你必须搬离。但如果房东在两年内重新出租而不是让儿子入住，向RDC提出赔偿要求——恶意驱逐可能导致相当于一年租金的赔偿。

场景三：房东不修空调

情况： 空调在七月份坏了三周。房东一直说"下周"但从不派技术人员。

解决方案： 发出正式书面通知，给予7-14天的维修期限。说明如果未完成维修，你将自行安排维修并从租金中扣除费用。如果房东仍不行动，获取持证承包商的报价，进行维修，保留收据，从租金中扣除。以书面形式发送收据和扣款说明。RDC通常支持遵循了通知程序的租客。

场景四：租客停止支付租金

情况： 租客两个月未付租金，不接电话也不回消息。

解决方案： 通过挂号信或公证发出正式催款函，给予30天付款期限。如果租客仍不支付，向RDC提起驱逐案件。RDC可以命令驱逐并要求支付所有欠租加立案费。不要换锁、断水电或搬走租客物品——这些行为违法，可能导致对你提起诉讼。

场景五：押金争议

情况： 你三周前搬走了。房东说要从你10,000迪拉姆的押金中扣除5,000迪拉姆用于"重新粉刷和维修"。你搬走时物业状况良好。

解决方案： 要求提供带收据的扣款明细清单。标准租期后的重新粉刷属于正常磨损——房东不能对此收费。如果扣款不合理，发出正式要求全额退还押金的通知。如果被拒绝，携带入住/退房照片和Ejari合同向RDC提起案件。RDC通常会命令退还因正常磨损而被扣除的押金。

场景六：无90天通知的租金上涨

情况： 你的合同下个月续约，房东刚告诉你租金要涨10%。之前没有任何书面通知。

解决方案： 涨价无效。90天规则是绝对的——逾期通知意味着租金不变。以书面形式通知房东。如果房东拒绝按现有费率续约，在合同到期前向RDC提起案件。

2026年监管变化

迪拜的租赁监管环境持续发展。以下是2026年相关的关键变化和趋势：

智能租金指数2.0： 指数现在按建筑级别分类——不仅按区域，还按具体建筑的质量、楼龄和配套设施分类。同一区域的两栋建筑可能有显著不同的租金范围，减少了分类争议。

优先数字化立案： 更多类型的案件可以通过Dubai REST应用完全在线提交，视频连线听证会更加普及。

加强Ejari执法： DLD加强了执法力度。未注册的房东将面临罚款，未注册的合同在RDC越来越难以执行。

短租收紧： 度假屋的新规则持续收紧。如果你正在考虑在长租和短租之间切换，请阅读我们的短租与长租收益指南和Airbnb法规指南。

规划下一步

了解你的租赁权利只是第一步。如果你是租客，了解法律有助于你从强势地位进行谈判。如果你是房东，合规可以保护你免受昂贵的争议，确保你的投资获得应有回报。

但对于投资者而言，问题超越了权利和争议——关键在于在正确的区域找到合适的房产，获得合理的租金回报率。这正是数据驱动决策的重要性所在。

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