迪拜DLD融资租赁与用益权证书2026：完整指南

核心要点

• DLD融资租赁（Ijar）是一种在迪拜土地局注册的租赁转所有权结构，常用于伊斯兰融资——租户在支付款项的同时获得注册的房产权益，最终获得所有权
• 用益权证书赋予持有人在最长100年内使用和获取房产收益的权利，而无需拥有土地所有权，并在DLD注册为独立的产权权益
• 融资租赁注册费用约为租赁价值的2%加上AED 2,000-4,000的行政费，用益权注册费通常为房产评估价值的2%
• 融资租赁和用益权均可转让、抵押和继承——它们不仅仅是合同权利，而是有DLD背书的注册产权权益
• 两种注册在文件齐全时的处理时间均为5-10个工作日
• 这些结构对于迪拜的商业开发、酒店投资和符合教法的房产收购至关重要

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引言：为什么DLD融资租赁和用益权在2026年如此重要

根据迪拜土地局数据，迪拜房地产市场2025年的交易量超过AED 5280亿。虽然永久产权占据了新闻头条，但这些交易中有很大一部分涉及替代性产权——融资租赁（Ijar）和用益权协议——它们在DLD注册，与传统所有权文件具有同等的法律效力。

如果您正在投资酒店公寓、从政府实体租赁商业用地，或使用伊斯兰融资购买住宅单元，您将遇到这两种DLD注册权益中的一种或两种。然而，大多数买家只在签约桌上才了解它们，而此时风险已经很高。

本指南将全面介绍2026年迪拜DLD融资租赁和用益权证书注册的所有信息——它们是什么、如何运作、费用多少，以及它们与永久产权和租赁权的区别。无论您是投资者、开发商还是首次使用伊斯兰融资的买家，这都是您的完整参考。

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什么是DLD融资租赁（Ijar）？

DLD融资租赁，阿拉伯语称为Ijar，是一种在迪拜土地局注册的租赁转所有权安排。在此结构下，金融机构（通常是伊斯兰银行）购买房产并将其租赁给客户。客户定期支付租赁款项，其中一部分用于获取所有权。所有款项支付完成后，产权契据转让给承租人。

Ijar的实际运作方式

Ijar结构遵循特定的法律和财务框架：

1. 银行以约定价格从开发商或卖方购买房产
2. 银行以自己的名义在DLD注册房产，获取产权契据
3. 银行（出租人）与客户（承租人）之间签订租赁协议（Ijar合同），明确租赁期限、付款计划和购买条件
4. Ijar合同在DLD注册，为承租人创建合法认可的权益
5. 客户定期付款——每笔付款包含租金部分和购买部分
6. 全额付款后，银行将产权契据转让给客户，完成所有权转移

DLD融资租赁的主要特征

特征	详情
法律依据	根据阿联酋联邦法第5号（1985年）和DLD法规的符合教法租赁
注册	在DLD注册为融资租赁，创建记录权益
期限	通常5-25年，与融资期限一致
所有权转移	所有款项支付完成后自动转移
可转让性	承租人可在获得DLD和银行批准后转让融资租赁
抵押资格	注册的租赁权益可作为抵押品使用

Ijar与传统按揭的比较

方面	Ijar（融资租赁）	传统按揭
期限内的所有权	银行拥有房产；客户持有租赁权	客户拥有房产；银行持有抵押留置权
付款结构	租赁付款（租金+购买部分）	本金+利息付款
教法合规性	完全合规——无利息（riba）	不符合教法——涉及利息
期限内的风险	银行承担房产风险直至转让	客户从第一天起承担房产风险
注册	融资租赁在DLD注册	抵押作为产权契据上的负担注册
提前结清	可与银行协商，可能涉及罚金	可提前结清，需支付提前还款费

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什么是迪拜用益权证书？

用益权证书是DLD颁发的文件，赋予持有人在特定期限内——最长100年——使用、占有和获取房产收益的权利，而不转移底层土地的所有权。用益权是阿联酋法律认可的产权权益，在DLD注册，可以转让、抵押或继承。

法律定义和框架

用益权（haq al-intifa）的概念源于伊斯兰法理学，并编入阿联酋民事交易法（联邦法第5号，1985年，第1264-1290条）。在此框架下：

• **土地所有者（裸权所有者）**保留土地所有权，但在用益权期间不能使用或干预房产
• 用益权人（权利持有人）拥有使用、租赁和获取房产收益的全部权利
• 用益权在DLD注册并出现在房产记录上
• 用益权期限届满后，全部权利归还土地所有者

迪拜用益权的常见用途

用途	典型期限	为何使用用益权
酒店和酒店业开发	30-100年	开发商在政府拥有的土地上建设和运营酒店
商业用地租赁（政府）	30-99年	企业从迪拜市政府等政府实体租赁土地
综合用途开发	30-50年	开发商在不拥有的土地上建造建筑物
工业区	30-50年	在租赁工业用地上的制造设施
期房项目结构	不定	部分开发商使用用益权构建投资者关系

用益权与租赁权与永久产权的比较

方面	永久产权	租赁权	用益权
所有权	土地和房产的完全所有权	在固定期限内占有的权利	在固定期限内使用和获取收益的权利
最长期限	永久	通常10-99年	最长100年
开发权	有	有限——通常不能改变结构	有——可以建造、翻新、开发
收益权	有	有限——需经批准方可转租	有——完全的商业开发权利
可转让性	自由转让	有条件转让	自由转让且可抵押
抵押资格	标准按揭条款	有限的按揭选择	可作为注册权利抵押
归还	无——永久所有权	期限届满归还永久产权人	期限届满归还土地所有者
DLD注册	产权契据	租赁权契据	用益权证书

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DLD融资租赁注册：分步流程

在迪拜土地局注册融资租赁是一个正式流程，保护出租人（银行）和承租人（客户）双方。以下是完整的分步说明。

第一步：签订Ijar协议

银行和客户签署Ijar合同，合同必须包括：

• 房产详情（地块编号、面积、单元编号、建筑名称）
• 租赁期限和付款计划
• 购买价格和所有权转移条件
• 双方的权利和义务
• 违约和提前终止条款
• 银行教法委员会的教法合规认证

第二步：获取所需文件

双方在前往DLD之前必须准备以下文件：

出租人（银行）提供：

• 营业执照副本
• 公司章程
• 授权融资租赁的董事会决议
• 授权签字人的护照和阿联酋身份证
• 原始产权契据（如银行已持有）

承租人（客户）提供：

• 护照副本和阿联酋身份证
• 薪资证明或收入证明
• 银行对账单（3-6个月）
• 房产评估报告（如DLD要求）
• 开发商的无异议证明（如房产位于管理社区内）

第三步：提交至DLD受托人办公室

双方（或其持有授权委托书的授权代表）前往DLD受托人办公室提交注册申请。提交内容包括：

• 填写完整的DLD融资租赁注册表
• 原始Ijar协议（双方签署）
• 上述所有支持文件
• 注册费付款

第四步：支付注册费

费用	金额	支付方
DLD注册费	租赁价值的2%	通常由双方分摊
行政费	AED 2,000-4,000	承租人（标准）
受托人费	AED 2,000-4,000	承租人
评估费（如需）	AED 3,000-5,000	承租人

**费用计算示例：**租赁价值为AED 2,000,000的房产：

费用	计算	金额
DLD注册费（2%）	2,000,000 x 0.02	AED 40,000
行政费	固定	AED 4,000
受托人费	固定	AED 4,000
评估费	固定	AED 4,000
合计		AED 52,000

第五步：DLD处理和签发

DLD处理申请、核实文件并注册融资租赁。处理时间通常为提交完整申请后5-10个工作日。注册完成后：

• 融资租赁出现在DLD房产记录上
• 承租人获得融资租赁注册证书
• 银行的产权契据上标注融资租赁负担
• 双方可通过Dubai REST应用验证注册

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DLD用益权证书注册：分步流程

在DLD注册用益权遵循类似的正式流程，但有独特的要求，特别是围绕土地所有者和用益权人之间的关系。

第一步：签订用益权协议

土地所有者和用益权人签署用益权协议，明确：

• 房产详情和边界
• 用益权期限（最长100年）
• 对价（预付款、年付款或两者兼有）
• 许可用途和开发权
• 维护和改善义务
• 续期或提前终止条件
• 期满归还条件

第二步：准备所需文件

土地所有者提供：

• 原始产权契据
• 护照/阿联酋身份证或营业执照（如为公司）
• 董事会决议（如为公司土地所有者）
• 现有抵押持有人的无异议证明
• 房产测量和边界文件

用益权人提供：

• 护照副本和阿联酋身份证
• 营业执照和公司章程（如为公司）
• 授权用益权协议的董事会决议（如为公司）
• 开发计划（如用益权包括建设权）
• 财务能力证明

第三步：房产评估

DLD可能要求进行独立房产评估以确定评估价值用于费用计算。评估由DLD批准的评估师进行，费用通常为AED 3,000-10,000，取决于房产规模和类型。

第四步：提交至DLD并支付费用

费用	金额	备注
DLD注册费	房产价值的2%	基于DLD评估价值
行政费	AED 2,000-4,000	固定费用
受托人费	AED 2,000-4,000	固定费用
评估费	AED 3,000-10,000	如DLD要求

**费用计算示例：**评估价值为AED 10,000,000的商业房产：

费用	计算	金额
DLD注册费（2%）	10,000,000 x 0.02	AED 200,000
行政费	固定	AED 4,000
受托人费	固定	AED 4,000
评估费	固定	AED 8,000
合计		AED 216,000

第五步：DLD处理和证书签发

DLD在5-10个工作日内处理用益权注册。完成后：

• 向用益权人签发用益权证书
• 土地所有者的产权契据上标注用益权负担
• 用益权记录在DLD的数字登记册中
• 双方可通过Dubai REST应用验证注册

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融资租赁与用益权比较：哪种适用于您？

虽然DLD融资租赁和用益权都涉及使用您不完全拥有的房产，但它们的根本目的不同。了解哪种适用于您的情况至关重要。

何时使用融资租赁（Ijar）

• 您正在通过伊斯兰融资购买住宅房产
• 您想要一条通往所有权的路径——融资租赁在全额付款后转为产权契据
• 您是使用银行符合教法按揭替代方案的个人买家
• 您需要融资购买房产，但希望避免传统的基于利息的按揭

何时使用用益权

• 您正在政府拥有的土地上开发商业房产
• 您正在投资酒店或酒店业项目，土地属于政府实体
• 您需要长期使用权（30-100年）而无需拥有土地
• 您是从政府机构租赁工业或商业用地的企业
• 您希望获得开发、建造和获取收益的权利，而无需购买土地

并排比较

特征	融资租赁（Ijar）	用益权
主要目的	通过租赁付款获得所有权	长期使用和收益权
最终结果	产权契据转让给承租人	权利归还土地所有者
典型用户	个人购房者、伊斯兰银行客户	开发商、酒店运营商、商业租户
期限	5-25年（融资期限）	最长100年
开发权	无——房产已存在	有——可以建造和开发
注册费	租赁价值的2%	房产价值的2%
期限内谁持有产权	银行（出租人）	土地所有者（裸权所有者）

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所需文件清单

在DLD预约前准备好正确的文件可以避免延误和多次往返。以下是两种注册类型的综合清单。

融资租赁（Ijar）文件

• 已签署的Ijar协议（原件）
• 承租人的护照副本和阿联酋身份证
• 出租人的营业执照和公司章程（如为银行/公司）
• 出租人授权租赁的董事会决议
• 授权签字人的护照和阿联酋身份证
• 原始产权契据（出租人持有）
• 开发商的无异议证明（如适用）
• 房产评估报告（如DLD要求）
• 授权委托书（如任何一方由代表出席）
• 薪资证明或收入证明（承租人）
• 银行对账单——最近3-6个月（承租人）

用益权注册文件

• 已签署的用益权协议（原件）
• 原始产权契据（土地所有者）
• 土地所有者的护照/阿联酋身份证或营业执照
• 用益权人的护照/阿联酋身份证或营业执照
• 双方的董事会决议（如为公司）
• 房产测量和边界文件
• 开发计划（如包括建设权）
• 现有抵押持有人的无异议证明（如房产已抵押）
• 房产评估报告（如DLD要求）
• 授权委托书（如任何一方由代表出席）
• 财务能力证明（用益权人）

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费用和成本汇总

了解DLD注册的全部成本有助于您准确预算，避免在受托人办公室遇到意外。

融资租赁注册成本

费用项目	金额	备注
DLD注册费	租赁价值的2%	必须缴纳
行政费	AED 2,000-4,000	固定费用
受托人费	AED 2,000-4,000	固定费用
评估费	AED 3,000-5,000	如需
开发商无异议证明	AED 500-5,000	因开发商而异
授权委托书	AED 500-2,000	如适用
合计（典型）	租赁价值的2-3%	包含所有费用

用益权注册成本

费用项目	金额	备注
DLD注册费	房产价值的2%	基于DLD评估
行政费	AED 2,000-4,000	固定费用
受托人费	AED 2,000-4,000	固定费用
评估费	AED 3,000-10,000	用益权通常需要
测量和边界文件	AED 2,000-5,000	如尚未具备
授权委托书	AED 500-2,000	如适用
合计（典型）	房产价值的2-3%	包含所有费用

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时间线和处理

流程步骤	融资租赁	用益权
文件准备	1-2周	2-4周（可能需要开发计划）
DLD提交	1天（预约）	1天（预约）
DLD处理	5-10个工作日	5-10个工作日
证书签发	批准后1-2个工作日	批准后1-2个工作日
预计总时间	2-4周	3-6周

加快处理的建议

• 使用Dubai REST应用以数字方式提交申请和跟踪状态
• 确保所有文件齐全后再预约受托人——不完整的提交将被拒绝，需要重新预约
• 尽早获取无异议证明——开发商的无异议证明可能需要3-7个工作日
• 提前安排房产评估，如果您预计DLD会要求
• 核实公司文件是否有效——过期的营业执照或董事会决议将导致拒绝

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融资租赁和用益权的转让与抵押

融资租赁和用益权都不是静态的——它们可以转让、抵押和继承，使其成为有价值且灵活的产权权益。

转让融资租赁

如果您想出售仍在融资租赁下的房产，流程包括：

1. 获得银行批准——出租人（银行）必须同意转让
2. 寻找买家，该买家须符合剩余租赁义务的资格
3. 在当前承租人、新承租人和银行之间签订转让协议
4. 在DLD注册转让——适用标准转让费（约为剩余租赁价值的4%）
5. 更新DLD记录——新承租人的姓名出现在融资租赁注册上

转让用益权

用益权的转让比融资租赁更自由：

1. 在当前用益权人和新持有人之间签订转让协议
2. 获得土地所有者同意——裸权所有者通常必须批准转让
3. 在DLD注册转让——适用转让费
4. 更新用益权证书——以新持有人的名义签发新证书

抵押这些权利

融资租赁权益和用益权均可作为贷款抵押品：

• **融资租赁：**银行可以在租赁权益上注册抵押，允许承租人再融资或利用房产
• **用益权：**用益权人可以抵押用益权权益，但需经土地所有者同意并在DLD注册抵押

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常见陷阱及如何避免

1. 未在DLD注册融资租赁

一些买家认为与银行签署Ijar协议就足够了。事实并非如此。没有DLD注册，您的租赁权益不会记录在政府系统中，这意味着：

• 如果银行面临破产，您无法证明您的权益
• 您无法转让或抵押租赁
• 您将失去相对于其他债权人的优先权

**解决方案：**始终坚持DLD注册并获取融资租赁注册证书。

2. 混淆用益权与租赁权

用益权和租赁权在法律上是不同的。租赁权本质上是一种长期租赁——您可以占有房产但开发和商业收益权有限。用益权赋予更广泛的商业开发权利。

**解决方案：**在签署任何协议之前，与您的法律顾问确认您获得的是租赁权契据还是用益权证书，并了解各自赋予的具体权利。

3. 忽视归还条款

融资租赁和用益权都有明确的终止时点。如果您投资一项剩余10年的50年用益权房产，您的投资期限是有限的。

**解决方案：**在投资前始终检查任何用益权或融资租赁的剩余期限。将归还日期纳入您的投资回报计算。

4. 低估转让成本

转让融资租赁或用益权涉及与标准房产转让类似的DLD费用。预算评估价值的4%加上行政费。

**解决方案：**从一开始就将转让成本纳入您的投资模型。对于AED 200万的房产，预计总转让成本约为AED 85,000-90,000。

5. 未获取开发商无异议证明

如果房产位于管理社区内，开发商必须在DLD处理任何注册之前出具无异议证明。这是常见的延误原因。

**解决方案：**在开始注册流程后立即申请无异议证明。开发商的无异议证明通常需要3-7个工作日，费用为AED 500-5,000。

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这些权利如何与您的迪拜产权契据相关

了解融资租赁和用益权如何与迪拜产权契据系统互动至关重要。两者都作为负担或权益注册在DLD的房产记录上，这意味着它们出现在底层房产的产权契据上。

• **融资租赁：**银行的产权契据上标注融资租赁。付款完成后，标注被移除，产权契据转让给承租人
• **用益权：**土地所有者的产权契据上标注用益权。用益权人持有单独的用益权证书。用益权期限届满后，标注被移除

如需更全面了解迪拜所有产权权益如何组合在一起，包括永久产权、租赁权、Musataha和Oqood注册，请参阅我们的迪拜产权契据指南。

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常见问题

什么是迪拜DLD融资租赁（Ijar）？

DLD融资租赁，又称Ijar，是一种在迪拜土地局注册的租赁转所有权安排，租户在支付款项的同时占有房产，最终获得所有权。该租赁在DLD注册，赋予租户合法认可的权益。所有款项支付完成后，产权契据将转让给承租人。此结构通常由伊斯兰银行和提供符合教法融资的开发商使用。

什么是迪拜用益权证书？

用益权证书是DLD颁发的文件，赋予持有人在固定期限内（最长100年）使用和获取房产收益的权利，而无需拥有底层土地的所有权。它在迪拜土地局注册，可以转让或抵押。用益权常见于商业开发、酒店项目和长期政府土地租赁。

在DLD注册融资租赁需要多少费用？

在DLD注册融资租赁（Ijar）的费用约为租赁价值的2%作为注册费，加上AED 2,000-4,000的行政费。额外费用可能包括AED 2,000-4,000的受托人费和DLD要求的评估费。总费用通常为房产价值的2-3%。

DLD用益权注册需要多长时间？

DLD用益权注册通常在提交所有所需文件后5-10个工作日内完成。如果通过Dubai REST应用提交申请，处理速度可能更快。如果文件不完整、房产评估存在争议或土地所有者提出异议，可能会出现延误。

持有DLD融资租赁或用益权证书的房产可以出售吗？

可以，DLD融资租赁和用益权均可转让给第三方，但需经DLD批准并支付转让费。对于融资租赁，新承租人承担剩余的付款义务。对于用益权，用益权期限的剩余时间转让给新持有人。两者均需在DLD注册转让。

迪拜用益权和租赁权有什么区别？

租赁权赋予在固定期限内（通常10-99年）占有房产的权利，本质上是一种长期租赁。用益权更进一步——它允许持有人使用、获取收益甚至开发房产，并且可以独立抵押或转让。用益权期限可长达100年，而租赁权期限通常较短。两者均在DLD注册，但服务于不同的法律和商业目的。

注册融资租赁或用益权需要律师吗？

虽然法律上不要求，但强烈建议聘请DLD注册的法律顾问处理融资租赁和用益权注册。协议涉及复杂的法律条款，文件错误可能导致注册被拒或产生不利条款。法律费用通常为AED 5,000-15,000，取决于复杂程度。

用益权期限届满后会发生什么？

用益权期限届满后，使用和获取房产收益的所有权利归还土地所有者。用益权人必须腾出房产，除非用益权协议特别规定，否则不能就改善获得补偿。DLD将从土地所有者的产权契据上移除用益权标注。

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结论

DLD融资租赁和用益权证书是强大的产权权益，将迪拜的房地产框架扩展到简单的永久产权之外。融资租赁（Ijar）提供了符合教法的购房途径，而用益权使您能够在不拥有土地的情况下进行长期商业开发。

两者均在迪拜土地局注册，赋予它们与传统产权契据同等的法律执行力。两者均可转让、抵押和继承。两者都有您在签署前必须了解的特定注册流程、费用结构和文件要求。

如果您正在考虑涉及任一结构的房产交易，请首先确认注册类型，尽早收集文件，并为2-3%的注册成本做好预算。使用Dubai REST应用跟踪您的申请并在完成后验证注册。

如需更多关于迪拜产权文件领域的信息，请参阅我们关于迪拜产权契据、DLD费用和房产文件的指南。