Casa Flores

Casa Flores：Union Properties 在 Motor City Green Community 打造的成熟低密度联排与别墅社区

项目概览与 TL;DR 快速结论

Casa Flores 是 Union Properties 在 Motor City 的 Green Community 内打造的高端住宅子社区，项目已经于 2019 年第三季度 完成交付。它并不是普通意义上的一栋楼，而是一个由 137 套 3-bedroom 与 4-bedroom townhouses / villas 构成的低密度家庭型社区。每套住宅面积大约介于 2,712 – 3,079 sq ft，2024 年市场价格约在 AED 3.5M – 4.7M。从产品结构、社区成熟度和租赁表现来看，Casa Flores 属于 Dubai 中端偏高市场里非常稳健的一类 villa asset。

项目最大的卖点不在于新奇概念，而在于它位于 Green Community Motor City 这一长期被市场验证的成熟低密度社区之中。这里以：

• 大面积成熟树冠
• 真实 park-integrated environment
• 顶级学校配套
• 家庭型租户为主的稳定住户结构

而著称。Casa Flores 作为 Green Community 中较新的、也更高阶的住宅组团之一，实际上占据了整个大社区里最优的一档生态位：既拥有成熟社区环境，又拥有相对更新的房龄和更具现代感的住宅布局。

核心数据一览：

• 项目名称： Casa Flores
• 开发商： Union Properties
• 位置： Green Community, Motor City, Dubai
• 状态： Ready / Q3 2019 handover
• 产品类型： 3-bedroom townhouses 与 4-bedroom villas
• 面积范围： 2,712 – 3,079 sq ft
• 价格区间（2024）： AED 3.5M – 4.7M
• 年租参考： 3-bedroom 约可达 AED 262,000
• Gross Yield： 约 6.0% – 7.5%
• 主要吸引力： 成熟 parkland setting、顶级学校、家庭型住户生态、与核心区相比更可进入的别墅价格带

对希望在 Dubai 获得长期稳定家庭住宅资产、同时又不愿支付 Emirates Hills 或 Jumeirah Golf Estates 那种超高门槛的买家来说，Casa Flores 提供了一个非常有说服力的中高端替代方案。以下内容将完整展开其区位、住宅规格、社区环境、开发商背景和投资逻辑。

项目介绍：Motor City 中最成熟、最安静也最有“绿意”的生活方式之一

Casa Flores 位于 Green Community Motor City 之内，这是 Dubai 最早期也是最成功的一批 park-integrated low-density residential communities 之一。很多 Dubai 社区会强调“绿化”和“家庭友好”，但 Green Community 的特别之处在于，它并不是依靠新种植的景观带制造感觉，而是真正经过多年生长，形成了成熟树冠、实际遮荫和更舒适微气候的居住环境。

Casa Flores 在这个大社区中属于相对更新的一期，也可以被看作是 Green Community 住宅等级体系中的高位产品。它并不是要做最豪华的超大别墅，而是通过更合理的 3BR / 4BR family homes、成熟园景和社区配套，去提供一个更可负担、但仍然足够高质量的 suburban family lifestyle。

对许多 expatriate families 来说，这种社区的价值远高于某些看起来更 glamorous 的高密度住宅区。因为当一个家庭真正长期居住时，重要的不是大堂有多戏剧化，而是：

• 学校是否近
• 公园是否真能用
• 社区是否安静、安全
• 房子是否足够大
• 通勤是否还能接受

Casa Flores 之所以持续受欢迎，就是因为它在这些现实问题上都给出了比较成熟的答案。

区位与连接性：Green Community, Motor City 的现实便利性

Motor City 位于 Dubai 西南象限，主要依靠 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311) 作为南北向主通道，同时通过 Al Qudra Road 向南连接 Town Square 以及更广泛的 Emirates corridor。Green Community Motor City 则位于 Motor City 更成熟、绿化更明显的西部居住带，是整个片区最稳定的住宅区域之一。

从 Casa Flores 出发的主要车程参考

• Motor City Retail Strip： 约 5 分钟
• GEMS Metropole School： 约 5 分钟
• Spinneys Supermarket： 约 5 分钟
• Waitrose Motor City： 约 7 分钟
• Sheikh Mohammed Bin Zayed Road (E311)： 约 5 分钟
• Mall of the Emirates： 约 15 分钟
• Dubai Marina & JBR： 约 20 分钟
• Palm Jumeirah： 约 22 分钟
• Downtown Dubai & Burj Khalifa： 约 25 分钟
• Dubai International Airport (DXB)： 约 30 分钟
• Al Maktoum International Airport (DWC)： 约 18 分钟

为什么这个位置对家庭特别友好

Motor City 内部道路系统、专用 cycling paths 以及 pedestrian walkways 形成了一个 Dubai 罕见的“可步行、低车流”的 suburban environment。尤其在 Green Community 内，居民能够在 park、retail strip 与运动设施之间以更自然的日常方式移动，而不是每次都必须上车。

此外，项目距 DWC 约 18 分钟 的位置，在未来也可能越来越有价值。随着 Al Maktoum Airport 持续扩张，周边就业和商务需求会增加，这对长期租赁市场和未来价值判断都具有正面意义。

住宅规格：围绕长期家庭生活组织的 3BR 与 4BR 产品

Casa Flores 的住宅产品非常聚焦，没有小户型或投机型库存，全部围绕真正家庭使用展开。

户型与面积

| 配置 | 建筑面积 | 2024 价格区间 | |---|---|---| | 3 Bedroom Townhouse | 2,712 sq ft | AED 3,500,000 – 4,000,000 | | 4 Bedroom Villa | 3,079 sq ft | AED 4,200,000 – 4,700,000 |

室内核心特点

• grand entry hall 搭配 double-height ceiling
• 宽敞的 open-plan living and dining areas
• fully fitted kitchen，配备较高规格 appliances
• separate breakfast room / family kitchen area
• study 或 home office space
• ground floor 设置 maid's room 和 laundry room
• 上层为 3 或 4 间 en-suite bedrooms，带 built-in wardrobes
• 每套住宅均配备 double garage（双车位）

这些配置清楚地说明，开发商很理解 Dubai executive family market 的实际需求：

• live-in domestic help 很常见
• 早晚家庭动线复杂
• 多车家庭是常态
• 远程工作或学习空间越来越重要

因此，Casa Flores 的空间设计并不是浮夸型，而是围绕“高频真实使用”组织起来的。

户外空间

• private front and rear gardens
• park-facing terraces，可看到成熟树冠
• 很多住宅可直接从边界处连接社区公园

这使 Casa Flores 真正具备 villa-community 的使用感，而不是只是在总平面上摆放低层建筑。

社区生态：Green Community Motor City 的真正优势

Casa Flores 住户所享受的，不只是自己的房子，而是整个 Green Community Motor City 已经成熟多年的生态系统。这个系统之所以珍贵，是因为它不是新项目的承诺，而是已经被日常生活验证的现实。

教育（社区内）

• GEMS Metropole School：阿联酋首个 purpose-built American curriculum school 之一，获得 KHDA 认可
• 多个 nursery 与 early-years facilities

零售与日常便利

• Motor City Retail Strip：包含 Spinneys、Waitrose、pharmacies、cafes 与 F&B
• Green Community East / West 的更多 retail clusters

休闲与健康

• 大量 community parks 与 green corridors
• 专门的 cycling 和 jogging paths
• community swimming pools
• community gymnasium 和 sports courts
• 大量餐饮选择

医疗与服务

• 社区内医疗诊所
• pharmacy 与 dental services
• 银行及基础服务机构

社区管理

• 24/7 gated security + CCTV
• 由 Union Properties community team 持续管理
• 定期 landscape maintenance 与 park upkeep
• 住宅内车位与社区访客停车安排

这些要素共同构成了 Casa Flores 的真正 moat。许多项目可以复制建筑形式，但很难复制一个已经成熟十多年、能持续吸引高质量家庭租户的完整社区生态。

开发商简介：Union Properties

Union Properties 是 UAE 最老牌、最有持续开发履历的地产公司之一，作为 DFM: UPP 上市公司，已经在 Dubai 住宅、商业和 mixed-use 领域拥有超过三十年的经验。更重要的是，它不仅是 Motor City 的原始 master developer，也是多年来持续负责社区管理与维护的核心机构。

为什么这对买家重要

很多大型 master community 的长期价值，并不完全由初始设计决定，而是由十年、二十年后谁在持续维护它来决定。Union Properties 在 Motor City 上的长期治理，使其具备了类似 institutional-grade governance 的稳定性。

Green Community Motor City 被普遍认为是 Union Properties 最成功、最具代表性的成果之一。它证明了 Dubai 不只是能建高楼，也能建真正会随着时间变得更有价值的低密度家庭社区。Casa Flores 作为这个体系中的较新子社区，自然继承了这种制度性信誉与长期管理承诺。

租金收益与 2024 投资分析

年租与收益参考

| 户型 | 年租 | 入场价格 | Gross Yield | |---|---|---|---| | 3 Bedroom Townhouse | AED 220,000 – 262,000 | AED 3.5M – 4.0M | 6.0% – 7.0% | | 4 Bedroom Villa | AED 260,000 – 320,000 | AED 4.2M – 4.7M | 6.0% – 7.5% |

这种收益在 Dubai villa market 中相当健康，特别是考虑到租户群体通常质量较高、租期更稳定。

典型租户画像

Casa Flores 的租赁需求主要来自：

• corporate expatriate families
• 有 company housing allowance 的中高收入住户
• 希望住在 park-adjacent、school-close、社区成熟区的家庭

这类租户的特点是：

• tenancy 稳定，通常愿意签多年合约
• 空置期相对较低
• 对社区质量和学校临近性更敏感，而不是只看价格

对房东来说，这正是最理想的长期租户结构。

Freehold 与 UAE Golden Visa

Casa Flores 所有住宅均为 full freehold，允许 100% foreign ownership。而且由于每套价格都从 AED 3,500,000 起，远高于 AED 2,000,000 的门槛，因此每一套 Casa Flores 住宅都符合 10-year UAE Golden Visa 条件。

对国际家庭来说，这意味着项目不仅是一个住宅或投资工具，也是一项可支持长期居留和家庭安排的资产配置。

为什么 Casa Flores 特别突出

Casa Flores 真正突出的地方，不在于它试图成为 Dubai 最豪华的 villa address，而在于它在一个非常成熟、极受家庭欢迎的社区中，提供了：

• 相对较新的房龄
• 大面积 family layout
• 与顶级学校近距离接触
• 成熟树冠和 park-integrated environment
• 稳定的公司家庭租户需求
• 相对比 Emirates Hills、Jumeirah Golf Estates 更容易进入的价格带

在 Dubai 市场里，这样的组合其实很稀缺。很多高价 villa 社区要么门槛太高，要么位置更远，要么生活便利性不如 Motor City 成熟。Casa Flores 则在“可负担性、成熟度和生活品质”之间找到了一个非常有效的平衡点。

总结

Casa Flores 是 Motor City 住宅金字塔中非常成熟、非常稳健的一层产品。它背靠 Green Community 多年建立起来的口碑和景观环境，通过 137 套 3BR / 4BR family homes，提供一种在 Dubai 很难被真正替代的 suburban lifestyle：成熟树荫、公园、学校、零售、稳定租户和相对合理的高端门槛。

对于家庭买家来说，它是一个可以长期定居的真实社区；对于投资者来说，它则是一项具备较低空置率、较稳定租金回报、且已被市场验证的 villa asset。在那些靠未来故事吸引人的项目之外，Casa Flores 的力量在于它已经把“好住、好租、好保值”这三件事做得足够完整。