穆鲁杰综合体（谢赫扎耶德路）

TL;DR: Al Murooj Complex（Al Murooj 综合体）是位于谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）的地标性综合用途开发项目，由九栋塔楼组成（七栋 12 层住宅楼和两栋酒店大楼），提供 612 套住宅公寓和顶层公寓，以及拥有 253 间客房的迪拜瑞士酒店（Swissôtel Al Murooj Dubai，前身为 Al Murooj Rotana）。该项目于 2005 年完工，项目成本为 3 亿迪拉姆，坐落于贸易中心第二区（Trade Centre Second / Za'abeel 2），正对迪拜购物中心（The Dubai Mall）和哈利法塔（Burj Khalifa），年租金范围在 60,000 迪拉姆至 500,000 迪拉姆之间。

简介

Al Murooj Complex 占据了迪拜最令人垂涎的地址之一——位于谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road），正对迪拜购物中心（The Dubai Mall）和哈利法塔（Burj Khalifa），地处横跨迪拜国际金融中心（DIFC）金融走廊与迪拜市中心（Downtown Dubai）娱乐区边界的贸易中心第二区（Trade Centre Second）。该项目于 2005 年完工，总投资额约为 3 亿迪拉姆。这一九塔综合用途开发项目由 ARTEC 建筑与工程顾问公司（ARTEC Architectural & Engineering Consultants）为谢赫·哈姆丹·本·拉希德·阿勒马克图姆殿下（H.H. Sheikh Hamdan Bin Rashid Al Maktoum）设计，并由希尔国际（Hill International）负责施工项目管理。

该综合体在迪拜住宅市场提供了一个罕见的定位：在城市最负盛名的商业和娱乐区中心享受度假式生活。该开发项目结合了 612 套住宅公寓和顶层公寓，分布在七栋以花卉命名的塔楼中——Gardenia（栀子花）、Rose（玫瑰）、Sunflower（向日葵）、Tulip（郁金香）、Violet（紫罗兰）、Lavender（薰衣草）以及 Rotana 大楼的住宅部分——此外还有拥有 253 间客房的迪拜瑞士酒店（Swissôtel Al Murooj Dubai，此前曾以 Al Murooj Rotana 和 Roda Al Murooj Hotel 的名义运营），以及提供带家具服务式公寓的 141 套 Roda Al Murooj Residences。

Al Murooj Complex 在建筑上的独特之处在于，在以超高层建筑为主的城市中，它采取了刻意的中层建筑设计。这九栋建筑高 11 至 14 层，围绕着一个景观平台排列，平台内设有花园、人工湖以及在开业时被誉为迪拜首个漂浮美食广场的设施——营造出一种绿洲般的环境，与周围垂直的高密度建筑形成了鲜明的对比。

地理位置与交通连接

Al Murooj Complex 位于 Al Mustaqbal 街，地处 Sheikh Zayed 路与贸易中心区（Trade Centre district）的交汇处，使其处于迪拜最具价值的商业和娱乐房地产的精确地理中心。该项目位于 Trade Centre Second / Za'abeel 2 行政区内，但在功能上处于迪拜三个最重要区域的枢纽位置：正东侧是迪拜国际金融中心（DIFC），正东南侧是迪拜市中心（迪拜购物中心、哈利法塔、迪拜歌剧院），以及向南北延伸的 Sheikh Zayed 路企业走廊。

项目靠近迪拜购物中心（车程约 4 分钟，距离约 0.4 英里）和哈利法塔，为居民提供了迪拜所有住宅项目中堪称最便捷的顶级零售和娱乐目的地通道。迪拜购物中心的 1,200 多家商店、200 多家餐饮店、迪拜水族馆、奥林匹克标准溜冰场和 VR Park 实际上就在家门口。

关键距离基准包括：距离迪拜购物中心和哈利法塔约 4 分钟车程，步行即可到达 DIFC 门区（Gate District）和金融中心，步行即可到达阿联酋大厦（Emirates Towers）和迪拜世界贸易中心，距离迪拜国际机场（DXB）约 13–15 分钟车程，距离阿勒马克图姆国际机场（DWC）约 43 分钟车程，且步行即可到达红线上的金融中心地铁站（Financial Centre Metro Station）。迪拜地铁红线提供直达迪拜码头（Dubai Marina）、阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）、德拉（Deira）以及两个机场航站楼的轨道交通连接。

根据莱坊（Knight Frank）的数据，Trade Centre Second 区在 2024 年下半年录得迪拜最高的办公室租金增长，涨幅达 96%，Sheikh Zayed 路上的 17 处甲级写字楼资产保持了 95.4% 的平均入住率。这种密集的企业活动产生了庞大的专业租户群体——仅 DIFC 就拥有超过 4,000 家注册公司，包括全球银行、律师事务所和金融机构——他们构成了 Al Murooj Complex 住宅单元的主要租赁需求驱动力。

建筑与设计

Al Murooj Complex 由 ARTEC 建筑与工程顾问公司设计，采用度假村风格的城市设计，与周边高楼林立的天际线形成鲜明对比。九栋建筑（每栋 11 至 14 层）围绕一个中央景观平台排列，营造出一种内部花园环境，特色包括热带植物、人工湖以及相互连接的户外餐饮和休闲空间。

这些建筑以花卉命名——栀子花 (Gardenia)、玫瑰 (Rose)、向日葵 (Sunflower)、郁金香 (Tulip)、紫罗兰 (Violet) 和薰衣草 (Lavender)——反映了贯穿整个综合体的以花园为中心的设计理念。这一植物主题延伸至平台景观，在地面层营造出一个郁郁葱葱、绿荫环绕的环境，既是交通流线空间，也是公共便利设施区。

该综合体的工程规格包括一套集中式冷却系统，通过变速离心式水冷冷水机组提供 7,500 吨的制冷量；设有一层地下室提供室内停车位；所有住宅楼均配备高速电梯系统。机电管道 (MEP) 同行评审由 Allied Consultants 进行，以确保系统的可靠性和性能。

虽然 2005 年的竣工日期意味着该综合体早于迪拜最新住宅楼的超现代装修风格，但其建筑质量——由迪拜王室成员委托建造——反映了当时的高端规格。该开发项目的花园庭院布局和中层建筑群在楼宇之间创造了宽敞的间距，确保住宅单元能够享受到高密度高层建筑配置所无法提供的自然采光、通风和景观视野。

户型与平面图

Al Murooj Complex 的 612 套住宅单元分布在七栋住宅楼中，涵盖了全面的户型配置：

• 单间公寓（约 322 平方英尺）： 紧凑型单元，适合单身专业人士，是该综合体内价格最亲民的房源。

• 一居室公寓（805–850 平方英尺）： 配备两间浴室、客厅和餐厅、厨房以及阳台。目前的租金范围为每年 60,000 迪拉姆至 135,000 迪拉姆不等，具体取决于楼栋、楼层和装修程度。

• 两居室公寓（1,097–1,453 平方英尺）： 包括三间浴室、客厅和餐厅、厨房以及阳台。租金范围为每年 85,000 迪拉姆至 195,000 迪拉姆。

• 三居室公寓（2,163–2,313 平方英尺）： 宽敞的家庭式配置，拥有三至四间浴室。Lavender Tower 内带家具且包含账单的单元租金约为每年 265,000 迪拉姆；Violet Tower 内免冷气费（chiller-free）的配置租金约为每年 240,000 迪拉姆。

• 四居室顶层公寓（5,035–6,010 平方英尺）： 该综合体的旗舰住宅，位于 Violet Tower 的高层。这些复式顶层公寓设有私人游泳池，可欣赏哈利法塔（Burj Khalifa）的壮丽景色，租金为每年 499,990 至 500,000 迪拉姆。

除了标准的住宅库存外，Roda Al Murooj Residences（综合体内的一栋独立建筑）还提供 141 套全装修服务式公寓，户型从单间到四居室不等，由 Roda Hotels & Resorts 品牌运营，提供包括客房清洁、客房送餐和礼宾服务在内的全套酒店服务。

Swissôtel Al Murooj Dubai 酒店部分提供 253 间客房和套房，月租金起价约为：单间公寓 12,000 迪拉姆，一居室 19,000 迪拉姆，两居室 27,000 迪拉姆，三居室 32,000 迪拉姆——为偏好全托管式酒店体验的住户提供了服务式住宿选择。

便利设施与生活方式

Al Murooj Complex 的便利设施体现了其度假酒店的传统，住宅区与酒店区共享以下设施：

• 游泳池： 多个配备温控系统的户外泳池，设有阳光甲板和躺椅区，坐落于景观裙楼花园内
• 健身房与健身中心： 瑞士酒店 (Swissôtel) 的 Flow 健康俱乐部提供先进的健身设施，包括有氧运动器材、自由重量器械以及团体健身课程
• 水疗与康体： 桑拿房、蒸汽室、按摩浴缸以及提供按摩和康体理疗的护理室
• 网球场与壁球场： 为住户提供的现场球拍运动设施
• 瑜伽室： 专门用于瑜伽和正念练习的空间
• 景观花园： 广阔的裙楼层热带花园，配有步行道、休息区以及标志性的人工湖
• 餐饮： 瑞士酒店运营着多家餐饮场所，包括 Le Murooj 餐厅（全天候国际餐饮，提供室内和户外座位）、Circle Café（大堂层咖啡和轻食）以及 Ojos Café（酒店公寓大堂，提供 Lavazza 咖啡和零食）
• 零售： 底层零售区包括超市、药店、沙龙（男女）、租车柜台和货币兑换处
• 商务中心： 配备会议设施的专业办公空间
• 儿童设施： 专门的游乐区和保姆服务
• 礼宾服务： 24 小时前台和礼宾服务
• 停车： 地下室内停车场
• 安保： 24/7 闭路电视监控、门禁系统和安保人员
• 宴会厅： 瑞士酒店的宴会厅可容纳 1,000 至 1,500 名宾客举办活动，另设有五个可容纳 120 名代表的会议室

该综合体允许饲养宠物——对于该地段的开发项目而言，这是一项显著的特色，因为许多建筑都限制饲养宠物。

酒店品牌历史

Al Murooj Complex 内的主酒店大楼自开业以来经历了三个不同的品牌标识，每一个都反映了迪拜酒店市场的变迁：

1. Al Murooj Rotana Hotel & Suites (2005–2019)： 最初由中东最大的酒店管理公司之一——罗塔纳酒店及度假村 (Rotana Hotels & Resorts) 运营。这座拥有 248 间客房、14 层高的大楼作为五星级酒店运营，宴会厅可容纳 1,000 名宾客。

2. Roda Al Murooj Hotel (2019–2022)： 更名为迪拜本土酒店集团 Roda Hotels & Resorts 旗下品牌。Roda Al Murooj Residences（141 间带家具公寓）继续以 Roda 品牌运营。

3. Swissôtel Al Murooj Dubai (2022–至今)： 目前隶属于全球最大的酒店集团之一——雅高酒店集团 (Accor Hotels)。更名为雅高旗下高端瑞士酒店品牌——瑞士酒店 (Swissôtel)，带来了酒店设施和服务标准的更新，拥有 253 间现代风格的客房和套房。

开发商与最初委托方

Al Murooj Complex 由迪拜国际房地产公司（Dubai International Real Estate Company）开发，该项目最初由谢赫·哈姆丹·本·拉希德·阿勒马克图姆殿下（H.H. Sheikh Hamdan Bin Rashid Al Maktoum）委托建造。迪拜王室高级成员作为项目赞助人的参与，确保了其卓越的建筑标准和尊贵的市场定位，这种定位在该综合体运营的二十年间始终保持不变。

设计方案要求打造一个集五星级酒店的服务与氛围于一体，同时具备永久居住功能的自给自足式城市度假村。这一概念在迪拜 2002 年至 2005 年的开发周期中相对新颖，但此后已成为一个公认的市场细分领域。该项目 3 亿迪拉姆（约合 8200 万美元）的预算打造出了一个综合体，其建筑质量和配套设施的深度使其尽管在周边地区涌现了大量新建筑的情况下，依然保持着竞争力。

投资潜力

Al Murooj Complex 的投资吸引力在于其不可替代的地理位置——正对迪拜购物中心（The Dubai Mall）和哈利法塔（Burj Khalifa），步行即可到达迪拜国际金融中心（DIFC）和谢赫扎耶德路（Sheikh Zayed Road）企业走廊。此外，全球最高密度的企业租户和金融专业人士群体也带来了持续的租赁需求。

PropertyStellar 估计该综合体的毛租金收益率为 6–8%，与迪拜市中心（Downtown Dubai）/ DIFC 走廊 4–6.3% 的平均水平相比具有竞争力。该综合体拥有多种户型——从价格亲民的单间公寓到年租金高达 50 万迪拉姆的顶层公寓，使投资者能够瞄准专业租户市场的不同细分领域。

标准户型的销售价格约为 150 万迪拉姆至 500 万迪拉姆以上，每平方英尺价格约为 930 迪拉姆至 3369 迪拉姆，具体取决于户型、楼层和塔楼。永久产权结构允许所有国籍人士购买，且超过 200 万迪拉姆的合格购买交易有资格申请阿联酋 10 年期黄金签证。

截至 2025 年，Al Murooj Complex 已有 20 年历史，其最初的新颖性溢价已完全折旧，这意味着当前的定价反映了该物业固有的地段价值和功能价值，而非投机性的新建筑溢价。对于寻求在迪拜最成熟的商业区获得稳定收益资产的投资者而言，该综合体提供了一个成熟的投资方案，其基础是无论建筑楼龄如何都会升值的地段基本面。