Azizi Mina

Azizi Mina — 位于朱美拉棕榈岛东新月码头的邮轮造型私家海滩豪宅

摘要速览

| 要素 | 详情 | |--------|--------| | 开发商 | Azizi Developments | | 地段 | 迪拜朱美拉棕榈岛东新月码头（East Crescent） | | 状态 | 现房（Ready）— 2021 年第二季度竣工 | | 户型 | 1房（1,150–1,250 平方英尺）、2房（1,640–1,960 平方英尺）、3房顶层公寓（6,544 平方英尺） | | 总户数 | 184 套 | | 价格区间 | AED 2.1M – AED 4.4M | | 配套 | 健身房、安保、中央空调、共享泳池、带顶棚停车位 | | 景观 | 亚特兰蒂斯棕榈岛酒店（Atlantis The Palm）、迪拜费尔蒙酒店（Fairmont Dubai）、Palm Strip、Sheikh Zayed Road、阿拉伯湾 | | 投资逻辑 | 以棕榈岛东新月码头的价位享有私家海滩通道及阿拉伯湾景观；由一栋 2021 年竣工的现房建筑欣赏亚特兰蒂斯景观，入手价低于棕榈岛树干区（trunk） |

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朱美拉棕榈岛东新月码头：迪拜标志性岛屿的度假带

朱美拉棕榈岛的东新月码头是岛屿的度假胜地——这片海岸线北端坐落着亚特兰蒂斯棕榈岛酒店，向南延伸经过安纳塔拉棕榈岛酒店（Anantara The Palm）、Five Palm Jumeirah、Dukes The Palm，以及一系列定义了棕榈岛奢华酒店生态的五星级酒店。东新月码头上的住宅楼便嵌于这片度假带之中——在物理上紧邻世界级酒店，并享有酒店集群所带来的服务基础设施、滨海步道以及目的地属性。

Azizi Mina 正坐落于这一独特的地理位置：作为东新月码头上的一栋住宅楼，其位置使其处于与周边度假酒店相同的视觉与环境氛围之中。从 Mina 的阳台与泳池区可欣赏到亚特兰蒂斯景观——横跨新月北部弧线可见的标志性粉色立面——这是大多数棕榈岛楼盘无法提供的视野，因为亚特兰蒂斯景观需要相对于新月北端的特定方位才能拥有。

东新月码头 vs. 棕榈树干区（Palm Trunk）： 棕榈岛的住宅地理分为两大主要区域——树干区（连接大陆的中央主脊）和叶片周边区（从树干分出的独立叶片）。东新月码头与两者皆有不同：它是外层的弧形墙体，提供树干和叶片物业所缺乏的阿拉伯湾开敞海景以及与度假酒店相邻的优势。对于在棕榈岛各楼盘之间做比较的买家而言，东新月码头的度假定位打造了一种截然不同的生活方式产品——比树干区的商业密度更静谧，比叶片区受庇水道的位置更开敞地面向海景。

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Azizi Developments：棕榈岛语境下的开发商简介

Azizi Developments 是迪拜最活跃的中高端开发商之一，在迪拜多个高端社区（朱美拉棕榈岛、Business Bay、Al Furjan、Dubai Healthcare City）拥有庞大作品组合。Azizi 在棕榈岛的动作代表着开发商的品牌进阶定位——借助岛屿的地址溢价，提升品牌形象并放大项目的地段价值。

对于 Mina 而言，Azizi 相关的业绩参考主要体现在已竣工建筑的交付品质——可通过独立实地勘察、住户评价以及 RERA 社区管理记录加以评估。2021 年第二季度的竣工意味着该建筑已全面运营约 4 年，提供了一份可核实的运营业绩记录，这是未来 Azizi 楼花买家所无法获得的参考。

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航海主题建筑：棕榈岛建筑中 69% 的绿地率

Azizi Mina 的邮轮造型设计理念并非单纯的营销口号——它对建筑的空间分布产生了结构性影响：

69% 开敞空间的承诺： Azizi Mina 将其项目总面积的 69% 用于景观花园、户外配套和开敞空间——对于一栋棕榈岛住宅楼而言，这是一个极高的比例，因为在棕榈岛高昂的土地成本下，开发商有强烈动机将建筑覆盖率最大化。这一 69% 开敞空间的承诺体现了一种特定的设计哲学：这是一栋度假式建筑，户外环境是核心的生活方式配套，而非为追求户数最大化的附属设计。

在实践中，69% 开敞空间意味着：

• 大面积景观花园，在大楼与海滩之间营造出私家公园式的环境
• 相对户数而言更为宽敞的泳池露台和户外休闲区
• 通过专设的景观走廊（而非后勤通道）抵达私家海滩
• 一种开阔感与度假氛围，使低密度滨海开发区别于棕榈树干区密集的住宅塔楼

建筑规模： Azizi Mina 共 10 层（地面层 + 9 层），按棕榈岛标准属于中层建筑——比新月码头上多数住宅和酒店塔楼都矮，因此更易感受到海风，对东新月码头天际线的视觉压迫也较小。适中的楼层数意味着高层单位可享有格外清晰的阿拉伯湾景观，而不会受到邻近更高建筑的视线遮挡。

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户型配置与投资分析

1房公寓（1,150–1,250 平方英尺，AED 2.1M–2.6M 起） Mina 的 1房户型比 JVC 或 Business Bay 的 1房标准大得多——1,150–1,250 平方英尺的面积属于宽敞的海岸公寓，阳台朝向阿拉伯湾、横跨新月可见的亚特兰蒂斯建筑，或棕榈岛内部运河水系。这种空间宽裕度反映了棕榈岛的定价环境，每平方英尺的成本要求更大的户型才能支撑购置价格。

棕榈岛东新月码头 1房的年租金：AED 130,000–185,000，具体取决于楼层、景观朝向以及是否带家具。在 AED 2.1M–2.6M 的购置价下，毛收益率约 5.0%–8.8%。对于短租度假租赁——棕榈岛的国际游客画像对此形成强力支撑——Mina 的私家海滩通道与亚特兰蒂斯景观可使 1房档位的每晚房价达到 AED 700–1,200，按 60%–75% 的年入住率计算，毛度假租赁收入可达 AED 150,000–250,000。

2房公寓（1,640–1,960 平方英尺） 面向家庭和高端伴侣的档位。1,640–1,960 平方英尺的 2房在空间上可与别墅相媲美——提供棕榈岛高端环境所要求的独立卧室分隔、起居区体量以及阳台尺度。年租金：带家具、海景的 2房 AED 200,000–290,000。短租度假租赁价为每晚 AED 1,000–1,600（针对 1,640–1,960 平方英尺、享私家海滩通道的 2房）。

3房顶层公寓（6,544 平方英尺） 皇冠上的明珠配置。6,544 平方英尺的 3房顶层公寓是迪拜整个住宅库存中最为宽敞的三居室住宅之一——其尺度已接近棕榈岛独栋 signature 别墅的楼层面积。建筑内的四套顶层公寓共享一大独特之处：从屋顶楼层的高位可饱览全景新月视野。

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私家海滩：决定性的配套

Azizi Mina 的私家海滩通道是该开发项目最具战略价值的配套——也是在棕榈岛语境下需要仔细界定的一个概念。

棕榈岛的海岸线分布在各酒店项目、公共海滩段以及特定建筑的私家海滩配额之间。并非所有棕榈岛住宅楼都拥有专属的私家海滩通道——许多楼只有共享的社区海滩带，或依赖新月的公共海滩段。Azizi Mina 的"直达私家海滩通道"意味着该楼在自身地块内或紧邻地块处拥有专属、仅限住户使用的海滩区域——打造出一个不与普通公众或相邻酒店客人共享的私密海岸环境。

就短租而言，"私家海滩通道"是 Airbnb 等度假租赁平台上决定性的房源特征——拥有私家海滩通道的物业，其每晚房价相较那些需要步行前往公共海滩的同类物业享有可观的溢价。对长租租户而言，私家海滩通道是迪拜高端住宅市场上最受追捧的奢华生活方式配套。

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景观矩阵：亚特兰蒂斯、费尔蒙、阿拉伯湾与 SZR

亚特兰蒂斯棕榈岛酒店（Atlantis The Palm）： 那座粉白相间的亚特兰蒂斯度假酒店——从 Mina 的阳台可横跨东新月北弧一览无余——是阿联酋全球最具辨识度的酒店建筑之一。亚特兰蒂斯景观营造出与迪拜最具标志性的休闲目的地之间的视觉联系，这是极少数住宅楼能从自家阳台上提供的视野。

阿拉伯湾： 东新月朝海方向的开敞海景一览无遗——从面向北及东北的高层望去，阿拉伯湾延伸至天际线。这种品质的海景是一项溢价要素，对将自然水景列为首要选房标准的租户群体而言，可支撑高于市场的租金。

Sheikh Zayed Road： 从 Mina 的某些朝向可越过棕榈树干区眺望迪拜大陆的 SZR 天际线——为海景提供了都市的对照，构成独特的迪拜双重景观（一侧是海，一侧是城），这正是棕榈岛的岛屿位置所独有的。

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配套设施

共享泳池 坐落于 69% 开敞空间的景观之中——这是一种更接近度假酒店而非住宅塔楼的泳池体验，从泳池露台可将阿拉伯湾尽收眼底。

健身房 为大楼 184 户住户提供健身基础设施，契合棕榈岛所吸引的健康意识强的专业人士与高端家庭人群。

中央空调与带顶棚停车位 棕榈岛高端档次所必备的运营基础设施。

24 小时安保 东新月码头的安保配置，与度假酒店相邻的环境以及高净值住户画像相匹配。

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地段：东新月码头的交通连接

| 目的地 | 车程 | |-------------|------------| | 亚特兰蒂斯棕榈岛酒店 | 5 分钟 | | Nakheel Mall（棕榈树干区） | 10 分钟 | | The Pointe | 10 分钟 | | 安纳塔拉棕榈岛度假村（紧邻） | 步行可达 | | 迪拜码头区 | 15 分钟 | | JBR 海滩 | 15 分钟 | | 阿联酋购物中心（Mall of the Emirates） | 20 分钟 | | Downtown Dubai | 25 分钟 | | 迪拜国际机场 | 35 分钟 |

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投资逻辑：竣工现房价位下的东新月私家海滩

Azizi Mina 以经过 2021 年竣工后 4 年二级市场交易验证的价位，呈现了棕榈岛东新月码头的生活方式 proposition。对于希望以私家海滩通道、亚特兰蒂斯景观以及棕榈岛国际旅游画像所支撑的短租收入来布局棕榈岛的投资者而言，Mina 以 AED 2.1M 起的 1房入门价，在迪拜全球最具辨识度的住宅地址之一提供了一个具备防御性的入手点。