Zaya Zuha

Zaya 与 Five Holdings 联合打造的 Zaya Zuha：世界岛屿上的超奢华私人海岛宫邸

项目概览与 TL;DR 快速结论

Zaya Zuha，也以 Zuha Island 名义对外推广，是目前阿联酋在建项目中最稀缺、最极致的私人海岛住宅开发之一。项目位于 Dubai 的 The World Islands 群岛之中，整座岛只规划 30 套独立 6-bedroom beachfront palaces，同时还配套一座 61 栋 villa 组成的 boutique resort，但后者不会对外出售，而是作为运营中的度假酒店资产存在。项目由 Zaya 开发，这家公司由阿联酋企业家 Nadia Zaal 于 2008 年创立，并与以 Five Palm Jumeirah、Five Jumeirah Village、Five LUXE 和 Five Zurich 闻名的 Five Holdings 独家合作推进。两家开发方合计拥有超过 USD 6 billion 的豪宅与酒店开发经验。

项目于 2022 年 10 月 正式推出，总开发价值超过 AED 5 billion。根据 Property Finder 的追踪数据，截至 2024 年 12 月，整体施工进度已达 81.1%，计划交付窗口为 2025 年第二季度至第四季度。根据官网最近一次公开状态更新，30 套宫邸中已有 29 套售出，目前仅剩 1 套在售，这使 Zaya Zuha 成为迪拜历史上吸纳速度最快的超高端项目之一。整座岛屿总面积约 2.5 million sq. ft.，并拥有长达 2.5 公里 的私人海滩。

核心数据一览：

• 项目名称： Zaya Zuha / Zuha Island
• 位置： The World Islands, Dubai
• 开发商： Zaya，联合 Five Holdings
• 产品类型： 私人海岛超豪华住宅宫邸 + 不出售的 boutique resort
• 住宅总数： 30 套 6-bedroom beachfront palaces
• 地块面积： 每套约 24,000 至 41,000 sq. ft.
• 建筑面积： 每套约 19,656 sq. ft.
• 楼层结构： 4 层
• 启动价格： 约 AED 60,000,000 起
• 当前要价： 约 AED 68M 至 AED 93M
• 交付时间： Q2–Q4 2025
• 销售状态： 几近售罄，仅余 1 套
• 核心特色： 2.5 公里私人海滩、4 家餐饮、healing spa、floating paddle tennis court、coral reef regeneration programme

从资产逻辑上看，Zaya Zuha 并不是普通意义上的 beachfront luxury villa 社区，而是一项建立在绝对稀缺性、海岛身份、运营型度假配套以及全球超高净值客群需求之上的特殊资产。以下内容将完整展开它的区位、建筑、产品规格、配套、付款安排、开发商背景以及投资逻辑。

Zuha Island 介绍：一座只容纳 30 套私人宫邸的海岛

Zuha Island 之所以在迪拜豪宅市场中具有独立地位，关键在于它并不是一个普通的海滨住宅地块，而是一座真正意义上的私人岛屿开发。整个 masterplan 只提供 30 套独立 6-bedroom 宫邸，每套都直接面向海岸线，构成极低密度、绝对稀缺的住宅环境。同时，岛上还将有一座 61 栋 resort villas 组成的酒店式度假资产，但这些 resort villas 永远不会用于出售，因此整座岛的住宅供应总量在规划层面已经被严格锁定。

开发商 Zaya 本身就以打造稀有海岛度假型资产而闻名，而 Five Holdings 则带来了成熟的酒店、开发和运营体系。两者的结合，使 Zuha Island 不是简单地卖一栋别墅，而是在交付一种“可长期居住、可度假、可托管运营”的完整私人岛屿生活方式。

项目自 2022 年推出以来，销售吸收速度极快，总估值超过 AED 5 billion。到 2024 年底，工程已超过八成，说明项目已经非常接近真实落地和交付阶段。随着仅剩最后一套单位，对今天的买家而言，进入门槛已经不再是 off-plan early entry，而是接近稀缺资产的 final access window。

地理位置：The World Islands 的独占式海岛地址

The World Islands 是 Dubai 最具标志性的人工群岛项目之一，位于 Jumeirah 和 Palm Jumeirah 近海约 4 至 6 公里 处，由约 300 座人工岛 组成，并以世界地图的形状分布于海面之上。整个群岛海域大约覆盖 6 x 9 公里 范围。对于全球豪宅买家而言，The World Islands 代表的不是普通 waterfront real estate，而是一种带有地理象征意义与收藏属性的稀有资产类别。

Zuha Island 的到达方式完全不同于一般陆地社区。住户与访客需通过 private boat、water taxi 或 helicopter 登岛。项目设有两个 arrival welcome centres：

• 一个位于 Four Seasons Resort 一带，船程约 10 分钟；
• 另一个位于 Port Rashid 一带，船程约 15 分钟。

从主城区出发，主要登船点在 Jumeirah Harbour。若从陆地地标来理解位置，项目与 Mercato Beach 的直线参考距离约 8.2 公里，与 La Mer Dubai 的参考距离约 8.4 公里。这种“离城市很近，但进入方式完全不同”的特性，使 Zuha Island 同时具备城市接近性与彻底隔离感。

值得注意的是，The World Islands 在 2008 年金融危机后曾长期发展缓慢，但从 2021 年以后 已显著复苏。随着基础设施投入增加、多个酒店开业以及整体市场信心回归，群岛内部资产价值重新被全球投资者认可。根据公开市场观察，国际投资者对 World Islands 房产的咨询量在 2025 年 10 月到 2026 年 1 月之间上升 340%，说明私人海岛住宅正在重新成为高净值买家重点追踪的特殊资产类别。

建筑与设计语言：由海浪、贝壳和沙丘启发的有机建筑

Zaya Zuha 的建筑理念明显不同于迪拜常见的硬朗玻璃盒子式豪宅。其设计灵感来自 Arabian Gulf 的自然形态，包括海浪、贝壳和沙的曲线，同时融合区域性的 earthen architecture 传统，试图让建筑本身与岛屿、海风和周围海景形成连续关系。

整个项目有意识地避开“过度方正、过度展示化”的奢华语言，而是采用更加有机的曲线几何，以回应岛屿地形和海洋环境。这使得建筑外观更像从海岛地貌中生长出来，而不是简单放置其上的豪华体块。

每一套宫邸的核心设计特征包括：

• 四层空间结构： 每一套住宅都分布在 4 个层级之上，形成真正的大尺度 vertical mansion 体验。
• 雕塑式 central staircase： 所有 palace 以一座 monumental spiralling staircase 作为空间与视觉中心。开发商将其描述为 Zuha 灵魂的有机表达，象征海风和海浪塑造出的流动感。
• 自然材质体系： 室内广泛采用 travertine 与 marble 等天然材料，搭配中性色调，使整体氛围更偏 calm luxury，而非过度高反差的舞台式豪华。
• Floor-to-ceiling windows 与 double-height spaces： 大量落地窗和双层挑高空间，让室内外之间的边界感被最大程度削弱，强化了海岸生活应有的 openness。

此外，每一套 palace 的主卧套房都被特别朝向 ocean horizon 布置，以最大化景观与私密性。面向岛内和海景两侧的宽大 terraces 则让日常生活可以自然延展到户外。项目中的 healing centre 和 spa 也借鉴了更广泛区域内 temple architecture 的表达，以空气、水和光作为核心设计元素，而不只是把 spa 做成普通会所配套。

宫邸规格与产品参数

Zuha Island 上的 30 套住宅不是多产品线组合，而是统一维持在极高规格上的 single-category ultra-luxury palaces。这样的产品策略使社区身份更纯粹，也让每一套单位都处在同一级别的资产带宽中。

每套 palace 的主要规格如下：

• 卧室数量： 6 间 en-suite bedrooms，其中主卧直接面向海景
• 地块面积： 约 24,000 至 41,000 sq. ft.
• 建筑面积： 每套约 19,656 sq. ft.
• 空间结构： 横跨 4 层
• 客厅数量： 4 个独立 living areas
• 用餐空间： 多个 indoor 与 outdoor dining areas
• 泳池配置： 3-level swimming pool，并带有 infinity shallow pool 组件
• 厨房： 配置 show kitchen 与独立 preparatory kitchen
• 员工空间： 3 间 staff rooms，包括 maid 与 driver quarters
• 垂直交通： 配有 panoramic elevator 连接四层
• 游艇设施： 30 套中有 12 套 自带 private yacht jetty，可直接停泊至自家 marina berth
• 海滩设施： 私人 beach deck、BBQ areas、超大 terrace

这类配置说明项目不仅仅在做“面积大”，而是在把超高端住宅的完整使用场景都做进产品体系里，包括家庭居住、正式接待、私人派对、员工支持、游艇进出和 resort-style 户外生活。

价格与资本门槛

Zuha Island 的价格体系从一开始就站在迪拜住宅市场的最顶端。项目在 2022 年 10 月 首次推出时，开发商的启动价约为 AED 60,000,000，约合 USD 16.3 million。随着项目推进与稀缺性进一步体现，当前市场上的二级报价或要价区间大约在 AED 68,000,000 至 AED 93,000,000 之间。

这意味着，相较启动期，部分单位已经出现约 13% 到 55% 的资本增值。对于一个尚未最终交付但已经接近售罄的 ultra-luxury island asset 来说，这种价格变化并不只是市场情绪，而是反映了供给近乎固定、可进入机会迅速减少所带来的价值重估。

所有单位均为 freehold，交易时适用标准 4% Dubai Land Department transfer fee。在这个价格级别上，税费并不是决定性因素，真正的门槛来自资产类别的稀缺性和市场替代性的极低程度。

付款计划：典型的 50/50 off-plan 结构

在首轮 off-plan 销售阶段，Zaya 提供的是一套较清晰的 50/50 payment plan：

• 5% — Booking deposit at launch
• 15% — 2023 年 2 月
• 20% — 2023 年 12 月
• 10% — 2024 年 6 月
• 50% — Handover 时支付（Q2–Q4 2025）

对于早期买家而言，这样的结构可以在项目建设期间分摊资金投入，并把最大一笔支出留到交付节点。但随着项目接近售罄并逐步进入 handover 窗口，今天无论是剩余开发商单位还是二级市场交易，定价都已经主要由当前市场稀缺性和卖方预期决定，而不再是早期的启动优惠逻辑。

岛上配套与生活方式：接近世界顶级私岛度假村的完整设施

Zuha Island 不是把别墅放在海上就结束了。它真正的价值之一，在于岛上配套的完整度已经接近全球顶级 private island resorts 所提供的生活环境，而且这些设施并非只为短期旅客设计，也会服务长期住宅业主。

餐饮体系

岛上规划 4 个餐饮场所：

• all-day dining restaurant
• Oriental restaurant
• 带 indoor/outdoor 空间的 beach club
• ceviche bar

此外，项目也支持 in-villa dining 和 catering service，使住户能在自家宫邸内获得酒店式餐饮体验。

Wellness 与 fitness

项目的 healing spa 被定位为区域内最完整的 healing spa experiences 之一，灵感来自传统 Arabic healing practices 与区域 temple architecture。它不只是做常规护理，而是试图构建一个更具文化表达和沉浸感的 wellness destination。

健身设施方面，fitness centre 设有 3 个 studio，可支持 yoga、TRX、rebounding 以及 bio-hacking programme，重点围绕 weight optimisation、mobility 与 recovery 展开。同时岛上还设有 ocean-view gym，把常规健身也转化为景观体验的一部分。

休闲娱乐

Zuha Island 还提供一系列高端海岛休闲设施：

• water sports centre：包括 kite-surfing、kayaking、sailing、jet skiing 和 scuba diving
• floating paddle tennis court：这是项目最具辨识度的娱乐设施之一，属于世界级稀有配套
• Kids Club：配有 nature play areas、splash parks、climbing walls、obstacle courses 和 arts & crafts programme，并带有 Waldorf-inspired 的 early learning ethos

游艇与抵达体系

项目设有 dedicated arrival jetty，而其中 12 套 palace 更拥有直接接入地块的 private yacht berth，这意味着业主无需与公共 marina 使用者共享排队体系，从海上抵达体验也被完全私人化。

可持续与生态承诺

Zuha Island 在 sustainability 方面并非口号式点缀，而是做了较完整的系统配置：

• passive cooling and heating systems
• hybrid solar power generation
• grey water recycling and irrigation
• desalination + on-island water bottling facility
• no single-use plastic policy

最特别的是，项目还维护一项 native coral reef regeneration programme，并由 in-house marine biologists 维护岛屿附近的 house reef。对于私人住宅开发来说，这种级别的生态介入非常少见，也使项目在“海景奢华”之外，额外获得了真实的 environmental identity。

Resort 组成部分：住宅与酒店并存的 live-in resort 体验

除了 30 套私人宫邸，Zuha Island 的 masterplan 还包括一座 61 栋 resort villas 组成的 boutique resort。其中包括：

• 32 套 one-bedroom
• 15 套 two-bedroom
• 8 套 three-bedroom
• 以及更大户型，包括 2 套 8-bedroom units

这些 resort villas 不会对外出售，而是作为托管运营的 hospitality asset 存在。这意味着，岛上整体 staffing、food and beverage service、spa programme、recreation team 等都会同时服务酒店住客与住宅业主，从而形成一种真正意义上的 live-in resort lifestyle。

此外，30 套私人宫邸中最多允许 10 套 进入 rental pool programme。加入该计划的业主可在不居住期间，将物业纳入高端托管体系，并获得 24/7 housekeeping、catering 和 concierge services，从而实现 passive income。把数量上限限定为 10 套，也有助于维持住宅区的私密性与居住属性，而不会让整座岛变成纯短租型商业项目。

开发商背景：Zaya 与 Five Holdings

Zaya

Zaya 由 Nadia Zaal 于 2008 年 创立。她曾担任 Al Barari Group CEO，并主导过总值约 USD 2 billion 的 Al Barari 项目。Al Barari 以超过 60% 土地用于 botanical greenery 而闻名，是 Dubai 最具代表性的绿色豪宅社区之一。Zaya 此前最具标志性的项目是阿布扎比的 Zaya Nurai Island，这是一座总值约 AED 3 billion 的超豪华私人海岛度假项目，也正是该项目奠定了公司在“exclusive island living”领域的专业地位。整体来看，Zaya 已交付或推进的豪宅与酒店资产总额超过 USD 6 billion。

Five Holdings

Five Holdings 最初于 2011 年 以 SKAI Holdings 名义成立，并在 2017 年 更名为 Five Holdings。公司总部位于 Dubai，业务覆盖 development、hospitality、restructuring 与 investment 四个板块。Five Holdings 拥有 ISS Global Rating Agency 全球唯一的 A ESG Rating，其 Dubai 与 Zurich 的酒店组合全部实现 100% LEED Platinum，并且 Dubai 酒店全部使用 100% solar energy，整体碳足迹约为行业同类的五分之一。这种既懂超高端生活方式，又具备系统性运营与可持续管理能力的背景，正是 Zuha Island 能够落地的关键支撑之一。

投资逻辑与市场前景

Zuha Island 的投资逻辑并不依赖普通住宅市场的供需波动，而是建立在“绝对稀缺 + 全球化豪宅需求 + 海岛度假运营能力”这三层结构之上。

第一，供给几乎不可复制。 整座岛只有 30 套 palace，且位于一个总量有限的人工群岛体系之中。The World Islands 虽然约有 300 座岛，但可真正落地、可交付、可运营、可进入国际超豪宅流通体系的项目极少。Zuha Island 因此并非普通住宅供应，而更接近收藏型地产。

第二，市场背景正在改善。 The World Islands 自 2021 年起明显复苏。随着 infrastructure investment、酒店开业与 investor confidence 回归，这一特殊岛屿资产带开始重新被国际资金关注。公开分析还显示，World Islands 范围内的其他开发项目曾以 8.33% net ROI annually 作为收益承诺，而 broader analyst projections 对 operational island properties 的预估年租金回报大约在 8% 至 10% 区间。

第三，迪拜高端旅游为超奢短租需求提供长期支撑。 Dubai 在 2025 年上半年 接待了约 9.88 million international visitors，同比增长约 6%，全年预测约 22 million visitors。这类高净值旅游与长期停留需求，为 ultra-luxury short-term rental 市场持续提供客源基础。与此同时，Dubai luxury real estate 在 2025 至 2030 年 的资本增值预测区间大约为 20% 至 45%。对于 Zuha Island 这类极端稀缺资产而言，若项目运营顺利、供给继续稀缺，价格表现往往有机会跑赢更普通的 luxury segment。

第四，资产可兼顾自住、度假与托管收益。 由于项目引入了 managed rental programme，且岛屿具备完整 hospitality infrastructure，买家可以在拥有私人海岛 residence 的同时，在空置期间通过托管运营获取被动收入。这种“personal trophy asset + selective income potential”的组合，是超高净值买家特别看重的配置逻辑。

总结

Zaya Zuha 代表的并不是单纯的一套豪宅，而是一整套关于“私人海岛生活”的完整定义。它以 30 套 6-bedroom beachfront palaces 的极低供应量，叠加 The World Islands 的独特地理身份、2.5 公里私人海滩、完整 resort 级配套、生态型 coral regeneration programme，以及 Zaya 与 Five Holdings 的双开发商背书，构成了 Dubai 市场中极少数几乎没有直接替代品的住宅资产。

对于寻求全球化 trophy property 的买家而言，它是一项兼具身份象征、私密性和居住体验的顶级海岛住所；对于关注资本保护与稀缺性溢价的投资者而言，它则是一项由绝对供应有限性支撑的长期高端资产。随着项目接近交付且几近售罄，Zaya Zuha 留给市场的进入窗口已经非常有限。