2026年迪拜房产签证新规：你需要了解的DLD变化

2026年迪拜房产签证新规：你需要了解的DLD变化

重点摘要

• DLD取消了75万迪拉姆的最低房产价值门槛，大幅扩大居留签证资格。
• 签证类别取决于房产价值：普通居留、200万迪拉姆以上黄金签证和新的中间层级。
• 申请流程通过Dubai REST数字化，处理时间从数周缩短至数天。
• 常见错误包括购买不合资格物业、遗漏文件，以及混淆产权和签证资格。
• AiGents Realty可以帮助你寻找合资格房产并完成申请。

迪拜房产居留签证一直是酋长国最有力的投资激励之一，如今变得更容易获得。迪拜土地局（DLD）取消了此前75万迪拉姆的最低房产价值门槛，过去只有中高价房产能用于签证担保，现在更多投资者可以通过房产所有权获得阿联酋居留。

这一变化叠加申请流程数字化和新的中间签证层级，使2026年成为房产居留最有利的一年。但规则仍有细节，选错房产可能只有房子、没有签证。以下是需要了解的内容。

变化是什么：DLD取消75万迪拉姆门槛

最大变化是取消普通房产居留签证原先75万迪拉姆的最低价值要求。过去只有价值75万迪拉姆或以上的房产才符合居留担保，迪拜的相当一部分市场（尤其是JVC、国际城和迪拜南部）因此被排除。

为什么重要

根据DLD交易数据，2025年约35%的住宅交易对应价值低于75万迪拉姆的房产。过去这些买家可以拥有房产，却不能以此申请居留，必须另行取得工作或投资签证。

取消门槛意味着：

• 更多房产可以用于签证担保；
• 居留投资门槛降低，实际可从合资格永久产权房产开始；
• 组合投资更灵活，可以持有多套小房产；
• 符合人口增长策略，迪拜需要居民而不仅是房主。

没有变化的规则

• 只有永久产权房产符合条件，租赁产权和非永久产权区域排除。
• 必须是已完工现房，期房要等交付。
• 共有产权认可，但每位业主的份额必须达到对应门槛。
• 签证与产权绑定，出售房产会取消签证。

新签证类别与房产门槛

普通房产居留签证

这是基础签证，适合远程工作者、退休人士和不需要在迪拜工作的被动投资者。

中间房产签证（100万至200万迪拉姆）

该层级于2025年推出，提供更长的期限、担保家政人员及部分商业活动的权益。

黄金签证（200万迪拉姆以上）

黄金签证仍是高阶选择。门槛没有变化，但权益持续增加，成年受抚养子女无年龄限制尤其适合家庭投资者。

多套房产价值合并

一个常被忽略的规则是可以合并多套房产的价值。三套每套50万迪拉姆的房产总值150万，符合中间层级；两套每套100万迪拉姆的房产总值200万，符合黄金签证。

这一规则让偏好分散投资的组合投资者也能获得签证资格。

黄金签证与普通房产居留比较

如果你计划在迪拜工作，黄金签证的完整工作权可免去雇主担保许可，对专业人士和创业者而言可能值得更高投资门槛。

分步申请流程

DLD通过Dubai REST数字化后，申请流程大幅简化：

第一步：核验房产资格

购买前确认：

• 位于DLD认可的永久产权区域；
• 已完工并交付，期房不符合；
• 有DLD登记的产权证；
• 由申请人持有，不是租赁。

第二步：购买房产

按标准流程完成交易，确认产权证在DLD登记、价值达到目标签证层级，并使用DLD登记的销售协议记录购买。

第三步：准备文件

以下文件均可数字提交：

• 有效期至少6个月的护照；
• 产权证原件或DLD认证副本；
• 房产估值证书（黄金签证必需）；
• DLD登记销售协议；
• 数字证件照片；
• 阿联酋批准医疗中心出具的体检证明；
• 阿联酋注册健康保险；
• 3个月银行流水，证明财务能力；
• 当前雇主的无异议函（如适用）。

第四步：通过Dubai REST申请

1. 用UAE Pass登录。
2. 选择“房产居留签证”。
3. 上传全部文件。
4. 在线支付费用。
5. 获取申请参考编号。

第五步：体检

在获批医疗中心完成血检和胸片，费用约700至1,000迪拉姆。

第六步：领取签证

• 普通居留：5至7个工作日；
• 中间层级：3至5个工作日；
• 黄金签证：2至3个工作日。

签证数字化并绑定UAE Pass，不再需要护照贴签。

第七步：申请阿联酋身份证

取得签证后，通过ICP申请Emirates ID，这是所有居民都必须完成的独立流程。

文件清单

• 有效护照（剩余6个月以上）。
• DLD登记产权证。
• 黄金签证估值证书。
• DLD登记销售协议。
• 数字护照照片。
• 体检证明。
• 阿联酋健康保险。
• 3个月银行流水。
• UAE Pass注册。
• 在阿联酋工作时的雇主无异议函。
• 担保配偶的结婚证。
• 担保子女的出生证明。
• 中间/黄金签证家政人员合同。

需要避免的常见错误

1. 在非永久产权区域买房

迪拜并非所有区域都是永久产权。德伊勒、布尔迪拜和部分工业区是租赁产权或受到限制，无论价值多高，都不能用于居留签证。

避免方法： 购房前通过DLD核验区域性质；AiGents Realty平台会按签证资格自动筛选。

2. 期房交付前购买

期房必须完工并登记产权证后才能申请。出于签证目的买期房，可能要等2至4年。如果需要立即居留，应购买现房。

3. 误解共有产权

共有产权可用于签证，但每位业主的份额必须单独达到门槛。两人各持有200万迪拉姆房产的50%，每人份额100万，只符合中间层级，不符合黄金签证。

避免方法： 计算个人份额；共有产权申请黄金签证时，每人份额必须至少200万迪拉姆。

4. 未维持健康保险

阿联酋健康保险是所有居留签证的强制要求。保险中断可能导致签证取消。

避免方法： 申请前购买阿联酋注册保险并持续维持，参考迪拜卫生局批准名单。

5. 不了解工作权限制

普通房产居留不包含工作权。要在迪拜工作，需要雇主工作许可、200万迪拉姆以上黄金签证，或通过自有公司取得许可。

6. 出售房产前没有转换签证

房产签证与产权绑定，出售会自动触发取消。如果要继续居住，应在完成出售前转为工作、投资或其他房产签证。

7. 忽略离境时间限制

普通和中间居留需至少每6个月入境一次，长时间离境可能取消签证；黄金签证允许离境12个月以上。

AiGents Realty如何帮助签证合资格房产

资格筛选： 自动按永久产权、完工状态和价值门槛筛选，避免浪费时间。

层级匹配： 按预算和目标匹配普通、中间或黄金签证房产。

组合价值分析： AI计算多套房产总值，寻找达到更高层级的组合。

文件支持： 生成对应签证的文件清单，并引导你通过Dubai REST申请。

持续合规监控： 跟踪DLD规则变化，提醒你保持签证有效。

常见问题

2026年迪拜房产居留签证最低价值是多少？

普通签证已没有最低价值门槛。DLD取消75万迪拉姆要求，任何已完工永久产权房产现在都可申请两年居留。

低于200万迪拉姆的房产能申请黄金签证吗？

不能。黄金签证要求至少200万迪拉姆，但可以合并多套永久产权房产，总值超过200万即可。

期房能申请居留签证吗？

不能。只有已完工且登记产权证的现房符合，期房要在交付和产权登记后才有资格。如果需要立即居留，应买现房。

房产签证可以担保家属吗？

可以：

• 普通：配偶及18岁以下子女；
• 中间（100万至200万）：配偶、子女和一名家政人员；
• 黄金（200万以上）：配偶、任何年龄子女和家政人员。

房产居留签证可以在迪拜工作吗？

只有黄金签证包含完整工作权。普通和中间签证需要单独工作许可，也可以成立公司取得工作授权。

出售房产后签证怎么办？

房产签证会被取消。出售前应转为工作、投资或其他房产签证。

申请需要多长时间？

普通5至7个工作日，中间3至5天，黄金2至3天，均可通过Dubai REST数字提交。

需要房产估值证书吗？

黄金签证需要用估值证明200万门槛。普通和中间签证通常以产权证价值为准，但DLD可能要求估值。

共有产权人都能申请签证吗？

可以，但每个人的份额必须达到对应门槛。200万房产的两名50%共有者各有100万份额，只符合中间层级。

迪拜哪些区域是永久产权并符合签证？

迪拜码头、市中心、棕榈岛、JVC、商业湾、迪拜山庄、迪拜溪港和大多数新社区。德伊勒、布尔迪拜通常是租赁产权。购房前务必通过DLD确认。

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在AiGents Realty核验签证资格：我们会匹配符合阿联酋居留的房产并指导申请。平台按永久产权、完工状态和签证门槛筛选，避免把时间花在不合资格房源上。

AiGentsRealty相关资源

• 迪拜买家指南
• 投资基础
• 向Sophia咨询房产

来源与延伸阅读

• 迪拜土地局
• Dubai REST房地产数据
• 阿联酋政府服务

流程与风险清单

涉及法律、租赁、按揭、签证和交易的问题，行动前应向主管部门或合资格顾问核实当前规则。迪拜流程可能变化，国籍、融资方式、物业类型、合同状态和所有权结构都可能影响正确流程。保留书面文件，过户前确认全部费用，涉及许可、产权证、租约或付款义务时不要依赖口头承诺。

最安全的做法是对比官方要求、合同文字和实际时间表。如果三者不一致，应在支付定金或签字前暂停并澄清。良好的流程纪律能保护买方、卖方、房东和租户，避免不必要争议。